Согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме в 2020 году

Самое важное в статье: "Согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме в 2020 году". Актуальность информации вы всегда можете проверить, задав вопрос дежурному специалисту.

С 8 января перепланировка нежилых помещений в МКД должна проводиться с соблюдением норм Жилищного кодекса РФ

mmaxer/ Depositphotos.com

8 января 2019 года вступили в силу поправки в Жилищный кодекс РФ, согласно которым требования жилищного законодательства к организации проведения переустройства и (или) перепланировки помещений в многоквартирном доме применяются в отношении как жилых, так и нежилых помещений в МКД (Федеральный закон от 27 декабря 2018 г. N 558-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации в части упорядочения норм, регулирующих переустройство и (или) перепланировку помещений в многоквартирном доме»).

До указанной даты положениями ЖК РФ регулировались лишь вопросы, связанные с переустройством и перепланировкой жилыхпомещений в МКД. Рассматриваемыми же поправками в нормах ЖК РФ, касающихся проведения переустройства и перепланировки, слова «жилые помещения» заменены на «помещения в многоквартирном доме».

Так, например, пунктом 2 ст. 27 ЖК РФ теперь предусмотрено привлечение к ответственности лиц, самовольно осуществивших переустройство и перепланировку помещения в МКД (то есть как жилого, так и нежилого; ранее же в указанной норме речь шла именно о жилом помещении).

В связи с этим отметим, что в декабре 2018 года в Госдуму был внесен законопроект, которым предлагается уточнить ст. 7.21 КоАП РФ, закрепив в ней ответственность за самовольные переустройство и (или) перепланировку любого помещения в многоквартирном доме и распространив эту ответственность на юрлиц и должностных лиц. Данная инициатива обусловлена тем, что действующая редакция ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ предусматривает административную ответственность за самовольную перепланировку именно жилых помещений в многоквартирных домах и только для граждан.

Кроме того, согласно вступившим в силу поправкам, с 08.01.2019 к компетенции общего собрания собственников помещений в МКД отнесено принятие решений:

  • о переустройстве и перепланировке помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме,
  • об определении лиц, уполномоченных от имени собственников на представление документов на согласование переустройства и (или) перепланировки помещения, входящего в состав общего имущества в МКД.

Также установлено требование о необходимости представления в орган местного самоуправления, осуществляющий согласование проведения переустройства или перепланировки, протокола общего собрания собственников помещений в МКД о согласии всех собственников на проведение переустройства и (или) перепланировки, если такие работы невозможны без присоединения к данному помещению части общего имущества в доме.

Помимо этого, рассматриваемыми поправками к полномочиям органов государственного жилищного надзора отнесено предупреждение, выявление и пресечение нарушений органами государственной власти, органами местного самоуправления, юрлицами, ИП и гражданами порядка осуществления перепланировки и (или) переустройства помещений в многоквартирных домах (с правом проведения внеплановой проверки в случае поступления информации о фактах нарушения установленного порядка).

Согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме в 2020 году

Позиция Верховного Суда РФ о необходимости согласия всех собственников МКД на реконструкцию при переводе помещения в нежилое

Разрешая гражданско-правовые споры по делам, связанным с реконструкций дома и получением на нее согласия собственников помещений многоквартирного дома, суды руководствуются разъяснениями, данными в «Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2008 года», утвержденном Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 17.09.2008 года, где приведена следующая правовая позиция.

«Вопрос 4: Вправе ли орган местного самоуправления на стадии решения вопроса о переводе жилого помещения в многоквартирном доме в нежилое требовать от заявителя представления согласия других собственников, если из представленного заявителем проекта следует необходимость проведения работ по реконструкции дома и (или) предоставления заявителю в этих целях части общего земельного участка, при условии, что данный земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, сформирован (установлены его размеры и границы) и в отношении его проведен кадастровый учет, как того требуют положения ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»?

Ответ: Часть 2 ст. 23 Жилищного кодекса Российской Федерации устанавливает перечень документов, необходимых при переводе жилого помещения в нежилое помещение, которые собственник соответствующего помещения должен представить в орган, осуществляющий такой перевод.

Указанный перечень является исчерпывающим, поскольку частью третьей данной нормы установлено, что орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представление других документов, кроме документов, установленных частью второй указанной статьи.

Однако, как следует из положений Жилищного кодекса Российской Федерации, для проведения реконструкции многоквартирного дома требуется решение общего собрания собственников помещений, а в отдельных случаях и согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Так, п. п. 1, 2 ст. 44 ЖК РФ предусмотрено, что принятие решений о реконструкции многоквартирного дома, а также принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, относятся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В случаях же, когда речь идет об уменьшении размера общего имущества в многоквартирном доме путем его реконструкции или когда реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, то для этого необходимо согласие всех собственников помещений в данном доме (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).

При этом необходимо учитывать, что в соответствии со ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под реконструкцией понимается изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

Реконструкцию жилого помещения следует отличать от переустройства и перепланировки, определяемых ст. 25 ЖК РФ. Переоборудование (переустройство) жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Более подробно данное понятие раскрывается в Постановлении Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».

Читайте так же:  Страховые выплаты сотрудникам фсин при получении травмы в 2020 году

Под перепланировкой жилого помещения понимается изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров (Постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»).

При проведении перепланировки и переустройства жилых помещений не требуется согласия собственников помещений многоквартирного дома, за исключением случая, установленного ч. 2 ст. 40 ЖК РФ: если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, несмотря на отсутствие в ч. 2 ст. 23 ЖК РФ указания о праве органа местного самоуправления потребовать от заявителя представления согласия всех собственников многоквартирного дома на стадии решения вопроса о переводе жилого помещения в нежилое, если такой перевод связан с необходимостью проведения работ по реконструкции дома либо с предоставлением заявителю в этих целях части общего земельного участка, при условии, что этот земельный участок предан в порядке, установленном ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома, то в указанных случаях положения ч. ч. 2 и 3 ст. 23 ЖК РФ необходимо применять в совокупности с нормами, которые предусматривают необходимость получения согласия всех собственников либо решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме».

Обжалование решений общего собрания собственников
о даче согласия на реконструкцию МКЖД.
Примеры из судебной практики

Практика судов общей юрисдикции по вопросам реконструкции, уменьшения размера общего имущества в многоквартирном доме и обжалование решений общего собрания собственников жилых помещений в многоквартирном доме о даче согласия на реконструкцию жилого дома.

1. Признание недействительным решения общего собрания собственников помещений МКЖД о даче согласия на реконструкцию чердачного помещения многоквартирного жилого дома в целях создания двухуровневой квартиры

Решением суда первой инстанции признан недействительным и отменен протокол общего собрания собственников помещений дома;

признано недействительным и отменено разрешение на реконструкцию многоквартирного дома, выданное ответчику комитетом архитектуры и градостроительства администрации ГО «Город Калининград»;

Суд обязал ответчикка привести жилой дом № по ул.М. в г. Калининграде в первоначальное состояние, существующее до производства К.Т.В. работ по реконструкции чердачного помещения, путем производства работ по сносу возведенной постройки над квартирами № и № в следующем порядке, а именно: демонтировать существующую кровлю, стропильную систему, чердачное перекрытие над вторым уровнем надстроенной квартиры, демонтировать стены второго уровня надстроенной квартиры, перекрытие первого уровня надстроенной квартиры, демонтировать стены первого уровня надстроенной квартиры в технической последовательности в соответствии с нормативными требованиями на демонтажные работы, реконструировать чердачное помещение, стропильную систему, крышу над квартирами № и № в соответствии с техническим планом ФГУП «Ростехинвентаризации» по состоянию на 15.05.1996 г. за свой счет в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу, а в случае неисполнения в указанный срок К.Т.В. решения суда — разрешить А.О.Д. или третьим лицам по ее поручению снести указанную постройку с последующим возложением расходов по сносу и восстановлению чердачного помещения на К.Т.В., а К.Т.В. обязать не препятствовать в проведении указанных работ.

Областной суд оставляя решение без изменения, указал следующее. «Каких-либо доказательств соблюдения процедуры созыва общего собрания и проведения в том порядке, как это предусмотрено приведенными выше нормами, ответчица суду не представила.. Доводы К. о том, что собрание фактически было проведено в заочном порядке были проверены судом и признаны несостоятельными.. Представленные К. «Отношения собственников жилья . о возможности проведения реконструкции» не может быть расценено, как решение общего собрания собственников.

Учитывая изложенное, суд правильно признал недействительным как сам протокол общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома от 17.12.2005 г., так решение, принятое на нем. В этой связи, правильным является и вывод суда о недействительности выданного К. разрешения на проведение реконструкции, основанием к выдаче которого явилось отмененное судом решение собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома» ( см. подробнее Кассационное определение Калининградского областного суда от 28 апреля 2010 года по делу № 33-2002/ 2010 г.)

2. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. Таким образом, для осуществления реконструкции, влекущей за собой уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, недостаточно согласия на такую реконструкцию 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в доме, а кворум, необходимый для принятия решения о даче согласия на подобную реконструкцию, составляет 100% от общего числа голосов всех собственников

Истец обратился в суд с иском о признании решения общего собрания собственников недействительным, указал, что ответчик, без получения его согласия, самовольно, стал производить реконструкцию своей квартиры путем присоединения части чердачного пространства. В результате выполнения данных работ появились трещины в конструкциях здания, в том числе и в его квартире, общее собрание собственников многоквартирного дома не проводилось, часть подписей в указанном протоколе являются поддельными.

Суд требования удовлетворил, постановил решение:

Признать недействительным решение общего собрания собственников многоквартирного жилого дома;

Признать недействительным разрешение на строительство, выданное ответчику комитетом архитектуры и строительства администрации городского округа;

Обязать ответчика прекратить строительные работы по реконструкции чердачного помещения дома.

Обязать ответчика привести чердачное помещение дома в первоначальное состояние, существовавшее до производства работ по реконструкции чердачного помещения.

При этом суд указал следующее. «По общему правилу, установленному ч.1 ст. 46 ЖК РФ по вопросу о реконструкции многоквартирного дома решение общего собрания принимается большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Перепланировка помещений общего имущества в многоквартирном доме требует согласия всех собственников

8-го января 2019-го года вступил в законную силу федеральный закон №558-ФЗ от 27.12.2018 года «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации в части упорядочения норм, регулирующих переустройство и (или) перепланировку помещений в многоквартирном доме», которым регламентировано, что решение о переустройстве и (или) перепланировке помещений (как жилых, так и нежилых), входящих в состав общего имущества в доме, принимается общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

Читайте так же:  Экспертиза по установлению давности изготовления документа в 2020 году

Контроль за соблюдением порядка перепланировки и переустройства любых помещений в многоквартирных домах Иркутской области осуществляет Служба государственного жилищного надзора Иркутской области, полномочия которой дополнены вопросами предупреждения, выявления и пресечения нарушений органами государственной власти, органами местного самоуправления, юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами порядка осуществления перепланировки и (или) переустройства помещения в многоквартирном доме.

Орган государственного жилищного надзора и орган муниципального жилищного контроля с 08.01.2019 года наделены полномочиями по проведению внеплановой проверки при поступлении информации о фактах нарушения требований к порядку осуществления перепланировки и (или) переустройства помещений в многоквартирном доме.

Должностные лица указанных органов вправе беспрепятственно, по предъявлению служебного удостоверения и копии приказа (распоряжения) руководителя (заместителя руководителя) данного органа о назначении проверки, посещать помещения в многоквартирном доме и проводить их обследование. Для этого требуется согласие собственников обследуемых помещений, иных лиц, пользующихся помещениями в таком доме: нанимателей жилых помещений по договорам социального найма, нанимателей жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования.

Получение согласия жильцов многоквартирного дома

Если реконструкция, переустройство или перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство или перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Когда нужно получать согласие соседей

1. Если перепланировка проводится в коммунальной квартире, в любом случае необходимо получить писменное согласие всех жильцов коммуналки.

2. Если вы — собственник, и ваша квартира находится в многоквартирном доме, можно проводить перепланировку в пределах своей жилплощади без согласия соседей. Но, если ваша перепланировка выходит за пределы квартиры и затрагивает места общего пользования (находящиеся в коллективной собственности лесничные площадки, коридоры, фасад здания) придётся получать писменное согласие всех жильцов многоквартирного дома, чьи интересы затронуты вашей перепланировкой.

Как собрать подписи жильцов

Согласие жильцов многоквартирного дома на проведение строительно-ремонтных работ, затрагивающих общее имущество, оформляется в виде Разрешения общего собрания жильцов, заверенного нотариусом. При отсутствии возможности провести общее собрание, придётся персонально обходить всех соседей и оформлять письменное заявление с паспортными данными и подписью каждого квартировладельца.

Требования российского законодательства к оформлению перепланировки с получением согласия жильцов многоквартирных домов сегодня очень строги. Отдельным Приказом Минстроя РФ в декабре 2015 года утверждены Требования к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах.

Органы, осуществляющие государственный жилищный надзор (жилинспекция), проводят опросы жильцов, с особым вниманием проверяют достоверность подписей, подтверждающих согласие соседей на проведение перепланировок и реконструктивных работ в многоквартирных жилых домах. Случаи фальсификации протоколов общих собраний и подделки подписей жильцов караются беспощадно.

Документы для согласования перепланировки

Такой же список документов потребуется при переводе жилого помещения в многоквартирном доме в нежилой фонд.

Ответственность за незаконную перепланировку

Если вашей жилищной инспекции, предствавителям ТСЖ в многоквартирном доме или управляющей компании станет известно о переустройстве (перепланировке), проведённой с нарушениями, без согласия соседей, на квартировладельца накладывается штраф в размере от 25 МРОТ. Если Вы игнорируете предписание жилинспекции, сумма повторного штрафа — от 80000 руб.

Выплата штрафа не освобождает Вас от обязанности провести согласование перепланировки. В случае невозможности узаконивания сделаной перепланировки, по причине несоответствия нормам СНиП, Вас оштрафуют и обяжут привести квартиру в первоначальный вид.

При игнорировании предписания, и уклонения от узаконивания перепланировки суд, согласно Жилищному Кодексу РФ, может выставить вашу квартиру на аукционные торги, с возвратом вам стоимости квартиры (за вычетом судебных издержек и затрат на приведение помещения в первоначальное состояние).

Незаконная перепланировка квартиры чревата большими проблемами!
Позаботьтесь о своевременном согласовании перепланировки!

Согласование перепланировки

Наши специалисты по согласованию перепланировок, при необходимости, обеспечат получение согласия на перепланировку от других собственников жилья в многоквартирном доме, проведя все процедуры в установленном законом порядке.

Компания «Мосжилэкспертиза» подготовит проект перепланировки, обеспечит согласование перепланировки, оформит разрешение на перепланировку квартиры, офиса, дома.

В Жилищный кодекс внесли изменения о перепланировках в домах

Во вторник, 8 января, в силу вступили изменения в Жилищный кодекс (ЖК) РФ. Нововведения коснулись норм, регулирующих переустройство и (или) перепланировку помещений в многоквартирном доме.

Если ранее ЖК РФ регулировал только переустройство и перепланировку жилых помещений, то теперь этот термин заменяется на «помещения в многоквартирном доме». Таким образом, устанавливается единый порядок переустройства и (или) перепланировки как жилых, так и нежилых помещений в многоквартирном доме.

Перечень документов, которые заявитель обязан предоставить в орган местного самоуправления для согласования перепланировки, остался прежним. Исключением составило только одно нововведение. Теперь, если переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме невозможны без присоединения к данному помещению части общдомового имущества, дополнительно предоставляется протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о согласии всех собственников помещений в этом доме на такие изменения. В противном случае, лицо самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее помещение в многоквартирном доме, несет за это административную ответственность.

Стоит помнить о том, что в случае самовольной перепланировки или переустройства обязанность по приведению помещения в прежнее состояние, не осуществленная прежним собственником, переходит к новому владельцу данного помещения.

Новый закон добавил компетенций общему собранию собственников помещений в многоквартирном доме. Теперь оно может принимать решение о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме, а также об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на представление документов на согласование переустройства и (или) перепланировки помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме, которые принимаются большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Напомним, в декабре 2018 года в Госдуму был внесен законопроект, в котором предлагается штрафовать за незаконную перепланировку подвалов и подсобных помещений в многоквартирных домах. Парламентарии считают, что это поможет в привлечении к ответственности юрлиц.

Читайте так же:  Организация противопожарной защиты в воинской части конспект в 2020 году

Надо ли при переводе квартиры в нежилое помещение получать согласие всех собственников?

11 Февраль 2019

Часто владельцы квартир, желающие перевести помещение в нежилое, сталкиваются с отказом органов власти в согласовании переустройства, перепланировки, реконструкции, которые требуется для перевода помещения.

Дело в том, что согласно ст. 22 Жилищного кодекса РФ одним из условий перевода выступает доступ к переводимому помещению без использования помещений, обеспечивающих доступ к другим жилым помещениям, то есть нужно организовывать отдельный вход. Перевод помещения запрещен, если вход в него осуществляется через подъезд, которым пользуются жители квартир. Некоторые собственники будущих нежилых помещений планируют сделать перегородку в подъезде, заняв часть общего имущества для организации отдельного коридора. На практике более часто встречается организация входа путём увеличения оконного проема для создания отдельной входной группы.

Органы власти, согласовывающие перевод или отдельные работы по перепланировке, реконструкции, переустройству, а также суды требуют в указанных случаях получения согласия всех собственников помещений. Органы власти исходят из того, что при организации отдельного входа происходит уменьшение общего имущества собственников.

В силу ч. 3 ст. 36 Жилищного кодекса РФ уменьшение размера общего имущества возможно только с согласия всех собственников помещений в доме путём его реконструкции. Согласно ч. 2 ст. 40 того же закона согласие всех собственников надо получать, если реконструкция, переустройство, перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

На перечисленные нормы ссылаются суды, когда собственники пытаются обжаловать отказ в переводе помещения, или когда сами органы местного самоуправления обращаются в суд с требованием вернуть всё в первоначальное состояние. Иногда в суды идут собственники других квартир, которые недовольны открытием в доме магазинов и других заведений.

Практика эта не новая. Одним из старых решений является Определение ВАС РФ по делу N А60-16838/2010-С5 2011 года. В нем суд указал, что разборка оконного проема до уровня пола, установление отдельного входа с выполнением пристроенной входной группы с крыльцом и лестницей связаны с изменением объекта и режима пользования частью земельного участка, относящегося к долевой собственности собственников помещений, что приведет к уменьшению общего имущества.

Если старее практику можно найти, если посмотреть решения нижестоящих судов. Однако в последнее время тема стала более популярной: несколько споров дошло до Верховного Суда РФ, и решение по одному из них – Определение N 83-КГ16-10 – даже попало в Обзор практики ВС РФ N 2 2017 года.

Жительнице Брянска не понравилось, что собственник другого помещения в доме без её согласия перевел свою квартиру в нежилое помещение и сделал пристройку для парикмахерской. Женщина обратилась в суд с просьбой признать разрешение на реконструкцию и строительство недействительным, прекратить стройку и вернуть участок в первоначальное состояние.

Верховный Суд РФ пришёл к выводу, что «на реконструкцию помещения, влекущую уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, в том числе и земельного участка, на котором расположен этот дом, требуется согласие всех собственников помещений многоквартирного дома».

В другом своём определении по делу N 18-КГ17-82 Верховный Суд РФ 04.07.2017 сделал аналогичные выводы. Там администрация, наоборот, отказала в переводе жилого помещения в нежилое при условии устройства дополнительного входа. Отказ был мотивирован отсутствием согласия всех собственников. Верховный суд поддержал администрацию.

Такая же позиция изложена в определении Верховного Суда РФ от 19.04.2018 по делу N А70-5598/2017. Индивидуальный предприниматель из Тюмени пыталась оспорить решение об отказе в переводе жилого помещения в нежилое. Суды отказали предпринимателю, так как согласно протоколу общего собрания за принятие решения о предоставлении в пользование части земельного участка и предоставление в пользование части ограждающих конструкций набралось лишь 66,7% голосов.

Часто нас спрашивают: получить согласие 100% собственников нереально, что теперь делать?

Как делать нельзя. В небольших городках органы местного самоуправления могут и не знать о таких требованиях закона, они согласовывают переводы помещений без всяких протоколов общих собраний. Проблемы могут начаться только тогда, когда появятся недовольные активные жители или открытым в переведенном помещении заведением заинтересуется прокуратура. В любом случае, такая тактика является неправильной и незаконной, что подтверждают приведенные выше примеры.

Также незаконна и даже уголовно наказуема подделка протоколов общих собраний. Подделывать подписи за собственников категорически нельзя. У правоохранительных органов не будет таких сложностей с установлением конкретного лица, совершившего преступление, как в случае подделки протоколов о выборе новой управляющей организации. Последние протоколы тоже часто подделываются, но установить исполнителя преступления там на порядок сложнее. В нашем же случае имеется одно вполне конкретное физическое лицо, которому так важно получить протокол с согласием всех собственников на уменьшение их общего имущества. Поэтому не пользуйтесь незаконными методами!

Сомнительные варианты действий. В некоторых не очень продвинутых местных администрациях считают достаточным получения согласия 2/3 голосов. Пользуясь этим, инициаторы набирают 2/3 голосов на «использование» (не уменьшение) общего имущества. Если жители безынициативны и не знакомы с жилищным законодательством, то такой способ может позволить осуществить перевод. Но нельзя исключать проверки и претензии со стороны контролирующих и надзорных органов.

Некоторые инициаторы стараются составить проектную документацию и выполнить работы таким образом, чтобы общее имущество не уменьшалось. Для этого широкое окно превращается в узкую дверь, которая организуется уже немного внутри самого помещения таким образом, чтобы крыльцо не затрагивало земельного участка, а было вписано в границы переводимого помещения.

Мы видели такие повестки собраний, но чем она закончились для инициаторов, к сожалению, не знаем.

Как всё-таки можно покорить жителей. Некоторые наряду с вопросом об уменьшении общего имущества включают в повестку вопросы о проведении благоустройства придомовой территории за свой счет, обустройстве детских площадок, каком-нибудь ремонте, который желают жители. Угодить всем сложно, но лояльность соседей повышается.

Иногда жители соглашаются проголосовать «ЗА» и подписать решение, только если инициатор собрания заплатит ими определенную сумму. Если сумма небольшая, то для некоторых инициаторов сбор согласий обойдется дешевле детской площадки. Правда, потом возмутятся жители, которые проголосовали бесплатно.

Может быть, найдется возможность обойтись вообще без перевода помещения в нежилое. По ч. 2 ст. 17 Жилищного кодекса РФ разрешено использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

Читайте так же:  Принимает федеральный закон по вопросам федерального бюджета в 2020 году

В последнем случае важно продолжать пользоваться помещением для проживания. Использование жилого помещения по не назначению может привести к неприятностям от небольшой административной ответственности (ст. 7.21 Кодекса РФ об административных правонарушениях) до продажи помещения с торгов с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения (ст. 293 Гражданского кодекса РФ).

Перевод квартиры в нежилое помещение по-новому. Обзор изменений законодательства

Частнопрактикующий юрист, эксперт по правовому сопровождению деятельности организаций ЖКХ

специально для ГАРАНТ.РУ

С 9 июня вступят в силу поправки в Жилищный кодекс, уточняющие условия и порядок перевода жилого помещения в нежилое в многоквартирном доме. Соответствующий закон 29 мая подписал Владимир Путин (Федеральный закон от 29 мая 2019 г. № 116-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации»). Изменения направлены на защиту прав собственников квартир, которые часто страдают от соседства с нежилыми помещениями. Рассмотрим, что изменится для предпринимателя с указанной даты.

Расширение перечня документов

Часть 2 ст. 23 Жилищного кодекса РФ, содержащей перечень документов, дополнена п. 6 и п. 7. Теперь помимо прочих документов, нужно также предоставить:

  • протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение о согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение;
  • согласия собственников всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое помещение.

Ранее таких требований не было и достаточно было предоставить:

  • заявление о переводе помещения;
  • правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
  • план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
  • поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
  • подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

Что должно быть указано в согласии от соседей?

Как уже было указано выше, согласие необходимо получить от собственников помещений, примыкающих к переводимому помещению.

Примыкающими признаются помещения, имеющие общую стену с переводимым помещением или расположенные непосредственно над или под переводимым помещением (ч. 2.2. ст. 23 Жилищного кодекса РФ)

Согласие оформляется письменно в произвольной форме, позволяющей определить волеизъявление собственников примыкающих помещений.

Если к формулировкам такого согласия требований нет, то к наличию обязательных реквизитов есть. В нем должны быть указаны:

  • фамилия, имя, отчество (при наличии) собственника помещения, примыкающего к переводимому помещению;
  • полное наименование и основной государственный регистрационный номер юридического лица – собственника помещения, примыкающего к переводимому помещению;
  • паспортные данные собственника помещения, примыкающего к переводимому помещению, номер принадлежащего такому собственнику помещения, примыкающего к переводимому помещению, реквизиты документов, подтверждающих право собственности этого собственника на указанное помещение.

Ответа на вопрос, необходимо ли делать согласие от каждого собственника в виде отдельных документов или можно подготовить один документ, в котором указать всех собственников в виде списка. Я считаю, что решение остается на усмотрение собственника, подготавливающего документы.

Повторюсь, главное требование содержания согласия – возможность определить волеизъявление собственников примыкающих помещений. При этом какие-либо критерии, по которым собственники примыкающих помещений могут отказать в даче согласия на перевод, на законодательном уровне не закреплены. В итоге, я допускаю, что на практике возможны случаи, когда собственники таких помещений могут злоупотреблять своим правом и без наличия объективных причин – не давать соответствующее согласие. Также не исключаю и вариант наличия коррупционной составляющей, где собственники в обмен на дачу согласия могут потребовать оплату какой-либо суммы. В то же время возможность оспорить бездействие собственников, которые не хотят давать согласие, не предусмотрена жилищным законодательством.

Требования к протоколу общего собрания

Во-первых, для возможности принятия решений о согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение, был расширены полномочия общего собрания собственников. Возможность решения такого вопроса предусмотрена п. 4.5 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ.

Во-вторых, для получения согласия на общем собрании был введен новый механизм определения кворума (необходимого количества голосов для принятия решений на собрании).

Так, если в многоквартирном доме больше двух подъездов, кворум будет, если в собрании приняли участие более 50% голосов в доме, включая:

  • более чем две трети голосов от числа голосов, которыми владеют собственники подъезда, где находится переводимое помещение;
  • не менее половины голосов, которые обладают собственники примыкающих к переводимому помещению.

Для принятия решения будет достаточным наличие количества голосов «ЗА» более 50 % от количества принявших участие, но при условии, что «ЗА» принятие указанного решения проголосовали большинство голосов от принявших участие и являющимися, собственниками помещений в подъезде, где находится переводимое помещение (ч. 1.2. ст. 46 Жилищного кодекса РФ).

Если в доме один подъезд, то для кворума необходимо:

  • более две трети голосов, принявшие участие в собрании от общего количества голосов;
  • не менее половины голосов, которые принадлежат собственникам, примыкающих помещений к переводимому.

А для принятия решения требуется большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в собрании (ч. 1.2. ст. 46 Жилищного кодекса РФ).

Рассмотренные выше нововведения не коснутся собственников, приобретающих нежилое помещение в многоквартирном доме, которое уже было переведено из квартиры или изначально было в составе дома.

А тем собственникам, которые планировали подавать документы на перевод в ближайшее время, рекомендую поторопиться, и если успеть это сделать до 9 июня, то представлять дополнительные документы не потребуется. Напомню, что жилищное законодательство, как и гражданское не имеет обратной силы, если иное не указано в принимаемом законе (ст. 6 Жилищного кодекса РФ).

Для обустройства отдельного входа с крыльцом в МКД необходимо получить согласие 100% собственников помещений дома

Oledjio / Depositphotos.com

Владелец помещения в МКД, желающий сделать отдельный вход «к себе», да еще с крыльцом, должен сначала получить согласие всех остальных собственников помещений в своем МКД. На это указал Верховный Суд Российской Федерации, рассматривая жалобу по спору предпринимателя и органа местной власти (Определение ВС РФ от 26 июня 2019 г. № 310-ЭС19-9389).

Читайте так же:  Отражена стоимость недостачи выявленной при инвентаризации в 2020 году

Ранее ИП – владелец квартиры на первом этаже МКД – перевел ее в «нежилое помещение». Затем представил в местную администрацию проект реконструкции дома, с оборудованием независимого выхода из нежилого помещения (бывшей квартиры) непосредственно на придомовую территорию, с крыльцом и лестничным маршем, и даже получил на это разрешение. После сооружения выхода с крыльцом ИП обратился за получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, но неожиданно получил отказ: сначала потому, что крыльцо выходит за пределы придомовой территории и попирает муниципальную землю. А затем местная администрация сообразила что другим концом крыльцо находится на «общедомовой» земле, а согласия всех соседей на использование общего имущества МКД у ИП нет.

Предприниматель попытался через суд принудить муниципалитет выдать бессрочное разрешение на использование земли под спорным крыльцом, но безуспешно. Суды всех инстанций согласились в том, что земельное законодательство не дает подобной возможности. Суд округа отметил также следующее:

ВС РФ согласился с этими доводами и отказал в передаче спора на рассмотрение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ.

Согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме в 2020 году

Права жильцов и управляющей компании в многоквартирном доме

Жильцы в многоквартирном доме наделены правами и обязанностями. Помимо владельцев жилые площади могут заселяться другими гражданами, также обладающие ими. Подробности о правомочиях жильцов и их взаимодействии с управляющими компаниями рассмотрим далее.

Права собственников квартир

В Жилищном кодексе (ЖК РФ) прописано: помещения многоквартирного дома прежде всего предназначены для проживания. Права собственника жилого помещения в многоквартирном доме формулируются в виде следующих основных их видов.

  • Владение: удерживание площади с ограничением доступа посторонним.
  • Пользование: из помещения разрешено извлекать прибыль или просто проживать в нем.
  • Распоряжение, возможность совершать сделки дарения, продажи и обмена.

Важно! Главный принцип при трудовой деятельности на дому — не задевать права и интересы других жильцов, соседей. То есть — запрещен шум, нельзя использовать ядовитые препараты.

Собственник имеет право сдать лишнюю площадь в аренду физическому или юридическому лицу лишь для проживания. При этом должно быть официально заключено соглашение.

Имеют место и другие запреты на действия без официального разрешения.

1. Нельзя демонтировать коммуникации. Некоторые работы проводят лишь специалисты из служб.

2. Запрещается изменять планировку квартиры. Иногда это может разрушить часть здания.

Права жильцов, не являющихся владельцами

Кроме собственника на площади квартиры могут проживать или находиться другие лица, не имеющие права владения (например, зарегистрированные члены семьи). Они имеют право на аналогичное владельцу пользование площадью. Но заниматься деятельностью, сдавать квадратные метры в аренду они могут только по согласию собственника.

У подобных жильцов есть и обязанности:

  • оплата части площади и коммунальных услуг, кроме налога;
  • содержание ее в порядке при использовании по назначению.

Внимание! Примером наличия права проживания, при котором гражданин не является членом семьи, является прекращение семейных отношений — развод с собственником жилья.

Супруг владельца не может претендовать на пользования квартирой. Но для такой ситуации есть определенные правила и запреты:

  • несовершеннолетний ребенок не выселяется;
  • право может быть восстановлено судом при отсутствии у гражданина другого жилья.

Права по отношению к общему имуществу

Жилищное законодательство относит к общему для жильцов имуществу:

  • лестницы, площадки между ними, коридоры;
  • лифты;
  • крышу и чердак;
  • подвал;
  • придомовая площадь.

Все жильцы владеют этим имуществом. Права собственников нежилых помещений в многоквартирном доме включают возможность перепланировки, реконструкции. Например, делают пристройки. Жильцы решают, что будут размещено на придомовом пространстве. Решения принимаются на общем собрании с обязательным составлением протокола при согласии большинства, а иногда и с участием местной администрации. Голоса тех, кто не имеет права собственности, не учитываются.

Нельзя без согласования с остальными жильцами:

  • передавать части придомовой площади в собственность конкретным лицам;
  • самовольно строить гаражи, сажать растения, делать другие работы.

Управляющая компания

Права и обязанности управляющей компании многоквартирного дома включают:

  • выполнение своих функций (контроль за качеством услуг, прием платежей, поиск исполнителей ремонтных работ, соблюдение безопасности);
  • использование полномочий;
  • предоставление доступа к информации заинтересованным лицам, извещение организаций о незаконных видах эксплуатации дома;
  • взимание задолженностей;
  • ограничение услуг при наличии долгов;
  • пользование эксплуатационными резервами;
  • требование возмещения за различный ущерб.

Можно перечислить следующие обязательства:

  • по текущему и капитальному ремонту;
  • содержанию придомовой территории;
  • технический контроль;
  • перерасчет оплаты за жилье и коммунальные услуги, а также их обеспечение;
  • финансы: калькуляция, инвестиции, зарплата сотрудникам.

Обязанности регулируются законодательством, а именно: ЖК РФ, ГК РФ (Гражданским кодексом), ФЗ (Федеральным законом) № 210 от 20.12.2004 и Постановлением Правительства № 75 от 06.02.2006.

О нарушении прав

Неисполнение управляющей компанией обязанностей влечет нарушение прав собственников многоквартирного дома. Так при невыполнении «Правил оказания коммунальных услуг» против нарушителей предусмотрены санкции.

  • Халатное отношение к имуществу — штраф до 50 000 рублей.
  • Нарушение норм подачи коммунальных ресурсов — до 100 000 рублей.
  • Нарушение пожарной безопасности -200 000 рублей.
  • Вредящие действия или бездействие подлежат ответственности по ст. 44 ГК РФ.

Убытки жильцам должна возмещать управляющая компания.

Совет дома и председатель

В ст. 161.1 ЖК РФ изложены регламент относительно Совета многоквартирного дома, правила его избрания, в том числе для нескольких зданий. Этот орган участвует в деятельности управляющей компании. В ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ изложены права и обязанности председателя совета многоквартирного дома.

Это следующие функции:

  • ведение переговоров по управлению и условиям договоров, сообщение собственникам их результатов;
  • полномочия по управлению;
  • контроль за выполнением обязательств и оказанием услуг;
  • выступления в суде представителем по доверенности от собственников;
  • участие в принятии решений по вопросам собраний.

По решению собрания председатель может получать вознаграждение вместе с членами совета.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Права жильцов многоквартирного дома в 2019 — 2020 году в общем случае не изменились с 2008 года, момента появления. Однако, законодательство регулируется в региональном масштабе. Так, например, с 1 января 17 года в Москве принят Закон № 42 «О соблюдении покоя граждан и тишины». Правила проживания имеют предназначение гарантировать законные права жильцов.

Согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме в 2020 году
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here