Существенными условиями договора аренды земельного участка являются в 2020 году

Самое важное в статье: "Существенными условиями договора аренды земельного участка являются в 2020 году". Актуальность информации вы всегда можете проверить, задав вопрос дежурному специалисту.

Энциклопедия решений. Существенные условия договора аренды

Существенные условия договора аренды

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенным условием договора аренды является условие об объекте аренды. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

ФАС Северо-Кавказского округа в постановлении от 13.08.2009 N А01-142/2009 указал, что вопрос о незаключенности договора ввиду неопределенности его предмета нужно обсуждать до его исполнения, так как неопределенность этого условия может повлечь невозможность реализации договора. Если же договор уже исполнен (имущество передано), имеются данные, позволяющие определенно установить это имущество, а у сторон относительно объекта не возникает спор, условие об объекте не должно считаться несогласованным, а договор — незаключенным.

К аналогичному выводу пришел Пленум ВАС РФ, указавший, что стороны не вправе оспаривать договор, фактически исполнявшийся ими в отсутствие спора о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды, по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность (п. 15 постановления от 17.11.2011 N 73).

Эта правовая позиция получила законодательное воплощение в п. 3 ст. 432 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ, вступившего в силу с 01.06.2015), согласно которому сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (п. 3 ст. 1 ГК РФ).

По общему правилу, условие о размере арендной платы существенным условием договора не является. Закон не обязывает стороны договора аренды определять порядок и сроки внесения арендной платы непосредственно в договоре. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 ГК РФ). Вместе с тем, в отношении договора аренды здания или сооружения, а также договора аренды земельного участка закон устанавливает более жесткие правила, а именно: при отсутствии в договоре согласованного сторонами размера арендной платы договор не считается заключенным (см. п. 1 ст. 654 ГК РФ, п. 12 ст. 22 Земельного кодекса РФ).

Существенными условиями любого договора также являются условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (ст. 432 ГК РФ). Например, цена договора, как правило, не является его существенным условием, но в случае, если в ходе переговоров о заключении договора одной из сторон предложено условие о цене или заявлено о необходимости ее согласовать, то такое условие является существенным для этого договора. Он не может считаться заключенным до тех пор, пока стороны не согласуют названное условие или сторона, предложившая условие о цене или заявившая о ее согласовании, не откажется от своего предложения (п. 11 Обзора судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными, направленного информационным письмом Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165). Сказанное может иметь значение и для договора аренды.

ОСОБЕННОСТИ СДАЧИ В АРЕНДУ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

С. Кириллова, старший помощник Черемушкинского межрайонного прокурора Москвы.

Земельные участки в соответствии со ст. 128 ГК РФ — имущество, которое является в гражданском обороте объектом права собственности и иных вещных прав.

Федеральный закон «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» от 21 января 1996 г. закрепил в ст. 13, что нормы части второй Кодекса, касающиеся сделок с земельными участками, применяются в той мере, в какой их оборот допускается земельным законодательством. Таким образом, положения ГК РФ направлены на урегулирование общественных отношений, касающихся владения, пользования, распоряжения земельными участками, только вместе с соответствующими нормами Земельного кодекса РФ (далее — ЗК РФ).

Сейчас один из наиболее распространенных видов сделок с земельными участками — аренда.

В ГК нет специальных норм, регулирующих аренду земли, и к ней применяются общие правила Кодекса об аренде. Распространяемые на аренду земельных участков положения гражданского законодательства содержат в п. 2 ст. 607 оговорку, согласно которой законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков. Они вызывают ряд вопросов и не могут остаться без внимания.

Положения, касающиеся сдачи в аренду земельных участков, закрепленные в ЗК РФ, указывают на неопределенность соотношения земельного и гражданского законодательства, что создает правовые коллизии.

Договор аренды земельных участков — консенсуальный, возмездный, двусторонне обязывающий. Его стороны — арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель), которыми могут быть физические и юридические лица, в том числе иностранные и лица без гражданства, а также государственные органы Российской Федерации и ее субъектов, муниципальные образования.

Предмет договора аренды — имущество, подлежащее передаче нанимателю в качестве объекта аренды. Действующее законодательство (п. 3 ст. 607 ГК) требует четкого определения предмета в договоре аренды, поэтому договор аренды, предметом которого является земля, должен содержать полный набор данных, позволяющих однозначно идентифицировать земельный участок. Учитывая изложенное, понятие аренды земельного участка можно сформулировать так: предоставление арендодателем вынесенной на местности в обозначенных размерах и границах территории определенной категории земель, имеющей кадастровый номер и адресные ориентиры, на основании надлежаще оформленного волеизъявления собственника или лица, его представляющего, для возмездного и срочного владения и/или пользования в соответствии с целевым назначением, градостроительной, санитарной, экологической и иной документацией.

Договор аренды земельного участка на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме (ст. 609 ГК). Обязательной государственной регистрации подлежит договор аренды земельного участка, заключенный на срок не менее одного года. Те же правила распространяются и на договоры субаренды земельных участков.

Читайте так же:  Уточнение единого землепользования образец межевого плана в 2020 году

Правом сдачи земельного участка в аренду обладает прежде всего его собственник. При определенных обстоятельствах в качестве арендодателя может выступать и несобственник земельного участка. Согласно ст. 608 ГК лицо, не являющееся собственником имущества, должно иметь основанные на законе или специальном волеизъявлении собственника полномочия на сдачу имущества в аренду. Помимо собственника таким правом распоряжения земельным участком могут обладать родители несовершеннолетних, не достигших 14 лет, по правилам ст. 28 ГК; опекуны и попечители в силу ст. ст. 32, 33 ГК; владелец земельного участка, находящегося в пожизненном наследуемом владении в силу ст. 267 ГК; лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование в силу ст. 270 ГК. Не исключена возможность сдачи в аренду земельных участков и для комиссионера (ст. 990 ГК), агента (ст. 1005), доверительного управляющего (ст. 1012 ГК).

Передача в аренду земельных участков согласно ЗК РФ может быть осуществлена только собственником земельного участка либо в случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законными представителями на срок до достижения наследниками совершеннолетия (ст. 22).

Эту норму Земельного кодекса РФ следует рассматривать как недочет юридико-технического характера. Представляется, что при разрешении споров, касающихся правомочности сдачи в аренду земельных участков, приоритетными должны считаться нормы гражданского законодательства.

Существенные отличия содержатся и в положениях ГК РФ и ЗК РФ, касающихся прав арендатора на сдачу арендованного имущества в субаренду либо иного перехода прав и обязанностей арендатора к другим лицам. По ГК арендатор только с согласия арендодателя вправе сдавать земельные участки в субаренду, передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. В этих случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Согласно ЗК РФ (п. п. 5, 6 ст. 22) арендатор вправе осуществлять указанные выше права без согласия собственника земельного участка, а лишь при условии его уведомления. При этом в соответствии с п. 5 ст. 22 ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор, за исключением передачи арендных прав в залог.

На практике арендодателю совсем не безразлично, кому арендатор намерен сдать арендованный участок в субаренду. В связи с этим нельзя не согласиться с точкой зрения Н. Краснова, согласно которой «арендатор не должен иметь самостоятельного права распоряжаться арендованной землей. Это противоречит сущности арендных отношений» .
———————————
Законность. 2002. N 8.
Обращает на себя внимание и то обстоятельство, что п. 5 ст. 22 ЗК РФ в отличие от п. 2 ст. 615 ГК не предусматривает для арендатора возможности предоставления арендованного земельного участка в безвозмездное пользование.

Рассматривая особенности указанного вида аренды, необходимо отметить, что арендная плата относится к числу существенных условий договора аренды земельного участка (п. 3 ст. 65 ЗК РФ). В случае если между сторонами договора аренды не будет достигнуто соглашения о размере арендной платы, договор аренды земельного участка будет считаться незаключенным (ст. 432 ГК).

По общему правилу размер, условия и сроки внесения арендной платы за землю устанавливаются договором, и согласно п. 1 ст. 450 ГК изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено этим Кодексом, другими федеральными законами или договором. Необходимо обратить внимание, что как раз иное предусмотрено п. 3 ст. 65 ЗК РФ и ст. 21 Закона РФ «О плате за землю» от 11 октября 1991 г. и касается земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. В соответствии с указанными нормами при аренде земель, находящихся в собственности Российской Федерации или ее субъектов, муниципальной собственности, соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов Федерации, органами местного самоуправления устанавливаются базовые размеры арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов. Иными словами, арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять существенные условия договора аренды, и изменение размера арендной платы по договору вследствие изменения ставок арендной платы по категориям арендаторов считается правомерным.

Сроки в договоре аренды земельного участка существенными условиями договора не являются. Если срок в договоре аренды не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок. Законодательством только в двух случаях установлены предельные сроки договора аренды земельных участков: при передаче земельного участка в аренду для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ и при аренде земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. В первом случае ЗК РФ (п. 7 ст. 22) определен срок не более чем один год. Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24 июля 2002 г. (п. 3 ст. 9) устанавливает, что договор аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий сорок девять лет. Договор, заключенный на больший срок (в том числе договор аренды, заключенный до вступления в силу указанного Федерального закона), считается заключенным на срок, равный предельному.

На практике могут возникнуть проблемы при заключении договора аренды земельного участка на новый срок. В соответствии со ст. 621 ГК добросовестный арендатор, использовавший арендованное имущество по назначению, регулярно и своевременно осуществляющий арендные платежи, при прочих равных условиях имеет преимущественное право на заключение договора аренды. Под «прочими равными условиями» следует понимать готовность арендатора возобновить арендные отношения на новый срок на условиях, равных предлагаемым другим претендентам на аренду. ЗК РФ (п. 3 ст. 22) закрепил преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка за его прежним арендатором безо всяких условий. Но в эпоху рыночных отношений это положение не будет применимо при заключении договора аренды на новый срок в случае появления другого претендента, с которым арендодатель хочет заключить договор аренды на устраивающих его условиях.

Читайте так же:  Уголовная ответственность за незаконное обогащение должностных лиц в 2020 году

При прекращении договора аренды земли арендатор обязан вернуть земельный участок в том состоянии, в котором его получил, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором. Если иное не предусмотрено договором, то по окончании срока аренды арендатор обязан не только освободить земельный участок, но и снести за свой счет все возведенные на нем строения. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

ССЫЛКИ НА ПРАВОВЫЕ АКТЫ

ЗАКОН РФ от 11.10.1991 N 1738-1
«О ПЛАТЕ ЗА ЗЕМЛЮ»

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 24.07.2002 N 101-ФЗ
«ОБ ОБОРОТЕ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ»
(принят ГД ФС РФ 26.06.2002)

Договор аренды земельного участка: понятие, содержание.

ГК РФ не дает определения земли как объекта гражданских правоотношений, в одном случае земля просто отнесена к категории «вещь» (это следует из ст. 128 ГК РФ), в других случаях говорится о «земле» (п. 1 ст. 130 ГК РФ) в значении, явно не связанном с оборотом, в иных применяется термин «земельный участок». 3

По мнению О.Ю. Скворцова, «земля становится объектом недвижимости лишь с определенного момента. Таким моментом является наделение земли правовым режимом земельного участка, которое в свою очередь также оказывается юридически значимым понятием. До того момента, как земельный участок индивидуализирован путем его кадастровой оценки, установления местонахождения с целью вовлечения в гражданский оборот, этот земельный участок остается составной частью территории государства как публично-правового образования». 4

Понятие земельного участка дано в ст. 6 ЗК РФ — земельный участок есть часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

Предмет договора аренды земельного участка

Законодательство требует четкого определения предмета в договоре аренды. Это означает, что образец договора аренды земельного участка, должен содержать весь объем данных, необходимых для идентификации соответствующего участка: местонахождение, площадь, кадастровый паспорт земельного участка, описание земельного участка и т.п. Стоит упомянуть, что аналогичные требования действуют и в отношении предмета договора купли-продажи земельного участка. В связи с этим представляется необходимым подробнее охарактеризовать те сведения, которые позволяют однозначно идентифицировать земельный участок, являющийся предметом соответствующей сделки. 5

По действующему законодательству в аренду могут сдаваться также земельные доли, принадлежащие на праве собственности.

Формы договора аренды земельного участка

Форма договора аренды земельного участка является важным условием его заключения. Договор аренды земли оформляется единым письменным документа, подписанным сторонами (независимо от того, кто является участником отношений — юридическое лицо или гражданин и на какой срок заключается договор — короткий или длинный).

Нарушение простой письменной формы при заключении договора аренды земельного участка влечет его недействительность, не зависимо от суммы сделки и участников договора.

Согласно ч.2 ст. 651 ГК РФ договор арены земельного участка, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента государственной регистрации договора. ГК РФ не требует нотариального удостоверения договора аренды земельного участка, впрочем, как и любой другой сделки с недвижимостью, за исключением случаев, установленных законом.

Существенные условия договора аренды земельного участка

Единственным существенным условием договора аренды земельного участка, как и типового договора аренды, является его предмет, т.е земельный участок или земельная доля.

Объект аренды земельного участка

Статью подготовила доцент кафедры социально-гуманитарных дисциплин Волгушева Алла Александровна. Связаться с автором

Вернуться назад на Земельный объект

Аренда является срочным правом пользования землей, возникающим на основании договора. Правом сдачи земельного участка в аренду обладают все собственники земельных участков. Более того, для публичных собственников (т.е. органов государственной власти и органов местного самоуправления) передача земель в аренду является основным способом использования своей собственности.

Спецификой правового регулирования аренды земель является то, что основным источником регулирования выступает не закон, а договор.

Гражданский и Земельный кодексы устанавливают общие требования к аренде земельных участков, однако в основном арендные отношения регулируются договором аренды (обязательственное право).

Аренда — это предоставление какого-либо имущества, в данном случае земельного участка, во временное пользование за определенную плату на основе договора аренды. Это одна из самых распространенных и наиболее эффективных форм использования земли во всем мире.

Земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с Гражданским и Земельным кодексами.

Арендные отношения оформляются договором аренды в письменной форме (ст. 609 ГК РФ, ст. 26 ФЗ N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Ст. 26 ЗК РФ устанавливает, что права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Сдача в аренду является формой распоряжения земельным участком. Прежде всего правом сдачи земельного участка в аренду обладает его собственник (ст. ст. 209, 608 ГК РФ). В соответствии с законодательством земля может находиться в собственности как физических, так и юридических лиц. Соответственно, реализовать право сдачи земли в аренду могут граждане и юридические лица.

В соответствии с законодательством земельные участки в Российской Федерации могут предоставляться:

1. гражданам,
2. юридическим лицам,
3. иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства и иностранным государствам.

Иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных ЗК РФ.

Основные признаки аренды земель:

• срочность, т.е. аренда — право, действующее определенный период времени, определяемый в договоре (в отличие, например, от бессрочных прав, таких как собственность, постоянное (бессрочное) пользование и др.);
• платность, т.е. возмездность арендных отношений, проявляющаяся в арендной плате, выплачиваемой арендатором арендодателю;
• возвратность, т.е. по истечении срока аренды арендованное имущество — земля — подлежит возврату арендодателю, т.е. собственнику земельного участка.

Читайте так же:  Рассчитать возврат страховки при досрочном погашении кредита в 2020 году

Размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

Ст. 22 ЗК РФ устанавливает, что земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом, за исключением земельных участков, изъятых из оборота (указанных в п. 4 ст. 27 настоящего Кодекса).

При этом согласно Федеральному закону N 101-ФЗ объектом аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения могут быть только участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка (а также его покупку), но после собственника здания, строения, сооружения, находящихся на этом земельном участке (п. 3 ст. 35 ЗК РФ).

Особенности аренды земельных участков:

Чтобы стать объектом аренды, земельный участок должен быть определен точно так же, как и в других случаях, когда земельный участок выступает в качестве недвижимого имущества в гражданско-правовых отношениях. В договоре должны быть четко указаны местоположение земельного участка, его целевое назначение, границы, кадастровый номер и другие признаки, позволяющие точно установить и идентифицировать соответствующий земельный участок. Эти сведения являются существенными условиями договора, поэтому при их отсутствии договор считается недействительным.

Ст. 46 ЗК РФ устанавливает, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством:

• по соглашению сторон;
• по решению суда;
• по истечении срока аренды при наличии письменного заявления арендодателя;
• по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 45 ЗК РФ (нецелевое или нерациональное использование и т.д.).

Прекращение аренды земельного участка по основаниям, указанным в абзаце втором подпункта 1 пункта 2 статьи 45 ЗК РФ, не допускается:

1. в период полевых сельскохозяйственных работ;
2. в иных установленных федеральными законами случаях.

При прекращении аренды регистрационная запись об аренде в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним погашается проставлением штампа.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ договором аренды могут быть установлены и другие условия расторжения договора по инициативе арендодателя. Часть 2 данной статьи предоставляет право расторжения договора одной из сторон при существенном нарушении условий договора другой стороной. Перечень этих условий зависит от содержания конкретного договора.

На основании ст. 619 ГК РФ арендодатель, прежде чем досрочно расторгнуть договор, должен письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Всё о предмете, объекте, сроках, сторонах и существенных условиях договора аренды земельного участка

Аренда – один из способов использования земли.

А для некоторых участков (государственных и муниципальных) только при таком условии можно вести на нём определённую деятельность.

Но у этого договора есть свои особенности, которые важно знать при заключении.

В статье мы рассмотрим, существенные условия договора аренды земли – что это такое и как отражаются в документе.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Существенные условия договора аренды земли – что это такое и как отражаются в документе?

Это условия которые:

  • относятся к объекту договора;
  • по поводу которых необходимо соглашение между сторонами;
  • которые указаны в законе необходимыми для сделок с данным типом имущества.

Для недвижимости ими являются:

  1. сведения, позволяющие точно определить, какое именно имущество сдаётся;
  2. должно быть указано, каков размер арендной платы, как часто и каким образом её необходимо вносить.

Если период действия длится дольше года, документ должен быть составлен письменно и зарегистрирован в Росреестре (как обременение участка).

Если в договоре нет сведений, описанных в первом пункте, он считается недействительным.

Пример такого договора

Сведения могут указываться, например, следующим образом:

Арендодатель передаёт во временное пользование арендатору земельный участок с кадастровым номером _номер участка_, находящийся по адресу ___, площадью ___. Назначение участка: ___, вид разрешённого использования: ___.

Срок аренды составляет ___ лет.

Арендная плата составляет ___ рублей ежемесячно, вносится до __ числа следующего месяца.

Какие требования предъявляются к арендуемому земельному участку?

В договор вносятся кадастровый номер и другие подобные данные в пункте, характеризующем землю.

Если разрешённым использованием предполагается строительство зданий, необходимо получить технические условия подключения к инженерным сетям.

Они включают:

  • описание наибольшей возможной нагрузки;
  • возможные сроки подключения;
  • срок действия этих условий.

Кроме того, поскольку участок арендуется для определённой деятельности, он должен быть пригоден к ней.

В зависимости от назначения, могут вноситься сведения:

  1. о расположенных на нём зданиях и строениях;
  2. о благоустроенности участка, то есть состоянии почвы, присутствии деревьев или кустарников, дорог или других объектов благоустройства;
  3. о существующих коммуникациях: электросети, канализации, водоснабжении и т. д.;
  4. об обременениях: сервитуте, залоге и т. п.

Также необходимо описать существующие недостатки:

  • особенности почвы;
  • износ инженерных систем;
  • присутствие строительного мусора;
  • и т. п. в зависимости от использования.

Как правило, эти сведения записываются после информации, характеризующей участок. Для зарегистрированных строений необходимо записать кадастровый номер, площадь, количество этажей и другие особенности.

Также он сможет добиться компенсации расходов, понесённых на устранение таких недостатков.

Форма такого соглашения

Договор аренды составляется письменно (если его срок более года или одна из сторон – организация). Он скрепляется подписями сторон.

За юридическое лицо расписывается его представитель. Это может быть генеральный директор, действующий на основании Устава, или любой из сотрудников. В последнем случае оформляется доверенность.

Читайте так же:  Образец уведомления о регистрации иностранного гражданина в 2020 году

В этом документе обязательно должна содержаться такая информация:

  1. Сведения о сторонах: ФИО и другие паспортные данные, полное название и реквизиты для организаций.
  2. Суть договора, то есть передача земли в аренду.
  3. Описание участка.
  4. Сведения об ограничениях и обременениях, если они есть: залоге, сервитуте и т. д.
  5. Назначение, то есть для чего участок сдаётся.
  6. Срок действия.
  7. Порядок оплаты: периодичность, сумма, пени и штрафы за неуплату и т. п.
  8. Условия досрочного расторжения.
  9. Ответственность обеих сторон, их права и обязанности.
  10. Дата подписания.
  11. При желании сторон возможно включение и других условий, не противоречащих законодательству. Например, сроки освоения земли.

От чего зависят сроки давности сделки?

Для государственных и муниципальных земель определены предельные возможные сроки. Период аренды зависит от назначения земли и целей использования и записаны в статье 39.8 ЗК:

  • для огородничества, выпаса и сенокошения, а также для завершения строительства – не более, чем на 3 года.
  • Если сельскохозяйственная земля арендуется для остальных целей – от 3 до 49 лет.
  • Для освоения территории или ведения дачного хозяйства, если арендует организация – на 3-5 лет.
  • Для строительства и реконструкции зданий – на 3-10 лет.
  • Для ИЖС или ЛПХ – на 20 лет.
  • Собственнику зданий, которые расположены на участке – до 49 лет.

Также мы расскажем о том, возможно ли арендовать земли на неопределенный период и что делать, если срок договора закончился.

Кроме того, если вместе с арендным подписывается другой договор, срок аренды не может его превышать.

Он может заключаться, например:

  1. об освоении территории;
  2. её развитии;
  3. о партнёрстве.

Если земля передаётся для пользования её недрами, арендный период может быть на 2 года больше периода действия лицензии.

Остальная земля, принадлежащая государству или муниципалитету, сдаётся на период до 49 лет.

Для участков, принадлежащим частным и юридическим лицам, таких ограничений нет.

Но если арендуемые участок или его часть передаётся в субаренду, её срок не может быть больше основного.

Что будет по истечении срока?

Если случилось истечение срока аренды, арендатор имеет преимущественное право на заключение следующего подобного договора. Он может уведомить об этом арендодателя до окончания периода действия.

Если время, на которое заключена аренда, закончилось, а арендатор продолжает пользоваться землёй с ведома второй стороны, считается, что договор стал бессрочным. Это правило действует только для случаев, когда нет предельного срока аренды. Если он есть, договор расторгается, как только это время прошло.

Что известно о предмете и объекте соглашения?

Предметом и объектом аренды является сам участок. Именно поэтому он должен быть подробно описан. Это позволит предупредить возможные споры или поможет в их решении.

Необходимо внести следующие данные:

  • кадастровый номер;
  • адрес;
  • площадь;
  • категория;
  • вид использования.

В аренду может сдаваться часть участка. Перед этим необходимо провести межевание. В этом случае в тексте указывается также, какая именно часть сдаётся.

Сдаваемый участок должен состоять на кадастровом учёте. Участки, изъятые из оборота, не предоставляются в аренду.

Информация о сторонах сделки

Арендодателем, то есть передающим участок в аренду, может быть:

  1. его собственник;
  2. владелец, если земля относится к сельскохозяйственным;
  3. тот, кому передал такое право одно из этих лиц.

Собственником земли может быть:

  • частное лицо;
  • организация;
  • муниципальное образование;
  • государство.

Арендатором может быть:

  1. частное лицо;
  2. коммерческая фирма;
  3. некоммерческая организация.

Если участок в аренду предоставляется на неопределенный срок

Если срок аренды неопределенный, то он считается:

  • заключённым на максимально возможный срок, если существуют ограничения на него;
  • бессрочным, если такого ограничения нет.

По общему правилу любая сторона может отказаться от бессрочной аренды, уведомив другую за 3 месяца. Для срочной этот период составляет 1 месяц. Но в договоре стороны по взаимному соглашению могут выбрать и другой.

Виды и способы оплаты

Могут применяться следующие формы оплаты (отдельно или в сочетании):

  1. деньгами (единовременно или с определённой периодичностью);
  2. определённой частью продукции, получаемой при использовании земли, плодов или доходов;
  3. услугами со стороны арендатора;
  4. предоставлением арендодателю какого-либо имущества в аренду или собственность;
  5. работами по улучшению участка.

Аренда может быть и безвозмездной. Как правило, она бывает непродолжительной.

Также могут обговариваться компенсации инфляции или на случай дефолтов и т. п. Это особенно актуально при длительной аренде.

Договор аренды заключается письменно, если длится более года. В нём обязательно должны быть указаны существенные условия. Они касаются сведений об участке и условий аренды. После завершения срока действия арендатор имеет преимущество при заключении нового.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-46-18 (Москва)
Это быстро и бесплатно !

Аренда земельных участков

Аренда является срочным правом пользования землей, возникающим на основании договора. Правом сдачи земельного участка в аренду обладают все собственники земельных участков. Более того, для публичных собственников (т.е. органов государственной власти и органов местного самоуправления) передача земель в аренду является основным способом использования своей собственности.

Спецификой правового регулирования аренды земель является то, что основным источником регулирования выступает не закон, а договор .

Гражданский и Земельный кодексы устанавливают общие требования к аренде земельных участков, однако в основном арендные отношения регулируются договором аренды (обязательственное право).

Аренда — это предоставление какого-либо имущества, в данном случае земельного участка, во временное пользование за определенную плату на основе договора аренды. Это одна из самых распространенных и наиболее эффективных форм использования земли во всем мире.

Земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с Гражданским и Земельным кодексами.

Арендные отношения оформляются договором аренды в письменной форме (ст. 609 ГК РФ, ст. 26 ФЗ от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Ст. 26 ЗК РФ устанавливает, что п рава на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации , за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Читайте так же:  Пилотный проект фсс перерасчет продолжения больничного листа в 2020 году

Сдача в аренду является формой распоряжения земельным участком. Прежде всего правом сдачи земельного участка в аренду обладает его собственник (ст. ст. 209, 608 ГК РФ). В соответствии с законодательством земля может находиться в собственности как физических, так и юридических лиц. Соответственно, реализовать право сдачи земли в аренду могут граждане и юридические лица.

В соответствии с законодательством земельные участки в Российской Федерации могут предоставляться

    1. гражданам,
    2. юридическим лицам,
    3. иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства и иностранным государствам.

Иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных ЗК РФ.

Основные признаки аренды земель:

    • срочность , т.е. аренда — право, действующее определенный период времени, определяемый в договоре (в отличие, например, от бессрочных прав, таких как собственность, постоянное (бессрочное) пользование и др.);
    • платность , т.е. возмездность арендных отношений, проявляющаяся в арендной плате, выплачиваемой арендатором арендодателю;
    • возвратность , т.е. по истечении срока аренды арендованное имущество — земля — подлежит возврату арендодателю, т.е. собственнику земельного участка.

Размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

Ст. 22 ЗК РФ устанавливает, что земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом, за исключением земельных участков, изъятых из оборота (указанных в п. 4 ст. 27 настоящего Кодекса).

При этом согласно Федеральному закону от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ объектом аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения могут быть только участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка (а также его покупку), но после собственника здания, строения, сооружения, находящихся на этом земельном участке (п. 3 ст. 35 ЗК РФ).

Особенности аренды земельных участков:

1) Действующим федеральным земельным законодательством сроки договора аренды не установлены ( за исключением аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности ). Однако, ст. 22 ЗК РФ определяет, что в случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия (п. 10 ст. 22) .

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается:

2) Арендатор земельного участка (за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков) вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу , в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется (п. 5 ст. 22).

3) Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом (п. 6 ст. 22).

Чтобы стать объектом аренды, земельный участок должен быть определен точно так же, как и в других случаях, когда земельный участок выступает в качестве недвижимого имущества в гражданско-правовых отношениях. В договоре должны быть четко указаны местоположение земельного участка, его целевое назначение, границы, кадастровый номер и другие признаки, позволяющие точно установить и идентифицировать соответствующий земельный участок . Эти сведения являются существенными условиями договора, поэтому при их отсутствии договор считается недействительным.

Основания прекращения договора аренды земельного участка

Ст. 46 ЗК РФ устанавливает, что а ренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством:

    • по соглашению сторон;
    • по решению суда;
    • по истечении срока аренды при наличии письменного заявления арендодателя;
    • по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 45 ЗК РФ (нецелевое или нерациональное использование и т.д.).

Прекращение аренды земельного участка по основаниям, указанным в абзаце втором подпункта 1 пункта 2 статьи 45 ЗК РФ, не допускается:

    1. в период полевых сельскохозяйственных работ;
    2. в иных установленных федеральными законами случаях.

При прекращении аренды регистрационная запись об аренде в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним погашается проставлением штампа.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ договором аренды могут быть установлены и другие условия расторжения договора по инициативе арендодателя. Часть 2 данной статьи предоставляет право расторжения договора одной из сторон при существенном нарушении условий договора другой стороной. Перечень этих условий зависит от содержания конкретного договора.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

На основании ст. 619 ГК РФ арендодатель, прежде чем досрочно расторгнуть договор, должен письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Существенными условиями договора аренды земельного участка являются в 2020 году
Оценка 5 проголосовавших: 1

КОНСУЛЬТАЦИЯ ЮРИСТА


УЗНАЙТЕ, КАК РЕШИТЬ ИМЕННО ВАШУ ПРОБЛЕМУ — ПОЗВОНИТЕ ПРЯМО СЕЙЧАС

8 800 350 84 37

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here