Признать право собственности на объект незавершенного строительства в 2020 году

Самое важное в статье: "Признать право собственности на объект незавершенного строительства в 2020 году". Актуальность информации вы всегда можете проверить, задав вопрос дежурному специалисту.

ВС указал на невозможность признания права собственности на недостроенные квартиры

Верховный суд указал на невозможность признания права собственности на отсутствующие, еще недостроенные квартиры.

Застройщик начал возводить дом без разрешительной документации, при этом с дольщиками уже были заключены договоры долевого участия в строительстве, в том числе без их регистрации. Впоследствии застройщик обанкротился, права на строительство (достройку) дома и земельный участок решением органа исполнительной власти (не в деле о банкротстве) были переданы новому застройщику. Новый застройщик МКД еще не достроил.

Но несколько дольщиков решили «застолбить» квартиры уже сейчас и подали в деле о банкротстве к прежнему застройщику заявления о признании права собственности на несуществующие квартиры с последующим исключением их из реестра требований о передаче жилых помещений. Три инстанции арбитражных судов в деле о банкротстве пошли им навстречу, указав, что суд, тем самым, обеспечивает права дольщиков по договору о финансировании строительства. Но Верховный суд им отказал и объяснил, в чем ошибка нижестоящих судов.

Если застройщик обанкротился и не закончил дом, то дольщики не могут получить право собственности в недостроенном МКД, указал Верховный суд. Поскольку строительство не завершено, квартиры не появились в натуре как оборотоспособные объекты. Кроме того, Верховный суд обратил внимание, что новым застройщиком изменен проект строительства.

Надлежащим способом защиты в таком случае должно является обращение не к застройщику-банкроту с требованием о признании права собственности, а обращение к новому застройщику с требованием о переводе на последнего обязательств перед всеми участниками строительства по передаче оплаченных ими квартир после завершения строительства жилого дома. Целью такого обращения должно являться переоформление новым застройщиком договоров, ранее заключенных застройщиком-банкротом с гражданами-дольщиками.

В рамках дела о банкротстве ЗАО «Инвестиционная строительная корпорация «Средневолжскстрой» (далее – корпорация), граждане – участники долевого строительства обратились в арбитражный суд с заявлениями о признании за ними права собственности на доли в праве собственности на незавершенный строительством многоквартирный жилой дом в виде конкретных квартир указанной площади и об исключении их требований в отношении данных квартир из реестра требований о передаче жилых помещений.

Производства по заявлениям участников строительства объединены для совместного рассмотрения.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 16.02.2017 в удовлетворении заявлений отказано. Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.09.2017 определение суда первой инстанции оставлено без изменения. Арбитражный суд Поволжского округа постановлением от 05.12.2017 определение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменил и направил обособленный спор на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.

При новом рассмотрении спора определением Арбитражного суда Самарской области от 08.06.2018 заявления граждан были удовлетворены, судом признано право собственности на доли в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством жилой дом в виде конкретных квартир указанной площади в соответствующих секциях на этаже таком-то. Требования упомянутых граждан исключены из реестра требований о передаче жилых помещений.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.10.2018 определение суда первой инстанции в части, в которой двое заявителей отказались от требований, было отменено, в остальной части определение суда первой инстанции оставлено без изменения. Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 22.01.2019 постановление суда апелляционной инстанции оставлено без изменения.

Конкурсный управляющий застройщика-должника и общество с ограниченной ответственностью «Стройпроектсервис» (далее – общество), которому был предоставлен земельный участок для завершения строительства жилого дома, недостроенного застройщиком-банкротом, обратились с кассационными жалобами в Верховный суд, кассационные жалобы были приняты, Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации по экономическим спорам отменила судебные акты, а в удовлетворении требований граждан отказала.

Для отмены судебных актов и отказа в удовлетворении требований дольщиков о признании права собственности на недостроенные квартиры (в недостроенном жилом доме) коллегия указала следующие основания.

Как усматривается из материалов дела, корпорация привлекала денежные средства граждан для строительства жилого дома.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 11.04.2011 корпорация признана несостоятельной (банкротом), в отношении нее открыта процедура конкурсного производства. Впоследствии к банкротству корпорации применены правила параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве (банкротство застройщиков).

Согласно пункту 6 статьи 201.1 Закона о банкротстве у гражданина – кредитора статус участника строительства, имеющего к должнику требование о передаче жилого помещения, возникает при использовании любых способов получения должником денежных средств от граждан с принятием встречного обязательства по последующей передаче им в собственность жилых помещений в многоквартирном доме. Для получения указанного статуса не обязательно заключение договора участия в долевом строительстве и создание недвижимого имущества по Федеральному закону от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об участии в долевом строительстве).

Граждане-заявители являются участниками строительства, что подтверждено договорами, предусматривающими передачу жилых помещений, которые будут созданы в будущем, поименованными договорами об участии в строительстве жилья, заключенными с корпорацией в 2003 – 2009 годах, и последующими договорами об уступке требований. Договоры об участии в строительстве жилья совершены не по правилам Закона об участии в долевом строительстве. Они не прошли государственную регистрацию. Жилой дом не был построен корпорацией.

Требования граждан к корпорации о передаче квартир включены в реестр требований о передаче жилых помещений вступившими в законную силу судебными актами.

В рамках настоящего обособленного спора они обратились с заявлениями о признании за собой права на доли в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством жилой дом в виде конкретных квартир. Признавая заявления участников строительства обоснованными, суды исходили из того, что объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу, возникновение права общей собственности участников строительства связано с выполнением ими договорных обязательств по финансированию строительства и защита данного права не может быть поставлена в зависимость от того, завершено строительство или нет.

Читайте так же:  Психолого педагогическое образование какие предметы нужно сдавать в 2020 году

Суд округа отклонил за недоказанностью возражения других участников строительства о наличии правопритязаний иных лиц в отношении спорных квартир, а также о наложении границ некоторых жилых помещений в результате разработки проектной документации новым застройщиком.

Однако судами не учтено следующее.

Между заявителями по обособленному спору и корпорацией возникли основанные на договорах обязательственные правоотношения, в силу которых корпорация (должник) обязалась совершить в пользу граждан (кредиторов) определенное действие, а именно, передать им имущество в собственность (подпункт 1 пункта 1 статьи 8, пункты 1 и 2 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс)).

В случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях (статья 398 Гражданского кодекса).

Как разъяснено в абзаце третьем пункта 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», при отсутствии у должника индивидуально-определенной вещи, которая подлежит передаче кредитору, кредитор не вправе требовать ее отобрания у должника и передачи в соответствии с условиями договора.

Эти разъяснения согласуются со специальными положениями пункта 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве, согласно которым необходимым условием признания за участником строительства права собственности на квартиру, подлежащую передаче по договору, является завершение строительства и получение должником в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, то есть фактическое создание квартиры как индивидуально-определенной вещи, которая может являться объектом гражданского оборота.

В рассматриваемом случае строительство жилого дома не завершено, в натуре квартиры как оборотоспособные объекты не существуют.

При таких обстоятельствах, право собственности на «доли … в виде квартир» не могло быть признано судами.

Судебная коллегия не может согласиться и с выводами судов о возникновении общей долевой собственности на незавершенный строительством жилой дом.

Статьей 130 Гражданского кодекса объекты незавершенного строительства, действительно, отнесены к объектам недвижимого имущества. Вместе с тем основания возникновения (приобретения) права собственности на них, в том числе права общей долевой собственности, определены иными положениями закона – статьями 218 и 244 Гражданского кодекса. Наличие таких оснований граждане, являющиеся покупателями по договору купли-продажи квартиры как будущей вещи, не подтвердили. Норма, содержащаяся в абзаце первом пункта 1 статьи 218 Гражданского кодекса, на которую сослался суд округа, не регулирует спорные отношения о правах покупателя квартиры на объект незавершенного строительства.

Ввиду того, что жилой дом не достроен, при этом ни законом, ни условиями договоров не предусмотрено возникновение общей долевой собственности на незавершенное строительством здание, заявления участников строительства не подлежали удовлетворению.

Судами установлено, что Министерство строительства Самарской области по результатам конкурсного отбора, проведенного в соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 26.02.2013 № 54, поручило обществу (новому застройщику) завершить строительство жилого дома как проблемного объекта. Министерство заключило с обществом соглашение о сотрудничестве от 23.05.2016. Составлен градостроительный план земельного участка, утвержденный Департаментом строительства и архитектуры города Самары. Общество разработало проектную документацию для завершения строительства. Земельный участок предоставлен обществу по договору субаренды от 15.07.2017.

Обращение граждан в суд с заявлением к корпорации о признании права собственности, как следует из пояснений участников строительства и их представителей, данных в судебном заседании судебной коллегии, преследовало цель создания гарантий того, что в случае завершения строительства жилого дома любым способом, в том числе силами общества, им будут предоставлены жилые помещения в данном доме.

Установленные гражданским законодательством способы защиты права от совершаемых нарушений должны применяться с учетом характера таких нарушений. Полагая, что наделение общества правами застройщика является неправомерным, либо что такое наделение, по сути, означает перевод на последнего обязательств перед всеми участниками строительства по передаче оплаченных ими квартир после завершения строительства жилого дома и должно сопровождаться переоформлением обществом договоров, ранее заключенных корпорацией с гражданами, заявители по настоящему обособленному спору не лишены права обратиться в суд с надлежащим требованием к надлежащему ответчику. Исходя из тех оснований заявлений (пункт 5 части 2 статьи 125, пункт 3 части 1 статьи 126 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), которые приводили граждане — участники строительства при обращении в суд, в рамках настоящего обособленного спора их требования к корпорации о признании права собственности не могли быть переквалифицированы и рассмотрены судами как требования иного характера.

В связи с тем, что судами допущены существенные нарушения норм права, которые повлияли на исход рассмотрения дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов корпорации и общества, обжалуемые определения и постановления подлежат отмене на основании части 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с принятием нового судебного акта об отказе в удовлетворении заявлений участников строительства.

Определение Судебной коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации № 306-ЭС16-3099 (4, 5) от 05.09.2019 года по делу № А55-36158/2009

Консультант Коллегии адвокатов «Гриб, Терновцов и партнеры»
Дмитрий Петров

Признать право собственности на объект незавершенного строительства в 2020 году

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 24 июня 2014 г. N 18-КГ14-51 Суд, направляя дело о признании права собственности на незавершенный строительством дом на новое рассмотрение, исходил из того, что объект незавершенного строительства относится к совместно нажитому имуществу супругов, подлежащему разделу, при этом отсутствие кадастрового паспорта на объект незавершенного строительства не является препятствием для его раздела между супругами и признания на него права собственности

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе

Читайте так же:  Росреестр снятие обременения по ипотеке официальный сайт в 2020 году

председательствующего Горшкова В.В.,

судей Асташова С.В. и Момотова В.В.

рассмотрела в судебном заседании гражданское дело по иску Бендюк О.В. к Бендюку С.А. о признании права собственности на незавершенный строительством дом, по встречному иску Бендюка С.A. к Бендюк О.В. о разделе долговых обязательств

по кассационной жалобе Бендюк О.В., действующей также в интересах несовершеннолетних Бендюка Д.С., Бендюк А.С., на решение Кущевского районного суда Краснодарского края от 1 августа 2013 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 8 октября 2013 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Момотова В.В., выслушав объяснения представителя Бендюк О.В. — Трубицыной К.Б., поддержавшей доводы кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации установила:

Бендюк О.В. обратилась в суд с иском о признании права собственности на незавершенный строительством дом, расположенный по адресу: . край, . сославшись на то, что дом был возведен в период брака за счет заемных банковских средств и социальной выплаты. В связи с распадом семьи отделочные работы в доме не закончены, истица не имеет возможности оформить право собственности на дом, так как разрешение на строительство выдано на имя Бендюка С.А.

Бендюк С.А. иск не признал, обратился со встречными исковыми требованиями о разделе долговых обязательств.

Решением Кущевского районного суда Краснодарского края от 1 августа 2013 г. в удовлетворении первоначального и встречного исков отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 8 октября 2013 г. решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Бендюк О.В., действующей также в интересах несовершеннолетних Бендюка Д.С., Бендюк А.С., ставится вопрос об отмене состоявшихся по делу судебных постановлений, как вынесенных с нарушением требований закона.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации от 27 мая 2014 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит жалобу подлежащей удовлетворению, а обжалуемые судебные постановления — подлежащими отмене.

В соответствии со статьей 387 ГПК Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Такие нарушения были допущены судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении настоящего дела.

Судом установлено, что стороны состояли в зарегистрированном браке с 6 сентября 1997 г. по 24 сентября 2012 г., имеют несовершеннолетних детей Д., года рождения, и А. . года рождения.

Бендюк С.А. является собственником домовладения . по . в . общей площадью 41,5 кв.м и земельного участка площадью 1491 кв.м на основании договора дарения от 28 февраля 2006 г.

Бендюку С.А. разрешено строительство жилого дома со сносом старого на указанном выше земельном участке на основании постановления Кущевского сельского поселения от 21 апреля 2006 г.

Распоряжением главы администрации муниципального образования «Кущевский район» от 20 февраля 2007 г. семья Бендюк в составе 4 человек (супруг — Бендюк С.А., супруга — Бендюк О.Б., сын — Бендюк Д.С., дочь — Бендюк А.С.) признаны участниками программы «Молодой семье — доступное жилье», в связи с чем Бендюку С.А. и Бендюк О.В. предоставлена социальная выплата в размере . руб., которая использована на частичное погашение целевого займа.

1 апреля 2007 г. на основании кредитного договора с ОАО «Россельхозбанк» Бендюку С.А. и Бендюк О.В. предоставлен целевой заем на строительство жилого дома в сумме . руб. под 12% годовых.

Согласно акту о готовности объекта незавершенного строительства от 19 июля 2013 г. по адресу: ст. . и технического паспорта на него готовность объекта составляет 77,5%.

Отказывая в удовлетворении иска Бендюк О.В., суд первой инстанции исходил из того, что поскольку государственная регистрация права собственности на незавершенный строительством жилой дом не произведена, кадастровый паспорт на спорное строение отсутствует, постольку спорный объект недвижимости не является объектом гражданского оборота, в связи с чем невозможно определить долю в праве собственности на незавершенный строительством объект недвижимости и признать на него права собственности.

С данными выводами суда первой инстанции согласился суд апелляционной инстанции.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит выводы судебных инстанций основанными не неправильном толковании и применении норм права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 34 Семейного кодекса Российской Федерации имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.

К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства (пункт 2 статьи 34 Семейного кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Как разъяснено в пункте 30 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» на объект незавершенного строительства может быть признано право собственности по решению суда.

Читайте так же:  Правила парковки на придомовой территории многоквартирного дома в 2020 году

Исходя из положений приведенных выше законоположений в их взаимосвязи объект незавершенного строительства относится к недвижимому имуществу, в отношении которого возможно возникновение, изменение и прекращение прав и обязанностей в том числе признание права собственности.

Следовательно, объект незавершенного строительства относится к совместно нажитому имуществу супругов, подлежащему разделу.

При этом отсутствие кадастрового паспорта на объект незавершенного строительства не является препятствием для его раздела между супругами и признания на него права собственности.

Однако это не было учтено судебными инстанциями при разрешении настоящего спора.

Иных предусмотренных законом обстоятельств, препятствующих разделу совместного нажитого имущества в виде объекта незавершенного строительства, судами не было указано.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит допущенные судами первой и апелляционной инстанции нарушения норм материального и процессуального права существенными, они повлияли на исход дела, без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов Бендюк О.В., действующей также в интересах несовершеннолетних Бендюка Д.С., Бендюк А.С., в связи с чем состоявшиеся по делу судебные постановления подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации определила:

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

решение Кущевского районного суда Краснодарского края от 1 августа 2013 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 8 октября 2013 г. отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Председательствующий Горшков В.В.
Судьи Асташов С.В.
Момотов В.В.

Обзор документа

Женщина предъявила к бывшему супругу иск о признании права собственности на незавершенный строительством дом. Она ссылалась на то, что объект возведен в период брака за счет средств целевого займа и социальной выплаты, полученной по подпрограмме «Молодой семье — доступное жилье». Так как разрешение на строительство выдано на имя ответчика, истица не может оформить право собственности на дом.

Ответчик, в свою очередь, предъявил встречный иск о разделе долговых обязательств.

В удовлетворении исков было отказано. Суды исходили из того, что право собственности на незавершенный строительством дом не зарегистрировано, кадастровый паспорт отсутствует. Поэтому спорная недвижимость не является объектом гражданского оборота. В связи с чем невозможно определить долю в праве собственности на незавершенный строительством объект и признать на него право собственности.

Но Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ не согласилась с данным выводом и направила дело на новое рассмотрение.

Объект незавершенного строительства является недвижимым имуществом, в отношении которого возможно возникновение, изменение и прекращение прав и обязанностей, в т. ч. признание права собственности. Следовательно, объект незавершенного строительства относится к совместно нажитому имуществу супругов, подлежащему разделу.

При этом отсутствие кадастрового паспорта на объект незавершенного строительства не является препятствием для его раздела между супругами и признания на него права собственности.

Иных предусмотренных законом обстоятельств, препятствующих разделу совместного нажитого имущества в виде объекта незавершенного строительства, судами не было указано.

Признание права незавершенное строительство

Статью подготовила доцент кафедры социально-гуманитарных дисциплин Волгушева Алла Александровна. Связаться с автором

Вернуться назад на Незавершенное строительство

Экономически нестабильная ситуация последних лет всё чаще приводит к возникновению проблем при осуществлении долевого строительства на рынке некоммерческой недвижимости (жилья). Практика свидетельствует, что при возникновении финансовых проблем застройщик, как правило, прибегает к затягиванию процесса передачи уже фактически возведенного помещения дольщику, а порой и вовсе предпочитает перейти в процедуру собственного банкротства. Выбор у дольщика в подобной ситуации невелик: сделать ставку на то, что застройщик когда-то добросовестно исполнит свои договорные обязательства или самому предпринять шаги к защите инвестиционных вложений и гарантированному получению в собственность возводимого жилья.

Эффективным правовым инструментом защиты дольщиком своих законных интересов является институт признания права собственности на недвижимость в объекте долевого незавершенного строительства. Наличие подобной возможности защиты прав оговорено положениями статей 128, 130 Гражданского кодекса РФ.

Признание права собственности на объект долевого строительства – законный инструмент защиты собственных интересов.

Перед принятием решения об обращении в суд, мы рекомендуем воспользоваться практическими советами, подготовленными на основании практики нашего Бюро по разрешению подобных споров с застройщиками жилья.

При оформлении иска к застройщику следует обратить внимание, что:

В случае банкротства застройщика признание права собственности на долю в объекте незавершенного строительства возможно при соблюдении следующего условия — дольщик должен успеть обратиться в суд общей юрисдикции по месту нахождения объекта долевого строительства до вынесения Арбитражным судом определения о введении в отношении застройщика процедуры наблюдения. Несмотря на последующее введение процедуры банкротства в отношении застройщика, суд, принявший к производству исковое заявление о признании право собственности на долю в объекте долевого строительства, обязан рассмотреть спор по существу и вынести по нему решение.

Признание права собственности на объект долевого строительства (квартиру) в случае введения в отношении застройщика процедуры банкротства возможно только в том случае, если на объект долевого строительства застройщиком получено разрешение на ввод в эксплуатацию, а застройщик и дольщик подписали передаточный акт до даты принятия арбитражным судом заявления о признании застройщика банкротом (Статья 201.11 Закона №127-ФЗ).

Что это — объект незавершенного строительства по закону?

Степень готовности объекта незавершенного строительства в процентах

Объект незавершенного строительства относится к недвижимому имуществу (п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ).

Вместе с тем в законе не закреплено четкого определения названного термина. С учетом сложившейся судпрактики можно прийти к выводу, что суды считают таким объектом:

  • как здания, так и строения или сооружения, т. к. упомянутый юридический термин используется для характеристики самого процесса строительства и его этапов, а не особенностей конструкции такого объекта или его функционального предназначения (определение ВАС РФ от 09.09.2008 № 8985/08 по делу № А55-16774/2007);
  • перечисленные в предыдущем пункте объекты, которые на данном этапе не могут использоваться по своему назначению, т. к. не осуществлен их ввод в эксплуатацию и они находятся на этапе строительства.
Читайте так же:  Право на неприкосновенность жилища конституция рф статья в 2020 году

Пленум ВС РФ в своем постановлении от 23.06.2015 № 25 указал, что для признания строящегося объекта объектом незавершенного строительства надлежит установить наличие завершенных работ по устройству фундамента или аналогичных им работ (п. 38).

Обратите внимание! Вместе с тем степень готовности объекта незавершенного строительства, с точки зрения судов, в данном случае не всегда является определяющей. Поскольку таким объектом может быть признан объект с любой степенью готовности, отличной от 0% (см., например, определение Ярославского облсуда от 19.12.2014 по делу № 33-6754/2014, в котором суд указал, что таким объектом можно признать результат строительных работ, который можно отличить от самого земельного участка, на котором они ведутся), в т. ч. и с готовностью 100% (например, определение Костромского облсуда от 08.04.2015 по делу № 33-485/2015), определяющим считается наличие документов о вводе в эксплуатацию.

Право собственности на объект незавершенного строительства: как оформить такой объект в собственность и может ли осуществляться передача права на него

Регистрация права собственности на такой объект, как и его постановка на государственный кадастровый учет, может быть осуществлена одновременно с госрегистрацией прав на соответствующий земельный участок и его постановкой на ГКН, если такие действия в отношении участка не были выполнены ранее (п. 1 ст. 40 закона «О госрегистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

По общему же правилу госрегистрация прав на незавершенный объект и постановка на ГКН производятся на основании правоустанавливающих документов на соответствующий земельный участок и разрешения на строительство такого объекта (п. 10 названной статьи).

Важно! В собственность названный объект можно зарегистрировать только в ситуации, если он не выступает предметом договора стройподряда и если собственнику необходимо произвести с этим объектом сделку (например, продать), т. е. право на него должно быть передано иным лицам (см. п. 16 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59).

Названный объект может быть отчужден, в т. ч. выступать предметом договора купли-продажи, а передача права при этом подлежит госрегистрации (п. 7 информационного письма президиума ВАС РФ от 13.11.1997 № 21).

Приказ о передаче объекта от застройщика

Необходимость передать объект незавершенного строительства от застройщика другим лицам может возникнуть в различных ситуациях. Основанием к этому может послужить производственная необходимость (например, окончание строительства может быть произведено только другим застройщиком) или банкротство застройщика (ст. 201.10 закона «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 № 127-ФЗ).

Обратите внимание! В таких случаях решение органа управления оформляется приказом о передаче такого объекта. Аналогичным образом должны быть оформлены и иные решения, определяющие судьбу объекта, в т. ч. консервация строительства, его списание и т. д. Разумеется, помимо названного распорядительного документа должна быть подготовлена и иная необходимая по процедуре документация (например, соглашение о расторжении договора с предыдущим застройщиком и т. п.).

Итак, объекты незавершенного строительства являются недвижимым имуществом. К нему в т. ч. могут быть отнесены объекты, степень готовности которых достигает 100 %, но при этом документы на ввод в эксплуатацию которых отсутствуют.

Признание собственности на незавершенное строительство

Статью подготовил ведущий корпоративный юрист Шаталов Станислав Карлович. Связаться с автором

Вернуться назад на Признание собственности

Право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит обязательной государственной регистрации (ч. 1 ст. 16 Закона N 214-ФЗ).

Нередко участники долевого строительства сталкиваются с ситуацией, когда застройщик нарушает свои обязательства по договору, задерживает строительство объекта и (или) оттягивает процедуру оформления права собственности. В этом случае участники долевого строительства не могут оформить свое право собственности в обычном порядке.

В частности, для государственной регистрации права на объект долевого строительства необходим передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства участнику (ч. 1 ст. 8 Закона N 214-ФЗ; п. 3 ч. 11 ст. 48 Закона N 218-ФЗ).

В случае отсутствия указанных документов и истечения установленных договором сроков, а также в зависимости от обстоятельств дела дольщик вправе обратиться в суд с одним из следующих исков:

— о признании права собственности на спорный объект недвижимости;
— признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на многоквартирный дом, соответствующую объекту долевого строительства — квартире;
— признании права собственности на объект незавершенного строительства.

Для разрешения вопроса в судебном порядке рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Определитесь с предметом иска.

Иск о признании права собственности на квартиру следует заявлять в случаях:

— если многоквартирный дом фактически завершен строительством, однако не введен в эксплуатацию (п. 14 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ);
— если многоквартирный дом фактически завершен строительством, получено разрешение на ввод дома в эксплуатацию, однако застройщик уклоняется от передачи разрешения в регистрирующий орган и оформления акта приема-передачи квартиры.

Иск о признании права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры следует заявлять в случае, если многоквартирный дом еще не достроен (например, степень готовности составляет 80 или 90%), но объект долевого строительства был фактически передан дольщику (п. 16 Обзора).

Иск о признании права на долю в праве общей долевой собственности на многоквартирный дом, соответствующую объекту долевого строительства в виде квартиры, следует заявлять в случае, если многоквартирный дом не достроен, в эксплуатацию не вводился и объект долевого строительства дольщику не передавался (п. 17 Обзора).

Шаг 2. Подготовьте и подайте в суд исковое заявление.

В обоснование требований о признании права собственности на объект долевого строительства необходимо ссылаться на несоблюдение застройщиком положений ст. ст. 6, 16 Закона N 214-ФЗ, ст. ст. 218, 219, 309, 310 ГК РФ и законодательства о защите прав потребителей (п. 9 ст. 4 Закона N 214-ФЗ).

Читайте так же:  Свидетельство о внесении в единый государственный реестр в 2020 году

Сторонами по делу в таких спорах, как правило, являются:

— ответчик — застройщик;
— истец — участник долевого строительства;
— третьи лица — Росреестр, участники инвестиционного контракта (при его наличии).

Если в отношении застройщика применяются процедуры банкротства, то требование о признании права собственности на объект долевого строительства может быть заявлено только в рамках дела о банкротстве в арбитражный суд (пп. 1 п. 1 ст. 201.8 Закона N 127-ФЗ).

В исковом заявлении должны быть указаны (ст. 131 ГПК РФ):

1) наименование суда, в который подается заявление;
2) наименование истца, его место жительства, наименование представителя и его адрес, если заявление подается представителем;
3) наименование ответчика, если ответчиком является организация — ее место нахождения;
4) в чем заключается нарушение либо угроза нарушения прав, свобод или законных интересов истца и его требования;
5) обстоятельства, на которых истец основывает свои требования, и доказательства, подтверждающие эти обстоятельства;
6) цена иска (стоимость объекта недвижимости — квартиры);
7) перечень прилагаемых к заявлению документов.

К исковому заявлению необходимо приложить следующие документы (ст. 132 ГПК РФ):

5) документы, содержащие техническую характеристику объекта недвижимости (технический паспорт, оформленный до 01.01.2013, кадастровый паспорт или выписку из ЕГРН, технический план и т.п.);
6) иные документы, подтверждающие ваши требования (например, справку о резервировании адреса, переписку с застройщиком);
7) копии договора, документа, подтверждающего уплату суммы по договору долевого участия, технических документов, иных документов, подтверждающих ваши требования, по числу ответчиков и третьих лиц.

В случае если вам не удается получить какие-либо документы, суд по вашему ходатайству может оказать содействие в истребовании необходимых документов (ст. 57 ГПК РФ).

Исковое заявление необходимо подавать в районный суд по месту нахождения объекта долевого строительства (ч. 1 ст. 30 ГПК РФ).

Вы можете представить документы в суд лично либо через уполномоченного представителя.

Исковое заявление и документы можно подать в электронном виде через личный кабинет на официальном сайте суда при условии наличия технической возможности для этого в суде. Особенности подачи документов через Интернет рекомендуем уточнить в суде (ч. 1.1 ст. 3, ч. 1.1 ст. 35 ГПК РФ; ч. 4 ст. 12 Закона N 220-ФЗ; п. 2.1.1 Порядка, утв. Приказом Судебного департамента при Верховном Суде РФ N 251).

Шаг 3. Примите участие в рассмотрении дела.

Судья обязан рассмотреть вопрос о принятии искового заявления к производству в течение пяти дней со дня его поступления в суд. В случае принятия иска к производству суд возбуждает гражданское дело, осуществляет подготовку к судебному разбирательству, после которой дело назначается к судебному разбирательству (ст. ст. 133, 153 ГПК РФ).

Для разрешения судебного спора вам может потребоваться квалифицированная юридическая помощь, а в случае представления ваших интересов в суде — нотариальная доверенность на представителя (ст. ст. 185, 185.1 ГК РФ). Расходы на оплату услуг представителя суд может взыскать с ответчика в вашу пользу по письменному ходатайству (ч. 1 ст. 100 ГПК РФ).

Шаг 4. Получите решение суда, вступившее в законную силу.

Решение суда вступает в законную силу по истечении срока на апелляционное обжалование (месяц), если оно не было обжаловано (ст. ст. 209, 321 ГПК РФ).

В случае подачи апелляционной жалобы решение суда вступает в законную силу в день рассмотрения судом этой жалобы (ч. 5 ст. 329 ГПК РФ).

Решение необходимо получить в двух экземплярах с отметкой о вступлении в законную силу.

Вступившее в силу решение суда о признании права собственности является основанием для государственной регистрации данного права (ч. 1 ст. 58 Закона N 218-ФЗ).

Шаг 5. Зарегистрируйте право собственности.

Для регистрации права собственности подготовьте следующие документы (ч. 1, 2 ст. 14, ч. 4 ст. 18, ч. 1 ст. 58 Закона N 218-ФЗ):

— заявление;
— паспорт гражданина РФ;
— решение суда;
— договор долевого участия.

За государственную регистрацию права собственности уплачивается госпошлина. Представление документа об уплате госпошлины вместе с заявлением не требуется. Заявитель вправе сделать это по собственной инициативе. Однако при отсутствии информации об уплате госпошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти дней с даты подачи заявления Росреестр возвратит заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения (ст. 17, ч. 7 ст. 18, п. 3 ст. 25 Закона N 218-ФЗ).

Представьте в Росреестр заявление и необходимые документы одним из следующих способов (ч. 1, 2 ст. 18 Закона N 218-ФЗ; п. 2 Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития России N 883):

— непосредственно в отделение Росреестра или через МФЦ (независимо от места нахождения объекта недвижимости согласно перечню подразделений, осуществляющих прием по экстерриториальному принципу, размещенному на сайте Росреестра) либо уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме;
— почтовым отправлением с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении;
— в форме электронных документов через Интернет, например посредством официального сайта Росреестра.

Если на момент представления заявления госпошлина не уплачена, заявителю выдается или направляется информация, содержащая уникальный идентификатор платежа для уплаты госпошлины, с указанием даты, до которой необходимо ее уплатить.

О ходе оказания услуги (например, о поступлении информации об уплате госпошлины, проведении регистрации) вы можете быть уведомлены посредством сообщений на электронную почту или номер мобильного телефона (п. п. 3, 4 Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития России N 137).

Регистрация права на объект долевого строительства удостоверяется выпиской из ЕГРН, которая может предоставляться на бумажном носителе или в электронной форме (ч. 1 ст. 28, ч. 6 ст. 62 Закона N 218-ФЗ).

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Покупатели квартиры по ДДУ с момента завершения строительства дома и оформления права собственности на эту квартиру становятся плательщиками налога на имущество физических лиц (ст. ст. 400, 401 НК РФ). Также они вправе вернуть уплаченный ранее НДФЛ путем применения имущественного налогового вычета с момента оформления акта приема-передачи квартиры (пп. 6 п. 3 ст. 220 НК РФ).

Признать право собственности на объект незавершенного строительства в 2020 году
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here