Существенные условия договора коммерческого найма жилого помещения в 2020 году

Самое важное в статье: "Существенные условия договора коммерческого найма жилого помещения в 2020 году". Актуальность информации вы всегда можете проверить, задав вопрос дежурному специалисту.

Договор найма жилого помещения

Жилые помещения (квартира, комната или дом) могут передаваться во временное пользование гражданам. Юридически такая форма сделки закрепляется договором найма. Сторонами этого договора будут наймодатель – тот, кто передает, и наниматель – тот, кто принимает. Одним из условий такого договора является своевременная оплата наймодателю за право пользования и временного владения.

Предметом договора найма может быть жилое помещение, которое является подходящим для долговременного проживания. Для определения пригодности необходимо обратиться к Жилищному законодательству. Письменная форма договора обязательна, иначе возможны последствия недействительности сделки.

Существенным условием договора найма жилого помещения считается предмет договора. То есть это вся информация о жилом помещении, с помощью которой можно индивидуально определить имущество. В случае отсутствия такого описания, договор считается незаключенным.

Договор найма может быть двух видов:

  • Социальный найм;
  • Коммерческий найм.

Социальный наём

Государство или муниципальное учреждение может предоставлять в пользование и владение жилое помещение гражданам на основании договора найма. Такие договоры заключаются с теми, кто нуждается в улучшении условий для проживания. Наймодателем здесь будет владелец муниципального или государственного жилищного фонда. Нанимателем может быть только гражданин РФ, который относится к категории малоимущих, признанный таковым в установленном порядке

Вместе с нанимателем в договоре указываются все члены семьи, которые намерены проживать вместе с ним, при этом имея равные обязанности и права.

По договору социального найма недвижимость должна предоставляться только по месту проживания гражданина. При этом выбор жилого помещения зависит не только от месторасположения, но и от площади. Она должна соответствовать норме предоставления. Данная норма вводится органами местной власти.

Существенные условия социального найма жилого помещение

  1. Условия жилого помещения;
  2. Размер ежемесячной платы за пользование;
  3. Список лиц, которые будут совместно проживать.

Срок не считается значимым условием, так как недвижимость предоставляется в бессрочное пользование.

Расторжение договора возможно по соглашению сторон. Однако наймодатель вправе потребовать расторжение в одностороннем порядке. Эта процедура возможна только через обращение в суд. Договор может прекратить свое действие и по иным обстоятельствам, таким как смерть нанимателя, который проживал один или в случае уничтожения жилой недвижимости.

Коммерческий наём

Любое лицо имеет право на временное пользование и владение на жилье за обусловленную плату, установленную по соглашению сторон. Такие правоотношения регулируется нормами ГК РФ и договором коммерческого найма. Срок договора может быть от одного часа до пяти лет. Отличительной чертой от предыдущего вида найма является форма собственности объекта. Здесь в роли наймодателя выступает любое физическое лицо, имеющее в собственности пригодную для проживания недвижимость.

В соответствии с Гражданским кодексом договор найма оформляется в письменной форме, необходимости обращения к нотариусу в данном случае нет. Однако при желании и согласии обеих сторон данный договор можно заверить в нотариальной конторе.

В случае желания собственника продать имущество, оснований для расторжения договора никаких нет. Единственным изменением в договоре будет информация о наймодателе. В связи с этим договор лучше заключать на короткие периоды времени и по необходимости перезаключать его, чтобы не возникло каких-то проблем в последующем.

Существенные условия коммерческого найма

Описание объекта и условия о цене.

Кстати, существенные условия договора найма могут быть достигнуты путем соглашения сторон.

Договор энергоснабжения. Понятие, содержание, элементы

Договор энергоснабжения считается одним из типов договора купли-продажи. Отличительной чертой считается объект договора — это энергия. Договором регулируются отношения снабжения через присоединенную сеть, когда через нее передается энергия. Таким образом, предмет данного договора — электрическая и тепловая энергия. Кроме того, предмет данного договора считается единственным и важным условием договора.

Сторонами договора выступают как физические, так и юридические лица. Продавцом обычно выступает энергоснабжающая организация.

Цена договора, как правило, утверждается государством. Договор заключается в основном на неопределённый срок. Для юридических лиц договор считается срочным.

Содержание договора энергоснабжения — это совокупность условий, которые определяют права и обязанности сторон. Кроме предмета, к существенным условиям относятся количество и качество энергии.

Максимальный срок действия договора коммерческого найма

Понятие аренды жилья в РФ довольно широкое. Можно выделить несколько типов документов, регламентирующих отношение найма жилья:

Первый тип до сих пор не определен в законодательстве РФ. Четко определена нормами лишь аренда жилья в ст. 671 ГК.

В сочетании с понятием найма жилой недвижимости рассматриваемый термин не вполне удачный. Поскольку в отечественном законодательстве коммерция отождествляется с понятием предпринимательства. Но, с другой стороны, но и изучаемая тема всегда может рассматриваться с точки зрения вида предпринимательской деятельности, поскольку речь идет о получении дохода от операции.

Особенности соглашений коммерческого характера

Если речь идет все же о коммерческом характере, то такие отношения должны иметь свои особенности:

  1. Должна быть определена сфера действия соглашения: государственный или негосударственный жилой фонд. Аренда в первом случае имеет социальный характер, и заключается на основании соответствующего решения органа власти. Если фонд негосударственный, контракт является обоюдным соглашением.
  2. Такой договор вправе заключать, как юридические, так и физические лица. Одновременно они обязательно должны быть наделены правом собственности на предлагаемую недвижимость, либо иными возможностями, позволяющим проводить подобные операции. И, в отличие от нанимателя, который может иметь любое гражданство, арендодателем могут быть исключительно граждане РФ.
  3. Главное отличие заключается в том, что договор коммерческого найма жилого помещения заключается на срок, ранее оговоренный сторонами.
  4. За таким типом соглашения ограничено комплекс прав арендатора.
  5. Не представляются никакие требования относительно размера помещения, сдающегося внаем.
  6. Размер вознаграждение за пользование недвижимостью определяется сторонами и фиксируется в соглашении. Если нормами законодательства предусмотрен максимальный размер такой оплаты, то сумма в договоре не должна его превышать.

Еще один важный момент – объектом договора такого типа должно быть помещение из частного жилого фонда. Но, в то же время, по целям использования недвижимость должна приносить доход.

Договор коммерческого найма жилого помещения: срок найма

Если речь идет не о социальном жилье, которое по закону сдается на бессрочный период, то максимальный срок договора коммерческого найма жилого помещения оговорен на законодательном уровне. Хозяйственный кодекс определяет, что помещения может быть сдано с коммерческой целью максимум на 5 лет. Если в документе срок не указан, договор автоматически считается заключенным максимально возможный период.

Что касается социального найма, то он обеспечивает стабильность жилищных правоотношений, гарантию реализации прав граждан на предоставления жилья от государства. Помимо этого, такая особенность отражает его социально-потребительскую функцию. Срочность контракта, в свою очередь, свидетельствует о коммерческой направленности рассматриваемого документа.

Нормы законодательства РФ четко обозначают существование двух видов соглашений найма с целью коммерции:

  1. Договор долгосрочного характера – заключается на период от одного года до пяти лет. По истечении заранее обусловленного срока наниматель получает преимущественное право на продолжение периода использования жилого помещения (ст. 684 ГК). Кроме того, контракт такого типа предоставляет более широкий перечень прав арендатора.
  2. Краткосрочный — заключается на срок менее года. Такой контракт значительно сужает правомочия арендатора (п. 2 ст. 683 ГК). В данном случае он теряет преимущественное право на перезаключение договора, не может воспользоваться правом вселения в жилье других лиц, временных жильцов, заключать соглашение о поднайме.

Важным моментом в таких отношения является необходимость со стороны арендодателя предложить нанимателю заключения повторного договора. Сделать это нужно за три месяца до истекания срока ранее заключенного соглашения. Также важно оговорить, на тех же или иных условиях будет осуществляться наем. Если планируется отказать нанимателю в дальнейшем пользовании жильем, об этом также следует предупредить за три месяца.

Если не выполнить эту обязанность, договор будет считаться продленным на предыдущих условиях и на аналогичный срок.

Читайте так же:  Составление протокола об административном правонарушении пдд в 2020 году

Если арендатор отказался предоставлять недвижимость для дальнейшего пользования, но в течение года с момента истечения предыдущего соглашения заключил новый контракт найма жилого помещения с иным лицом, предыдущий наниматель вправе требовать признания таких договорных соглашений недействительными и дополнительно получить право на возмещения причиненных убытков.

Жилье коммерческого найма

Для того чтобы решить временную проблему с жильем, граждане могут снять дом или квартиру, оформив при этом договор найма. В данном случае, речь о договоре аренды не идет.

В процессе заключения данного договора имеет значение, кто именно является владельцем жилья, физическое лицо или юридическое. От статуса владельца зависят условия договора, будет он коммерческим или социальным.

В том случае, если помещение, предлагаемое в наем, является объектом коммерческого фонда и частной собственностью физического лица или муниципальной собственностью, заключается договор коммерческого найма.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Жилье коммерческого найма — это

Жилые помещения, являющиеся собственностью граждан, государства или муниципалитета, которые предлагаются для проживания граждан, относятся к жилищному фонду коммерческого использования (ст.19 п. 4 Жилищного кодекса Российской Федерации).

То жилье, которое является частной собственностью граждан, может использоваться ими по их усмотрению. Они могут там проживать сами или сдавать его в наем, заключив договор коммерческого найма.

В соответствии с этим договором, собственники получают за использование их жилья другими гражданами оговоренную сумму. Те жилые помещения, которые являются собственностью государства или муниципалитетов, также могут быть сданы в наем. В этом случае, может заключаться как социальный, так и коммерческий договор найма жилья.

Малоимущие или признанные нуждающимися граждане Российской Федерации имеют возможность заключить договор социального найма с правом последующей приватизации данного объекта.

Если же вы достаточно обеспечены и снимаете жилье, находящееся в собственности муниципалитета по коммерческому договору найма, прав на приватизацию этой квартиры или дома вы не имеете.

Как расторгнуть договор аренды досрочно, читайте тут.

Собственники недвижимости владеют неоспоримым правом на вселение в свою квартиру кого угодно. Также они имеют право сдавать свое собственное жилье в наем на основании заключения договора коммерческого найма или на условиях взаимного соглашения сторон.

Такая процедура с наймом жилья может происходить с любым собственником, будь-то государство, муниципалитет или частное лицо. Стороной, которая предлагает жилье в наем, может быть как физическое лицо, так и любая организация.

Следует запомнить, что владелец жилья, сдающий его по условиям коммерческого найма, автоматически лишается льгот на ремонт и содержание данного помещения.

Пользоваться помещением, снятым в наем, могут не только лица, постоянно в нем проживающие. Таким же правом могут воспользоваться и другие лица, близкие к нанимателю, но не являющиеся членами его семьи.

В жилое помещение, сданное в наем по договору, могут вселяться только те граждане, личность которых согласована между владельцем жилья и нанимателем.

Если есть необходимость вселения в данное помещение члена семьи нанимателя, которому не исполнилось 18 лет, разрешения собственника жилья не требуется.

В наем может сдаваться только та жилая площадь, которая находится изолированно от других помещений. Это может быть частный дом, квартира или другое помещение, пригодное для жилья.

Помещение, сдающееся в наем, должно быть пригодным для проживания. О благоустройстве данного жилья речи не идет. В случае смены собственника жилья, человек, снявший квартиру, имеет право проживать там тот период времени, который оговорен в договоре найма жилья.

Обращаться к нотариусу для заверения договора коммерческого найма жилья нет необходимости. Договор должен быть составлен в письменной форме.

При заключении договора, обязательно оговаривается срок, на который сдается жилье. Этот пункт заносится в договор. Срок сдачи жилья не может превышать 5 лет. По истечению данного срока, договор должен быть или расторгнут, или переоформлен.

При последующем найме данного жилья, предыдущий наниматель имеет преимущество среди других желающих. В случае если собственник жилья не имеет претензий к нанимателю, договор может быть перезаключен.

Краткосрочный договор – вид договора, который заключается на срок не более года. Собственник жилья, после окончания срока найма помещения, обязан предупредить нанимателя о своем решении дальнейшего взаимодействия с ним.

Решение может быть разным: отказ в продлении договора или дальнейшее сотрудничество по найму жилья. Если собственник жилья не обсудит данный вопрос с нанимателем после окончания срока найма, договор автоматически продлевается. Условия договора и срок найма остаются прежними.

Договор коммерческого найма жилья

Договор коммерческого найма жилья подразумевает взимание договорной платы с нанимателя за использование жилой площади собственника жилья.

Заключать договор о найме жилого помещения может как непосредственно собственник жилья, так и его доверенное лицо. Доверенность на осуществление данной процедуры должна быть заверена у нотариуса.

Граждане, имеющие необходимость улучшить свои жилищные условия, могут воспользоваться правом на заключение договора социального найма. Если же такой необходимости нет, они могут заключить договор коммерческого найма жилья.

Договор социального найма является преимущественным для нуждающихся граждан или признанных малоимущими. Также граждане должны быть обязательно внесены в очередь на улучшение своих жилищных условий.

Граждане, желающие заключить договор коммерческого найма жилого помещения, также включены в очередь. Помещения, снятые в наем по такому договору, не могут быть приватизированы, но у нанимателей существует возможность выкупить это жилье у собственников.

Кто имеет право заключать договор коммерческого найма?

Договор коммерческого найма жилья часто заключают муниципальные или государственные органы, частные собственники. Жилые помещения в наем сдают различные организации.

Традиционно гражданином, сдающим жилье по договору коммерческого найма, выступает собственник данного жилого помещения (наймодатель), второй же стороной является другой гражданин (наниматель).

Одной из сторон заключения договора может быть юридическое лицо, являющееся нанимателем. Но жилое помещение, снятое в наем, не может использоваться в качестве действующей фирмы, офиса или производственного помещения.

Такое помещение пригодно только для проживания в нем физических лиц. Если в договоре со стороны нанимателя участвует юридическое лицо, он называется договором аренды жилого помещения.

Заключать коммерческий договор найма может только собственник жилого помещения или его доверенное лицо, что позволяет ему распоряжаться данным имуществом по своему усмотрению.

Не имея права собственности на жилье, вы не можете сдавать его в наем. Снимать же квартиру может любой человек. Его гражданство и состоятельность не имеют при этом никакого значения.

При заключении договора коммерческого найма жилья, наниматель обязан указать всех граждан, которые будут проживать с ним по данному адресу. К таким лицам могут относиться не только члены семьи, но и другие граждане, личности которых должны быть указаны в договоре.

При возникшей необходимости последующего поселения в квартире еще кого-то, следует обратиться к собственнику жилья и получить его согласие. Также такой вопрос должен быть согласован с остальными жильцами, указанными в договоре найма. Несовершеннолетние дети вселяются беспрепятственно.

Граждане, проживающие в съемной квартире, пользуются одинаковыми правами. Но ответственным перед собственником жилья за условия проживания является непосредственно наниматель, заключивший договор.

Существует такое понятие, как «сонаниматели». Ими являются все лица, проживающие на данной жилплощади и участвующие в подписании договора найма помещения. Сонаниматели несут одинаковую ответственность перед собственником.

Какие помещения могут считаться объектом сдачи в наем?

Для заключения договора коммерческого найма жилья, рассматриваются все жилые помещения, расположенные изолированно друг от друга. К ним относятся частные дома, части домов, имеющие отдельный вход, и квартиры.

Главные условия для сдачи жилья в наем:

  • Изолированное расположение жилого помещения;
  • Оно должно иметь все условия для проживания.

В договоре найма жилья может рассматриваться только помещение, подходящее под все перечисленные ранее параметры. Кроме того, в помещении должны быть соблюдены все нормы противопожарной безопасности, строительные и санитарные нормы.

Читайте так же:  Реквизиты московского городского суда для оплаты госпошлины в 2020 году

Существенным отличием договора коммерческого найма от социального является норма жилой площади, рассчитанная на одного жильца.

Если при заключении коммерческого договора, такая норма вообще не учитывается, то в социальном — она должна соответствовать норме, принятой в данном регионе.

На какой срок сдается жилье?

При заключении договора социального найма жилья, срок такового не оговаривается. В коммерческом же договоре он не должен превышать 5 лет. Такой срок соответствует сроку найма жилья, закрепленного в Гражданском кодексе Российской Федерации.

Гражданин, снявший жилье на срок до 5 лет, может продлить его, при условии, что собственник жилья не имеет претензий к нанимателю и готов сдавать свое жилье и далее. Но он обязан предупредить нанимателя об истечении срока найма за 3 месяца и обсудить с ним свои дальнейшие действия.

В том случае, если владелец жилья не связался с нанимателем и не обсудил данный вопрос, договор найма жилья автоматически продлевается на указанный срок, на тех же условиях, что были оговорены при первичном заключении договора.

Собственник жилья не имеет права заключать договор с другим нанимателем жилого помещения в то время, когда оно уже сдано. В том случае, если такой факт все же имеет место, наниматель жилья, который первым подписал договор, имеет право на признание второго договора недействительным.

Гражданин, снимающий жилье, вправе расторгнуть договор найма жилья. О таких намерениях он обязан предупредить собственника за 3 месяца до желаемой даты прекращения договора.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Условия договора найма

Содержание любого договора составляет совокупность согласованных сторонами условий. Помимо условий в текст договора входят преамбула, адреса, реквизиты и подписи сторон. По степени важности условия договора можно разделить на три группы: существенные, обычные и случайные.

Существенные условия договора найма

Существенные условия договора (абз.2 п.1 ст.432 ГК РФ) — это условия о предмете договора, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Применительно к договору найма жилого помещения существенным условием является условие о предмете договора. В договоре найма жилого помещения должны быть в обязательном порядке приведены все данные, позволяющие определенно (однозначно) установить имущество, которое должно быть передано нанимателю в качестве предмета найма. Как уже указывалось ранее, предметом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством (п.1 ст.673 ГК РФ).

В случае отсутствия в договоре найма жилого помещения данных о жилом помещении, подлежащем передаче нанимателю, такой договор считается незаключенным.

Дополнительные условия договора найма жилого помещения

Дополнительные условия договора — это условия договора, предусмотренные в соответствующих нормативных актах, автоматически вступающие в действие в момент заключения договора и не требующие согласования сторон.

К дополнительным условиям договора найма жилого помещения относятся:

Случайные условия договора найма

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Случайные условия — условия, которые включаются в содержание договора только по усмотрению сторон. Эти случайные условия либо дополняют обычные условия, либо изменяют эти обычные условия, которые зафиксированы в законе. Если случайное условие отсутствует в тексте договора, то это не влияет на действительность договора. Таким образом, договор найма может содержать любые случайные условия по усмотрению сторон.

Существенные условия договора коммерческого найма жилого помещения

Договор найма жилого помещения — самостоятельный договор, который был выделен российским законодателем из договора имущественного найма. Квалифицирующими признаками данного договора являются его предмет — изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (п. 1 ст. 673 ГК РФ, ст. 15 ЖК РФ) Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 дек. 2004 г. // Рос. газ. — 2005. — 12 янв.

Часть вторая Гражданского кодекса Российской Федерации от 26 янв. 1996 г. // Собр. законодательства РФ. — 1996. — №5. — Ст. 410., и субъектный состав — на стороне нанимателя может выступать только гражданин (п.1 ст.677 ГК РФ). Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора (п.2 ст.671 ГК РФ) Там же..

Следуя положениям Гражданского Кодекса РФ, договор считается заключенным, когда стороны достигли соглашения по всем его существенным условиям и облекли их в надлежащую форму Тихомиров М. Ю. Аренда и наем жилых помещений. Комментарии и образцы документов / М.Ю. Тихомиров. — М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2015. — 112 c..

В России коммерческий наем жилого помещения не имеет выделения в качестве отдельного соглашения. При составлении договора следует опираться на общие нормы Гражданского кодекса РФ, распространяющиеся на все договоры. Именно ГК РФ регулирует взаимоотношения, возникающие между арендодателем, т.е. собственником сдаваемого во временное пользование помещения и нанимателем, т.е. лицом, принимающим его. Общепринято воспринимать коммерческие отношения равнозначными осуществлению предпринимательской деятельности, но в данной ситуации следует отметить, что наем жилого помещения далеко не всегда связан с предпринимательством и, как правило, оформляется исключительно в целях временного проживания Российское гражданское право. / Под ред. Е.А. Суханова. В 2-х т. — М.: Бек, 2012. — 465 с..

Суть договора коммерческого найма квартиры заключается в передаче помещения физическому лицу, для его временного проживания, за что арендодатель получает ежемесячную плату. Подобные действия, касающиеся распоряжения собственником имущества, являются законными. Более того, арендодателем может быть не только собственник помещения, но и любой другой гражданин, действующий на основании выданной собственником доверенности на осуществление действий в его интересах и от его (собственника) имени. Немаловажным моментом является установленное законом правило, по которому, в случае продажи жилого помещения, наниматель будет иметь приоритетное право на ее приобретение Шешко Г.Ф. Договоры жилищного найма: обязанности нанимателя, ответственность // Там же. — 2015. — №8. — С. 72-81..

В договоре коммерческого найма жилых помещений существенными являются следующие условия:

— предмет договора, его содержание;

Его предметом может быть пригодное для постоянного проживания в нем физических лиц, изолированное жилое помещение, признанное таковым в установленном порядке.

Заключение договора имеет единую цель, выражающуюся в предоставлении имущества во временное пользование. Существенным различием является то, что договор найма можно заключить только с юридическим лицом. Аналогичный договор, заключаемый с юридическим лицом, может быть только договором аренды помещения Панченко Т.М. Пользование чужим имуществом / Т.М. Панченко. — М.: «Издательский дом «Налоговый Вестник», 2015. — 320 c..

Как и в каждом договоре, в указанных должны содержаться существенные условия, к которым относятся сведения о жилом помещении. Перечень подобных сведений определяется законом и иными правовыми актами.

Помимо прочего, существует перечень условий, которые стороны должны обсудить между собой и принять.

В обязательном порядке договор должен содержать в себе данные, позволяющие идентифицировать помещение, выступающее предметом найма. Предметом найма может быть не только квартира, дом, комната или их части, но и кухня, ванная комната и т.п. Также должна быть установлена пригодность помещения для проживания в нем, этот момент определяется законом Потяркин Д. Договор найма жилого помещения // Российская юстиция, — 2012, — №1, — С.35-39.

Исходя из смысла договора коммерческого найма жилья его предметом может быть лишь индивидуально определенная непотребляемая вещь, каковой и является жилое помещение, так как по истечении срока пользования им наймодателю должно быть возвращено именно то жилое помещение, которое он сдавал в наем. По договору коммерческого найма жилого помещения могут передаваться жилые помещения. Поскольку, заключая договор коммерческого найма жилого помещения, наниматель стремиться удовлетворить потребность в жилье, то соответственно он должен получить не только жилую площадь, но и вспомогательную (имеется ввиду кухня, коридор, ванная комната, прихожая, кладовая).

Читайте так же:  Работа директора по совместительству в другой организации в 2020 году

Предметом договора является жилое помещение, т.е. это может быть как дом, так и квартира или даже комната, которое передается во временное пользование и используется для проживания. Как правило, арендуемое помещение не только имеет все необходимые условия для проживания, но и является изолированным. Тем не менее, это вовсе не исключает сдачи в найм части комнаты или кухни, т.е. помещение не обязательно должно быть изолированным, чтобы быть предметом договора Селиванова Е.С. Договор аренды жилого помещения // Нотариус. — 2013. — №6. — С. 36..

Соответствие всем установленным законами нормам и требованиям определяется жилищной инспекцией. Некоторые особенности найма имеют дома, имеющие большое количество квартир. Арендуя помещение, арендатор получает право не только на пользование квартирой или комнатой (в зависимости от предмета договора), но и коридором, лестницей, лифтом и т.п.

В договоре найма, как в договоре аренды, существуют две стороны. Наймодатель — лицо, сдающее в найм помещение, наниматель — лицо, приобретающее помещение во временное пользование. При этом, следует учитывать, что наниматель по договору найма не может быть предпринимателем Новиков Е.А. Сделки с жилыми помещениями. Практическое пособие / Е.А. Новиков. — М.: Дашков и К°, 2015. — 559 c..

Наниматель может быть либо собственником, либо его доверенным лицом, т.е. лицом, представляющим интересы нанимателя от его имени и в его интересах Селиванова Е.С. Договор аренды жилого помещения // Нотариус. — 2013. — №6. — С. 36..

Как упоминалось ранее, жилая недвижимость может сдаваться юридическому лицу, но оформление возможно только на правах аренды. При этом, арендатор не получает право использования жилья для других целей, не связанных с проживанием в нем того или иного лица. Как правило, фирмы снимают жилье для сотрудников организации, прибывших из других городов, например, в командировку.

Перед оформлением договора коммерческого найма необходимо изучить требования, предъявляемые законом к его объекту. Так, объектом договора может быть только площадь, пригодная для проживания и исправная технически, при этом, она должна быть изолированной, т.е. отделенной от других помещений, не проходной.

Законом не запрещается сдача в пользование не только целого объекта недвижимости, но и его части — например, части квартиры или дома, но соблюдение всех установленных санитарных, пожарных и строительных норм остается обязательным требованием.

Еще одним существенным отличием коммерческого найма жилого помещения являются условия относительно его площади — в данном случае, площадь сдаваемого помещения не ограничена ничем.

В соответствии с действующим законодательством, заключить договор коммерческого найма можно не более, чем на пять лет, он не может быть заключен бессрочно. При заключении договора необходимо проверить, указана ли в нем дата расторжения, поскольку ее указание является обязательным требованием. В том случае, если по истечении срока действия договора, наниматель будет иметь желание перезаключить его на следующий срок, он будет иметь преимущество и первоочередное право на перезаключение сделки, но лишь в том случае, если с его стороны не было нарушений условий договора, помещение содержалось в надлежащем виде, оплата производилась без задержек. Выразить свое желание на перезаключение договора с собственником, наниматель должен за три месяца до расторжения договора, в письменном виде. Если владелец не намерен продлять договор, он в том же порядке и в тот же срок должен сообщить об этом нанимателю Садовникова Е.В. Правовая характеристика договора коммерческого найма жилого помещения // Право и экономика. 2010. — №1. — С. 22..

Также следует учитывать, что юридическое лицо может быть арендатором, но закон запрещает выступать ему в качестве нанимателя.

По своей продолжительности договор найма жилого помещения может быть как краткосрочным, так и долгосрочным. Тем не менее, государство установило максимальный срок действия — он не должен превышать пяти лет. Закон позволяет сторонам самостоятельно решать, какой договор они заключат.

Также предусмотрена и вероятность того, что ни одна из сторон не укажет срок действия сделки, в таком случае, она будет считаться заключенной на максимальный срок, т.е. на пять лет. Заключение договора на определенный срок или без его указания вовсе не исключает возможность досрочного расторжения. Законодателем установлено, что любая сторона имеет право расторгнуть договор, но для этого необходимо заранее оповестить о своем желании другую сторону, а именно, за три месяца до даты предполагаемого расторжения. Указанный срок не является обязательным, стороны в договоре могут обозначить и другой, более удобный для них срок.

Плата за наем помещения представляет собой одно из наиболее важных условий договора. В договоре обозначаются не только размер, но и сроки оплаты, ее порядок и иные условия. В некоторых случаях оговаривается плата за единицу площади, в таком случае, полная сумма оплаты устанавливается исходя из площади сданного помещения. Тем не менее, плата не является неизменной величиной, она может быть уменьшена в случае ухудшения условий для проживания, естественно, не по вине нанимателя.

Возможно также досрочное расторжение договора в случае неоднократной задержки выплаты арендной платы нанимателем, при этом, потерпевшая сторона устанавливает срок для досрочного расчета Селиванова Е.С. Договор аренды жилого помещения // Нотариус. — 2013. — №6. — С. 36..

Тем не менее, законом установлено и некоторое ограничение, а именно — плата не может быть внесена досрочно, более чем на 2 пункта (чаще всего месяца). Невыплата более чем двух раз платы в срок, может повлечь за собой досрочное расторжение договора по инициативе владельца жилья.

Закон предусматривает несколько вариантов расчета за жилье:

— наиболее часто распространено внесение конкретной суммы, вносимой либо сразу, либо периодическими платежами;

— предоставление жилья в обмен на какие-либо услуги, оказываемые нанимателем арендодателю, т.е. плата принимается услугами, а не денежной суммой;

— арендатор может передать наймодателю в собственность или временное пользование определенные вещи, которые арендодатель согласится получить в качестве платы за жилье

— также плата может производиться путем проведения ремонта, реконструкции и т.п. арендуемого помещения, конкретные действия, направленные на улучшение жилья также оговариваются сторонами при заключении договора.

Смена хозяина жилого помещения, отданного в аренду, не считается основанием для отказа от договора или его изменения. Аренда не заканчивается, а сменяется лишь первоначальный наймодатель. В случае гибели нанимателя, его условия по договору переходят наследнику, если в договоре не было установлено другое, или не было изменения в законе.

Наймодатель, то есть собственник помещения, считается менее защищенной стороной, поэтому условия расторжения договора урегулированы законом в пользу собственника. При этом наниматель может расторгнуть договор в любое время по собственному желанию, заручившись согласием других проживающих с ним лиц и предупредив собственника жилья за 3 месяца до момента расторжения договора Садовникова Е.В. Правовая характеристика договора коммерческого найма жилого помещения // Право и экономика. 2010. — №1. — С. 22..

Договор любого коммерческого найма заключается между сторонами только в письменном виде, иначе он не будет иметь юридической силы и ни собственник, ни наниматель не смогут решить ни один конфликт или спор в судовом порядке. Заверять у нотариуса документ не обязательно, но такой вариант надёжнее, если есть риск мошенничества с чьей-либо стороны.

Срок действия сделки должен быть не более пяти лет. Если по каким-либо причинам он не указан в документе, по закону договор будет считаться заключённым именно на пять лет от даты подписания. Иные условия оговариваются между владельцем и гражданином индивидуально, с учётом продления в дальнейшем.

Читайте так же:  Предварительное разрешение органа опеки и попечительства в 2020 году

Различаются два вида заключения подобных соглашений: сроком до года и более года. На соглашение, которое заключено менее, чем на год, не распространяются правила регулирования взаимоотношений с проживающими вместе с нанимателем лицами.

При продлении срока договора стороны могут оставить условия прежними или же оговорить новые, обязательно указав в тексте документа. Если же ни собственник, ни наниматель не прислал письмо на расторжение сделки, она считается продлённой автоматически Молчанова, В.А. Гражданско-правовые вопросы обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество / В.А. Молчанова. — М.: Юстицинформ, 2015. — 224 c..

Договор социального найма 2020 года

Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. Связаться с автором

Вернуться назад на Договор найма 2020

Договор социального найма жилого помещения — что это такое? Это разновидность сделки аренды недвижимости, отличительная особенность которой состоит в объекте и субъектном составе. В 2020 году — это аренда, найм жилья у государства.

Договор социального найма это взаимный, возмездный, заключаемый всегда только в определенной форме договор, обладающий значительными отличиями от договора обычной аренды (коммерческого найма).

Договор заключается двумя сторонами — Наймодателем и Нанимателем. Возмездность означает, что наниматель обязан своевременно вносить плату за само помещение и за коммунальные услуги. Обязательность применения письменной формы (в виде типового договора) влечет недействительность всех сделок, заключенных в иной форме.

Основные отличительные черты данного договора:

Таким образом, у нанимателя жилья по социальному найму прав больше, чем при коммерческом найме, но меньше, чем у собственника. Это некий промежуточный вариант, предусмотренный государством в качестве меры социальной поддержки для определенных категорий граждан.

Предоставление жилого помещения по договору социального найма осуществляется при соблюдении следующих условий:

• получение гражданином соответствующего статуса (малоимущий, нуждающийся в жилом помещении);
• постановка такого гражданина на учет на основании его заявления;
• соблюдение установленного порядка очередности. Вне очереди, согласно ст. 57 ЖК РФ, предоставляются объекты следующим категориям заявителей: больным тяжелыми хроническими заболеваниями в тяжелых формах, обладателям непригодных для проживания квартир/домов, не подлежащих ремонту или реконструкции;
• наличие подходящих помещений в жилищном фонде социального использования муниципалитета, субъекта РФ или РФ.

Изменение договора, согласно ст. 82 ЖК РФ, допустимо в следующих случаях:

1. При объединении граждан, проживающих в помещении по разным договорам соцнайма в одну семью возможно заключение одного договора с одним квартиросъемщиком (нанимателем по терминологии действующего кодекса) в отношении всего помещения.
2. Наниматель с согласия всех остальных членов семьи может быть заменен на другого нанимателя из их числа, например, в случае смерти гражданина, но только при наличии у претендента в наниматели дееспособности.

Расторжение договора социального найма допускается в любое время, но только при наличии согласия обеих сторон (и согласия членов семьи, в том числе). Расторжение по инициативе наймодателя (государства) возможно только в судебном порядке и при наличии серьезных оснований (неоплате, нецелевом использовании, разрушении/повреждении жилья и пр.).

Прекращение договора возможно при утрате объекта и в случае смерти квартиросъемщика, проживающего одиноко.

Коммерческий наем жилого помещения

Одним из реальных путей обеспечения права граждан на улучшение своих жилищных условий с использованием собственных средств, сокращения очередей и сроков на получение жилья, привлечения внебюджетных источников для увеличения объемов жилищного строительства, реконструкции и содержания государственного, муниципального и частного жилищного фонда является предоставление гражданам жилья на условиях коммерческого найма. Например, что касается муниципальных органов, то на данном уровне муниципальные власти принимают решение о сдаче в коммерческий найм части освободившегося или вновь построенного жилья. Прежде всего, жилье предоставляется тем очередникам, доходы которых не позволяют им купить жилье, но достаточны для того, чтобы заключить договор коммерческого найма жилого помещения.

Понятие договора коммерческого найма дано в п.1 ст.671 ГК РФ, согласно которому одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Для заключения договора коммерческого найма жилых помещений нет необходимости соблюдения административных процедур, предшествующих заключению договора социального найма (нуждаемость, постановка на учет и т.п.). В данном случае достаточно только достижение между сторонами соглашения по всем существенным условиям договора.

Отношения по договору коммерческого найма жилого помещения регулируются главным образом нормами ГК РФ. Коммерческий наем — всегда возмездный договор, в то время как по социальному найму жилые помещения для малоимущих предоставляются бесплатно.

Договор коммерческого найма жилого помещения — это отчетливо выраженное гражданско-правовое, предпринимательское соглашение, суть которого определяется коммерческим интересом наймодателя.

Особенностью субъектного состава договора коммерческого найма жилого помещения государственного (муниципального) жилищного фонда предлагается считать такие категории нанимателей, которые не подпадают под действие договора социального найма жилого помещения. В сферу применения этого договора входят также граждане, состоящие на учете по улучшению жилищных условий, желающие и имеющие возможность за дополнительную стоимость, превышающую оплату проживания по договору социального найма, проживать в жилом помещении, предоставляемом государством либо муниципалитетом. В условиях нуждаемости в жилых помещениях представляется обоснованным и необходимым использовать договор коммерческого найма жилого помещения государственного и муниципального жилищного фонда для обеспечения жилыми помещениями лиц, состоящих на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях.

Отношения по договору коммерческого найма жилого помещения регулируются нормами гл.35 ГК РФ.

Договор коммерческого найма заключается в простой письменной форме (ст.674 ГК РФ). Несмотря на то, что жилые помещения являются недвижимым имуществом, государственная регистрация такого договора не требуется.

Срок договора: срочный, определен договором (ст.683 ГК РФ). В ГК РФ установлены два вида такого договора:

  • — краткосрочный — до одного года;
  • — долгосрочный — от одного года до пяти лет. Максимальный срок договора коммерческого найма жилого помещения — 5 лет.

Если срок в договоре не определен, то договор считается заключенным на 5 лет. При этом, при краткосрочном договоре, нанимателю не предоставляется целый ряд прав (на вселение граждан, постоянно проживающих с ним, а также временных жильцов, на сдачу жилого помещения в поднаем, на заключение договора на новый срок преимущественно перед другими лицами).

Объектом (предметом) договора коммерческого найма жилого помещения может быть жилое помещение, отвечающее ряду требований:

  • — соответствие требованиям строительных норм и правил, противопожарным, санитарно-гигиеническим требованиям и т.д.;
  • — дома (помещения) после их строительства, либо переоборудования регистрируются именно как жилые дома уполномоченными на то органами;
  • — жилое помещение должно быть изолированным и пригодным для проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома) (п. 1 ст. 673 ГК РФ), причем «благоустроенность» — не обязательный признак предмета этого договора. Смежная комната либо объекты общего имущества многоквартирного дома объектом договора коммерческого найма выступать не могут.

Стороны договора: наймодатель и наниматель.

Наймодатель — любой субъект гражданского права, являющийся собственником жилого помещения, или управомоченное им лицо.

Как правило, договор коммерческого найма жилого помещения заключается между физическими лицами. Юридические лица могут участвовать в договоре жилищного найма только в качестве наймодателей. В соответствии с п. 2 ст. 671 ГК в случаях, когда жилое помещение предоставляется во владение и (или) пользование юридическим лицам, должен заключаться договор аренды жилого помещения (при возмездном характере договора) либо иной договор, к примеру, договор безвозмездного пользования имуществом (при безвозмездности отношений).

При этом согласно п. 2 ст. 671 ГК юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан, что необходимо отражать в тексте договора жилищного найма. Сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным использованием жилых помещений, не связанным с проживанием граждан, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК (п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Читайте так же:  Ограничения после увольнения с государственной гражданской службы в 2020 году

В соответствии со ст. 677 ГК нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин.

В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением.

В отличие от договора социального найма, где размер предоставляемых жилых помещений нормируется (предоставление производится в пределах нормы жилой площади), площадь жилища, предоставляемого в коммерческий наем, определяется только соглашением сторон.

Помимо нанимателя в жилом помещении могут постоянно проживать и другие граждане, которые обязательно должны быть указаны в договоре. В отличие от договора социального найма, по которому постоянно могут проживать с нанимателем только члены его семьи, по договору коммерческого найма постоянно проживать и пользоваться могут любые лица. Однако эти лица имеют с нанимателем только равные права по пользованию жилым помещением, а обязанности (ст.677 ГК РФ) несет сам наниматель.

Заключая договор коммерческого найма, лица, желающие проживать в жилом помещении, вправе выступать и как сонаниматели. В этом случае возникает множественность лиц в обязательстве, где с одной стороны выступает наймодатель — физическое или юридическое лицо, которому принадлежит жилое помещение на праве собственности, хозяйственного ведения, а с другой стороны в качестве нанимателя выступают два и более гражданина одновременно, которые именуются сонанимателями и несут солидарную ответственность перед наймодателем (п.4 ст. 677 ГК РФ). В таком случае наймодатель вправе требовать исполнения обязанностей, в том числе и по оплате, от каждого из них.

Коммерческий наем — всегда возмездный договор. Размер оплаты за пользование жилым помещением, в отличие от договора социального найма, устанавливается по соглашению сторон.

Законом не установлены конкретные виды и способы внесения платы за пользование жилым помещением. Чаще всего плата по договору жилищного найма производится деньгами, как в виде периодических платежей, так и в виде определенной твердой денежной суммы, вносимой единовременно. Однако совершенно очевидно, что сторонами договора коммерческого найма жилого помещения могут быть избраны иные способы и формы внесения платы. Это может быть, в частности, предоставление нанимателем наймодателю определенных услуг, передача в собственность либо в пользование обусловленных договором вещей, возложение на нанимателя предусмотренных договором затрат на улучшение нанимаемого жилого помещения и т.п.

Стороны вправе также использовать сочетание названных форм оплаты либо определить иные формы и порядок оплаты предмета договора. Срок внесения платы за пользование жилым помещением должен быть указан в договоре.

Договором могут быть установлены права и обязанности как нанимателя, так и наймодателя найма жилого помещения. Так, в обязанности наймодателя входит:

  • — передача нанимателю свободного жилого помещения в состоянии, пригодном для проживания;
  • — осуществление надлежащей эксплуатации жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение;
  • — предоставление или обеспечение нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг;
  • — обеспечение проведения ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств, для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении, и т.п.

Основными обязанностями нанимателя являются:

  • — использование жилого помещения только для проживания;
  • — обеспечение сохранности жилого помещения и поддержание его в надлежащем состоянии; наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя;
  • — своевременное внесение платы за жилое помещение;
  • — самостоятельное внесение коммунальных платежей, если иное не установлено договором, и т.п.

Наниматель имеет право:

— заключать договор на новый срок в приоритетном порядке (ст.684 ГК РФ). Для соблюдения указанного права наймодателю необходимо, не позднее, чем за три месяца до истечения срока, известить о заключении договора на тех же, либо на иных условиях, либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение в найм. Если эта обязанность наймодателем не выполнена, договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях.

Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока с нанимателем заключил договор найма с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещение убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор (ст.684 ГК РФ).

Данная норма не относится к договорам краткосрочного найма, т.е. договорам, заключенным на срок до одного года. Преимущественного права на возобновление договора на новый срок наниматели по таким договорам по общему правилу не имеют, за исключением случаев, когда самим договором краткосрочного найма стороны установили иное;

  • — производить замену нанимателя (заменить себя в договоре другим лицом, постоянно проживающим с нанимателем с согласия наймодателя), а также согласовать размер платы за жилое помещение;
  • — расторгнуть договор;
  • — давать согласие на переоборудование жилого помещения на условиях, указанных в законе.

Договором может быть предусмотрена также ответственность нанимателя, при этом следует учитывать, что по общему правилу (п. 3 ст. 677 ГК РФ) наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним, которые нарушают условия договора найма жилого помещения. Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что все проживающие в жилом помещении несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем.

Условия и порядок расторжения договора коммерческого найма жилого помещения определяются в ст.687 ГК РФ. В частности, договор коммерческого найма, может быть расторгнут как по инициативе нанимателя, так и по инициативе наймодателя; так же, как и по договору социального найма, наниматель по договору коммерческого найма вправе с согласия проживающих с ним граждан в любое время расторгнуть заключенный договор, но, в отличие от ЖК РФ, ГК РФ обязывает нанимателя предупредить наймодателя о намерении расторгнуть договор за 3 месяца.

По требованию наймодателя договор коммерческого найма также может быть расторгнут только в судебном порядке и по исчерпывающему перечню оснований.

Последствием расторжения договора коммерческого найма жилого помещения является выселение нанимателя и всех граждан, проживающих в жилом помещении к моменту расторжения договора, без предоставления другой жилой площади.

Таким образом, одним из основных средств реализации конституционного права на жилище является договор найма жилого помещения в различных жилищных фондах.

ГК РФ закрепляет и разграничивает два основных типа договоров найма жилого помещения — это договор социального найма и договор коммерческого найма жилого помещения.

ГК РФ не содержит полноценного определения договора социального найма, он дан в п. 1 ст. 60 ЖК РФ: «По договору социального найма жилого помещения одна сторона — собственник государственного либо муниципального жилищных фондов (уполномоченный орган государственной власти либо орган местного самоуправления) или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом».

К признакам договора социального найма относятся: особая социальная направленность; преобладание императивного регулирования над диспозитивным; специальный субъектный состав; бессрочность. Как гражданско-правовой, договор социального найма характеризуется:

  • 1) консенсуальностью;
  • 2) взаимностью;
  • 3) возмездностью.

Понятие договора коммерческого найма дано в п.1 ст.671 ГК РФ, согласно которому одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Договор коммерческого найма жилого помещения по своей юридической природе является консенсуальным, двусторонне обязывающим, возмездным. Коммерческий наем изначально подразумевает извлечение прибыли собственником жилья.

Существенные условия договора коммерческого найма жилого помещения в 2020 году
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here