Страхование права собственности на приобретаемую недвижимость в 2020 году

Самое важное в статье: "Страхование права собственности на приобретаемую недвижимость в 2020 году". Актуальность информации вы всегда можете проверить, задав вопрос дежурному специалисту.

Компенсации добросовестным приобретателям жилья в 2020 году

Статью подготовила Павлова Елена Генадьевна, доцент кафедры «Макроэкономическое регулирование» Финансового университета при Правительстве РФ. Связаться с автором

В связи с распространением случаев изъятия у граждан в судебном порядке приобретенной на вторичном рынке жилой недвижимости из-за ее проблемной истории, российские законодатели разработали, а высшие органы государственной власти РФ приняли закон, который защищает права добросовестных покупателей жилья, попавших в сложную ситуацию. В нашей статье содержится наиболее важная информация об этом законе, мнениях и советах специалистов о его применении.

Необходимость введения новых норм с 2020 года

До разработки нового закона, люди, не знавшие, что они купили жилье с криминальной историей или правом проживания в нем третьих лиц, оставались один на один со своей бедой. После решения суда о недействительности сделки они возвращали жилое помещение продавцу, который не торопился отдавать обратно деньги. В лучшем случае деньги перечислялись частями, в худшем продавец жилья вообще исчезал.

Покупатели жилья на практике нередко сталкиваются с ситуацией, когда жилье продается по поддельным документам, не учитываются права наследников, жилье незаконно переводится из муниципальной собственности в частную собственность.

Чаще всего сделки купли – продажи признавались недействительными в связи с наличием прав на недвижимость у третьих лиц. Это случалось при нарушении правил приватизации, когда не включались несовершеннолетние, а также когда неожиданно появлялись граждане, ранее снятые с регистрации в связи со службой в армии или отбыванием уголовного наказания.

Кроме этого, иск может быть предъявлен детьми или иждивенцами, поздно узнавшими о смерти родителей, которые имеют право на часть наследства.

Также жилье может быть истребовано у приобретателя в случаях, когда договорная цена недвижимости значительно ниже рыночной стоимости. Данный факт суд может расценить как сговор сторон.

Иногда продавцы жилья спустя длительное время после продажи недвижимости доказывают, что в момент совершения сделки были невменяемыми или попали в безвыходную жизненную ситуацию.

После того, как стало возможным направлять на улучшение жилищных условий средства материнского капитала, появились граждане, не выделившие в жилом помещении долю детей и супруга.

По сведениям исполнительного директора Уральской палаты недвижимости Р. Галеева, признаются недействительными даже те сделки, которые заключались через выступавших посредниками риелторов. Связано это с тем, что у риелторов отсутствует полный доступ к информации по объектам недвижимости и их собственникам. Чтобы предотвратить возникновение таких ситуаций специалист считает необходимым включить профессию риелтора в гражданский оборот и наделить правом доступа к информации.

Для принятия закона потребовалось почти 15 лет. Вопрос о необходимости изменений правовой базы в области купли – продажи недвижимости неоднократно ставился в процессе судебных заседаний. Много раз на существующие проблемы обращалось внимание Конституционным судом РФ.

Особое внимание юристы уделяли сделкам с выморочным имуществом, принадлежавшим умершему человеку, у которого нет наследников или они не могут на него претендовать (например, муниципальная квартира).

Согласно ранее принятым решениям Верховного и Конституционного судов России, у граждан не должно возникать проблем при приобретении жилья, относящегося к выморочному имуществу, если муниципальные органы своевременно не оформили на него документы.

После смерти жильца муниципальную квартиру никто не имеет права продавать, она не может быть унаследована, ее нельзя приватизировать. Но если что-либо подобное было по незнанию совершено, ответственность должны нести чиновники.

Основные положения закона 2020 года

Принятый закон вводит выплату государством денежной компенсации лицам, признанным добросовестными приобретателями жилья, у которых оно было истребовано по решению суда.

Размер компенсации по выбору пострадавшего гражданина будет равен величине реального ущерба или кадастровой стоимости истребованного жилья.

При определении размера компенсации из ее суммы будут вычтена величина возмещения, полученного от третьего лица.

Вводимые законом правила не распространяются на случаи, когда гражданин утратил жилое помещение по вине регистрирующего органа. В таких ситуациях убытки возмещаются пострадавшему добросовестному приобретателю жилья в полном размере.

Компенсацию за счет денежных средств государства будут выплачивать гражданам, потерявшим купленное жилье, в случаях, когда по решению суда с лица, ответственного за происшедшее, взысканы убытки, но по независящим от добросовестного покупателя жилья причинам взыскание было частичным или не осуществлялось совсем на протяжении шести месяцев со дня вступления в силу исполнительного документа.

Обратиться за компенсацией можно будет в судебном порядке в том случае, если в течение шести месяцев причинивший вред субъект не возместит ущерб.

Выплатив компенсацию, государство предъявит регрессный иск в размере суммы компенсации субъекту, который несет ответственность за нанесение убытков.

В тех случаях, когда жилая недвижимость была истребована в федеральную собственность РФ, собственность субъекта РФ или муниципального образования, нормы о компенсации потери купленного жилья имеют обратную силу. Это значит, что добросовестные покупатели жилья, которые лишились его раньше, вправе обратиться в суд за компенсацией в течение трех лет после ввода в действие новых правовых норм.

Кого считают добросовестным приобретателем?

Согласно ГК РФ (ст. 302) однозначно добросовестным и имеющим право на защиту от требования возвратить приобретенное рассматривается приобретатель, соответствующий двум требованиям:

— если он не знал и не мог знать, что приобретает имущество у человека, не наделенного правом отчуждать его;
— приобрел имущество за деньги или иные ценности.

К добросовестному приобретателю недвижимости предъявляются повышенные требования. Право собственности он получает только после совершения акта государственной регистрации.

Покупатель недвижимости обязан при совершении сделки проявлять особую осмотрительность. Это означает, что он должен точно выяснить все, что касается:

а) личности продавца (правовой статус, наличие права распоряжаться недвижимостью);
б) объекта недвижимости (соответствие характеристик, указанных в договоре, данным государственного реестра);
в) наличия возможных притязаний на недвижимость со стороны третьих лиц;
г) наличия согласия или одобрения третьих лиц или государственных органов либо организаций, когда это требуется по закону.

Закон вступает в силу с 1 января 2020 г.

До вступления нового закона в силу компенсация выплачивается в соответствии с действующими нормами как добросовестным покупателям, у которых забрали жилое помещение, так и собственникам, которые не имеют права истребовать жилую недвижимость от добросовестного приобретателя. Величина компенсационной выплаты не может превышать 1 млн. руб.

Читайте так же:  Расторжение договора купли продажи квартиры покупателем в 2020 году

Чего ждать после вступления в силу новых норм в 2020 году

Законодатели полагают, что внесение изменений в правовую базу даст возможность восстановить справедливость приблизительно по 36 000 квартир.

По мнению юристов, принятие нового закона приведет к тому, что регистрирующие органы будут более основательно проверять документы. В связи с этим можно ожидать роста числа приостановок регистрации.

Некоторые специалисты считают, что с вступлением в силу новых норм у покупателей недвижимости появится возможность заставить продавцов указывать в договорах реальную стоимость жилых объектов.

Несмотря на принятие закона, покупателям жилья не стоит терять бдительности:

• Во-первых, компенсацию можно получить от государства только один раз. Если гражданин вторично окажется в ситуации, когда надо вернуть купленную недвижимость, государство больше деньгами помогать не станет.
• Во-вторых, сам процесс получения компенсации достаточно долгий. Сначала потребуется подать иск и выиграть суд, затем попытаться возместить ущерб с помощью судебных приставов, на что может уйти не менее восьми месяцев. После этого нужно подать иск к государству и ждать, когда он вступит в силу и компенсация будет перечислена (это займет еще не менее двух месяцев). Таким образом, ждать компенсацию потребуется целый год, а жилья уже нет.

В этой связи юристы советуют не пренебрегать титульным страхованием. Страхование титула защищает от риска утраты права собственности, включая утрату из-за действий продавца (прежних владельцев). Этот вариант не пользуется спросом из-за необходимости дополнительных расходов и надежды на то, что государство все проверяет, и риска нет. Практика показывает, что титульное страхование много раз себя оправдывало и позволяло выйти из трудной ситуации. Е.Г.Павлова, доц. каф. «Макроэкономическое регулирование» Финансового университета при Правительстве РФ.

Путин подписал закон о защите добросовестных покупателей жилья

Президент РФ Владимир Путин подписал закон, который запрещает изымать у добросовестного приобретателя ранее приватизированное жильё по иску госорганов. 16 декабря документ опубликовали на портале правовой информации.

Закон устанавливает, что добросовестным покупателем недвижимости является тот, кто при её приобретении полагался на данные госреестра, пока в судебном порядке не доказано обратное.

Предполагается, что суд откажет в истребовании в собственность государства жилого помещения у добросовестного покупателя, если после выбытия этой недвижимости из владения публичного собственника прошло три года с момента государственной регистрации прав на неё.

Течение срока приобретательной давности начнётся с момента поступления объекта во владение добросовестного покупателя, а в случае регистрации права собственности – не позднее госрегистрации прав.

Закон вступит в силу 1 января 2020 года. Изменения начнут действовать вместе с новыми правилами, которые предусматривают выплату компенсации добросовестным приобретателям, которые не знали о «криминальном» прошлом жилья и лишились его.

Титульное страхование недвижимости что это такое

Титульное страхование недвижимости что это такое

Многие заемщики, которые получили ипотеку на приобретение недвижимости на вторичном рынке, подписывают кредитные документы почти «не глядя». Поэтому не знают, что такое страхование титула. В статье расскажем, что такое титульное страхование при ипотеке и без нее, кому оно нужно и от чего защищает.

Титульное страхование недвижимости — что это такое

Титульное страхование сделки купли-продажи квартиры — это страхование финансового риска, связанного с потерей права собственности на приобретенную недвижимость. То есть вы страхуете не саму квартиру от пожара, наводнения, других чрезвычайных ситуаций, а свое право собственности. Если после регистрации документов в Росреестре появятся третьи лица, которые обратятся в суд и оспорят ваше право собственности, вы получите компенсацию от страховой компании. А если не застрахуете титул, останетесь «ни с чем»: без денег и недвижимости.

Титульное страхование применяют только на вторичном рынке жилья, потому что на первичном рынке покупатели приобретают жилье, на которое еще не оформлялось право собственности. Они будут первыми владельцами квартир, поэтому риски практически сведены к нулю.

Страховка титула выгодна в первую очередь покупателю, потому что обеспечивает защиту его интересов. Например, если покупатель хочет срочно приобрести жилье без долгих проверок его «чистоты», титульное страхование поможет не потерять деньги при возникновении страхового случая.

Например: Владимир решил купить квартиру на вторичном рынке. Эту квартиру недавно получил в наследство от отца Антон. Владимир оформил титульное страхование и зарегистрировал право собственности на недвижимость. Через полгода из-за границы приехал брат Антона Сергей, который не знал о смерти отца и тоже имел право вступить в наследство. Начались судебные разбирательства, и Владимира лишили права собственности. Страховая выплатит ему сумму, установленную договором. Сергей получит свою долю по наследству, Антон — полагающуюся ему часть квартиры, Владимир — деньги, потраченные на покупку.

Что нужно, чтобы оформить страховку

Разные страховые компании могут предъявлять разные требования к документам. Чаще всего нужны:

  • паспорта и копии обоих участников сделки — продавца и покупателя квартиры;
  • технический план и кадастровый паспорт недвижимости;
  • выписка из домовой книги со сведениями о выписанных, прописанных жильцах;
  • все договора об отчуждении недвижимости и переходе прав собственности на нее за последние 5 лет;
  • выписка из ЕГРН, подтверждающая переход права собственности от продавца к покупателю — страхователю.

Если планируете обратиться в страховую до регистрации сделки, можете предоставить выписку из ЕГРН позже.

В ряде случаев страховая компания может потребовать дополнительные документы. Например, если продавец продает квартиру, полученную в наследство — свидетельство о смерти, завещание, свидетельство на наследство. А если в сделке участвуют несовершеннолетние — разрешение от органов опеки.

Требования к договору

Страхование сделок с недвижимостью и самой недвижимости в целом регламентируется Гражданским Кодексом Российской Федерации, например — Статьей 932 ГК РФ. Но отдельного законодательного акта, регламентирующего именно титульное страхование, нет, поэтому страховщики руководствуются требованиями основных законов.

Договор обычно заключают на срок от 1 до 10 лет. Причем, если вы захотите оплатить стоимость страховки сразу за весь период, она будет ниже, чем если оплачивать ее каждый год — к сумме применят понижающий коэффициент. В договоре титульного страхования недвижимости обычно указывают:

  • объект страхования — формально им выступает недвижимость, фактически — право собственности и право пользования ей;
  • страховые случаи, при которых возможна материальная компенсация вреда;
  • дату заключения договора, наименование и реквизиты страховой, паспортные данные человека, оформляющего страховку;
  • сведения о квартире, право собственности на которую страхуют, и сведения о заключенном договоре купли-продажи;
  • стоимость страхования и график оплаты страховки, в том числе реквизиты, точная сумма;
  • страховую сумму — сумму, которую компания выплатит при наступлении страхового случая.
Читайте так же:  Образец заявления о признании безвестно отсутствующим алиментщика в 2020 году

Под договором обязательно ставят подписи человек, оформляющий страховку, и сотрудник компании.

Договор о титульном страховании недвижимости может быть заключен и после регистрации права собственности, и перед обращением в Росреестр. В любом случае он считается вступившим в силу после проведения регистрационных действий в Росреестре, потому что именно после этой процедуры появляется объект страхования — право собственности.

Титульное страхование лучше оформлять до регистрации права собственности, потому что оно выступает дополнительной «проверкой» жилья. Сотрудники страховой изучат документы на жилье, договор купли-продажи и откажут в услуге, если риски слишком высоки. Соответственно, вы тоже сможете отказаться от покупки из-за высоких рисков. Если страховая легко заключила договор, он послужит дополнительной подстраховкой

Обязательно ли титульное страхование при ипотеке

Ипотека — один из многих финансовых инструментов, несущий в себе большие риски для банка. Во многом это связано с длительным сроком страхования: например, за 10–15 лет квартира может сгореть, а сам заемщик умереть или потерять работу. Поэтому банки стремятся минимизировать риски, в том числе с помощью различных страховых продуктов.

Законодательно человек, который хочет получить ипотеку, должен оформить только страхование предмета залога — то есть самого недвижимого имущества — от повреждения либо полного уничтожения.

Другие договора страхования не предусмотрены законодательством, заемщик имеет право отказаться от них.

Но многие банки хотят свести риски практически к минимуму, поэтому выдают ипотеку только при комплексном страховании. Обычно в такой пакет входит страховка:

  • предмета залога, то есть самой недвижимости;
  • жизни заемщика — если он умрет, оставшуюся часть долга выплатит страховая компания;
  • трудоспособности заемщика — если он получит травму и не сможет работать, страховая компания также выплатит денежные средства;
  • титула — если заемщик лишится недвижимости, компания компенсирует финансовые затраты на ее приобретение, и он сможет выплатить ипотеку.

То есть банк сам решает, требовать ли с заемщиков оформление страховки титула, или предоставлять ипотеку без дополнительных гарантий. Но процентная ставка по программам, не требующим дополнительных страховок, обычно выше — это позволяет финансовым организациям хоть как-то компенсировать риски.

В любом случае возможно добровольное титульное страхование без ипотеки. То есть если вы покупаете жилье за наличные, вы можете тоже застраховать титул. Однако стоит помнить о том, что при покупке квартиры за наличные средства, при страховании титула, перечень документов запрашиваемых Страховой Компанией не уменьшается. На практике этот вид добровольного страхования тяжело застраховать.

Сколько стоит титульное страхование при покупке квартиры

Стоимость оформления страховки зависит от политики компании, в которую вы обращаетесь для ее оформления. В любом случае ее рассчитывают, исходя из стоимости самой недвижимости — чем дороже квартира, тем дороже обойдется страховка права собственности на нее.

Чаще всего для расчета стоимости страхования используют простую формулу: рассчитывают цену как 0,3% от стоимости жилья по договору купли-продажи или по кадастровой стоимости, указанной в документах БТИ. Например, если недвижимость стоит 2 500 000 ₽, страховка обойдется в 7 500 ₽. Другие страховщики используют «плавающие» формулы расчета.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

В этом случае стоимость зависит от трех факторов:

  • от периода страхования — чем больший срок указан в договоре, тем меньше стоимость за год, кроме того, в первый год страхования цена самая высокая из-за высокого риска;
  • от степени риска — ее оценивают в индивидуальном порядке, проводят юридическую экспертизу документов на недвижимость и надежность самого страхователя;
  • от стоимости жилья — в расчет принимается цена на момент покупки, указанная в договоре купли-продажи.

Средний диапазон расценок на титульное страхование недвижимости при такой «плавающей» формуле расчета — от 0,2% до 2,5% от стоимости жилья на момент покупки в год.

Сумму, которая компания выплатит в случае наступления страхового случая, тоже может отличаться в зависимости от условий договора. В большинстве случаев страховая компания выплатит полную стоимость недвижимости на момент заключения договора. Цены на рынке на момент наступления страхового случая не учитываются. Но есть и другие формы страховки — например, компания может установить определенный процент от стоимости жилья и выплатить его. Это называется неполным имущественным страхованием и регулируется Статьей 949 ГК РФ.

Где лучше оформить страховку

Титульное страхование недвижимости оформляют многие компании — вы можете обратиться в любую из них. Например, можно изучить независимый рейтинг на одном из сайтов, посмотреть отзывы, рейтинги надежности и изучить другие параметры оценки.

Но прежде чем выбирать страховую компанию, определитесь с выбором ипотечной программы. От того, в каком банке вы планируете получить деньги, зависит, сможете ли обратиться в выбранную страховую. Дело в том, что банки работают только с аккредитованными компаниями. У каждой финансовой компании свой список страховщиков.

Если вы захотите оформить страховку в неаккредитованной компании, ей сначала придется пройти аккредитацию. Это увеличит срок оформления кредита до 1–2 месяцев в зависимости от регламента процедуры в выбранной финансовой организации. А если выбирать из страховщиков, уже аккредитованных банков, сможете оформить страховку в день подписания кредитного договора.

Какие страховые случаи бывают при титульном страховании

К страховым случаям при страховании титула относятся все случаи, в которых страхователь — покупатель недвижимости — теряет право собственности на нее. Это может произойти, если:

Во всех вышеперечисленных случаях наступает страховой случай — вы теряете право собственности, а страховая выплачивает компенсацию. К страховому случаю относится также потеря права пользования имуществом, даже если оно остается в вашей собственности. А обременение не относится к страховому случаю, потому что фактически вы остаетесь собственником.

Что делать, если произошел страховой случай по титульному страхованию

Если началось судебное разбирательство, в котором третьи лица требуют оспаривания вашего права собственности на недвижимость, обязательно принимайте участие в судебных заседаниях. Если вы будете игнорировать их, страховая компания может начать дополнительные проверки и затянуть процесс выплаты компенсации.

Если страховой случай произошел и вы лишились права на недвижимость, обратитесь в страховую компанию. Предоставьте ее сотрудникам:

  • документ, удостоверяющий личность — паспорт гражданина Российской Федерации;
  • сам договор титульного страхования недвижимости;
  • решение суда, в котором указано лишение вас права собственности на недвижимое имущество, являющееся предметом договора.
Читайте так же:  Служебная записка о некорректном поведении сотрудника образец в 2020 году

Сотрудник страховой примет документы и расскажет, что делать дальше.

Обычно страховая выплачивает деньги в срок, указанный в договоре. За пару недель она проверяет, действительно ли случай является страховым.

Если страховая заподозрит вас в мошенничестве, может начаться дополнительное разбирательство.

Если страховая компания намеренно будет затягивать сроки выплаты компенсации, вы сможете обратиться с исковым заявлением в суд. Он рассмотрит заявление, доказательства по делу, и, если признает вашу правоту, обяжет компанию выплатить вам деньги. Чтобы повысить шанс на положительный исход дела, можете сначала обратиться в компанию с письменным заявлением о выплате компенсации, получить письменный ответ и приложить его к иску.

Новые правила о приобретательной давности и защите добросовестных приобретателей недвижимости

Краткое содержание:

При приобретении недвижимости возникает необходимость проверить, действительно ли перед приобретателем настоящий собственник недвижимости. При этом наличие записи в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) о праве собственности продавца ещё не гарантирует, что в будущем не появится лицо, претендующее называться собственником. Такому вновь объявившемуся собственнику действующее законодательство предоставляет право истребовать своё имущество у добросовестного приобретателя в случае, когда оно возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, и выбыло из владения собственника помимо его воли.

Судебные споры о возврате недвижимости из чужого незаконного владения являются нередкими. Зачастую приобретатель в силу разных факторов оказывается не защищён от изъятия приобретённой недвижимости.

В.В. Путин подписал Федеральный закон от 16.12.2019 № 430-ФЗ, которым с 01.01.2020 вносятся изменения в Гражданский кодекс РФ, направленные на защиту прав добросовестного приобретателя недвижимости.

Федеральным законом предусматриваются:

  • презумпция добросовестности приобретателя недвижимости, полагавшегося при её приобретении на данные ЕГРН;
  • невозможность истребования государственным органом или органом местного самоуправления жилья от добросовестного приобретателя, если с момента государственной регистрации права собственности первого добросовестного приобретателя истекло 3 года;
  • новые правила исчисления срока приобретательной давности.

Презумпция добросовестности приобретателя недвижимости, полагавшегося при её приобретении на данные ЕГРН

Эта презумпция означает, что получение выписки из ЕГРН и ознакомление с ней (отсутствие ограничений, обременений, информация о правообладателе объекта недвижимости т.п.) должны свидетельствовать о добросовестности приобретателя недвижимости, которая может быть опровергнута только в судебном порядке доказательствами известности ему о каких-либо обстоятельствах, препятствующих приобретению (наличие притязаний третьих лиц, частая смена собственника недвижимости за короткий промежуток времени, дефекты в основаниях возникновения прав предыдущего собственника и т.д.). Доказать эти обстоятельства и, следовательно, недобросовестность приобретателя должен истец, требующий возврата недвижимости из чужого незаконного владения.

Невозможность истребования государственными органами и органами местного самоуправления жилых помещений от добросовестных приобретателей недвижимости

Новым федеральным законом установлен запрет на истребование государственными органами и органами местного самоуправления жилых помещений от добросовестных приобретателей недвижимости, если с момента государственной регистрации права собственности первого добросовестного приобретателя прошло не менее 3 лет. Истечение указанного срока является безусловным основанием для отказа судом в удовлетворении требования соответствующего органа. При этом на истца (орган власти) ложится обязанность доказать обстоятельства, свидетельствующие о недобросовестности приобретателя, или обстоятельства выбытия жилого помещения из владения органа власти.

Эту весьма непростую законодательную конструкцию можно проиллюстрировать следующим примером. У умершего гражданина в собственности находилась квартира, наследников ни по закону, ни по завещанию не было. Следовательно, после его смерти квартира стала выморочным имуществом и должна была перейти в собственность государства/муниципального образования, но ею незаконно завладели мошенники и зарегистрировали своё право собственности, а затем продали гражданину А, который о незаконных схемах мошенников не догадывался и догадываться не мог (был добросовестным приобретателем). Далее гражданин А также продал квартиру новому владельцу (гражданину Б). По новой редакции Гражданского кодекса РФ если публичное образование решит всё-таки истребовать полагающуюся ему квартиру от последнего её приобретателя — гражданина Б, но между государственной регистрацией права собственности гражданина А на спорную квартиру и обращением в суд прошло не менее 3 лет, то суд откажет в удовлетворении этого требования, тем самым защитив добросовестных приобретателей — граждан А и Б.

Следует отметить, что указанные правила об отказе в истребовании недвижимости от добросовестного приобретателя в связи с истечением трёхлетнего срока не применяются при истребовании недвижимости лицами, не относящимся к публично-правовым образованиям — государству, субъектам РФ и муниципальным образованиям.

Новые правила исчисления срока приобретательной давности для приобретения права собственности на имущество

В настоящее время срок приобретательной давности (5 лет для движимого имущества и 15 лет для недвижимости) начинается не ранее истечения срока исковой давности по требованию об истребованию вещи из чужого незаконного владения, т.е. фактически составляет 8 лет для движимой вещи и 18 лет для недвижимости с момента, когда законный владелец вещи узнал или должен был узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. С 01.01.2020 срок приобретательной давности будет начинаться со дня поступления вещи в открытое владение добросовестного приобретателя, а в случае, если было зарегистрировано право собственности добросовестного приобретателя недвижимой вещи, которой он владеет открыто, — не позднее момента государственной регистрации права собственности такого приобретателя.

Подпишитесь на 9111.ru в Яндекс.Новостях Подписаться

Титульное страхование квартиры. Страхование риска утраты права собственности.

Титульное страхование квартиры – это страхование интересов покупателя, связанных с потерей права собственности на недвижимость.
Страховка рисков потери права собственности на квартиру, т.н. титульное страхование – это единственно возможная юридическая защита имущественных интересов покупателя, связанных с владением, распоряжением и использованием недвижимостью. Примерно 1% собственников, по информации Департамента муниципального жилья, лишается прав на жилую недвижимость по причинам, которые от него не зависят. Чаще всего по причине недействительности сделки.

Имеется судебная практика применения Статьи 223 части 1 ГК РФ. В этой статье сказано, что: «Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (п.1 ст. 302) на праве собственности с момента такой регистрации за исключением предусмотренных ст.302 настоящего кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя». Признание совершённой несколько лет назад сделки с квартирой недействительной служило основанием расторжения всех последующих сделок.

Читайте так же:  Страховое свидетельство по смешанному страхованию жизни выплата в 2020 году

КАКИЕ СУЩЕСТВУЮТ РИСКИ ПРИ ПОКУПКЕ НЕДВИЖИМОСТИ
Покупка квартиры сопряжена с определёнными рисками, связанными с проверкой юридической чистоты покупаемого объекта и правильностью оформления всех документов. Учитывая стоимость покупки, всевозможные прорехи в законодательстве логично обратиться за консультацией к специалистам.

Пользуясь услугами агентства недвижимости проводить сделку купли-продажи квартиры безопаснее и надёжнее. В отличие от юристов, специализирующихся на гражданском праве, опытные риелторы лучше знают специфику проведения подобных сделок. Они каждый день на практике встречаются с разнообразными нестандартными ситуациями, знают все подводные камни и течения.
В нашей стране отсутствуют правовые механизмы, которые полностью защищали бы собственника, даже если он является добросовестным покупателем. Ст. 302 ГК РФ позволяет истребовать недвижимость даже у добросовестного приобретателя. При покупке квартиры, а также в процессе владения ею, сделка может быть признана недействительной из-за того, что предыдущие переходы права собственности на данную квартиру были проведены с нарушениями. От утраты права собственности на недвижимое имущество страхование титула не убережёт. Страховой полис титульного страхования только позволит вернуть потраченные деньги.

В агентстве недвижимости «КРЕДО», при обнаружении явных, либо завуалированных проблем с квартирой, вам настоятельно порекомендуют воздержаться от такой покупки. Если же вы уверенны в своих силах, и решили проводить сделку самостоятельно, тогда сбор необходимых документов, их анализ, проверка квартиры на юридическую чистоту ложатся на ваши плечи. При этом, даже если история квартиры, на ваш взгляд, чиста как слеза младенца, наш совет – сэкономив на услугах риелтора, не экономьте на страховке. Застрахуйте титул собственности. Хотя бы на пару лет.

ОТ ЧЕГО ЗАЩИЩАЕТ СТРАХОВАНИЕ ТИТУЛА
Полис страхования риска утраты права собственности, позволяет застраховать риски связанные с признанием вашей сделки недействительной по причинам:
— совершение сделки с недвижимостью с недееспособным гражданином или ограниченно дееспособным, не способным адекватно воспринимать значение своих действий или их последствий;
— заключение соглашение с нарушением норм действующего законодательства;
— несоблюдение условий и формы договора купли-продажи недвижимости;
— купля-продажа недвижимого имущества юридическому лицу, не имеющему на это права;
— купля-продажа объекта недвижимости, без разрешения органа попечительства;
— совершение сделки относительно недвижимости путем обмана, насилия, угрозы и так далее (кабальные сделки);
— совершение сделки с недвижимым имуществом, являющимся общей собственностью, без согласия одного из супругов;
— нарушение прав одного из наследников при разделе имущества;
— нарушение прав третьих лиц при приватизации квартиры;
— совершение сделки купли-продажи по поддельным документам и других случаев.

Многие из перечисленных рисков можно минимизировать, грамотно подойдя к проверке истории квартиры и запросив до выхода на сделку дополнительные документы.
Особенно внимательным нужно быть при покупке квартиры, которая продавцу досталась по наследству, у престарелых собственников, если квартира много раз меняла собственника, если одним из собственников является несовершеннолетний… Так же мы категорически не рекомендуем покупать квартиру если на сделке присутствует не собственник, а его представитель действующий по доверенности.

Обезопасить себя от потери права собственности на приобретенный объект недвижимости можно воспользовавшись титульным страхованием. Если по решению суда у вас отберут купленную квартиру, то страховая компания выплатит вам страховую сумму. Наша задача подобрать вам такую квартиру и организовать её покупку таким образом, что бы судиться не пришлось! Только в крайнем случае, либо слишком осторожным клиентам, мы советуем титульное страхование квартиры.

ЧТО МОЖНО ЗАСТРАХОВАТЬ КУПИВ ПОЛИС НА ТИТУЛЬНОЕ СТРАХОВАНИЕ?
Чтобы обезопасить человека от потери права собственности на недвижимость, существует титульное страхование, которое подразумевает страховку от фактов, которые происходили в прошлом.

Так, объектом титульного страхования могут быть:
— жилые дома, квартиры, комнаты, части дома или квартиры, дачи и т.д.,
— нежилые помещения, сооружения и их части, гаражи, производственные базы и т.д.,
— земельные участки.

Также застраховать можно судебные расходы, включая услуги адвоката, если вдруг спор о правах собственник дойдет до суда.
Страхование титула (титульное страхование недвижимости) не защищает собственника от следующих рисков:
— утрата недвижимого имущества в результате военных действий, всякого рода народных волнений;
— конфискация или арест по распоряжению государственных органов;
— выкупа земельного участка для государственных или муниципальных нужд;
— прекращение права собственности на жилое помещение в результате его бесхозяйственного содержания;
— изъятие земельного участка за его нецелевое использование…

ИПОТЕКА И СТРАХОВАНИЕ РИСКА УТРАТЫ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ
Некоторые банки, при выдаче ипотечного кредита под залог приобретаемой недвижимости, требуют застрахование риска утраты права собственности на этот объект. Подписывает договор со страховой компанией собственник квартиры, банк-кредитор в этом случае будет выгодоприобретателем, т.к. он заинтересован в возврате выданного кредита.

При выдаче ипотечного кредита, заключении договора страхования титула требуется предоставить в банк и страховой компании массу документов на покупаемую недвижимость. Заёмщик при этом полагает, что коль документы приняты, договора подписаны, следовательно, с квартирой всё в порядке, она проверена и можно спать спокойно. Зачастую это не так. Как правило, документы на квартиру проверяют только на их соответствие утверждённому перечню.
Страховка, в размере стоимости квартиры, или размера выданного кредита по договору будет выплачена выгодопреобретателю. Покупатель в этом случае потеряет и деньги и недвижимость. Банк, выдавая ипотечный кредит, ничем не рискует, т.к. он является не владельцем недвижимости, а только залогодержателем. Страховые выплаты у страховщиков учтены в тарифах при получении ежегодной страховой премии…

НА КАКОЙ СРОК ЦЕЛЕСООБРАЗНО СТРАХОВАНИЕ ТИТУЛА
Договор на титульное страхование можно заключить на срок от 1 года до 10 лет. Всё зависит от конкретной ситуации – истории покупаемой недвижимости, её цены, правоустанавливающих документов, личности продавца, самого объекта…
В соответствии с законодательством РФ исковой срок давности по сделкам с недвижимостью составляет 3 года. Исходя из этого, договоры страхования титула, чаще всего, заключают тоже на три года с момента регистрации сделки купли-продажи.
Однако истец в силу объективных причин (уезжал за границу, служил в амии, находился в местах лишения свободы…) мог узнать о том, что с недвижимость, на владение (пользование) которой он имеет право продана без его ведома гораздо позже. В этом случае в судебном порядке срок исковой давности может быть установлен не с момента перехода права (покупки вами квартиры), а с даты, когда истцу об этом событии стало известно.

Адвокаты утверждают, и это подтверждается тарифами страховых компаний, что риск утраты права собственности со временем уменьшается. В первый год после совершения сделки он максимален. С другой стороны, если обращение в страховую компанию по поводу страхования титула происходит не сразу после сделки, а через достаточно большой промежуток времени, это вызывает у страховщиков закономерные вопросы.

Читайте так же:  Расчет единовременной выплаты накопительной части пенсии в 2020 году

СТОИМОСТЬ СТРАХОВОГО ПОЛИСА ТИТУЛЬНОГО СТРАХОВАНИЯ
Страховая премия (тариф страховой компании) рассчитывается индивидуально. Она зависит от объекта недвижимости, характера сделки, заключения юридической экспертизы, от того как давно было зарегистрировано право собственности, на какой срок заключён договор и обычно составляет от 0,2% до 0,5% от стоимости страховки (стоимости объекта или величины ипотечного кредита). Эта сумма оплачивается страхователем ежегодно.

Заключив договор титульного страхования, вы будете в полной уверенности, что право собственности на недвижимость останется за вами или же вы получите денежную сумму, указанную в договоре.
Специалисты агентства недвижимости «КРЕДО» помогут подобрать квартиру, организуют сделку её купли-продажи. Наши услуги экономят не только ваше время и деньги. Мы заботимся о надёжности инвестиций в недвижимость, о спокойствии наших клиентов.

Новости рынка
недвижимости

01.12 Жителям сел будут выдавать льготные кредиты на благоустройство домов

С 2020 года сельские жители смогут обращаться в банки за льготными кредитами для благоустройства своих домов. Правительство будет субсидировать процентные ставки, чтобы для граждан они не превышали 5%.

26.11 Поправки к ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Кадастровая палата советует проверить данные в ЕГРН

24.09 Многодетные семьи смогут списать 450 тыс. рублей по ипотеке

С 25 сентября текущего года вступает в силу постановление Правительства РФ от 07.09.2019 №1170. Начиная с этой даты семьи могут обратиться к своему кредитору с заявлением о списании части ипотечного кредита в сумме до 450 тыс. рублей при рождении третьего

Наши партнеры

©2009-2019. Агентство недвижимости «Кредо». Все права защищены.
При перепубликации ссылка на интернет-сайт www.007dom.ru — обязательна.

125047, РФ, Москва, пл. Тверская Застава, дом 3, оф. 234
телефон: +7 495 78 25 007

Твоя навеки

Защита прав собственности приобретенного недвижимого имущества должна действовать для всех сделок вне зависимости, проводили ее покупатель и продавец сами или нанимали риелтора, сообщили в РГР.

Реализовать эту идею можно при помощи одного из механизмов. «Первый, когда система страхования интегрирована с системой регистрации. И люди, которые подают на регистрацию прав, уплачивают небольшой сбор, страхуют таким образом переход права собственности», — рассказал «Российской газете» вице-президент РГР Константин Апрелев. Вторая система — страхование титула. Такой вид защиты владельцев недвижимости в РГР предлагают сделать схожим с ОСАГО: единые правила, единый тариф.

Риски покупки недвижимости сегодня слишком высоки. Оспорить сделку можно спустя много лет. При этом в теории это выглядит просто. Если переход права проведен с нарушениями и пострадали чьи-то законные интересы, то продавцу возвращается квартира, а покупателю деньги.

Но теория слишком далека от практики. Продавец далеко не всегда возвращает деньги, он давно их потратил, и приходится судиться. Кроме того не редки случаи, когда в договоре указывается стоимость квартиры, которая отличается от суммы, которую покупатель передал продавцу. К примеру, так продавцы часто избегали уплаты налогов. Но при оспаривании сделки вернуть получится лишь сумму, указанную в договоре.

За время владения новые собственники квартиры или дома успеют сделать ремонт, вложить много сил и денег в свое жилье, а потом потерять его, если сделка будет признана недействительной.

Закон стоит на страже интересов детей, наследников, людей с неврологическими диагнозами. Они могут оспорить сделку, даже если в самой процедуре передачи права собственности на недвижимость, претензий не было. В итоге приобретатель всегда идет на риск.

Страхование сделок позволит соблюсти интересы и покупателя, и продавца. Если сделку признают недействительной, тот, кто лишился недвижимости, получит возмещение.

Механизм, при котором единовременная премия уплачивается в момент регистрации сделки, может быть реализован за счет создания фонда. К примеру, так сейчас защищены права вкладчиков банков, а недавно такой же механизм начал действовать для защиты прав участников долевого строительства. В этом случае небольшие взносы собираются в фонд, из которого могут быть выплачены компенсации пострадавшим.

В Российской гильдии риелторов рассказали, что такую систему можно создать с привлечением Росреестра, так как у него есть все необходимые сведения о регистрации объектов недвижимости.

Второй вариант защиты прав собственности на недвижимое имущество — утвержденный государством механизм страхования, что-то сродни полису ОСАГО. В этом случае происходит страхование всех сделок по единому тарифу, за счет чего стоимость затрат снижается до разумного уровня.

С одним объектом недвижимости совершается много сделок. Жилье, которым владеет только один собственник, большая редкость. В нынешней системе страхования каждая страховая компания сама проводит оценку рисков при страховании прав на недвижимое имущество, и чем больше сделок с объектом совершено, тем дороже будет этот вид страхования для владельца квартиры или дома, отмечают в РГР. Единые правила помогут снизить цену этой услуги. Кроме того сделка может быть оспорена спустя годы, а в результате все совершенные ранее сделки будут признаны недействительными. Поэтому предпочтительнее защитить интересы собственников жилья с помощью фонда, так как в этом случае страховка будет иметь бессрочный характер.

К тому же фонд обойдется дешевле самим участникам сделок. В среднем взносы в фонд с каждой заключенной сделки могут составить 0,1 процента от стоимости недвижимости, сообщил Константин Апрелев. Он пояснил, что оценка затрат производилась на основе данных Института экономики города о количестве заключенных и оспоренных сделок с недвижимым имуществом.

При этом защита прав покупателей жилья с помощью аналога ОСАГО оценивается дороже в 50-100 раз. «В Америке, где это работает так, страхование составляет от 5 до 10 процентов от стоимости сделки», — сообщил Апрелев.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Также Апрелев отметил необходимость сделать открытыми данные реестров сделок с недвижимостью. «На мой взгляд это повысило бы прозрачность и снижало риск утраты права собственности», — сказал он.

Страхование права собственности на приобретаемую недвижимость в 2020 году
Оценка 5 проголосовавших: 1

КОНСУЛЬТАЦИЯ ЮРИСТА


УЗНАЙТЕ, КАК РЕШИТЬ ИМЕННО ВАШУ ПРОБЛЕМУ — ПОЗВОНИТЕ ПРЯМО СЕЙЧАС

8 800 350 84 37

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here