Существенным условием договора продажи жилого дома является в 2020 году

Самое важное в статье: "Существенным условием договора продажи жилого дома является в 2020 году". Актуальность информации вы всегда можете проверить, задав вопрос дежурному специалисту.

Содержание

  • Предмет договора продажи недвижимости

    По договору купли-продажи недвижимости (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество, как-то: земельный участок, здание, сооружение, квартиру и иное недвижимое имущество, определенное в ст. 130 ГК РФ.

    Нормы ГК РФ применяются к сделкам с земельными участками, в том числе и к продаже земельных участков, только в той мере, в какой их оборот допускается земельным законодательством.

    Сторонами договора продажи недвижимости могут быть любые физические и юридические лица, также субъекты предпринимательской деятельности.

    Существенными условиями договора продажи недвижимости являются условия о предмете и цене. Условие о предмете договора должно содержать такие данные, которые позволяют определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, т. е. данные, позволяющие определить расположение недвижимого имущества на соответствующем земельном участке или в составе другого недвижимого имущества. Если в договоре отсутствуют такие данные, то условие о недвижимом имуществе считается не согласованным, а договор — незаключенным.

    Предметом договора продажи недвижимости может быть здание, сооружение или другая недвижимость, находящаяся на земельном участке, но не являющемся предметом договора продажи и находящемся в собственности продавца. В этом случае одновременно с передачей прав собственности на такую недвижимость покупателю передаются права на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

    Права покупателя недвижимости на соответствующий земельный участок: право собственности, право аренды или иное право определяются договором продажи недвижимости.

    Если договором не определено право покупателя недвижимости на соответствующий земельный участок, применяется правило ст. 552 ГК РФ, в соответствии с которым к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая заняла недвижимостью и необходима для ее использования.

    Если земельный участок не принадлежит продавцу недвижимости на праве собственности, то для продажи недвижимости согласия собственника этого земельного участка не требуется, если такая продажа недвижимости не противоречит условиям пользования земельным участком, установленным законом или договором. В этом случае покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимого имущества.

    Предметом договора продажи недвижимости может быть земельный участок без передачи в собственность покупателя здания, сооружения или другой недвижимости, которая расположена на этом земельном участке и находится в собственности продавца. В этом случае в договоре продажи земельного участка определяются условия, на которых за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

    Если в договоре продажи земельного участка такие условия не определены, то действует правило, в соответствии с которым продавец сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением.

    Передача недвижимого имущества продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Именно после вручения имущества покупателю и подписания сторонами документа о передаче (акта приема-передачи) обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным. Это правило действует тогда, когда иное не установлено законом или договором.

    Вместе с тем принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, если такое несоответствие оговорено в акте о передаче, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

    Переход права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации в установленном законом порядке.

    Существенным условием договора продажи недвижимости является условие о цене. В соответствии со ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. Если условие о цене не согласовано сторонами, договор также считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются.

    Существенным условием договора продажи жилых помещений (жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры), в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав, на пользование продаваемым жилым помещением.

    Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. В соответствии со ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом. С момента государственной регистрации такой договор считается заключенным. Несоблюдение требования о государственной регистрации такого договора влечет его недействительность.

    Договор купли-продажи жилого помещения (жилого дома)

    По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (ст. 454 ГК РФ).

    Договор купли-продажи недвижимости считается не заключенным, если в нем не определены обязательные условия — предмет договора (ст. 554 ГК) и его цена (п. 1 ст. 555 ГК).

    Предмет договора продажи жилья, относится к индивидуально-определенным вещам, т.е. обладает индивидуально-определенными признаками, отличающими его от других однородных вещей. Особенностью такого рода вещей является их юридическая незаменимость. Определенной спецификой обладает такая разновидность недвижимого имущества, Гражданский кодекс установил, что жилые помещения предназначены для проживания граждан (абз. 1 п. 2 ст. 288), а осуществление прав собственника по владению, пользованию и распоряжению такими объектами недвижимости должно производиться в соответствии с целевым назначением этих объектов (п. 1 ст. 288). Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций возможно только после перевода такого помещения в нежилое.

    Жилые помещения, под которыми понимаются не только жилые дома и коттеджи (дачи), но и отдельные квартиры и иные жилые помещения (например, отдельные изолированные комнаты в квартирах), зарегистрированные в этом качестве в Бюро технической инвентаризации (БТИ), в том числе общежития, гостиницы-приюты, дома-интернаты и т.д. Будучи недвижимостью, они имеют строго целевое назначение. Такой подход закона обусловлен недостатком жилья и его особой социальной значимостью. В договоре необходимо указать его место расположения, адрес, назначение, год постройки, площадь и т.д.

    Читайте так же:  Решение балашихинского городского суда московской области в 2020 году

    Не может быть предметом договора купли-продажи квартира (комната жилой дом) находящаяся под арестом или запрещением. Квартира находящаяся в залоге, может быть продана только с разрешения залогодержателя, а в случае если договором о залоге установлен запрет на продажу не может быть продана. При продаже заложенной квартиры все обязанности залогодателя переходят к покупателю, которому придется расплачиваться по договору, который обеспечен залогом квартиры. Сведения об аресте, запрещениях, залоге имеются в БТИ.

    Договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, согласно п. 2 ст. 558 ГК РФ, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Если продажа либо иное отчуждение касается жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, то такое отчуждение допускается только с согласия органа опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК РФ).

    Если несовершеннолетние члены семьи, не достигшие 18-летнего возраста, являются собственниками отчуждаемого жилого помещения, то на отчуждение жилого помещения требуется согласие органа опеки и попечительства и, кроме того, ребенок, достигший 14 лет, должен принять участие в совершении сделки (присутствовать при ее совершении).

    В том случае, если отчуждаемое жилое помещение нажито супругами совместно в зарегистрированном браке, то при его отчуждении одним из супругов требуется согласие на продажу жилого помещения другого супруга (в форме письменного заявления, заверенного нотариусом) независимо от его прописки (регистрации) в данном помещении, кроме случаев, когда жилое помещение было подарено первому супругу, перешло к нему по праву наследования или было приобретено им до брака.

    Если жилой дом, квартира являются общей (долевой или совместной) собственностью, каждый из собственников имеет преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случаев продажи с публичных торгов. Если они (собственники) откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на жилое помещение в течение одного месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой участник долевой собственности вправе в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (ст. 250 ГК РФ).

    При продаже комнаты в приватизированной коммунальной квартире необходимо заявление всех сособственников данной квартиры о том, что они не возражают против продажи комнаты. Такое заявление сособственников квартиры необходимо потому, что они по закону (ст. 250 ГК РФ) имеют право преимущественной покупки отчуждаемой путем продажи комнаты за указанную в договоре цену. Продажа недвижимости в жилищной сфере производится по ценам, устанавливаемым с соглашением сторон, если иное не предусмотрено законодательством.

    Договор о продаже недвижимости должен содержать точное указание о цене. К нему не применяются общие правила о цене в возмездных договорах, позволяющие при отсутствии прямых указаний договора взимать цену, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичную вещь (п. 3 ст. 424 ГК). Наличие такого правила обусловлено тем, что объекты недвижимости обладают индивидуальным характером.

    Цена на продаваемую недвижимость в большинстве случаев устанавливается по соглашению сторон. В договоре купли-продажи жилого помещения обычно указывается стоимость этого жилого помещения по ставке Бюро технической инвентаризации, которая в большинстве случаев ниже его действительной стоимости. Нередки случаи, когда действительная цена, по которой продается жилое помещение, вообще не указывается в договоре, а остается только инвентаризационная цена. Делается это для того, чтобы уменьшить размер уплачиваемых налогов и пошлин.

    В ГК РФ (ст. 558) установлено в качестве одной из особенностей продажи жилых помещений то, что существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является включение в договор этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

    По закону право пользоваться отчуждаемым жилым помещением сохраняют члены семьи собственника жилого помещения в случае перехода права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу: такой переход права собственности, согласно ст. 292 ГК РФ, не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника. Речь, в частности, может идти о членах семьи собственника, которые временно отсутствуют (например, служат в армии или находятся в местах лишения свободы). В практике было немало случаев, когда собственник продавал жилые помещения, не предупредив покупателя о наличии таких лиц, в результате чего возникали конфликты. Для того чтобы избежать подобных ситуаций, и была введена подобная норма, в соответствии с которой существенным условием продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают эти лица, является перечень этих лиц с указанием прав на пользование продаваемым жилым помещением (ст. 558 ГК).

    Такими лицами могут быть:

    Члены семьи продавца, проживающие вместе с ним, а именно: его супруг, их дети и родители, другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а также, в исключительных случаях, и другие лица, которые могут быть признаны членами семьи продавца.

    Наниматель жилого помещения, постоянно проживающие с ним граждане.

    Поднаниматель данного жилого помещения заключивший договор с продавцом, — такое имеет право проживания в жилом помещении до окончания срока поднайма.

    Неисполнение этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены либо расторжения договора и возмещения убытков, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на покупаемую недвижимость.

    Если третье лицо по основанию, возникшему до продажи недвижимости в жилищной сфере, предъявит к покупателю иск об ее изъятии, покупатель обязан привлечь продавца к участию в деле, а продавец обязан вступить в это дело на стороне покупателя. Не привлечение покупателем продавца к участию в деле освобождает продавца от ответственности перед покупателем, если продавец докажет, что, приняв участие в деле, он мог бы предотвратить изъятие проданной недвижимости у покупателя. Продавец, привлеченный покупателем к участию в деле, но не принявший в нем участие, лишается права доказать неправильность ведения дела покупателем.

    По договору купли-продажи здания (или другой недвижимости) покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права и на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для се использования (ст. 552 ГК РФ).

    Читайте так же:  Ходатайство о запрете регистрационных действий с автомобилем в 2020 году

    Как сказано выше, сам но себе переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма (ст. 675 ГК РФ).

    Нормы ст. 292, 558 и 675 ГК РФ, несомненно, направлены на обеспечение стабильности жилищных отношений пользования жилыми помещениями.

    Возможны ситуации, когда проданная недвижимость не соответствует условию договора о ее качестве. В соответствии со ст. 475 ГК необходимо различать существенные нарушения требований к качеству, предусмотренному условиями договора, и иные недостатки недвижимости по качеству. В зависимости от вида нарушений покупателю предоставлены различные права.

    В частности, к существенным нарушениям требований к качеству продаваемых жилых и нежилых помещений следует отнести затемненность, отсутствие достаточного обогрева помещения, излишнюю влажность и др. Однако если какие-либо из этих недостатков были оговорены в договоре, то последствия, предусмотренные ст. 475 ГК, неприменимы. Однако в изъятие общего правила, предусмотренного п. 2 ст. 475 ГК, покупатель недвижимости не имеет права требовать замены купленного недвижимого имущества другим, которое бы соответствовало условиям договора (ст. 557 ГК). Наличие подобного правила обусловлено тем, что любое недвижимое имущество является уникальной, незаменимой вещью.

    Особый характер недвижимости как предмета договора продажи предопределяет разумный срок для выявления ее недостатков по качеству, который носит длительный характер. Как правило, он не может быть менее двух лет. Законом или договором могут быть предусмотрены и более длительные сроки для выявления недостатков (ст. 477 ГК).

    В случае выявления недостатков законодатель делает отсылку к ст. 475 ГК, которая устанавливает последствия продажи товаров ненадлежащего качества. К числу таких последствий относятся соразмерное уменьшение покупной цены, безвозмездное устранение недостатков в разумный срок, возмещение расходов покупателю по устранению недостатков. В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков или недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, либо были выявлены неоднократно или проявляются вновь после их устранения и других подобных недостатков) покупатель вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

    Как разграничить предварительный и основной договоры купли-продажи недвижимости: позиция ВС РФ

    [email protected] / Depositphotos.com

    Согласно действующему гражданскому законодательству предварительный договор заключается с целью закрепить обязательство сторон о заключении в будущем основного договора – о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг – на предусмотренных предварительным договором условиях. Содержание предварительного договора должно позволять установить предмет основного договора и его условия, относительно которых на момент заключения предварительного договора должно быть – по заявлению одной из сторон – достигнуто соглашение (п. 3 ст. 429 Гражданского кодекса). При этом отсутствие иных, помимо определяющих предмет, существенных условий основного договора в предварительном не препятствует признанию последнего заключенным, так как все недостающие условия могут быть согласованы непосредственно при заключении основного договора (п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора»).

    Таким образом, предварительный договор может быть как очень кратким и содержать лишь положения о предмете, так и подробным – определяя все условия основного договора. При этом никакие иные, кроме обязанности заключить впоследствии основной договор, обязательства – например, о передаче имущества или его оплате – предварительным договором устанавливаться не могут. В случае наличия подобных обязательств в договоре он, хотя и назван предварительным, является непосредственно договором купли-продажи, поэтому суды, рассматривая дела об оспаривании таких договоров должны исходить из их содержания, а не наименования. На это обратил внимание ВС РФ в одном из вынесенных недавно решений (определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 2 апреля 2019 г. № 11-КГ19-3).

    Фабула дела

    Для составления предварительного договора купли-продажи объекта недвижимого имущества воспользуйтесь сервисом «Конструктор правовых документов» интернет-версии системы ГАРАНТ. Получите полный доступ на 3 дня бесплатно!

    Гражданин и гражданка Х. (далее – заявители, истцы) заключили с ООО «Ю.» (далее – ответчик) предварительный договор купли-продажи квартиры в строящемся доме, устанавливающий обязательство сторон по заключению в определенный срок основного договора купли-продажи данного жилого помещения. В обеспечение исполнения предварительного договора истцы обязались уплатить ответчику конкретную денежную сумму – в размере стоимости квартиры. Причем в предварительном договоре было указано, что обязанность продавца по передаче квартиры наступает только при условии внесения приобретателями жилья обозначенной суммы в полном объеме. Данное обязательство истцы исполнили, но ответчик от подписания основного договора в установленный срок – до 1 января 2018 года – уклонился. В результате договор был заключен 15 февраля того же года, и в этот же день стороны подписали передаточный акт.

    Неустойку за нарушение срока заключения основного договора, правила расчета размера которой за каждый день просрочки были прописаны в предварительном договоре, ответчик не уплатил. Поэтому истцы обратились в суд с требованием о взыскании с ответчика данной неустойки, а также неустойки за нарушение срока передачи предварительно оплаченного имущества (на основании п. 3 ст. 23.1 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-I «О защите прав потребителей»).

    Позиция судов первой и апелляционной инстанций

    Суд первой инстанции удовлетворил только первое требование истцов – о взыскании неустойки за ненадлежащее исполнение ответчиком обязательства по заключению основного договора. Норма же законодательства о защите прав потребителей, на которую истцы ссылались в обоснование своего второго требования, по мнению суда, не может быть применена в данном случае, так как она устанавливает последствия нарушения продавцом срока передачи товара по договору купли-продажи с условием о предварительной оплате. А предварительный договор таковым не может быть в принципе, поскольку никакие, кроме обязанности по заключению основного договора, обязательства, в том числе и обязанность передать предварительно оплаченный товар, в него включаться не могут (решение Приволжского районного суда г. Казани Республики Татарстан от 15 мая 2018 г. по делу № 2-2379/2018).

    Стороны, напротив, посчитали, что предварительный договор между ними и ответчиком является фактически договором купли-продажи квартиры с условием о предварительной оплате, и подчеркнули это в своей апелляционной жалобе. Однако суд апелляционной инстанции согласился с выводами районного суда, отметив, что обязанность продавца передать квартиру в собственность покупателей не являлась предметом предварительного договора (апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 16 июля 2018 г. по делу № 33-12034/2018).

    Позиция ВС РФ

    ВС РФ также указал на невозможность включения в предварительный договор иных, кроме обязательства о заключении в будущем основного договора, обязанностей. Но с данной нижестоящими судами оценкой содержания самого оспариваемого договора не согласился. Напомнив, что в случае, когда буквальное значение выражений, описывающих условия договора, не позволяет установить его содержание, выяснению подлежит действительная общая воля сторон с учетом цели договора (ст. 431 ГК РФ), Суд отметил, что в рассматриваемом деле договором, поименованном предварительным, фактически предусмотрены и обязанность заявителей уплатить полную стоимость квартиры, причем до заключения основного договора, и обязанность ответчика передать им в собственность соответствующее жилое помещение. Поэтому предварительным он на самом деле не является. Стоит отметить, что ВС РФ уже разъяснял особенности разграничения предварительного и основного договоров купли-продажи. По мнению суда, если договор, названный сторонами предварительным, предполагает заключение впоследствии договора о продаже имущества, устанавливая при этом обязанность покупателя уплатить полную стоимость этого имущества или существенную ее часть, такое соглашение квалифицируется как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате (п. 23 Постановления Пленума ВС РФ от 25 декабря 2018 г. № 49).

    Читайте так же:  Сроки предоставления информации управляющими компаниями в 2020 году

    Поскольку нижестоящие суды неверно установили характер правоотношений сторон и неправильно определили нормы, подлежащие применению при рассмотрении данного спора, ВС РФ отменил их решения и отправил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

    Статья 558. Особенности продажи жилых помещений. 1. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

    2. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
    § 8. Продажа предприятия

    Статья 558. Особенности продажи жилых помещений. 1. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

    2. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
    § 8. Продажа предприятия

    Существенным условием договора продажи жилого дома является в 2020 году

    Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

    В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

    Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

    Определение Санкт-Петербургского городского суда от 11 июля 2011 г. N 10487 (ключевые темы: предварительный договор — притворная сделка — недвижимое имущество — основной договор — договор купли-продажи)

    Определение Санкт-Петербургского городского суда
    от 11 июля 2011 г. N 10487

    Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

    Корнильевой С.А., Нюхтилиной А.В.

    рассмотрела в судебном заседании от 11 июля 2011 года дело N 2-1222/11 по кассационной жалобе истца на решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от 06 апреля 2011 года по иску Бирюкова Д.В. к ЗАО «Ленстройтрест» о применении последствий недействительности ничтожной сделки, признании предварительного договора купли-продажи квартиры договором долевого участия в строительстве жилого дома, признании права собственности на квартиру.

    Заслушав доклад судьи Лебедева В.И., объяснения представителя Бирюкова Д.В. Романова В.А., действующего на основании по доверенности от 10.10.2010 г., представителей ответчика ЗАО «Ленстройтрест» Алябьева В.Б. действующего на основании доверенности от 16.12.2010 г. и Фисенко М. А., действующего на основании доверенности 10.12.2010 г. судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

    Видео удалено.
    Видео (кликните для воспроизведения).

    Истец Бирюков Д.В. обратился в Московский районный суд Санкт — Петербурга с иском к ЗАО «Ленстройтрест» о применении последствий недействительности ничтожной (притворной) сделки к предварительному договору купли-продажи квартиры N. от 22.02.2008 года, признав данный договор договором участия в долевом строительстве дома ; признании за истцом право собственности на однокомнатную квартиру

    Бирюков Д.В. указал, что 22.02.2008 г. года между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи спорного жилого помещения — квартиры . Истец обязательства по договору исполнил, внес денежные средства ответчику в полном объеме. Вместе с тем считает, что предварительный договор купли-продажи спорного жилого помещения фактически является притворной сделкой, поскольку прикрывает договор о долевом участии в строительстве жилого дома, т.к. внесенные истцом денежные средства по предварительному договору использованы ответчиком на инвестирование строительства спорного жилого помещения. В настоящее время дом построен, введен в эксплуатацию, спорная квартира по акту приема-передачи передана истцу. На момент заключения предварительного договора объект недвижимости создан не был, в связи с чем, не были известны индивидуально-определенные признаки, присущие жилому помещению, которое появилось в будущем. Между сторонами в надлежащей форме не было согласовано условие о предмете договора, что свидетельствует о незаключенности предварительного договора купли-продажи квартиры.

    Ответчик был не вправе заключать предварительный договор купли-продажи квартиры, а должен был заключить именно тот договор, который стороны имели в виду при его заключении, т.е. договор участия в долевом строительстве.

    Решением Московского районного суда Санкт-Петербурга от 06 апреля марта 2011 года требования истца оставлены без удовлетворения.

    В кассационной жалобе истец просит отменить решение суда, считает его неправильным.

    Судебная коллегия, изучив материалы дела, выслушав объяснения участников процесса, обсудив доводы кассационной жалобы, не находит оснований для отмены решения суда.

    Судом установлено, что распоряжением Комитета по градостроительству и архитектуре Правительства Санкт-Петербурга от 25.08.2006 года N 257-с «О проектировании и строительстве жилого комплекса ЗАО «Ленстройтрест» по адресу: » ЗАО «Ленстройтрест» разрешено проектирование и строительство жилого комплекса по адресу: , на земельном участке площадью 21 945 кв. м., кадастровый N.

    14.02.2008 года Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга ЗАО «Ленстройтрест» выдано разрешение N. на строительство вышеуказанного объекта капитального строительства.

    22.02.2008 года между продавцом, ЗАО «Ленстройтрест» и покупателем, Бирюковым Д.В. заключен предварительный договор N. купли-продажи квартиры, в соответствии с которым стороны обязались в будущем заключить договор купли-продажи однокомнатной квартиры в многоквартирном доме по адресу:

    Согласно условиям данного договора срок окончания строительства вышеуказанного дома — IV квартал 2008 года, но не позднее II квартала 2009 года; продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру, расположенную на 7 этаже 15 этажного дома, а покупатель обязуется принять квартиру и уплатить за нее денежную сумму, определенную настоящим договором.

    В договоре также оговорены технические характеристики квартиры: тип дома — панельный, количество этажей — 15, предварительный номер квартиры — 188, разбивочные оси — 3-7/А-Д, проектная площадь квартиры с учетом площади лоджии (балкона) с понижающим коэффициентом — 0,5 (0,3) — 44,95 кв. м., жилая площадь 20,1 кв. м.

    Читайте так же:  Содержание придомовой территории многоквартирного дома что входит в 2020 году

    Пунктом 3.1. договора установлена цена квартиры в размере условных единиц, цена 1 кв. м. в размере условных единиц.

    Пунктом 3.2. договора предусмотрено, что цена договора определяется в валюте Российской Федерации, при этом условная единица определяется исходя из курса доллара США, установленного ЦБ РФ на день (банковский), предшествующий дню выдачи векселя покупателю, но не менее рублей за один доллар США. Также предусмотрено, что расчеты производятся простыми беспроцентными векселями ООО «Ленстройтрест».

    Данным договором также предусмотрено, что основной договор купли-продажи квартиры должен быть заключен в течение 60 дней со дня государственной регистрации права собственности продавца на квартиру, являющуюся предметом предварительного договора (л.д. 15-20).

    22.02.2008 года между ООО «Ленстройтрест» (заемщик) и Бирюковым Д.В. (заимодавец) заключен договор N займа на общую сумму займа условных единиц, в соответствии с которым Бирюкову Д.В. выданы два простые векселя ООО «Ленстройтрест» серии ПД-П N. и N. на сумму рублей и на сумму рублей соответственно, со сроком платежа по предъявлению, но не ранее 01.12.2010 года (л.д.82-87).

    19.07.2010 года Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга ЗАО «Ленстройтрест» выдано разрешение N. на ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства жилого комплекса 1 и 2 очереди, расположенного по адресу: (строительный адрес:

    Во исполнение обязательств по предварительному договору N. купли-продажи квартиры от 22.02.2008 года, 30.09.2010 года ЗАО «Ленстройтрест» передало Бирюкову Д.В. однокомнатную квартиру N. общей площадью 43,1 кв. м., расположенную на седьмом этаже в доме N (л.д.22).

    Разрешая спор, суд правильно установил по делу юридически значимые обстоятельства, дал надлежащую оценку имеющимся по делу доказательствам, и пришёл к обоснованному выводу об отсутствии оснований к удовлетворению заявленных требований.

    Согласно ч. 1 ст. 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

    В силу положений ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами ( статья 422 ).

    В соответствии с правилами п. 1 ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

    Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

    При этом по смыслу положений ст. 429 ГК РФ не исключается заключение предварительного договора, предусматривающего обязательство по заключению в будущем договора об отчуждении имущества, которое еще не принадлежит одной из сторон и только должно поступить в её собственность.

    В силу п. 2 ст. 455 ГК РФ основной договор купли-продажи также может быть заключен не только в отношении товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, но и в отношении товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

    При таких обстоятельствах у суда имелись основания полагать, что отсутствие товара в наличии не препятствует заключению предварительного договора.

    Согласно п.п. 3 и 4 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора, и предусматривать срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

    Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

    Разрешая спор, суд пришел к правильному выводу о том, что при заключении 22.02.2008 г. предварительного договора N. купли-продажи жилого помещения сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

    Из содержания предварительного договора следует, что воля сторон была направлена именно на куплю-продажу в будущем определенного объекта недвижимости — квартиры, характеристики и расположение которой определены в договоре (п.п. 1.1, 1.2), указаны проектный номер квартиры, ее площадь, количество комнат, этаж, строительные оси, другие данные, позволяющие выделить ее в составе другого недвижимого имущества — многоквартирного жилого дома. Таким образом, содержание пунктов 1.1, 1.2 предварительного договора позволяет определить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору.

    Содержание пунктов 2.1.1, 2.1.2. предварительного договора позволяет установить срок исполнения обязательства, вытекающего из предварительного договора, в связи с чем, не имеется оснований рассматривать договор незаключенным по мотиву несогласованности сроков.

    Содержание положений раздела 3 предварительного договора определяет цену квартиры и порядок взаиморасчетов сторонами.

    Учитывая изложенное, суд пришёл к правильному выводу о том, что условия предварительного договора купли-продажи не противоречат установленным ст. 429 , 554 , 555 ГК РФ требованиям. Оспариваемый договор заключен сторонами в соответствии с требованиями гражданского законодательства, не является договором участия в долевом строительстве недвижимости. Из буквального толкования условий заключенного договора следует, что целью его заключения было не строительство, а приобретение истцом в будущем квартиры на вторичном рынке недвижимости.

    С учетом указанного, доводы истца, основанные на положениях ФЗ N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», правомерно не приняты судом во внимание.

    В силу п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, т.е. сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

    Суд правильно указал в решении, что оснований рассматривать заключенный между сторонами предварительный договор купли-продажи, в качестве притворной сделки не имеется, поскольку признание предварительного договора купли-продажи квартиры притворной сделкой возможно при условии преследования прикрываемых целей обеими сторонами. Наличие таких намерений со стороны продавца и покупателя не доказано.

    При указанных обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно счел доводы истца о том, что заключенный между сторонами предварительный договор купли-продажи квартиры является притворной сделкой, прикрывающей другую сделку, не соответствующими обстоятельствам дела.

    Доводы кассационной жалобы не свидетельствуют о наличии оснований к отмене решения районного суда, постановленного в соответствии с нормами процессуального и материального права, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции, и не могут быть приняты во внимание.

    Читайте так же:  Оплата образования материнским капиталом необходимые документы в 2020 году

    Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия

    Решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от 06 апреля 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

    Существенные условия договора купли-продажи по ГК РФ

    Существенные условия договора купли-продажи — ГК РФ определяет их в общем виде для всех договоров данной группы, потому на практике порой возникают сложности в определении обязательных условий, которые необходимо включить в договор. В связи с этим логично будет рассмотреть не только обозначенные в общем виде существенные условия для всех сделок по продаже и покупке, но и наиболее сложные и распространенные случаи сделок такого рода — этим мы и займемся в нашей статье.

    Какие условия договора купли-продажи являются существенными?

    Основным законодательным актом, регулирующим правовые вопросы осуществления сделок, в том числе по купле-продаже какого-либо имущества, является Гражданский кодекс. Конкретно договорам такого рода посвящена глава 30 данного нормативного акта.

    Общее же понятие существенного условия договора приведено в абз. 2 п. 1 ст. 432 и включает в себя 3 группы условий:

    1. Позволяющие идентифицировать предмет, о котором идет речь в договоре (т. е. имущество, на которое направлено желание сторон совершить куплю-продажу).

    2. Указанные в качестве таковых законодательным или подзаконным актом.

    3. Озвученные одной из сторон в качестве принципиально важных, хотя законом и не предусмотренные в качестве обязательных.

    Последняя группа относится к существенным условиям в силу того, что при невключении их в текст договора воля сторон сделки не будет совпадать, что препятствует принципу добровольности совершения сделок.

    Помимо ГК обязательные (а в терминологии законодателя — существенные) условия договора, в зависимости от его предмета, устанавливаются множеством различных правовых актов, в том числе:

    • Лесным кодексом — в отношении покупки лесных насаждений;
    • законом «Об электроэнергетике» от 26.03.2003 № 35-ФЗ — по договорам о поставке (т. е. продаже) электрической энергии;
    • законом «Об основах туристской деятельности…» от 24.11.1996 № 132-ФЗ — при продаже туристических продуктов;
    • законами «О водоснабжении и водоотведении» от 07.12.2011 № 416-ФЗ и «О теплоснабжении» от 27.07.2010 № 190-ФЗ — в отношении поставки соответствующих коммунальных услуг и т. д.

    По общему же правилу требование о включении в договор купли-продажи существенных условий считается выполненным, если стороны поименовали продаваемое имущество и указали его количественные характеристики (п. 3 ст. 455 ГК).

    Основные и существенные условия договора купли-продажи автомобиля

    Сделки по продаже и покупке автомобилей (равно как и иных транспортных единиц, относящихся к ведению Госавтоинспекции) регулируются помимо ГК еще и ведомственным административным регламентом по регистрации автотранспортных средств, утвержденным приказом МВД от 07.08.2013 № 605 (далее также — Регламент). Вызвано данное обстоятельство особенностями контроля за предметом сделки (автомобилем) со стороны государства и необходимостью регистрации его в связи со сменой владельца.

    Так, абз. 2 подп. 15.5 п. 15 Регламента устанавливает перечень обязательных (или существенных) условий, которые должен содержать письменный договор о продаже автомобиля. К ним относятся:

    • сведения о месте и дате составления договора;
    • сведения об автомобиле (являющемся предметом сделки), позволяющие его идентифицировать, в том числе марка, модель, номера двигателя, шасси, кузова, масса, дата выпуска и пр.;
    • информация из паспорта автомобиля (дата выдачи, его номерные данные);
    • регистрационный знак, если он имеется;
    • стоимость продажи транспортного средства;
    • идентификационные данные сторон: Ф. И. О., наименование (если сторона является организацией), место прописки, паспортные данные и пр.

    Помимо указанных обязательных условий в договор рационально включить и другие (основные), например:

    • указание момента передачи автомобиля новому владельцу;
    • способ (наличным расчетом, банковским переводом и др.) и сроки (до передачи или после) оплаты;
    • гарантийные обязательства;
    • комплектность автомобиля (включая периферию, оборудование для обслуживания и т. д.).

    Обязательные условия договора купли-продажи квартиры

    В отношении договоров купли-продажи жилых помещений (они относятся к категории недвижимых объектов, сделки по их продаже и покупке регулируются § 7 главы 30 ГК) законодательством устанавливается 4 обязательных условия, которые следует включить в договор (иначе он не может считаться заключенным):

    1. Описание предмета договора, позволяющее однозначно его идентифицировать (ст. 554 ГК).

    2. Персональные данные сторон (п. 50 Порядка ведения ЕГРН, утвержденного приказом Минэкономразвития от 16.12.2015 № 943). Для покупателя — российского гражданина, например, необходимо указывать его Ф. И. О., место и дату рождения, СНИЛС, гражданство и паспортные данные.

    3. Перечень лиц, которые сохраняют право пользоваться продаваемой квартирой и после ее продажи (п. 1 ст. 558 ГК).

    4. Стоимость, по которой осуществляется сделка (абз. 2 п. 1 ст. 555 ГК).

    Во избежание конфликтных ситуаций и возможного срыва сделки желательно указывать и иные важные условия, будь то срок передачи имущества или денежных средств, способ их передачи, возможные риски и т. д. Однако наличие/отсутствие указанных доп. условий в договоре не влияет на его действительность — главное, чтобы присутствовали все существенные.

    Какие обязательные условия договора розничной купли-продажи товара определяются ГК?

    Розничная купля-продажа — одна из самых распространенных сделок в гражданском обороте. Даже рядовые граждане сталкиваются с ней практически ежедневно, однако очень редко она осуществляется в письменной форме. При этом ГК и в этом случае предусматривает существенные условия, без достижения договоренности о которых договор не может считаться заключенным надлежащим образом.

    К таковым относятся:

    • полная информация о товаре, выступающем в данном случае предметом договора (п. 1 ст. 495 ГК);
    • цена сделки, т. е. самого товара (п. 1 ст. 500 ГК);
    • заявленные любой из сторон условия, по которым должно быть достигнуто соглашение до момента заключения договора, например более длительный срок возврата, нежели установленный законом (абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК).
    Видео удалено.
    Видео (кликните для воспроизведения).

    Таким образом, любой договор купли-продажи, вне зависимости от категории продаваемого имущества, может считаться заключенным лишь в том случае, если в нем указаны все существенные условия, установленные для него ГК РФ и иными законодательными подзаконными актами, регулирующими вопросы совершения сделок в отношении различных видов имущества. В силу п. 3 ст. 455 ГК в любом случае обязательным условием является лишь описание товара, благодаря которому можно индивидуализировать объект продажи. Прочие же существенные условия различны и определяются в зависимости от вида покупаемого и продаваемого имущества.

    Существенным условием договора продажи жилого дома является в 2020 году
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    КОНСУЛЬТАЦИЯ ЮРИСТА


    УЗНАЙТЕ, КАК РЕШИТЬ ИМЕННО ВАШУ ПРОБЛЕМУ — ПОЗВОНИТЕ ПРЯМО СЕЙЧАС

    8 800 350 84 37

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here