Расторгнуть договор аренды земли в одностороннем порядке в 2020 году

Самое важное в статье: "Расторгнуть договор аренды земли в одностороннем порядке в 2020 году". Актуальность информации вы всегда можете проверить, задав вопрос дежурному специалисту.

На каких основаниях возможно преждевременное расторжение договора аренды земельного участка?

Расторжение договора может являться следствием истечения его срока или выявленного одной из сторон желания о прекращении сделки. На преждевременное расторжение договора должны быть причины. О том, что собой представляет процесс прерывания сделки, и как его инициировать, расскажет эта статья.

Что говорит Земельный кодекс

Правила расторжения всех видов договоров прописаны в Гражданском кодексе (ГК). Однако более подробные рекомендации, а также дополнительные условия, при которых возможно расторжение договора аренды земельного участка, находятся в Земельном кодексе (ЗК). Здесь им посвящена 46 статья. В ней поданы причины, по которым одна из сторон может настоять на прекращении аренды.

  • Решение о досрочном разрыве договора, в котором владельцем надела является муниципалитет, а арендатором – частное лицо, принимает суд.
  • Когда инициатором расторжения выступает одна из сторон, дело разрешается в арбитражном суде. Как правило, в ходе подобных процессов избежать споров удается крайне редко.

Если же стороны заключают соглашение о расторжении ранее заключенного ими договора, в суд обращаться не приходится. Перед тем, как подавать иск, сторона, решившая расторгнуть договор, должна узнать мнение противоположной стороны на этот счет. Лишь в случае отказа дело будет рассмотрено в суде.

Следует также учитывать, что в тексте договора могут быть прописаны дополнительные требования к его расторжению. В таком случае, опираться нужно будет, в первую очередь, на них.

Далее мы расскажем о том, как расторгнуть договор аренды земельного участка.

Следующее видео расскажет вам о тонкостях и нюансах

Порядок расторжения договора аренды земельного участка

Одна сторона расторгнуть сделку раньше времени может лишь при соблюдении определенных законом условий. Действовать при этом придется в установленном ГК порядке.

Итак, какие существуют основания для расторжения договора аренды земельного участка?

Общими для расторжения договоров любого типа являются основания, предусмотренные ГК РФ и изложенные в 619 и 620 статьях этого законодательного документа. Арендодатель вправе претендовать на прекращение действия договора на таких основаниях:

  • Арендатор пропускает внесение платы больше чем два раза подряд;
  • Нарушение съёмщиком земли правил пользования участком (например, вместо того, чтобы засаживать поле овощами, арендатор свозит на эту территорию мусор);
  • Состояние земель во время пользования ними арендатором значительно ухудшилось. Однако стоит помнить, что расторгнуть договор на этом основании нельзя в разгар полевых работ;
  • Арендатор не использует полученный для ИЖС или сельского хозяйства участок более 3 лет (это касается расторжения договора аренды земельного участка сельхозназначения).

Арендатор может расторгнуть сделку по одной из приведенных ниже причин:

  • Реальное состояние земли не соответствует типу назначения, прописанному в договоре (например, арендованный под сельское хозяйство участок не пригоден для этого);
  • Арендодатель скрыл от арендатора значительные недостатки надела, мешающие пользоваться им по назначению;
  • Арендатор не может спокойно пользоваться участком, поскольку арендодатель вмешивается и препятствует этому.
  1. Первая сторона (инициатор) обязана прислать уведомление о расторжении договора аренды земельного участка второй стороне в срок, прописанный в тексте договора аренды, либо иным способом сообщить о своем намерении. Если соглашения достигнуть не удается, следует обращаться в арбитражный суд.
  2. После того как договор считается расторгнутым (есть постановление о расторжении договора аренды земельного участка) арендатор обязан вернуть собственнику землю в состоянии, соответствующем тому, в котором он ее получил. Для этих целей оформляется акт сдачи-приемки.
  3. Если арендатору удалось существенно облагородить участок (к примеру, высадить рощу), арендодатель, соглашаясь с ценностью такого вклада, компенсирует ему затраченные на это улучшение средства.

Госпошлина

Ответ на вопрос об уплате госпошлины за регистрацию расторжения договора аренды земельного участка был дан Минфином РФ в письме от 21.07.2010. Опираясь на характер данной сделки, Департамент пришел к выводу, что этот случай подпадает под один из подпунктов 333.35 статьи НК (Налогового кодекса) РФ, а значит, пошлиной со стороны государства не облагается.

Судебная практика

Дела об одностороннем расторжении договора аренды земельного участка составили большой массив судебной практики. Как правило, истец трактует закон так, как ему удобно, стараясь отстоять свою выгоду. Однако для расторжения договора нужно предъявить куда более веские основания, а также факты. В противном случае, суд откажет в просьбе разорвать сделку.

Случай первый. Так, представитель территориального управления Нижегородской области обратился в суд, требуя расторгнуть договор аренды, заключенный между этой организацией и учхозом «Новинки». Истец ссылался на то, что ответчик два раза подряд нарушил порядок передачи арендной платы.

Однако суд отказал истцу в связи с тем, что данное нарушение было в разумные сроки исправлено ответчиком. Поскольку долг и пени были выплачены, теруправление не понесло никаких убытков, а значит, достаточных оснований для расторжения соглашения между организациями нет.

Пожалуй, главной причиной, по которой суд отказывает истцам, требующим вынести решение о расторжении договора, является не предоставление для этого достаточных оснований.

Случай второй. Приведем пример из практики расторжения договора аренды земельного участка с администрацией.

Администрация муниципалитета обратилась в арбитраж с иском о расторжении договора аренды земельного участка к М., выступающим арендатором трех муниципальных наделов, предназначенных под строительство. Основанием для прекращения сделки, по мнению истца, должны были явиться акты, изданные муниципалитетом после заключения договора, и отменяющие постановление о передаче указанных участков.

Суд отказал истцу, не найдя данное основание соответствующим перечню причин, поданных в гражданском и земельном кодексах. Муниципалитет принял решение в одностороннем порядке и после заключения сделки, а значит, арендатор не обязан отказываться от арендованных на законных правах наделов. Никаких претензий к арендодателю как стороне договора администрация за время судебного разбирательства не предъявила.

Читайте так же:  Полиция имеет право проводить оцепление участков местности в 2020 году

Таким образом, можно заключить, что нарушение закона или пунктов договора должно быть явным и иметь подтверждения. В противном случае суд откажет в расторжении договора.

Расторгнуть договор аренды земли в одностороннем порядке в 2020 году

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 15 февраля 2011 г. N 14381/10 Суд отказал в признании недействительным уведомления об отказе от договора аренды земельного участка, поскольку специальных правил об основаниях и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, заключенных на неопределенный срок, действующее законодательство не устанавливает

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего — Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Иванова А.А.;

членов Президиума: Амосова С.М., Андреевой Т.К., Бациева В.В., Витрянского В.В., Горячевой Ю.Ю., Завьяловой Т.В., Иванниковой Н.П., Козловой О.А., Маковской А.А., Першутова А.Г., Сарбаша С.В., Слесарева В.Л., Юхнея М.Ф. —

рассмотрел заявление Департамента земельных ресурсов города Москвы о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда города Москвы от 18.02.2010 по делу № А40-161960/09-150-1092, постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 18.05.2010 и постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 22.07.2010 по тому же делу.

В заседании приняли участие представители:

от заявителя — Департамента земельных ресурсов города Москвы — Жигалов В.Е., Королева О.Г., Сергун О.И.;

от общества с ограниченной ответственностью «Винго» — Филаткина Ю.Е.

Заслушав и обсудив доклад судьи Маковской А.А., а также объяснения представителей участвующих в деле лиц, Президиум установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «Винго» (далее — общество) является собственником объектов недвижимого имущества (зданий), расположенных по адресу: г. Москва, ул. Озерная, 49, стр. 1-5, которые приобретены на основании договора купли-продажи от 13.02.1995, заключенного между Фондом имущества города Москвы и ТОО «Винго» (правопредшественником общества).

Между Московским земельным комитетом (арендодателем) и обществом (арендатором) 12.10.2000 заключен договор № М-07-504/07 аренды земельного участка площадью 10 975 кв. метров, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Озерная, вл. 49, стр. 1, который предоставлен обществу в пользование под дальнейшую эксплуатацию зданий цеха надгробных сооружений на срок 4 года 11 месяцев (пункты 1.1, 2.1).

По истечении срока действия договора аренды арендатор продолжал использовать участок без возражений со стороны арендодателя.

Уведомлением от 02.09.2009 № 33-ИТФ-540/9 Департамент земельных ресурсов города Москвы (далее — департамент) со ссылкой на статью 610 Гражданского кодекса Российской Федерации заявил о прекращении договора аренды.

Сочтя данное уведомление незаконным, общество обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением о признании названного отказа недействительным.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена префектура Западного административного округа города Москвы.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 18.02.2010 заявленное требование удовлетворено.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 18.05.2010 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Федеральный арбитражный суд Московского округа постановлением от 22.07.2010 решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции оставил в силе.

Удовлетворяя заявленное требование, суды исходили из того, что право арендодателя отказаться от заключенного договора аренды, продленного на неопределенный срок в порядке, предусмотренном статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, ограничено положениями земельного законодательства, а именно статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно названной норме граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации права на эти земельные участки.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений. Это право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые определены Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами.

С учетом указанных положений законодательства суды, установив, что на упомянутом земельном участке расположены здания, принадлежащие обществу на праве собственности, земельный участок был предоставлен обществу в аренду именно для целей эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости и департаментом данные обстоятельства не оспариваются, пришли к выводу, что односторонний отказ департамента от договора аренды ничтожен, поскольку совершен в нарушение требований статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре в порядке надзора решения суда первой инстанции и постановлений судов апелляционной и кассационной инстанций департамент просит их отменить, ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права, и отказать обществу в удовлетворении его требования.

В отзыве на заявление общество просит оставить судебные акты без изменения как соответствующие действующему законодательству.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении, отзыве на него и выступлениях присутствующих в заседании представителей участвующих в деле лиц, Президиум считает, что заявление подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков.

Читайте так же:  Публичная кадастровая палата новосибирской области официальный сайт в 2020 году

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном этой статьей.

Кроме того, согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора.

Данное положение, как указано в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», устанавливает специальное правило об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Однако правило пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации распространяется на договоры аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, которые заключены на срок более чем пять лет. Каких-либо специальных правил об основаниях и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, заключенных на неопределенный срок, действующее законодательство не устанавливает.

Право арендодателя на отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предусмотрено статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой в случае, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок и каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Реализация арендодателем своего права на отказ от договора аренды и прекращение договора аренды земельного участка не нарушают исключительных прав лица (арендатора), имеющего в собственности объекты недвижимости, расположенные на таком земельном участке, поскольку не лишают его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.

Кроме того, такой отказ не лишает указанное лицо возможности реализовать исключительное право на приватизацию земельного участка или приобрести право аренды на него в порядке, предусмотренном статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

При названных обстоятельствах оспариваемые судебные акты как нарушающие единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права в силу пункта 1 части 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене.

Содержащееся в настоящем постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 303, пунктом 3 части 1 статьи 305, статьей 306 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации постановил:

решение Арбитражного суда города Москвы от 18.02.2010 по делу № А40-161960/09-150-1092, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 18.05.2010 и постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 22.07.2010 по тому же делу отменить.

В удовлетворении требования общества с ограниченной ответственностью «Винго» о признании недействительным оформленного уведомлением от 02.09.2009 № 33-ИТФ-540/9 одностороннего отказа Департамента земельных ресурсов города Москвы от договора аренды земельного участка от 12.01.2000 № М-07-504107 отказать.

Председательствующий А.А. Иванов

Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 15 февраля 2011 г. N 14381/10

Текст постановления официально опубликован не был

Обзор документа

Собственник недвижимости арендовал земельный участок для ее эксплуатации. После того, как срок договора аренды истек, он продолжал использовать землю без возражений со стороны арендодателя. Последний, ссылаясь на ст. 610 ГК РФ, уведомил контрагента о прекращении договора.

Президиум ВАС РФ отменил акты нижестоящих судов, посчитавших, что арендодатель не вправе был в одностороннем порядке отказаться от договора.

Законодательство не устанавливает каких-либо специальных оснований, при которых прекращается договор аренды земельного участка, заключенный на неопределенный срок. В силу ст. 610 ГК РФ арендодатель может отказаться от такого договора, предупредив вторую сторону.

Реализация арендодателем данного права и прекращение договора аренды участка не нарушают исключительных прав арендатора, который является собственником расположенной там недвижимости. Эти обстоятельства не лишают его права пользования участком, необходимым для ее эксплуатации.

Кроме того, отказ от договора не исключает для арендодателя возможности реализовать исключительное право на приватизацию участка или приобрести право аренды.

Расторжение договора аренды земельного участка: порядок и особенности

Процедура расторжения договора аренды земельного участка подчиняется нормам российского законодательства. Инициатором завершения договорных отношений вправе стать как арендатор земельного надела, так и его арендодатель.

Процесс может проводиться принудительно по желанию одного из участников сделки либо по обоюдному согласию сторон.

Нормы законодательства

Основные законы, на которые нужно опираться сторонам в вопросах прекращения арендных отношений:

  • гл.26 ГК РФ – определяет условия и причины прекращения обязательств участников;
  • гл.29 ГК РФ – регулирует процесс завершения договорных отношений в целом;
  • ст.619, 620 ГК РФ – определяет общие причины для расторжения в одностороннем порядке;
  • ст.46 ЗК РФ — представляет перечень оснований для завершения арендной сделки;
  • п.2 ст.45 ЗК РФ — конкретизирует причины, когда инициатором выступает арендодатель.

Начать процесс расторжения вправе любая сторона сделки при наличии на то оснований, закрепленных в законодательстве.

Помимо этого, договор аренды прекращает свое действие, если завершается его срок, прописанный в условиях соглашения, а также при наличии взаимного согласия участников.

Независимо от причин расторжения стороны должны четко соблюдать нормы законодательства во избежание появления сложностей и возможных споров.

Читайте так же:  Рабочие места подлежащие специальной оценке условий труда в 2020 году

Порядок расторжения по взаимному соглашению

П.3 ст.407 ГК РФ позволяет участникам договора прекращать отношения путем создания двустороннего соглашения о расторжении.

В данном соглашении прописывают условия завершения договора аренды, а также последствия для каждой из сторон. Обязательным является простая письменная форма данного соглашения. Стороны обязаны закрепить все договоренности на бумаге и скрепить их своими подписями.

Процедура может инициироваться любым из участников арендной сделки. Предложение направляется арендатором или арендодателем второй стороне с указанием причин прекращения дальнейшей аренды земельного участка.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Если вторая сторона не возражает против завершения арендных отношений, то составляется двустороннее соглашение.

Прекращение временного пользования земельного участка по взаимному согласию участников – это самый простой способ расторгнуть договорные отношения. В этом случае возникает минимум сложностей и препятствий, сделка оформляется быстро и без взаимных претензий.

Оформление соглашения о расторжении

Документ формируется в виде договора и должен содержать информацию следующего характера:

  • название документа;
  • место и день его составления;
  • сведения о договоре аренды, в отношении которого инициируется расторжение (номер и дата);
  • реквизиты участников, между которыми заключается соглашение;
  • причины и основания;
  • условия – в данный пункт может включить обязанность арендатора привести земли в надлежащее состояние, назначение компенсационных выплат;
  • сроки прекращения действия договора;
  • подтверждение отсутствия взаимных претензий;
  • подписи арендатора и арендодателя (или их представителей), печати для юридических лиц.

Каждая сторона получает один подписанный вариант соглашения. Арендные отношения считаются расторгнутыми в срок, установленный указанным двусторонним документом.

Порядок действий по инициативе арендодателя

Больше сложностей возникает, если нет взаимного согласия в вопросе прекращения арендных отношений.

Арендодатель вправе в одностороннем порядке потребовать расторгнуть договор аренды земли, если присутствуют основания, прописанные в законодательстве. Прежде всего, нужно руководствоваться седьмой главой ЗК РФ, а также ст.619 ГК РФ.

Расторжение по желанию арендодателя проводится в следующем порядке:

  1. Выявление оснований для одностороннего прекращения договора аренды (согласно законодательству РФ).
  2. Направление арендатору письменного предупреждающего письма о намерении прекратить арендную сделку (оформляется в свободном виде).
  3. Получение ответной реакции от арендатора (письменное согласие или отказ) – на это отводится 30 дней, если иное не указано в самом договоре.
  4. При согласии арендатора заключается соглашение о расторжении.
  5. Отсутствие реакции арендатора в 30-тидневный срок дело переносится в судебные органы.
  6. При несогласии арендатора вопрос решается в суде, в связи с чем, арендодателем направляется исковое заявление в судебные органы.

Важным является составлять предупреждение в двух идентичных экземплярах и направлять его заранее, сроки могут быть прописаны непосредственно в договоре.

В уведомлении не только приводится требование расторгнуть отношения аренды, но и конкретизируются причины для этого, приводятся обоснованные обстоятельства.

Передать уведомление можно лично в руки, посредством почтовой связи. Во втором случае следует направлять документ заказным письмом с вложенной описью содержимого.

Необходимо получить свидетельство того, что документ второй стороной принят – это может быть почтовое уведомление о вручении или подпись принимающей стороны на экземпляре арендодателя.

Причины расторжения, если инициатор — арендодатель

Договор аренды участка земли расторгается в принудительном порядке по желанию арендодателя по следующим причинам:

  • отсутствие или задержка платы за аренду как минимум 2 раза подряд;
  • использование земли не по назначению, возможно, с нанесением вреда окружающей среде;
  • порча участков;
  • непроведение необходимых и обязательных действий по улучшению качества земель – охрана почв, рекультивация;
  • отсутствие подготовки участков к целевому использованию;
  • неиспользование земли по назначению в течение трехлетнего срока (речь идет об участках для с/х и строительных целей);
  • самовольное возведение построек на участке;
  • изъятие наделов в государственных целях.

Помимо указанных причин, стороны могут прописать дополнительные непосредственно в договоре аренды.

Порядок действий по инициативе арендатора

Законодательство РФ позволяет инициировать процедуру расторжения арендатору. Если второй участник сделки нарушает положения договора аренды, предоставляет землю в ненадлежащем виде, создает препятствия для целевого использования наделов, то арендатор вправе потребовать прекратить отношения.

Арендатору следует действовать в соответствии с нормами законодательства, заранее уведомив арендодателя о своих намерениях в письменном виде с указанием обоснования.

В целом, порядок действий арендатора следующий:

  1. Выявление обоснованных причин для расторжения договора аренды.
  2. Направление арендодателю письменного предупреждения о желании расторгнуть соглашение.
  3. Получение письменного ответа от арендодателя в течение 30-ти дней.
  4. В зависимости от ответной реакции арендодателя либо заключается двустороннее соглашение о расторжении, либо инициируется судебное разбирательство.

Причины расторжения, если инициатор – арендатор

Арендатор земельного участка вправе потребовать расторгнуть арендный договор при наличии причин:

  • владелец не предоставил земельный участок для пользования в обозначенный срок;
  • арендодатель создает препятствия для пользования землей;
  • состояние участка не соответствует условиям, оговоренным в договоре аренды, земля обладает не выявленными ранее недостатками;
  • землю нельзя использовать по целевому назначению в силу различных причин, ранее скрытых от арендатора.

Представленный список не закрытый и может быть дополнен. Соглашение об аренде земли может содержать дополнительные причины для его завершения в досрочном порядке по инициативе одного из участников.

В целом, все причины для прекращения договора аренды сводятся к несоблюдению арендодателем договорных условий и невыполнению прописанных обязательств.

Возможные сложности

Процесс может затянуться и усложниться, если вторая сторона отказывается признавать себя виновной в нарушении договорных обязательств и не желает прекращать отношения. Более того, возможно выставление встречных претензий.

В этом случае дело переходит в судебные органы и затягивается на неопределенный срок.

Для суда нужно собрать достаточную доказательную базу — аудиофайлы, видеофайлы, бумажные документы, подтверждающие претензии стороны. Необходимо заручиться поддержкой свидетелей и очевидцев.

Во избежание подобных сложностей рекомендуется на стадии подписания договора аренды установить непосредственно в условиях возможные поводы для расторжения сделки в более ранние сроки. При этом нужно четко обозначить причины, по которым инициировать прекращение аренды может каждый из участников сделки.

Читайте так же:  Чем отличается открытый аукцион от публичного предложения в 2020 году

Расторгнуть договор аренды земли в одностороннем порядке в 2020 году

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 1 июня 2012 г. N Ф06-3696/12 по делу N А12-19710/2011 (ключевые темы: договор аренды земельного участка — прекращение договора аренды — односторонний отказ от договора — разрешение на строительство — градостроительство)

г. Казань
01 июня 2012 г. Дело N А12-19710/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 29 мая 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 01 июня 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Меленьтевой Р.Р.,

судей Ананьева Р.В., Фатхутдиновой А.Ф.,

при участии представителей:

заявителя — общества с ограниченной ответственностью «Регионстройинвест-ИК» — Семенковской Т.Н. (доверенность от 22.05.2012), Кузнецова А.Ю., генерального директора (протокол от 01.03.2011 N 17),

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Регионстройинвест-ИК», г. Москва,

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 13.01.2012 (судья Романов С.П.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.03.2012 (председательствующий судья Луговской Н.В., судьи Дубровина О.А., Комнатная Ю.А.)

по делу N А12-19710/2011

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Регионстройинвест-ИК», г. Москва (ОГРН 1067746193195) к администрации Волгограда, г. Волгоград, Комитету земельных ресурсов администрации Волгограда, г. Волгоград, с участием заинтересованных лиц: Комитета по градостроительству и архитектуре администрации Волгограда, г. Волгоград, администрации Ворошиловского района города Волгограда, о признании незаконными действий, выразившихся в одностороннем отказе от договора аренды от 28.02.2007 N 7280,

общество с ограниченной ответственностью «Регионстройинвест-ИК» (далее — ООО «Регионстройинвест-ИК», общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании незаконными действий администрации Волгограда в лице Комитета земельных ресурсов администрации Волгограда (далее — администрация в лице комитета, заинтересованное лицо), выразившихся в одностороннем отказе от договора аренды от 28.02.2007 N 7280.

Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 17.11.2011 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены Комитет по градостроительству и архитектуре администрации Волгограда, администрация Ворошиловского района города Волгограда.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 13.01.2012, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.03.2012, в удовлетворении заявленных ООО «Регионстройинвест-ИК» требований отказано.

ООО «Регионстройинвест-ИК», не согласившись с принятыми по делу судебными актами, обратилось в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить как несоответствующие нормам материального права, фактическим обстоятельствам дела и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

Представители общества в судебном заседании арбитражного суда кассационной инстанции поддержали доводы кассационной жалобы.

Остальные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом, в судебное заседание арбитражного суда кассационной инстанции не явились.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании арбитражного суда кассационной инстанции объявлялся перерыв с 24.05.2012 до 13 часов 55 минут 29.05.2012.

Проверив законность обжалуемых судебных актов исходя из требований статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и доводов, содержащихся в кассационной жалобе, арбитражный суд кассационной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для отмены судебных актов и направления дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

Как следует из материалов дела, между комитетом (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Евро-Люкс» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 28.02.2007 N 7280, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды сроком на три года земельный участок из земель населенных пунктов площадью 706 кв. м с учетным номером 5-76-113 и кадастровым номером 34:34:050064:0048, расположенный по адресу: г. Волгоград, Ворошиловский район, ул. Бобруйская, 6а, для строительства капитального объекта — многоэтажного жилого дома.

В соответствии с договором уступки прав и обязанностей от 04.12.2007 все права и обязанности по договору аренды земельного участка от 28.02.2007 N 7280 на указанный выше земельный участок переданы ООО «Регионстройинвест-ИК».

Распоряжением комитета от 28.04.2010 N 321-рз в вышеуказанный договор аренды земельного участка внесены изменения, срок аренды земельного участка продлен на три года (с даты выхода названного распоряжения).

Извещением от 13.10.2011 N 984/п комитет уведомил ООО «Регионстройинвест-ИК» об одностороннем отказе от договора аренды земельного участка от 28.02.2007 N 7280 в связи с его неиспользованием в течение трех лет и неполучением по истечении шести месяцев со дня его заключения разрешения на строительство, то есть по основаниям, предусмотренным подпунктами 4, 6 пункта 3.1 договора аренды земельного участка от 28.02.2007 N 7280, подпунктом 4 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации.

Ссылаясь на необоснованность одностороннего отказа администрации от исполнения действующего договора аренды, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Арбитражные суды первой и апелляционной инстанций, рассматривая заявленные обществом требования с точки зрения норм главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и отказывая в удовлетворении заявленных ООО «Регионстройинвест-ИК» требований, исходили из того, что обществом допущено нарушение условий договора, выразившееся в неполучении разрешения на строительство в установленные этим договором сроки, и возникшие препятствия, связанные с получением разрешения на строительство, являются рисками при осуществлении предпринимательской деятельности и не могут быть признаны в качестве оснований, влияющих на надлежащее исполнение обязательств по договору; в случае неполучения арендатором по истечении шести месяцев с даты его заключения в установленном порядке разрешения на строительство сторонами согласована возможность расторжения договора арендодателем в одностороннем порядке; являются несостоятельными доводы общества о неистечении трехгодичного срока, установленного для освоения земельного участка; расторжение договора аренды земельного участка от 28.02.2007 N 7280 осуществлено комитетом в одностороннем порядке путем направления соответствующего извещения, что соответствует нормам действующего законодательства.

Читайте так же:  Соглашение о расторжении договора безвозмездного пользования образец в 2020 году

Однако арбитражные суды, рассматривая дело, не приняли во внимание правовую позицию, изложенную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, согласно которой правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Так, статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лица, не являющегося собственником земельного участка, своевременно приступить к использованию земельного участка в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Таким образом, учитывая, что предметом аренды является земельный участок, предоставленный обществу для строительства многоэтажного жилого дома, то при рассмотрении арбитражными судами вопроса о правомерности одностороннего расторжения администрацией спорного договора аренды подлежали применению нормы земельного законодательства, предусматривающие специальные основания для прекращения договора аренды.

Так, суды, признавая законным односторонний отказ администрации от договора аренды земельного участка от 28.02.2007 N 7280, не учли, что основанием для одностороннего отказа послужило также нарушение обществом подпункта 4 пункта 3.1 договора и подпункта 4 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, то есть неиспользование участка для жилищного строительства в течение трех лет.

Однако в силу подпункта 4 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации в трехлетний срок неиспользования земельного участка, который предоставляет арендодателю право требовать прекращения договора аренды, не включается время, необходимое для освоения земельного участка, а также время, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Между тем указанные обстоятельства суды оставили без должного внимания и оценки.

Из обжалуемых судебных актов невозможно установить, каким образом суды определили трехгодичный срок неиспользования обществом земельного участка для жилищного строительства.

Изложенное свидетельствует о том, что суды при принятии обжалуемых судебных актов неполно исследовали и оценили обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

В этой связи арбитражный суд кассационной инстанции считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело — направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении арбитражному суду следует учесть изложенное, устранить вышеотмеченные недостатки и разрешить спор с соблюдением норм материального и процессуального права.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 13.01.2012 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.03.2012 по делу N А12-19710/2011 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Волгоградской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья Р.Р. Меленьтева
Судьи Р.В. Ананьев
А.Ф. Фатхутдинова

Обзор документа

Общество обратилось в суд с заявлением о признании незаконными действий ответчика, выразившихся в одностороннем отказе от договора аренды.

Суды отказали в удовлетворении заявленных требований.

Суд округа не согласился с нижестоящими инстанциями по следующим основаниям.

Суды не приняли во внимание правовую позицию Президиума ВАС РФ, согласно которой правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством.

Данные особенности, в частности, заключаются в возложении на арендатора некоторых обязанностей на период строительства, в определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Так, ЗК РФ предусмотрена обязанность лица, не являющегося собственником участка, своевременно приступить к его использованию в случае, если срок освоения земли предусмотрен договором.

Согласно ЗК РФ аренда участка по общему правилу может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земли, предназначенной для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет.

В данном случае предметом аренды является земельный участок, предоставленный обществу для строительства многоэтажного жилого дома.

Поэтому при рассмотрении судами вопроса о правомерности одностороннего расторжения ответчиком спорного договора аренды подлежали применению нормы земельного законодательства, предусматривающие специальные основания для прекращения договора аренды.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

С учетом изложенного дело направлено на новое рассмотрение.

Расторгнуть договор аренды земли в одностороннем порядке в 2020 году
Оценка 5 проголосовавших: 1

КОНСУЛЬТАЦИЯ ЮРИСТА


УЗНАЙТЕ, КАК РЕШИТЬ ИМЕННО ВАШУ ПРОБЛЕМУ — ПОЗВОНИТЕ ПРЯМО СЕЙЧАС

8 800 350 84 37

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here