Удержание обеспечительного платежа при расторжении договора в 2020 году

Самое важное в статье: "Удержание обеспечительного платежа при расторжении договора в 2020 году". Актуальность информации вы всегда можете проверить, задав вопрос дежурному специалисту.

Удержание обеспечительного платежа при расторжении договора в 2020 году

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Между юридическими лицами заключен договор аренды нежилого помещения. Договором предусмотрен обеспечительный платеж, который арендодатель вправе зачесть в счет арендной платы за последний месяц аренды или в счет иной задолженности арендатора по договору. Договором также предусмотрено, что в случае, если арендатор дважды нарушит срок уплаты арендной платы по договору, то арендодатель вправе удержать обеспечительный платеж в качестве штрафа. Арендатор допустил просрочку уплаты арендной платы более двух раз подряд. Арендодатель имеет намерение удержать данный обеспечительный платеж в качестве штрафа. Каким образом и какими первичными документами необходимо оформить удержание обеспечительного платежа для целей налогового и бухгалтерского учета у арендодателя (ООО применяет общую систему налогообложения)?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
В целях налогообложения прибыли у организации возникнет внереализационный доход на дату признания арендатором суммы штрафа. В бухгалтерском учете возникает прочий доход.
Согласие на зачет обеспечительного платежа может быть оформлено двусторонним актом.

Обоснование позиции:
На основании п. 1 ст. 381.1 ГК РФ денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 1062 ГК РФ, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.
При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

Налог на прибыль

НДС

Бухгалтерский учет

Рекомендуем также ознакомиться с материалами:
— Энциклопедия решений. Обеспечительный платеж по договору аренды;
— Энциклопедия решений. Бухгалтерский учет при получении задатка (иных денежных обеспечений).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Вахромова Наталья

Ответ прошел контроль качества

04 сентября 2019 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

————————————————————————-
*(1) Определением ВС РФ от 11.11.2014 N 306-КГ14-2064 отказано в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ.
*(2) В п. 23 постановления Пленума ВАС РФ от 30.05.2014 N 33 разъяснено, что налогоплательщик, выступавший продавцом, не может быть лишен предусмотренного абзацем 2 п. 5 ст. 171 НК РФ права на вычет суммы НДС, ранее исчисленного и уплаченного в бюджет на основании пп. 2 п. 1 ст. 167 НК РФ при получении авансовых платежей, в случае изменения условий либо расторжения соответствующего договора, если возврат платежей производится контрагенту не в денежной форме. Таким образом, возврат аванса в неденежной форме не лишает продавца права на вычет. По нашему мнению, в рассматриваемой ситуации при зачете обеспечительного платежа в счет уплаты штрафа можно рассматривать как изменение (уточнение) условий договора в части использования обеспечительного платежа. А сам зачет «аванса» в счет не подлежащих обложению НДС сумм санкций — как возврат «аванса» в счет предстоящего оказания услуг по аренде.

Удержание обеспечительного платежа при прекращении договора в отсутствие его нарушений арендатором

При расторжении договора или истечении срока его действия в отсутствие нарушений арендатором его условий обеспечительный платеж, как правило, возвращается арендатору.

Однако стороны вправе согласовать в договоре условие, согласно которому гарантийный взнос не возвращается арендатору при прекращении договора, а удерживается арендодателем и засчитывается в счет уплаты арендных платежей. Такое удержание происходит не в связи с нарушением арендатором условий договора, а предусматривается в целях экономии времени сторон при осуществлении расчетов.

В договоре стороны вправе установить, что обеспечительный платеж засчитывается в счет оплаты последних периодов аренды (Постановление ФАС Московского округа от 07.07.2011 N КГ-А40/6703-11).

Пример формулировки условия:

«Обеспечительный платеж по настоящему договору в случае надлежащего исполнения арендатором обязательств засчитывается в счет оплаты аренды за последний месяц».

Однако арендатору следует учитывать, что в этом случае при возникновении задолженности по арендной плате в течение срока действия договора он не сможет требовать ее погашения за счет внесенного обеспечительного взноса и обязан будет уплатить долг.

Важно ! В случае внесения арендатором арендной платы за последние периоды аренды при одновременном наличии в договоре условия о зачете обеспечительного платежа в счет таких периодов арендодатель после истечения срока действия договора обязан вернуть арендатору обеспечительный платеж в силу норм ст. 1102 ГК РФ о неосновательном обогащении (Постановление ФАС Уральского округа от 29.10.2009 N Ф09-8338/09-С3).

Арендодателю следует иметь в виду, что, если арендатор не вносил арендную плату на законных основаниях, например при невозможности использовать имущество по вине арендодателя, и соответствующее условие было согласовано в договоре, арендодатель не вправе удерживать обеспечительный платеж в счет невнесенной арендной платы и обязан будет его вернуть.

Если договором не предусмотрены определенные основания для удержания обеспечительного платежа

Если в качестве оснований для удержания стороны согласуют только определенные нарушения договора арендатором, арендодатель не сможет удержать обеспечительный взнос в случае других нарушений.

Читайте так же:  Что лучше повышение квалификации или профессиональная переподготовка в 2020 году

ВС РФ: условие контракта об удержании заказчиком обеспечительного платежа в случае неисполнения контрагентом своих обязательств правомерно

belchonock / Depositphotos.com

Суд поддержал выводы судов трех инстанций по спору между муниципальным заказчиком и ИП, в рамках которого контрагентом оспаривались действия заказчика по удержанию обеспечительного платежа по контракту в полном размере (определение Верховного Суда Российской Федерации от 26 июля 2018 г. № 303-ЭС18-10793).

Так, ВС РФ, в частности, отмечает, что суды при рассмотрении требования о взыскании обеспечительного платежа правомерно отказали в удовлетворении иска о признании недействительным пункта контракта, согласно которому обеспечение исполнения контракта не подлежит возврату в случаях, если контракт расторгнут вследствие неисполнения и (или) ненадлежащего исполнения исполнителем своих обязательств.

Также Суд не нашел оснований для опровержения выводов суда первой инстанции об отсутствии оснований для начисления штрафа в связи с ненадлежащим исполнением заказчиком обязательств по контракту. ВС РФ при этом учел предусмотренную контрактом возможность удержания обеспечения при его расторжении вследствие неисполнения исполнителем обязательств и обстоятельства его расторжения в одностороннем порядке.

Узнайте последние изменения Закона № 44-ФЗ и Закона № 223-ФЗ, пройдя обучение по долгосрочной программе профессиональной переподготовки, и получите диплом установленного образца.

Таким образом, Суд отказал в передаче кассационной жалобы ИП для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ.

Удержание обеспечительного платежа при нарушении арендатором условий договора

Стороны вправе согласовать в договоре условие, согласно которому в случае нарушения арендатором условий договора, в частности обязанности по уплате арендной платы, задолженность арендатора может быть удержана арендодателем в одностороннем порядке из обеспечительного платежа.

Пример формулировки условия:

«В случае невнесения арендной платы в установленные договором сроки арендодатель вправе удержать в счет уплаты задолженности арендатора соответствующую сумму из суммы гарантийного взноса».

Стороны могут включить в договор аналогичное условие в отношении иных сумм, подлежащих уплате арендатором и не внесенных им в установленные сроки (Постановление ФАС Поволжского округа от 26.12.2011 по делу N А55-4175/2011).

Пример формулировки условия:

«Арендодатель вправе удержать из суммы обеспечительного платежа любую задолженность арендатора по настоящему договору, в том числе задолженность по внесению арендной платы, пени за ее несвоевременную уплату, а также иные платежи, обязанность по уплате которых возложена на арендатора по настоящему договору и не выполнена в установленные сроки».

Обеспечительный платеж как способ обеспечения исполнения обязательств

Обеспечительный платеж в гражданском праве (ГК РФ)

Понятие «обеспечительный платеж» было введено в Гражданский кодекс РФ в марте 2015 года законом «О внесении изменений…» от 08.03.2015 № 42-ФЗ. До этого оно нигде не толковалось, хотя на практике этот финансовый инструмент довольно активно использовался в виде обеспечительного/страхового депозита или гарантийного взноса/платежа и признавался судами законным видом обеспечения (см., например, постановление Арбитражного суда Московского округа от 02.02.2015 по делу № А41-25273/14).

Теперь из § 8 гл. 23 ГК РФ, начавшего свое действие с 01.06.2015, становится понятно, что обеспечительный платеж:

  • является мерой обеспечения исполнения обязательства должником;
  • может возникнуть только в денежных обязательствах, в т. ч. из обязанности оплатить неустойку и возмещение убытков;
  • вносится одной стороной в пользу другой;
  • выражается в деньгах, ценных бумагах или вещах, имеющих родовые признаки;
  • используется в настоящих и будущих договорах;
  • засчитывается в счет исполнения обязательства;
  • должен быть возвращен внесшему его лицу, если событие, указанное в договоре, не наступило.

Таким образом, в ГК обеспечительный платеж содержит довольно четкие признаки и свойства, которые отличают его от других видов обеспечения, в частности от залога, задатка, а также предоплаты по договору (аванса).

Как пример можно рассмотреть апелляционное определение Московского городского суда от 02.10.2016 по делу № 33-42173/2016. Стороны по делу, называя внесенные средства обеспечительным платежом, рассчитывали на свойства, присущие задатку. Однако апелляционный суд указал на ст. 381.1 ГК РФ, которая не содержит положения о возврате средств в двойном размере, если сделка не была совершена по вине продавца.

Применение обеспечительного платежа актуально для договоров аренды, проката, предварительных договоров.

Особенности применения обеспечительного платежа

Обеспечительный платеж упоминается в гражданском праве как способ обеспечения исполнения денежного обязательства. Но его можно использовать и с другими целями:

  1. В качестве закрытия договора. Стороны договариваются, что внесенными средствами будет оплачена последняя поставка товара, последний этап работы или последний месяц аренды. Это избавит от перевода средств от одного лица к другому и снимет вопрос о возврате.
  2. В качестве способа платежа. Если во время действия договора у должника не окажется средств на внесение очередного платежа, он погашается за счет обеспечения. Договор при этом продолжает свое действие, а для выполнения условия об обеспечении обязательства должник позднее снова вносит средства.
  3. В качестве оборотных средств кредитора. ГК РФ не содержит ограничений и запретов в отношении использования средств оборотного платежа, значит, кредитор может распоряжаться ими, пока действует основной договор.

Сумма обеспечительного платежа может по соглашению сторон увеличиться, если долг стал больше, и уменьшиться, если сократится сумма основного обязательства (п. 3 ст. 381.1 ГК РФ).

ВАЖНО! Совпадение суммы, внесенной в качестве обеспечительного платежа, с ценой продажи недвижимости не может служить основанием для признания предварительного договора купли-продажи основным (п. 8 постановления Пленума ВАС от 11.07.2011 № 54, апелляционное определение Московского городского суда от 10.08.2016 по делу № 33-27079/2016).

Отличия обеспечительного платежа от других способов обеспечения исполнения

Обеспечительный платеж имеет ярко выраженные отличия от других способов обеспечения исполнения обязательств:

  1. В отличие от неустойки обеспечительный платеж не может служить санкцией за некачественное исполнение договора, но может покрыть начисленные пени и штрафы.
  2. Обеспечительный платеж может находиться только в руках кредитора, а залог остается у должника либо передается залогодержателю. При этом последний несет полную ответственность за сохранность предмета залога.
  3. Задаток защищает интересы сразу 2 сторон, а при заключении основного договора внесенная сумма входит в общую сумму платежа. Обеспечительный платеж защищает интересы кредитора и при его неиспользовании возвращается должнику. Подробнее об отличиях этих финансовых инструментов читайте в нашей статье Обеспечительный платеж и задаток — в чем разница.
  4. От аванса обеспечительный платеж отличается тем, что использование последнего зависит от событий, которые только могут возникнуть, в то время как аванс вносится по уже возникшему обязательству.
  5. Гарантийное удержание происходит после фактического нарушения договора, обеспечительный же платеж вносится заранее.
Читайте так же:  Сбербанк страхование ипотеки аккредитованные страховые компании в 2020 году

Понятия и условия соглашения об обеспечительном платеже, образец договора

О форме, понятии и условиях соглашения об обеспечительном платеже законодатель ничего не сказал. Эти моменты, скорее всего, будут разъяснены судами.

Однако, исходя из сложившейся российской практики документооборота, полагаем, что такое соглашение может быть заключено в виде отдельного документа, который:

  • оформляется письменно, если основное обязательство должно быть заключено письменно в силу закона;
  • содержит ссылку на основной договор либо само обязательство и условия, при которых кредитор может удовлетворить свои интересы за счет внесенных средств;
  • включает информацию о сумме обеспечительного платежа, возможности довнесения и частичном либо полном снятии средств до исполнения должником своих обязательств;
  • определяет возможность (или ее отсутствие) начисления процентов на сумму обеспечительного платежа;
  • устанавливает срок действия, равный сроку действия основного договора.

Любой договор аренды или купли-продажи либо какой-нибудь другой может содержать условие о внесении обеспечительного платежа.

Бухгалтерский учет обеспечительного платежа

Основанием для отражения в бухгалтерском учете получения обеспечительного платежа, его использования и возврата является договор и наступление события, которое страхуется внесенными средствами.

Итак, изначально получение обеспечительного платежа арендодателем (продавцом и т. п.) не приводит к возникновению дохода и получению экономических выгод, как это понимается в п. 2 положения, утвержденного приказом Минфина России от 06.05.1999 № 32н. В связи с этим внесенная сумма будет считаться кредиторской задолженностью и проводиться так: Дт 51 Кт 76-2 (субсчета условные, в нашем случае под 76-1 понимается очередная плата, под 76-2 — обеспечительный платеж).

Эта же сумма отражается на забалансовом счете 008.

При возврате невостребованного обеспечительного платежа, соответственно, делается обратная проводка: Дт 76-2 Кт 51, а забалансовый счет 008 кредитуется, т. е. сумма списывается.

Если наступило событие, которое должно покрываться средствами обеспечения, либо стороны договорились об использовании денег в качестве погасительного платежа, сумма входит в состав доходов и проводится так: Дт 76-1 Кт 90-1 или Кт 91-1.

С нее удерживается НДС: Дт 90-3 (91-2) Кт 68.

Последний очередной платеж, погашаемый обеспечительным депозитом, проводится так: Дт 76-2 Кт 76-1.

Как начисляется и проводится НДС на обеспечительный платеж

В настоящее время нерешенным остается вопрос о начислении и уплате НДС. Когда нужно это сделать: сразу при получении обеспечительного платежа или только после его фактического использования? Позиция Минфина и судебная практика в данном случае неоднозначны.

Если получивший обеспечительный платеж кредитор решил сразу исчислить НДС, он проводит его так: Дт 76 Кт 68.

Это делается, если, например, в договоре аренды предусмотрено, что сумма обеспечительного платежа в последний месяц аренды используется для закрытия договора (письмо Минфина России от 03.11.2015 № 03-03-06/2/63360).

Тогда после переноса средств со счета обеспечительного платежа на счет очередной платы в последний период действия договора следует произвести налоговый вычет, поскольку НДС с очередной платы уже уплачен (см. выше).

Налоговый вычет проводится так: Дт 68 Кт 76 — на сумму первоначально начисленного НДС.

Возврат обеспечительного платежа при расторжении договора

Согласно п. 2 ст. 381.1 ГК РФ, если предусмотренные в договоре события не произошли, деньги или другие средства обеспечительного платежа должны быть возвращены внесшему их лицу.

Если порядок возврата не определен, обеспечительный платеж передается должнику в течение 7 дней со дня предъявления им требования (п. 2 ст. 314 ГК РФ).

При отказе кредитора возвращать средства должник вправе обратиться в суд с требованием о взыскании неосновательного обогащения.

Возврат обеспечительного платежа при расторжении договора возможен не всегда. Этими средствами кредитор может покрыть убытки и неустойку, возникшие вследствие ненадлежащего исполнения стороной своих обязательств (ст. 394 ГК РФ).

Таким образом, понятие обеспечительного платежа появилось относительно недавно, в 2015 году, но как финансовый инструмент он действует уже давно. Судебная практика и порядок его отражения в бухгалтерском учете доказывают это.

Как вернуть обеспечитьельный платеж при досрочном расторжении договора аренды помещения в ТЦ по инициативе арендатора.

Арендодатель не отказывается расторгнуть договор но без возврата обеспечительного платежа.

В договоре нет пункта о досрочном выходе по инициативе арендатора. Только арендодатель вправе расторгнуть договор а несоблюдение разных его пунктов. Важно сохранить обеспечительный платеж. Как это сделать?

Вот часть договора об этом:

В случае расторжения настоящего Договора по любому основанию, предусмотренному пунктом х Договора, Арендатор обязан компенсировать Арендодателю все разумные документально подтвержденные убытки, понесенные Арендодателем в связи с таким расторжением, а также уплатить Арендодателю неустойку в размере ххх рублей, в течение 5 (Пяти) рабочих дней с даты получения от Арендодателя соответствующего требования, либо Арендодатель вправе удержать сумму полученного от Арендатора Обеспечительного взноса в полном объеме в качестве штрафной неустойки. При этом Неотделимые улучшения, произведенные Арендатором в Помещении, становятся собственностью Арендодателя и не компенсируются Арендатору. Арендодатель имеет право в одностороннем внесудебном порядке без объяснения причин отказаться от настоящего Договора путем направления соответствующего письменного уведомления Арендатору не менее чем за 2 недели до даты отказа от настоящего Договора. В этом случае Арендодатель компенсирует Арендатору документально подтвержденную остаточную балансовую стоимость Неотделимых улучшений в Помещении, произведенных за счет Арендатора, а также возвращает Арендатору Обеспечительный взнос в части не причитающейся Арендодателю.

Удержание обеспечительного платежа при расторжении договора

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Согласование условия об удержании обеспечительного платежа при расторжении договора выгодно арендодателю, поскольку в связи с досрочным прекращением договора он утрачивает возможность получить доход, на который рассчитывал, и вынужден искать нового арендатора. Удержание обеспечительного платежа позволяет ему компенсировать понесенные расторжением договора потери.

Читайте так же:  Согласие на смену фамилии несовершеннолетнему ребенку образец в 2020 году

В силу норм ст. 421 ГК РФ о свободе договора стороны вправе определить, что гарантийный взнос не возвращается, даже если прекращение договора происходит не в связи с нарушением стороной обязательств по нему (Постановление ФАС Московского округа от 25.10.2010 N КГ-А40/11183-10). Арендатор в этом случае не вправе будет требовать зачета внесенного обеспечительного платежа в счет уплаты арендных платежей.

При этом во избежание злоупотребления правом со стороны арендодателя целесообразно установить, что обеспечительный платеж не может быть удержан при немотивированном расторжении договора по инициативе арендодателя или при его расторжении в связи с допущенными им нарушениями условий договора.

Примеры формулировки условия:

«В случае досрочного расторжения договора по инициативе арендатора обеспечительный платеж не возвращается. Исключения составляют случаи, когда договор расторгнут по решению суда в связи с нарушением условий договора арендодателем».

«В случае досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя в связи с нарушениями арендатором условий договора обеспечительный платеж не возвращается арендатору».

Если стороны хотят включить в договор условие о том, что обеспечительный платеж при расторжении договора арендатору не возвращается, они должны учитывать, что споры, возникающие из применения такого условия, суды разрешают неоднозначно.

В практике арбитражных судов сложилось несколько подходов к разрешению споров, связанных с внесением и возвратом обеспечительного платежа (см. Определение ВАС РФ от 30.06.2011 N ВАС-5607/11), и касаются они в основном следующих условий договора:

— удержание платежа как штрафа за расторжение договора арендатором;

— удержание платежа при расторжении договора арендодателем в связи с нарушением арендатором условий договора.

Удержание платежа как штрафа за расторжение договора арендатором

Суды признают правомерным включение в договор условия, согласно которому арендодатель вправе удержать обеспечительный платеж в качестве штрафа за расторжение договора по инициативе арендатора. Как указывают суды, такое условие не противоречит ст. ст. 329, 421 ГК РФ.

Однако в судебной практике встречается противоположная позиция о невозможности включения в договор указанного условия. Оно может быть признано недействительным в силу ст. 168 ГК РФ, поскольку противоречит ст. 330 ГК РФ. Отказ от исполнения договора по установленным им или законом основаниям является реализацией стороной предоставленного ей права, а не нарушением обязательства.

Если условие об удержании обеспечительного платежа за расторжение договора по инициативе арендатора неправомерно, оно может быть признано недействительным на основании ст. 168 ГК РФ. Требование о признании оспоримого условия недействительным может заявить одна из сторон договора или иные лица, указанные в законе (п. 2 ст. 166 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 168 ГК РФ сделка (условие), нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если в законе нет иных последствий, не связанных с недействительностью. Законом могут быть установлены исключения из правила об оспоримости. В частности, в силу п. 2 ст. 168 ГК РФ условие ничтожно, если посягает на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц и при этом в законе не указано, что оно оспоримо или должны применяться иные последствия, не связанные с недействительностью.

Эти правила распространяются на договоры, заключенные после 1 сентября 2013 г. (ч. 6 ст. 3 Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ).

В отношении договоров аренды, заключенных до указанной даты, действует ст. 168 ГК РФ в редакции до вступления в силу Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ. Согласно данной статье сделки, нарушающие требования закона или иного правового акта, по общему правилу являются ничтожными.

Удержание платежа при расторжении договора арендодателем в связи с нарушением арендатором условий договора

Стороны могут согласовать условие о том, что платеж не возвращается при расторжении договора арендодателем в связи с нарушением арендатором условий договора, например сроков внесения арендной платы. Такое условие признается правомерным. Арендатор в этом случае должен будет погасить задолженность по арендной плате, уплатить договорную неустойку и при этом не вправе будет требовать возврата обеспечительного платежа, ссылаясь на невозможность применения двух мер ответственности за одно нарушение.

Однако если договор расторгнут не в связи с нарушением его условий арендатором и при этом установлена отдельная неустойка за просрочку внесения арендной платы, арендодатель, как указывают суды, не вправе удерживать обеспечительный платеж, поскольку двойная ответственность за одно и то же нарушение законодательством не предусмотрена (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 11.08.2011 N 09АП-17792/2011-ГК).

Важно ! В целях обеспечения единообразия в толковании и применении норм права Определением ВАС РФ 30.06.2011 N ВАС-5607/11 дело по спору о возврате обеспечительного платежа было передано в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора. Однако на сегодняшний день единая позиция по данному вопросу не выработана, поскольку Президиум ВАС РФ 17.11.2011 оставил заявление без рассмотрения по процессуальным основаниям.

Задаток по аренде — доход «упрощенца»?

Сумма задатка, полученного по договору аренды, не является доходом «упрощенца», если такой платеж обеспечительный и направлен, например, на удержания в возмещение ущерба, задолженности, отступного или на возврат при расторжении договора.

ОАО «Актив» (арендодатель на УСН) заключило с ОАО «Пассив» (арендатор) договор аренды нежилого помещения сроком на 6 месяцев с 1 сентября. Согласно условиям договора обеспечительный платеж составляет 35 000 руб., ежемесячная арендная плата — 25 000 руб. При этом сумма обеспечительного платежа должна быть перечислена арендатором не позднее 5 сентября. Арендодатель вправе в течение срока действия договора использовать обеспечительный платеж на удержания в возмещение ущерба, задолженности, отступного или возвратить арендатору по окончании срока действия договора.
1 сентября на расчетный счет ОАО «Актив» поступила сумма арендной платы за сентябрь, а 3 сентября — сумма обеспечительного платежа. 30 октября ОАО «Пассив» направило соглашение о расторжении договора аренды от 29 октября № 2. ОАО «Актив», в свою очередь, полностью удержало полученный им обеспечительный платеж в качестве отступного за досрочное расторжение договора арендатором.
В книге учета доходов и расходов арендодатель отразит суммы следующим образом (см. с. 80).
Сумму задатка в книге учета доходов и расходов на момент поступления на расчетный счет (3 сентября) не отражают.

Читайте так же:  Производственная характеристика для инвалидности образец заполнения учитель в 2020 году

Если обеспечительный платеж направлен на своевременную компенсацию арендной платы, в случае ее просрочки задаток необходимо зачесть в счет арендной платы и включить в состав доходов. Поступившая позже арендная плата станет авансовым арендным платежом за следующие периоды, если не будет заключено какое-либо дополнительное соглашение к договору.
Доходом «упрощенца» будет не полученный обеспечительный платеж, а сумма возмещения убытков или ущерба из этого депозита
Возможна ситуация, когда в договоре аренды предусмотрено условие о том, что задаток направляется на зачет арендной платы (например, за последний месяц аренды). Обеспечительный платеж в таком случае признают доходом «упрощенца» в момент поступления денег на расчетный счет. Это связано с тем, что задаток в данной ситуации не имеет обеспечительной функции и его можно рассматривать как предоплату по договору аренды.

Задаток не признают доходом

Сноски:
1 подп. 4 п. 1 ст. 346.25 НК РФ
1 п. 1 ст. 329 ГК РФ
2 п. 1 ст. 346.17 НК РФ
3 письма Минфина России от 10.02.2011 № 03-11-06/2/19, от 06.10.2008 № 03-1-04/2/153, от 29.05.2007 № 03-11-04/2/145
4 пост. ФАС ВСО от 19.11.2010 по делу № А33-5986/2007
5 письмо Минфина России от 12.05.2012 № 03-11-06/2/68

Облагается ли НДС обеспечение исполнения контракта

Обеспечительный платеж как аванс

Обеспечительный платеж представляет собой денежную сумму, которая вносится одной из сторон в счет обеспечения своего денежного обязательства по договору, в том числе по возмещению убытков или выплате неустойки в случае нарушения договора. Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем (п. 1 ст. 381.1 ГК РФ). При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства. Если же эти обстоятельства не наступают, обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон (п. 2 ст. 381.1 ГК РФ).

Обеспечительный платеж в счет оплаты не облагаемых НДС услуг

Итак, мы выяснили, что обеспечительный платеж, который засчитывается в оплату товаров (работ, услуг), представляет собой предоплату, в момент получения которой нужно исчислить НДС. Но нужно ли начислять налог, если товары (работы, услуги), в оплату которых будет засчитан обеспечительный платеж, освобождены от обложения НДС?

В комментируемом письме специалисты финансового ведомства пришли к выводу, что этого делать не нужно. Они рассмотрели ситуацию, когда компания получила обеспечительный платеж, который в дальнейшем подлежит зачету в счет оплаты услуг по сдаче в аренду жилых помещений.

Согласно подп. 10 п. 2 ст. 149 НК РФ оказание услуг по предоставлению в пользование жилых помещений в жилищном фонде всех форм собственности освобождается от обложения НДС. В пункте 1 ст. 154 НК РФ сказано, что в налоговую базу по НДС не включается оплата, частичная оплата, полученная налогоплательщиком в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), которые не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения). В связи с этим финансисты указали, что денежные средства, полученные организацией в качестве обеспечительного платежа, подлежащего зачету в счет оплаты оказываемых услуг по сдаче в аренду жилых помещений, освобождаемых от налогообложения НДС на основании подп. 10 п. 2 ст. 149 НК РФ, в налоговую базу по этому налогу не включаются.

Для чего нужно обеспечение исполнения контракта по 44-ФЗ и как его вернуть

Одним из наиболее эффективных инструментов защиты от недобросовестных исполнителей является обеспечение исполнения контракта. Все дело в том, что внесенная сумма возвращается поставщику лишь после выполнения всех обязательств, что гарантирует Заказчику качественное и своевременное исполнение контракта. В этой статье речь пойдет о том, что собой представляет обеспечение исполнения контракта по 44-ФЗ, и о каких нюансах следует знать.

Что это такое и зачем нужно?

Обеспечение исполнения контракта (сокращенно ОИК) представляет собой внесение необходимой суммы средств или предоставление банковской гарантии победителем торгов с целью покрытия потенциального ущерба Заказчика в случае ненадлежащего исполнения поставщиком оговоренных сторонами обязательств.

Что нужно знать

Особенности внесения обеспечения исполнения контракта

Вопросы обеспечения исполнения договорных обязательств по 44-ФЗ регламентируются статьей 96 настоящего закона.

Контракт с победившим участником заключается только после того, как победитель предоставит Заказчику обеспечение исполнения контракта. В противном случае поставщик будет считаться уклонившимся от подписания контракта и, соответственно, будет внесен в реестр недобросовестных поставщиков.

КБК на обеспечение исполнения контракта: 2017 год

Кем определяется способ обеспечения исполнения контракта?

Способ ОИК определяется самим участником закупки, с которым заключается контракт.

Размер обеспечения

Сумма ОИК должна составлять от 5 до 30 процентов от максимальной стоимости контракта, указанной в официальном извещении о проведении закупки.

В случаях, когда размер аванса превышает 30 процентов от максимальной стоимости контракта, сумма обеспечения устанавливается равной размеру аванса.

Максимальный размер

При снижении стоимости закупки более, чем на 25 процентов от начальной цены контракта, участнику закупки необходимо предоставить обеспечение исполнения контракта, в размере, превышающем сумму ОИК в полтора раза.

Обеспечение исполнения контракта облагается НДС или нет?

В связи с тем, что вся сумма ОИК подлежит возврату поставщику после исполнения им договорных обязательств, налогом на добавленную стоимость ОИК не облагается.

Антидемпинговые меры

Согласно статье 37 Закона «О контрактной системе» при снижении начальной стоимости контракта более, чем на четверть, в силу вступают антидемпинговые меры. Суть их заключается в том, чтобы увеличить сумму обеспечения контракта в 1,5 раза от изначально запланированной.

Способы и формы обеспечения исполнения контракта по 44-ФЗ

  • банковской гарантией;
  • внесением необходимой суммы средств на указанный Заказчиком счет.

Способ ОИК при этом выбирается самим поставщиком.

Читайте так же:  Правила парковки на придомовой территории многоквартирного дома в 2020 году

Если в качестве способа ОИК поставщик отдал предпочтение банковской гарантии, то подтверждающим обеспечение документом будет непосредственно сам оригинал банковской гарантии. Важно учитывать, что срок действия данного документа должен превышать сроки действия договора как минимум на один месяц.

Порядок предоставления обеспечения

Алгоритм предоставления ОИК в подавляющем большинстве случаев выглядит следующим образом:

  • победивший участник торгов вносит необходимую сумму обеспечения или предоставляет банковскую гарантию;
  • стороны заключают контракт;
  • поставщик исполняет собственные договорные обязательства в полном объеме;
  • Заказчик возвращает сумму обеспечения исполнения контракта поставщику.

Замена обеспечения исполнения контракта по 44-ФЗ

В процессе исполнения договорных обязательств поставщик может предоставить Заказчику сумму обеспечения, уменьшенную на размер выполненных им обязательств, взамен ранее предоставленного ОИК. При этом может быть изменена форма ОИК.

Комбинированное ОИК (то есть одновременное предоставление банковской гарантии и внесение средств на счет) не допускается. Кроме того, третьи лица также не вправе предоставлять обеспечение вместо победившего участника.

В каких случаях обеспечение исполнения контракта не применяется?

Обеспечение исполнения условий контракта не требуется в случае, если:

  • участником закупки является муниципальное или государственное казенное учреждение;
  • предметом закупки являются услуги по предоставлению кредита;
  • предметом заключения договора является выдача банковской гарантии.

Как рассчитать?

Для того чтобы рассчитать размер ОИК в автоматическом режиме необходимо воспользоваться онлайн-калькулятором Национальной Ассоциации Институтов Закупок, размещенным по ссылке http://www.naiz.org/fz44/financial-requirements/.

С помощью данного инструмента можно:

  • рассчитать размер ОИК;
  • рассчитать сумму обеспечения заявки;
  • по итогам расчетов сформировать служебную записку для встраивания в официальную документацию о закупке.

Как вернуть обеспечение исполнения контракта?

Порядок действий и сроки

Алгоритм и сроки возврата ОИК регламентируются частью 27 статьи 34 Закона №44-ФЗ. Согласно данному акту в контракт должно быть включено положение о сроках возврата денежных средств, уплаченных в качестве ОИК.

Иными словами, срок возврата средств устанавливается Заказчиком, а при подаче собственной заявки участник закупки автоматически подтверждает свое согласие на такие условия. В том случае, если срок возврата ОИК не был установлен Заказчиком, то следует направить жалобу в ФАС на положения официальной документации о закупке.

Важно: Если судебные акты или непреодолимые обстоятельства, препятствующие заключению контракта, действуют более тридцати дней, то закупка признается несостоявшейся, а денежные средства, внесенные в счет ОИК, возвращаются победившему участнику в течение пяти рабочих дней со дня признания конкурса несостоявшимся.

Образец письма о возврате обеспечения исполнения контракта

Удержание обеспечения

В случае неисполнения договорных обязательств поставщиком, Заказчик вправе инициировать расторжение сделки как одностороннем, так и в судебном порядке. В такой ситуации ОИК поставщику не возвращается.

Если же в качестве обеспечения использовалась банковская гарантия, то банку предстоит выплатить оговоренную сумму Заказчика, а уже потом взыскивать ее с поставщика.

Важно: Сведения о поставщике, не выполняющего договорные обязательства на должном уровне, вносятся в реестр недобросовестных поставщиков.

Платежное поручение обеспечение исполнения контракта: образец

Таким образом, на сегодняшний день ОИК является одним из самых надежных способов получения гарантии добросовестного выполнения поставщиком собственных договорных обязательств. Даже в случае неисполнения указанных в контракте обязательств, благодаря обеспечению исполнения контракта убытки Заказчика будут покрыты за счет внесенных поставщиком средств.

Уважаемые читатели! Если вы нуждаетесь в консультации специалиста по вопросам трудового права и защите прав работника и работодателя, рекомендуем сразу обратиться к нашим квалифицированным практикующим юристам:

Уважаемые читатели! Если вы нуждаетесь в консультации специалиста по вопросам трудового права и защите прав работника и работодателя, рекомендуем сразу обратиться к нашим квалифицированным практикующим юристам:

НДС с обеспечительного платежа

Рассмотрим ситуацию: организация, сдающая в аренду офисные помещения, получила обеспечительный платеж от арендатора. Надо определиться, включать ли такой платеж в базу по НДС или нет. То есть надо ли с такого обеспечительного платежа платить налог в бюджет.

Все зависит от того, какой именно обеспечительный платеж был получен. То есть для обеспечения какого конкретно обязательства этот платеж был перечислен арендатором.

• договор, по которому получен платеж, предусматривает зачет этого платежа в счет оплаты реализуемых вашей организацией товаров (работ, услуг);

• реализация этих товаров (работ, услуг) облагается НДС.

Если ситуация именно такая, то надо исчислить НДС с обеспечительного платежа как с полученного аванса. К примеру, договором аренды может быть предусмотрено, что обеспечительный платеж зачитывается в счет оплаты аренды за последний месяц аренды или иной период. В таком случае указанный платеж — аналог аванса по предстоящему оказанию услуг по аренде.

Вариант 2. Если условия, указанные в первом варианте, не выполняются, то не требуется исчислять НДС с обеспечительного платежа.

К примеру, не нужно начислять НДС, если договором предусмотрено, что обеспечительный платеж может быть зачтен лишь:

• в счет уплаты неустойки или штрафов за нарушение сроков оплаты аренды или иных нарушений арендатора;

• в счет возмещения убытков арендодателя.

Если же никаких нарушений арендатором не будет допущено и по его вине не возникнет убытков у арендодателя, такой платеж должен возвращаться арендатору по окончании срока действия договора аренды.

Также не облагается НДС обеспечительный платеж, который арендодатель получил до заключения основного договора аренды по предварительному договору (в качестве обеспечения обязательств арендатора заключить основной договор). Логика та же: получение обеспечительного платежа не связано с оплатой ваших услуг.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Как видим, в большинстве случаев обеспечительный платеж придется включить в НДС-базу сразу при его получении. Но есть случаи, когда этого можно не делать. Чтобы не было споров с проверяющими, детально прописывайте в договоре, за что конкретно перечисляется обеспечительный платеж, а также условия его дальнейшего возврата или зачета.

Удержание обеспечительного платежа при расторжении договора в 2020 году
Оценка 5 проголосовавших: 1

КОНСУЛЬТАЦИЯ ЮРИСТА


УЗНАЙТЕ, КАК РЕШИТЬ ИМЕННО ВАШУ ПРОБЛЕМУ — ПОЗВОНИТЕ ПРЯМО СЕЙЧАС

8 800 350 84 37

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here