Собрание собственников жилых помещений в многоквартирном доме в 2020 году

Самое важное в статье: "Собрание собственников жилых помещений в многоквартирном доме в 2020 году". Актуальность информации вы всегда можете проверить, задав вопрос дежурному специалисту.

Внесены изменения в форму протокола общего собрания собственников жилых помещений

05.03.2019 вступил в силу Приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 28 января 2019 г. № 44/пр
«Об утверждении Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах и Порядка направления подлинников решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющие государственный жилищный надзор» (далее – «Приказ № 44»).

Вышеназванном Приказом признан утратившим в силу Приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 25 декабря 2015 г. № 937/пр «Об утверждении Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах и Порядка передачи копий решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющие государственный жилищный надзор» (далее – «Приказ № 937»).

Приказом № 44 внесены следующие изменения.

Пунктом 2 Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах (далее – «Требования») конкретизирован срок составления протокола общего собрания собственников (далее – «ОСС», «Собрание») – не позднее, чем через 10 календарных дней с даты проведения ОСС.

В соответствии с пунктом 3 Требований исключено слово «ведется» из фразы «Протокол оформляется секретарем ОСС».

В ранее действующей редакции пунктом 4 Требований было установлено, что в протоколе обязательно должна содержаться подпись. Теперь вышеуказанным пунктом регламентировано, чьи подписи обязательно должны содержаться в Протоколе ОСС, а именно: Председателя ОСС, секретаря ОСС, а также лицами, проводившими подсчет голосов.

В подпункты «а» и «б» пункта 12, регулирующего содержание данных вводной части протокола ООС, добавлены новые требования для юридических и физических лиц: для юридических лиц это государственный регистрационный номер записи о государственной регистрации юридического лица и идентификационный номер налогоплательщика, для физических лиц — фамилия, имя, отчество (последнее — при наличии) в соответствии с документом, удостоверяющим личность гражданина, номер принадлежащего ему на праве собственности помещения в многоквартирном доме (при наличии) и реквизиты документа, подтверждающего его право собственности на указанное помещение (за исключением случая, когда вопрос об избрании указанных лиц включен в повестку дня общего собрания).

Пунктом 15 Требований внесены изменения в оформление списков присутствующих и приглашенных на собрании лиц. Если ранее не было регламентировано, в какой конкретно части протокола должны содержаться вышеуказанные списки, то теперь списки присутствующих и приглашенных на ОСС лиц оформляются в виде приложений к протоколу собрания, при этом в протоколе собрания указывается обще количество присутствующих и приглашенных лиц и делается отметка «список прилагается» (приложение № ___ к настоящему протоколу).

Также внесены изменения в Порядок направления подлинников решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющие государственный жилищный надзор.

Безусловно, самым главным изменением является замена понятия «копии подлинников протоколов и решений собственников» на «оригиналы».

То есть, если ранее в орган жилищного надзора субъекта Российской Федерации, в котором находится данный многоквартирный дом, управляющая организация, правление товарищества собственников жилья, жилищного либо жилищно-строительного кооператива направляли копии решений и протоколов ОСС, то теперь необходимо представлять оригиналы указанных документов.

В завершении рассмотрим, каким образом надлежит заполнять протокол ОСС вследствие вышеперечисленных изменений.

  1. В оглавлении протокола момент подведения итогов собрания – не позднее 10 дней с даты окончания ОСС.
  2. В вводной части необходимо указывать данные об инициаторе проведения Собрания включается информация о государственном регистрационном номере записи о государственной регистрации юридического лица, идентификационный номер налогоплательщика (для юридического лица) либо документ, удостоверяющий личность, номер помещения в МКД и реквизиты документа о праве собственности (для физического лица)
  3. Местом хранения протокола и решения ОСС указывается орган государственного жилищного надзора, копии – у инициатора.
  4. Списки присутствующих и приглашенных на собрание лиц оформляются отдельным пунктом приложения.

С 8 января перепланировка нежилых помещений в МКД должна проводиться с соблюдением норм Жилищного кодекса РФ

mmaxer/ Depositphotos.com

8 января 2019 года вступили в силу поправки в Жилищный кодекс РФ, согласно которым требования жилищного законодательства к организации проведения переустройства и (или) перепланировки помещений в многоквартирном доме применяются в отношении как жилых, так и нежилых помещений в МКД (Федеральный закон от 27 декабря 2018 г. N 558-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации в части упорядочения норм, регулирующих переустройство и (или) перепланировку помещений в многоквартирном доме»).

До указанной даты положениями ЖК РФ регулировались лишь вопросы, связанные с переустройством и перепланировкой жилыхпомещений в МКД. Рассматриваемыми же поправками в нормах ЖК РФ, касающихся проведения переустройства и перепланировки, слова «жилые помещения» заменены на «помещения в многоквартирном доме».

Так, например, пунктом 2 ст. 27 ЖК РФ теперь предусмотрено привлечение к ответственности лиц, самовольно осуществивших переустройство и перепланировку помещения в МКД (то есть как жилого, так и нежилого; ранее же в указанной норме речь шла именно о жилом помещении).

В связи с этим отметим, что в декабре 2018 года в Госдуму был внесен законопроект, которым предлагается уточнить ст. 7.21 КоАП РФ, закрепив в ней ответственность за самовольные переустройство и (или) перепланировку любого помещения в многоквартирном доме и распространив эту ответственность на юрлиц и должностных лиц. Данная инициатива обусловлена тем, что действующая редакция ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ предусматривает административную ответственность за самовольную перепланировку именно жилых помещений в многоквартирных домах и только для граждан.

Кроме того, согласно вступившим в силу поправкам, с 08.01.2019 к компетенции общего собрания собственников помещений в МКД отнесено принятие решений:

  • о переустройстве и перепланировке помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме,
  • об определении лиц, уполномоченных от имени собственников на представление документов на согласование переустройства и (или) перепланировки помещения, входящего в состав общего имущества в МКД.

Также установлено требование о необходимости представления в орган местного самоуправления, осуществляющий согласование проведения переустройства или перепланировки, протокола общего собрания собственников помещений в МКД о согласии всех собственников на проведение переустройства и (или) перепланировки, если такие работы невозможны без присоединения к данному помещению части общего имущества в доме.

Помимо этого, рассматриваемыми поправками к полномочиям органов государственного жилищного надзора отнесено предупреждение, выявление и пресечение нарушений органами государственной власти, органами местного самоуправления, юрлицами, ИП и гражданами порядка осуществления перепланировки и (или) переустройства помещений в многоквартирных домах (с правом проведения внеплановой проверки в случае поступления информации о фактах нарушения установленного порядка).

Статья 45. Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

Статья 45. Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

См. Энциклопедии, позиции высших судов и другие комментарии к статье 45 ЖК РФ

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 29 июня 2015 г. N 176-ФЗ в часть 1 статьи 45 настоящего Кодекса внесены изменения

Читайте так же:  Ответственность за самовольное подключение к электросетям в 2020 году

1. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Если иное не установлено общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в течение второго квартала года, следующего за отчетным годом, в порядке, установленном настоящей статьей.

2. Проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются внеочередными. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников.

Информация об изменениях:

Часть 3 изменена с 9 июня 2019 г. — Федеральный закон от 29 мая 2019 г. N 116-ФЗ

3. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов, за исключением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого по вопросу, указанному в пункте 4.5 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, проводимое по вопросу, указанному в пункте 4.5 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, правомочно (имеет кворум):

1) при наличии в многоквартирном доме более одного подъезда в случае, если в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме приняли участие собственники помещений в данном многоквартирном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном многоквартирном доме, в том числе собственники помещений в многоквартирном доме, в подъезде которого расположено переводимое помещение, обладающие более чем двумя третями голосов от общего числа голосов таких собственников;

2) при наличии в многоквартирном доме одного подъезда в случае, если в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме приняли участие собственники помещений в данном многоквартирном доме или их представители, обладающие более чем двумя третями голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном многоквартирном доме.

Информация об изменениях:

Статья 45 дополнена частью 3.1 с 11 января 2018 г. — Федеральный закон от 31 декабря 2017 г. N 485-ФЗ

Информация об изменениях:

Часть 4 изменена с 30 июля 2017 г. — Федеральный закон от 29 июля 2017 г. N 257-ФЗ

4. Собственник, иное лицо, указанное в настоящем Кодексе, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязаны сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

5. В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:

1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 29 июня 2015 г. N 176-ФЗ пункт 2 части 5 статьи 45 настоящего Кодекса изложен в новой редакции

2) форма проведения данного собрания (очное, заочное или очно-заочное голосование);

3) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;

4) повестка дня данного собрания;

5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 29 июня 2015 г. N 176-ФЗ статья 45 настоящего Кодекса дополнена частью 6

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 29 июня 2015 г. N 176-ФЗ статья 45 настоящего Кодекса дополнена частью 7

7. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе управляющей организации, осуществляющей управление данным многоквартирным домом по договору управления. При этом в повестку дня такого собрания могут быть включены вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

30.10.2017 | Нюансы проведения общих собраний. Часть 2

Ранее на сайте АКАТО опубликована первая часть статьи, посвященной разъяснениям отдельных нюансов проведения общих собраний собственников помещений (далее — ОСС) многоквартирных домов (далее — МКД). В настоящей публикации рассмотрены еще несколько моментов, которые часто вызывают затруднения у инициаторов собраний.

Муниципальная (государственная) собственность

В соответствии с частью 2 статьи 8.1, статьей 219 и частью 2 статьи 223 ГК РФ право собственности на жилое помещение возникает с момента государственной регистрации такого права.

Однако, довольно часто встречаются жилые помещения, сведения о собственниках которых отсутствуют в государственном реестре, то есть право собственности на них не оформлено. Попробуем разобраться, имеются ли у таких жилых помещений собственники, и если имеются, то кто такими собственниками является.

Необходимо напомнить, что до 1991 года весь жилищный фонд принадлежал исключительно Российской Федерации, а в 1991 году началась передача указанного фонда в собственность муниципальных образований (за исключением территорий городов Москвы и Санкт-Петербурга) и в государственную собственность городов Москвы и Санкт-Петербурга. Передача федеральной государственной собственности производилась в соответствии с Постановлением Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность». Именно на основании указанного Постановления ВС РФ от 27.12.1991 № 3020-1 весь жилищный фонд стал муниципальной собственностью (а на территориях Москвы и Санкт-Петербурга — государственной собственностью городов федерального значения, соответственно, Москвы и Санкт-Петербурга).

Таким образом, жилые помещения, право собственности на которые не оформлено, имеют собственника в силу закона, и таким собственником является муниципальное образование, на территории которого расположено помещение, от имени которого действует уполномоченный орган местного самоуправления, а для территорий Москвы и Санкт-Петербурга — соответствующий город, от имени которого действует уполномоченный орган государственной власти.

Кажущегося противоречия с требованиями гражданского законодательства РФ об обязательной государственной регистрации не возникает, поскольку, например часть 2 статьи 8.1 ГК РФ сформулирована следующим образом: «Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом». Случай определения собственника жилого помещения, право собственности на которое не оформлено, подпадает под оговорку «иное установлено законом».

В отношении нежилых помещений вопрос несколько сложнее.

Необходимо обратить внимание, что Постановлением ВС РФ от 27.12.1991 № 3020-1 установлена необходимость передачи в муниципальную собственность поселений и в государственную собственность таких субъектов РФ как Москва и Санкт-Петербург, не только жилищного фонда, но и нежилого фонда. И если в отношении жилищного фонда сомнений в наличии конкретных собственников не возникает (очевидно, что жилые помещения не относятся к общему имуществу), то по нежилым помещениям исключить такие сомнения затруднительно.

Читайте так же:  Программы для получения гражданства рф гражданам украины в 2020 году

Понятно, что в случае наличия государственной регистрации права собственности на нежилое помещение, собственник такого помещения однозначно определяется по Выписке из ЕГРП. Но при отсутствии такой регистрации вопрос отнесения нежилого помещения к общему имуществу или к имуществу конкретных собственников, имеющих право участвовать в общем собрании, остается открытым.

Собственники нежилых помещений

Жилищное законодательство РФ устанавливает право собственников помещений принимать участие в ОСС, при этом статьи 44-48 ЖК РФ, регламентирующие порядок проведения общего собрания, не устанавливают различий между собственниками жилых и нежилых помещений. В том числе, для собственников как жилых, так и нежилых помещений, устанавливается одинаковый порядок определения количества голосов — количество голосов пропорционально доле в общем имуществе, которая, в свою очередь, пропорциональна площади помещения.

Таким образом, в случае наличия государственной регистрации права собственности на нежилое помещение собственник указанного помещения имеет право участвовать в общем собрании. А вот при отсутствии такой регистрации вопрос установления собственника (и самого факта наличия такого собственника) нежилого помещения необходимо, как это указано в предыдущем разделе настоящей статьи, разрешать дополнительно. В случае, если нежилое помещение признается частью общего имущества МКД, указанное помещение не должно учитываться в общей площади помещений, применяемой при расчете долей в общем имуществе и при определении кворума

В ряде случаев возникают вопросы об отнесении нежилых помещений (как находящихся в собственности конкретных владельцев, так и относящихся к общему имуществу) к составу многоквартирного дома вообще. Обычно такие вопросы возникают в отношении пристроенных и встроенно-пристроенных помещений, но иногда затруднения вызывает и учет помещений, находящихся в подвалах, на технических этажах и указанных в Технических паспортах на отдельных страницах, не учтенных в общей площади всех помещений дома.

Необходимо отметить, что важнейшим признаком, по которому помещение необходимо считать частью конкретного здания (в том числе — многоквартирного дома), является адрес этого помещения, указанный в Выписке из ЕГРП (в случае оформления права собственности на указанное помещение). Кроме того, нежилые помещения (как оформленные в собственность, так и не имеющие государственной регистрации права собственности) относятся к конкретному зданию (в том числе — МКД) в случае, если такое помещение учтено в Техническом паспорте соответствующего здания (МКД), независимо от того, на какой странице этого паспорта указано помещение, учтена ли его площадь в общей площади помещений здания (МКД) или нет. Вполне логично полагать, что Технический паспорт конкретного здания (МКД) содержит исключительно сведения о помещениях именно этого здания (МКД) и не может содержать никаких сведений о помещениях, находящихся за пределами этого здания (МКД).

Минстрой России дает по указанному вопросу разъяснения письмом от 05.10.2017 № 35851-ЕС/04:

«Нежилое помещение является частью того здания, в составе которого это помещение находится согласно техническому паспорту. В случае, если в составе многоквартирного дома согласно технической документации имеется нежилое помещение, указанное помещение является частью этого МКД. При этом в случае оформления нежилого помещения в собственность, площадь указанного помещения учитывается в общей площади помещений, собственники которых совместно владеют общим имуществом в многоквартирном доме и имеют право участвовать в общем собрании собственников помещений. Собственник нежилого помещения в числе прочих участвует в общем собрании, количество голосов собственника такого помещения пропорционально площади указанного помещения.

Необходимо отметить, что действующее законодательство РФ предусматривает наличие в составе МКД таких помещений, как встроенные, пристроенные и встроенно-пристроенные — все перечисленные помещения являются частями многоквартирного дома, если они встроены в этот дом, пристроены к нему, либо частично встроены, частично пристроены».

Доверенности на участие в ОСС

Согласно части 2 статьи 48 ЖК РФ «Представитель собственника помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме действует в соответствии с полномочиями, основанными на указаниях федеральных законов, актов уполномоченных на то государственных органов или актов органов местного самоуправления либо составленной в письменной форме доверенности на голосование. Доверенность на голосование должна содержать сведения о представляемом собственнике помещения в соответствующем многоквартирном доме и его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные) и должна быть оформлена в соответствии с требованиями пунктов 3 и 4 статьи 185.1 Гражданского кодекса Российской Федерации или удостоверена нотариально».

При этом части 3 и 4 статьи 185.1 ГК РФ устанавливают:
«3. Доверенность на получение заработной платы и иных платежей, связанных с трудовыми отношениями, на получение вознаграждения авторов и изобретателей, пенсий, пособий и стипендий или на получение корреспонденции, за исключением ценной корреспонденции, может быть удостоверена организацией, в которой доверитель работает или учится, и администрацией стационарного лечебного учреждения, в котором он находится на излечении. Такая доверенность удостоверяется бесплатно.
4. Доверенность от имени юридического лица выдается за подписью его руководителя или иного лица, уполномоченного на это в соответствии с законом и учредительными документами».

Из представленных норм следуют выводы:
— Доверенность на участие в ОСС от имени собственника, являющегося юридическим лицом, выдается представителю руководителем юридического лица или иным лицом, уполномоченным на это в соответствии с законом и учредительными документами;
— Доверенность на участие в ОСС от имени собственника, являющегося физическим лицом, может быть удостоверена организацией, в которой доверитель работает или учится;
— Доверенность на участие в ОСС от имени собственника, являющегося физическим лицом, может быть удостоверена администрацией стационарного лечебного учреждения, в котором доверитель находится на излечении;
— Во всех иных случаях доверенность должна быть удостоверена нотариально.

Следовательно, в случае если доверитель, являющийся физическим лицом, не находится на излечении в стационарном лечебном учреждении, не трудоустроен (например, является пенсионером), то единственным допустимым форматом доверенности признается нотариально удостоверенная доверенность.

Статья 44. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме

Данная статья устанавливает статус общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и очерчивает примерные границы его компетенции.

1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:

1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта;

1.1) принятие решений о выборе способа формирования фонда капитального ремонта;

1.1-1) принятие решений о размере взноса на капитальный ремонт в части превышения его размера над установленным минимальным размером взноса на капитальный ремонт, минимальном размере фонда капитального ремонта в части превышения его размера над установленным минимальным размером фонда капитального ремонта (в случае, если законом субъекта Российской Федерации установлен минимальный размер фонда капитального ремонта), выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета, заключении договора банковского вклада (депозита) в целях размещения временно свободных средств фонда капитального ремонта, формируемого на специальном счете (далее — специальный депозит), совершении операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете, специальном депозите в российской кредитной организации, в которой должен быть открыт специальный счет, специальный депозит, размещении временно свободных средств фонда капитального ремонта, формируемого на специальном счете, специальном депозите в российских кредитных организациях;

Читайте так же:  Увольнение совместителя по собственному желанию отработка в 2020 году

1.2) принятие решений о получении товариществом собственников жилья либо жилищно-строительным кооперативом, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, управляющей организацией и при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в этом доме лицом, уполномоченным решением общего собрания таких собственников, кредита или займа на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, об определении существенных условий кредитного договора или договора займа, о получении данными лицами гарантии, поручительства по этим кредиту или займу и об условиях получения указанных гарантии, поручительства, а также о погашении за счет фонда капитального ремонта кредита или займа, использованных на оплату расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, и об уплате процентов за пользование данными кредитом или займом, оплате за счет фонда капитального ремонта расходов на получение указанных гарантии, поручительства;

2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

3) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;

3.1) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания;

3.2) принятие решений об использовании системы или иных информационных систем при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования;

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

3.3) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на использование системы или иных информационных систем при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования (далее — администратор общего собрания);

3.4) принятие решения о порядке приема администратором общего собрания сообщений о проведении общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме, решений собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, а также о продолжительности голосования по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования с использованием системы;

3.5) принятие решения о порядке финансирования расходов, связанных с созывом и организацией проведения управляющей организацией, правлением товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива общего собрания в соответствии с частью 6 статьи 45 настоящего Кодекса;

4) выбор способа управления многоквартирным домом;

4.1) принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

4.2) принятие решения о наделении совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

4.3) принятие решения о наделении председателя совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений по вопросам, не указанным в части 5 статьи 161.1 настоящего Кодекса, за исключением полномочий, отнесенных к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;

5) другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Предлагаем Вам ознакомиться с предложениями жилья в новостройках Москвы от застройщиков и эксклюзивных продавцов с указанием округов, старта продаж, цен, сроков сдачи и др.

Если вы хотите купить недорогую квартиру в новостройке Москвы, обратите внимание на новые новостройки Москвы на старте продаж. При этом имейте в виду, что самые дешёвые квартиры предлагаются в новостройках Новой Москвы (Новомосковский округ и Троицкий округ).

Общее собрание собственников: каким количеством голосов принимаются решения 2079

Чт, 18 июля 2019, 17:27

Подавляющее число общедомовых жилищных вопросов должно решаться самими собственниками на общем собрании. Этот подход закреплен в Жилищном кодексе РФ. Собственники устанавливают тариф на содержание и ремонт жилья, могут перенести сроки капремонта, решают, когда и как проводить текущий ремонт. В нашей статье расскажем, сколько нужно голосов собственников для принятия тех или иных решений.

Для начала вспомним, что общее собрание – это орган управления многоквартирным домом. Все вопросы, касающиеся жизни МКД, должны обсуждаться собственниками.

Чтобы собственники имели право принимать решения, их должно собраться достаточное количество для признания собрания легитимным.

Собрание считается легитимным, если в нем приняли участие собственники, обладающие более чем половиной от общего числа голосов в доме (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ) .

К компетенции общего собрания относится множество вопросов. Все они перечислены в ст.44 Жилищного кодекса РФ. Вот лишь некоторые из них:

  • Сроки проведения годового собрания собственников и порядок уведомления о таком собрании.
  • Выбор способа управления МКД. Предпочесть УК, создать ТСЖ или установить непосредственное управление самими собственниками.
  • Смена управляющей компании.
  • Избрание и переизбрание Совета МКД.
  • Размер платы за содержание и текущий ремонт жилья.
  • Условия заключения договоров с ресурсниками.
  • Сроки и порядок проведения текущего ремонта дома.

Кроме того, общее собрание может решать вообще любые вопросы, которые требуют обсуждения:

Это установка видеонаблюдения и утверждение тарифа на его обслуживание; необходимость услуг консьержки и размер оплаты ее труда; установка домофонов и датчиков движения; оборудование зон отдыха на придомовой территории.

Решения по этим вопросам принимаются простым большинством голосов ОТ ЧИСЛА УЧАСТВУЮЩИХ В КОНКРЕТНОМ СОБРАНИИ. То есть если 50% + 1 голос участников данного собрания проголосовали за смену УК или повышение размера платы за содержание и ремонт – то оно правомочно.

Простое большинство решает на общем собрании и обязательные вопросы: о выборе председателя, секретаря собрания и членов счетной комиссии. К этой группе можно отнести вопросы о том, в каком порядке уведомляются собственники о предстоящем собрании и о принятых на ОСС решениях, если управляющая организация, ТСЖ или жители дома хотят изменить установленный в ЖК РФ порядок. Также участники собрания должны определить, где будут храниться копии решений и протокола ОСС: сделать это можно один раз для всех собраний или для каждого ОСС отдельно.

Но есть принципиальные вопросы, мнение по которым должны спросить у всех собственников, а не только у тех, кто пришел на собрание.

Решения по таким важным вопросам должны принимать квалифицированным большинством. То есть голоса считают от ОБЩЕГО ЧИСЛА ГОЛОСОВ СОБСТВЕННИКОВ в МКД.

Вот эти вопросы:

100% голосов от общего числа голосов собственников МКД

Вопросы, связанные с реконструкцией, расширением или перепланировкой в доме, которые уменьшат размер площадей общего имущества МКД (ч. 3 ст. 36, ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).

К примеру, жители решили устроить в неиспользуемой части подвальных помещений спортзал. Или собственник открывает магазин на первом этаже и пристраивает к дому входную группу, уменьшая часть общедомового имущества.

Уменьшение общего имущества должны согласовать все собственники в доме. То есть все 100% жильцов проголосовать «за».

Если реконструкция или переустройство общего имущества в доме не влечет его уменьшения или увеличения, то для таких работ требуется согласие собственников, владеющих ⅔ от всех голосов в доме (п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Читайте так же:  Режим рабочего времени совместителя в трудовом договоре в 2020 году

2/3 голосов от общего числа голосов собственников МКД

Вопросы, связанные с использованием земельного участка, относящегося к придомовой территории.

К примеру, жители решили ликвидировать или, напротив, организовать парковочные места во дворе. Построить детскую площадку вместо парковки. Огородить дом забором и поставить на входе камеры видеонаблюдения и т.п.

  • Переустройство или перепланировка помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме.
  • Заключение/расторжение договоров на размещение в доме и на доме рекламных конструкций, аренду помещений интернет-провайдерами, телевизионщиками и операторами сотовой связи.
  • Изменение сроков проведения капремонта или увеличение размера взноса на капремонт.
  • Получение или погашение займа на капремонт.
  • Наделение Совета МКД полномочиями на принятие решений от имени собственников.
Не менее ⅔ голосов в доме должно быть отдано при установлении размера взноса на капремонт и размера фонда капитального ремонта выше минимального и при согласовании займа или кредита, условий кредитного договора и лица, которое будет уполномочено оформить такой кредит (п. п. 1, 1.1-1, 1.2. ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

50% + 1 голос от общего числа голосов собственников МКД

  • Вопрос передачи права принимать решения о сроках и порядке проведения текущего ремонта Совету многоквартирного дома.

Это удобно – не надо собирать собрание по вопросу ремонта подъезда или замены почтовых ящиков. Эти решения примет Совет МКД.

  • Определение способа накопления средств на капремонт (общие котел или специальный счет дома). А также выбор собственника, который будет открывать спецсчет и совершать операции с деньгами от имени всех собственников.

Особняком стоит вопрос перевода жилого помещения в нежилое.

Решающим в этом вопросе будет мнение жителей подъезда, в котором находится переводимая квартира.

Если большинство участников собрания проголосовали «за» перевод, но среди жителей подъезда поддерживающих такое решение меньше половины – решение считается не принятым.

!! «За» перевод должно проголосовать большинство «одноподъездников»

Подавляющее число общедомовых жилищных вопросов должно решаться самими собственниками на общем собрании. Этот подход закреплен в Жилищном кодексе РФ, который действует в России с марта 2005 года.

Правила проведения общих собраний регулируются Методическими рекомендациями по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах, утвержденные Приказом № 411 Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации.

В инструкции приведены основные моменты документа с учетом новых требований Жилищного кодекса РФ.

Решение общего собрания, принятое в установленном ЖК РФ порядке, является обязательным для всех собственников помещений. Общее собрание может быть проведено:

а) в очной форме (собрание), то есть при совместном присутствии собственников помещений в конкретном месте и в конкретное время для обсуждения вопросов, поставленных на голосование;

б) в форме заочного голосования – путем передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания, в письменной форме решений собственников по поставленным на голосование вопросам;

в) в очно-заочной форме – участники мероприятия лично обсуждают вопросы повестки дня.

После этого члены собрания должны передать свое решение на бланке для голосования в установленный срок. Место или адрес передачи решения также указывается в уведомлении о собрании (ч. 3 ст. 47 ЖК РФ). По общему правилу инициатором общего собрания могут быть как собственники (физические и юридические лица), так и управляющая компания.

Скачайте полную инструкцию «Общее собрание собственников», нажав на картинку ниже.

За чей счёт общее собрание собственников МКД?

Работая в управляющей организации, перестаёшь со временем удивляться странным «хотелкам» собственников многоквартирных домов. Наркоманы делают подъезды их домов местом сбыта наркотиков — собственник звонит с жалобой почему-то в управляющую компанию, а не в полицию.

Детскую площадку хочется новую – собственники пишут заявления в управляющую организацию, забывая о том, что оплатить её приобретение и установку для собственников должна не управляющая организация, а сами собственники, приняв сначала об этом решение на общем собрании собственников МКД.

Да и прокуратура с полицией от них не отстают зачастую. Угнали автомобиль со двора многоквартирного дома – полиция пишет представление в управляющую организацию МКД об устранении условий для совершения преступлений и даёт указания об этом, а именно: провести собрание жителей, установить камеры видеонаблюдения, провести работу с жильцами. Как будто управляющая организация создала эти самые условия и теперь должна сделать за них работу, при этом за свой счёт проводить внеочередные собрания, а жители домов – оплачивать установку видеокамер для того, чтобы полиции легче было найти преступников. Ведь устранять условия для совершения преступлений и ловить преступников – как раз непосредственная обязанность полиции, для выполнения которой она и создана и за которую доблестные сотрудники получают заработную плату за счёт тех же жильцов многоквартирных домов — налогоплательщиков…

Ну, а законы читать сотрудникам полиции, по-видимому, необязательно, раз они такие странные, с точки зрения законодательства, опусы, извиняюсь — представления, пишут. Хотя в полиции должны работать люди с юридическим образованием, насколько мне известно… Но юридическое образование, видно, не для всех предполагает юридические знания и их применение в своей работе.

Но некоторые права, закреплённые в законе, собственников МКД понимают слишком расширительно, чему способствуют также и пробелы в законе, которые потом толкуются судами и надзорными органами в основном не в пользу управляющих организаций, а в пользу собственников.

Одним из таким правомочий собственников – это их право, закреплённое в пункте 6 ст. 45 Жилищного кодекса РФ (далее по тексту – ЖК РФ), которое предусматривает следующее:

«Собственники, обладающие не менее чем десятью процентами голосов от общего количества голосов собственников помещений в многоквартирном доме, вправе обратиться в письменной форме в управляющую организацию или правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива для организации проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме».

Но многие воспринимают это право так, что любой из собственников имеет право требования проведения общего собрания собственников помещений МКД, о чём и пишут заявления в управляющие организации. Мало того, граждане упускают тот момент, что заявление могут подать собственники, обладающие не менее чем 10 % голосов, чем не может похвастаться каждый собственник квартиры в МКД. Также они не задумываются о том, за чей счёт должно быть проведено общее собрание, которое они пожелали провести.

Ведь только сотрудники управляющих организаций, особенно с немаленьким жилым фондом, прекрасно знают, сколько усилий и затрат (финансовых, трудовых, временных) требует проведение очередного ежегодного общего собрания собственников МКД.

А самое главное, что в той же норме закона содержится следующее требование: «В обращении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть сформулированы вопросы, подлежащие внесению в повестку дня собрания». Не просто желания и требования, а «формулировка вопросов», как требует ЖК РФ.

Однако, если внимательно изучить нормы закона, касающиеся реализации данного права собственников, то здесь мы увидим, что подробного урегулирования вопроса о таких внеочередных собраниях по желанию собственников МКД, в том числе об их финансировании, в жилищном законодательстве не содержится.

Пункт 6 ст. 45 ЖК РФ гласит: «По обращению собственников управляющая организация, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива обязаны осуществить мероприятия, необходимые для проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в течение сорока пяти дней с момента поступления обращения, но не позднее чем за десять дней до даты проведения общего собрания, уведомить о проведении этого общего собрания каждого собственника помещения в данном доме в установленном порядке, а также оформить необходимые документы по результатам проведения этого общего собрания и обеспечить их доведение до сведения собственников помещений в данном доме в порядке, установленном частью 3 статьи 46 настоящего Кодекса».

Читайте так же:  Уведомление о смене расчетного счета организации образец в 2020 году

Если проанализировать данное требование закона, то управляющая организация должна направить в адрес каждого собственника заказное письмо с уведомлением о собрании (если ранее собственники не предусмотрели иной способ уведомления), что само по себе недёшево, а также осуществить мероприятия, необходимые для проведения собрания, оформить результаты общего собрания.

Исходя из смысла указанной нормы следует, что общее собрание проводится сначала за счёт управляющей организации, что никак не соответствует некоторым нормам ЖК и правил и даже им противоречит. Но законодатель предусмотрел также и возможность определения порядка финансирования такого собрания, которое зависит, увы, от волеизъявления собственников.

Подпунктом 3.5. п. 2 ст. 45 ЖК РФ установлено, что к компетенции общего собрания собственников относится принятие решения о порядке финансирования расходов, связанных с созывом и организацией проведения управляющей организацией, правлением товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива общего собрания в соответствии с частью 6 статьи 45 настоящего Кодекса . Но обязанности финансирования этого внеочередного общего собрания в законе нет. То есть, если собственники не примут положительное решение о том, каким образом должно быть профинансировано собрание, то и возмещать расходы управляющей организации никто не будет.

Минстрой РФ в своём письме от 28.08.2015 г. № 27535-ОЛ/04 «О порядке финансирования проведения общих собраний собственников помещений в МКД» разъясняет:

«Из взаимосвязанных положений части 4 и части 7 статьи 45 ЖК РФ инициатором созыва общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме могут являться собственник(и) либо управляющая организация, осуществляющая управление данным многоквартирным домом по договору управления. При этом ЖК РФ возлагает на указанных лиц, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязанность по осуществлению всех необходимых процедур.

С учетом изложенного, по мнению Минстроя России, финансирует проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и несет соответствующие расходы инициатор такого общего собрания, а именно:

в случае если собрание проводится по инициативе любого собственника — то этот собственник;

если по инициативе управляющей организации — управляющая организация;

если инициаторами выступают собственники, обладающие не менее 10% голосов собственников помещений, — указанные собственники, до принятия и вступления в силу решения общего собрания о порядке финансирования расходов, связанных с созывом и организацией проведения управляющей организацией, правлением товарищества, кооператива общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Что касается вопроса, связанного с проведением годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, обращаем внимание на следующее.

…С учетом того, что проведение годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отнесено к обязанностям таких собственников, представляется вполне логичным распространить действие порядка финансирования расходов, связанных с созывом общего собрания по инициативе собственников не менее 10% голосов собственников помещений, на проведение ежегодных собраний с предоставлением полномочий по организации проведения такого собрания управляющей организации».

Выводы специалистом Минстроя РФ не лишены логики, но прямого указания закона на обязанность инициатора предварительно оплатить расходы на проведение общего собрания не имеется.

Только Минстрой РФ забыл в своём письме указать, а что же делать управляющей организации, если инициатор — собственник не спешит оплатить расходы для проведения общего собрания? Как в этом случае исполнить требования ст. 45 ЖК РФ в установленные сроки? На эти вопросы ответов ни в письме, ни в законе нет.

Хорошо, если управляющая организация предусмотрительно ранее в повестку дня общего собрания включила вопрос об уведомлении способом, менее затратным, чем заказная почтовая корреспонденция: например, на досках объявлений в подъездах, на квитанциях на оплату ЖКУ, на сайте управляющей организации и т.д., тогда, в принципе, исполнение данной обязанности потребует пары пачек бумаги и расходных материалов на принтер плюс трудозатраты сотрудников, то есть не слишком обременительные, со стороны финансов, затраты.

В минимальный перечень работ и услуг по содержанию общего имущества МКД, установленного Постановлением Правительства РФ, мероприятия по организации общего собрания не включены. Может быть, одним из вариантов решения вопроса о финансировании будет включить данные услуги в плату за содержание и текущий ремонт МКД. Или заранее предусмотреть решением общего собрания возложение расходов по проведению внеочередных общих собраний на инициаторов общего собрания, а также установить размер таких расходов. Однако на дополнительное возложение бремени расходов собственники обычно неохотно соглашаются и такие вопросы часто разрешаются на собрании отрицательно.

Из всего вышесказанного напрашивается вывод о том, что всё-таки нести какие-то расходы придётся управляющей организации, чтобы не нарушить закон.

Но, как сказал ещё М.Е. Салтыков-Щедрин ещё в 19 веке: «Строгость российских законов смягчается необязательностью их исполнения». Данное высказывание не потеряло актуальность и в настоящее время.

Ведь организовать общее собрание собственников помещений МКД и провести все мероприятия возможно по-разному.

Можно провести качественное, реальное собрание, если управляющая организация желает пойти навстречу лояльным собственникам при адекватности предложенных вопросов, особенно когда в плате за содержание и ремонт предварительно предусмотрены такие непредвиденные расходы. А собственники, в свою очередь, также примут активное участие в его проведении и посодействуют в положительном разрешении вопросов повестки дня. Обычно такое происходит при хорошем взаимопонимании между собственниками и управляющей организацией.

Но можно провести общее собрание формально: сделать минимальные необходимые мероприятия, без активного участия со стороны управляющей организации, если предложенные вопросы не в интересах управляющей организации или не в компетенции общего собрания вообще, а инициаторы – вечно недовольные собственники, которые без конца жалуются на свою управляющую организацию по поводу и без. И если инициативные собственники при этом будут ожидать, что всё за них сделает управляющая организация, то в результате они получат протокол общего собрания, не состоявшегося в связи с отсутствием кворума или отрицательными решениями по предложенным вопросам.

Таким образом, если ваша управляющая организация не бездействует, а работает, пусть и не всегда на «отлично», и старается исправить все свои нарушения в работе, лучше разрешать все вопросы мирно и без лишних жалоб. Тогда и направленное вами, как собственником (совместно с другими собственниками), предложение в вашу управляющую организацию о проведении внеочередного общего собрания будет выполнено не формально, а предложенные адекватные вопросы повестки дня будут обязательно разрешены, конечно, не без вашего активного участия, так как главные заинтересованные лица всё-таки вы, как собственники МКД.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Но самое простое и не требующее дополнительных финансовых затрат для вас и вашей управляющей организации решение – предложить управляющей организации включить ваши вопросы в повестку дня очередного ежегодного общего собрания собственников МКД.

Собрание собственников жилых помещений в многоквартирном доме в 2020 году
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here