Признание права собственности при банкротстве застройщика в 2020 году

Самое важное в статье: "Признание права собственности при банкротстве застройщика в 2020 году". Актуальность информации вы всегда можете проверить, задав вопрос дежурному специалисту.

Банкротство застройщика: как дольщику защитить свои права

Генеральный директор ООО «Юридическая компания «Деловой дом»,
к. ю. н., доцент

специально для ГАРАНТ.РУ

Резонансных дел о банкротстве строительных организаций в последнее время становится все больше, растет и количество обманутых дольщиков, отстаивающих свои законные интересы и пытающихся вернуть вложенные в неудавшееся строительство денежные средства. В связи с обострившейся ситуацией на первичном рынке жилья особое значение приобретают вопросы защиты прав граждан-участников строительства.

Урегулирование правоотношений, возникающих из банкротства застройщика, нашло свое отражение в параграфе 7 главы IX Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве). К категории участников строительства относятся граждане, коммерческие организации и публично-правовые объединения.

Финансирование строительства многоквартирного дома порождает возникновение у субъекта, его осуществившего, прав на жилое помещение в данном объекте. При признании застройщика банкротом осуществление данного права в большинстве случаев невозможно, в связи с чем участник строительства вправе требовать возврата вложенных денежных средств.

Предусмотренный Законом о банкротстве для граждан статус участника строительства позволяет им использовать ряд преимуществ, которые недоступны иным кредиторам, тем самым законодатель усиливает защиту прав граждан – участников строительства, выделяя их в особую группу кредиторов. Среди привилегий, предоставленных участникам строительства для наиболее эффективной защиты их нарушенных прав, можно выделить следующие:

возможность выбора формы выражения требований к застройщику (денежная либо передача жилого помещения). При этом объем предоставляемой государством защиты не зависит от того, какие требования предъявлены;

погашение требований осуществляется в третьей очереди, тогда как для остальных кредиторов предусмотрена четвертая очередь;

участники строительства могут проводить свое собственное собрание кредиторов с отдельными полномочиями, на котором только они имеют право голоса;

участникам строительства предоставлена возможность установления убытков, понесенных ввиду неисполнения застройщиком своих обязательств;

необходимость одобрения решения о заключении мирового соглашения не менее чем 3/4 голосов участников строительства включенных в реестр требований кредиторов также свидетельствует об их значимом положении в сложившейся ситуации банкротства;

требования о передаче жилых помещений могут быть удовлетворены несколькими способами в зависимости от степени завершенности многоквартирного дома, о чем я расскажу далее.

Для того чтобы добиться удовлетворения имеющихся к застройщику требований, гражданам – участникам строительства, как и иным кредиторам, необходимо включить их в реестр требований кредиторов.

В ситуации банкротства застройщика при наличии возможности выбрать форму предъявления требований к застройщику реестр требований кредиторов включает в себя еще один так называемый «подреестр» – реестр требований о передаче жилых помещений, который является составной частью основного реестра и образует с ним единое целое. Определяющим моментом при рассмотрении вопроса о включении требований в реестр кредиторов является срок предъявления денежных требований. В случае введения в отношении должника процедуры наблюдения такой срок составляет 30 дней с даты публикации сообщения, а в случае признания должника-застройщика банкротом и введении конкурсного производства – в течение двух месяцев с даты публикации сообщения (ст. 142 Закона о банкротстве). Пропуск срока влечет оставление заявленных требований «за реестром», что ставит под сомнение реальность их удовлетворения.

В случае заявления требований о передаче жилого помещения существует возможность, основанная на судебной практике, говорить о неприменении срока для закрытия реестра требований кредиторов.

Так, суды считают, что участники строительства, предъявившие неденежные требования о передаче жилых помещений, не являются кредиторами и не относятся ни к одной из очередей кредиторов, требования которых подлежат удовлетворению за счет имущества должника (ст. 2, ст. 201.9 Закона о банкротстве). Специальный порядок погашения неденежных требований участников строительства установлен ст. 201.10-201.11 Закона о банкротстве)» (Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 14 мая 2012 г. № 07АП-2689/10(103) по делу № А45-9663/2009, Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 31 мая 2013 г. по делу № А46-14935/2011, Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 2 ноября 2012 г. по делу № А46-5011/2009, Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 апреля 2013 г. по делу № А57-5725/10, Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 декабря 2012 г. по делу № А57-5725/2010).

Здесь же уместно упомянуть о возможности изменения участниками строительства формы заявленных требований, фактически возможности перехода из одного реестра в другой. Стоит иметь в виду, что однозначной позиции судов по данному вопросу нет, в связи с чем заявление такого требования всегда рискованно для участника строительства.

Некоторые суды ссылаются на то, что возможность изменения денежных требований участников строительства на требование о передаче жилых помещений прямо не следует из закона. Поскольку реестр требований о передаче жилых помещений является частью реестра кредиторов, то, включив свои требования в один из них, заявитель уже реализовал свою возможность потребовать от застройщика восстановления нарушенных прав (Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 15 декабря 2014 г. № Ф03-5086/2014 по делу № А59-5933/2009, Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 14 ноября 2014 г. № Ф03-4359/2014 по делу № А59-5933/2009, Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 16 августа 2013 г. по делу № А67-4252/2010). Наряду с названной позицией существует и иная – заявления об исключении из одного реестра удовлетворяются и одновременно признаются обоснованными требования о включении в другой реестр. Несмотря на то, что по своему содержанию такие решения судов наиболее справедливы по отношению к участникам строительства, выносятся они не часто (Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 августа 2014 г. года по делу № А55-19659/2009, Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 3 февраля 2014 г. по делу № А41-7785/09, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 8 апреля 2013 г. по делу № А32-30801/2011 (оставленное в силе Определением ВАС РФ от 17 июля 2013 г. № ВАС-6334/13), Определение Арбитражного суда г. Москвы от 11 февраля 2015 г. по делу № А40-27589/08-74-86″Б»).

Читайте так же:  Однократное продление договора аренды земельного участка в 2020 году

Включение требований в реестр требований кредиторов лишь промежуточная цель для участника строительства, конечной, безусловно, является удовлетворение заявленных требований в виде возврата вложенных денежных средств либо предоставления жилого помещения. Погашение требований о передаче жилого помещения может быть произведено несколькими способами:

путем передачи объекта незавершенного строительства. Данный способ предусмотрен ст. 201.10 Закона о банкротстве и предполагает восстановление прав дольщиков путем создания ими жилищно-строительного кооператива и передачи на баланс недостроенного застройщиком многоквартирного дома. Строительство дома завершают граждане своими силами;

путем передачи жилых помещений. Детальное изложение особенностей такого погашения представлено в ст. 201.11 Закона о банкротстве. Данный способ применим при полной готовности объекта, то есть при наличии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;

привлечение нового застройщика к завершению строительства объекта (ст. 201.15-1-201.15-2 Закона о банкротстве). Данный способ является новшеством законодательства о банкротстве, поскольку введен ст. 12 Федерального закона от 29 декабря 2015 г. № 391-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и начал действовать лишь с 29 декабря 2015 года. Институт привлечения нового застройщика представляет собой возмездную передачу имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств застройщика, в отношении которого введена процедура банкротства, иному застройщику.

Граждане также могут погасить имеющиеся у них требования путем признания права собственности на конкретное жилое помещение (п. 8 ст. 201.11 Закона о банкротстве). В законе отмечены два условия, соблюдение которых необходимо для признания судом права собственности на определенное жилое помещение. Во-первых, застройщиком должно быть получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Во-вторых, и застройщиком, и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом должен быть подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения (п. 8 ст. 201.11 Закона о банкротстве). Если передаточный акт (иной документ о передаче квартиры) был подписан после даты принятия заявления о признании застройщика банкротом, то исход дела зависит только от благосклонности суда и квалификации юриста-представителя. Дело в том, что правовых норм, которые бы регулировали такой случай, на сегодняшний день нет. Нужно отметить, что судебная практика по таким ситуациям складывается пока в пользу участников строительства, поэтому имеется шанс на благоприятное разрешение такого вопроса (Постановление ФАС Поволжского округа от 17 октября 2013 г. по делу № А55-13551/2010, Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 октября 2013 г. по делу № А57-26869/09).

Следует также обратить внимание на существование альтернативного способа защиты прав обманутых дольщиков (ст. 23 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»). Поскольку изначально органы местного самоуправления, выдав разрешение на строительство застройщику, признали его надежность, то в случае его банкротства государство готово понести ответственность за произошедшее несоответствие. Участники строительства имеют возможность обратиться к органам исполнительной власти субъекта для удовлетворения указанных в договоре участия в долевом строительстве либо ином договоре требований, направленных на получение жилого помещения. Для этого необходимо включиться в общефедеральный реестр, правила включения в который содержатся в Приказе Минрегиона России от 20 сентября 2013 г. № 403 «Об утверждении критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших и правил ведения реестра граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены».

Резюмируя, отмечу, что способов защиты прав граждан-участников строительства на сегодняшний день предусмотрено много, они действительно являются рабочими и совершенствуются законодателями в связи с обострением экономической ситуации. Гражданам – участникам строительства следует действовать в соответствии с требованиями закона, соблюдать сроки и условия, определенные законодателем. Это значительно упростит процесс восстановления нарушенных прав.

4 причины изменить характер требований к застройщику-банкроту

Генеральный директор ООО «Юридическая компания «Деловой дом»,
к. ю. н., доцент

специально для ГАРАНТ.РУ

Банкротство застройщика доставляет дольщикам массу хлопот, однако гражданам не стоит забывать о тех преимуществах, которые им дают специальные правила о банкротстве застройщика. Главное, уметь воспользоваться ими в нужной ситуации.

Привилегия участников строительства перед остальными кредиторами застройщика заключается помимо прочего в возможности предъявления к застройщику требований различного характера. Это может быть требование о передаче жилого помещения либо денежное требование (§7 гл. IX Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»).

В связи с названным правомочием общий реестр требований кредиторов в деле о банкротстве застройщика имеет сложную структуру и включает в себя два реестра: реестр денежных требований и реестр требований о передаче жилых помещений.

И хотя Президиум ВАС РФ выразил позицию о том, что включение требований дольщиков как в реестр требований кредиторов, в котором учитываются денежные требования, так и в реестр требований о передаче жилых помещений преследует один и тот же материально-правовой интерес (Постановление Президиума ВАС РФ от 23 апреля 2013 г.№ 13239/12 по делу № А55-16103/2010), дольщик в определенных ситуациях может изменить характер своего заявления. Остановимся на таких ситуациях подробнее.

Первой причиной для замены требования о передаче жилого помещения на денежное требование является предписание закона. Закон о банкротстве предусматривает несколько способов погашения требований дольщиков. Помимо предоставления денежного возмещения, дольщикам может быть передан объект незавершенного строительства либо жилое помещение. Применение того или иного способа погашения требований о передаче жилых помещений зависит от объективных условий, а именно от степени готовности дома.

Так, передача жилых помещений возможна только при наличии достроенного объекта, который введен застройщиком в эксплуатацию. Передача объекта незавершенного строительства имеет место, когда дом не достроен, и предполагает создание дольщиками ЖСК для последующего завершения строительства дома за счет самих граждан.

Читайте так же:  Штраф за неуплату имущественного налога физическим лицом в 2020 году

Решение вопроса о том, в какой форме возможно погасить требования дольщиков, происходит на собрании участников строительства по инициативе арбитражного управляющего. Он должен соблюсти оговоренные в законе сроки и своевременно вынести данный вопрос на обсуждение собрания (не ранее чем через два месяца и не позднее чем через шесть месяцев с даты утверждения управляющего). На решение вопроса отводится два месяца.

Однако встречаются ситуации, когда участники строительства не смогли достигнуть консенсуса в указанные сроки. В таком случае в силу ст. 201.13 Закона о банкротстве арбитражный управляющий направляет им уведомление о необходимости перевести свои требования в денежные. Сделать это нужно в течение одного месяца со дня получения уведомления.

Суды в данном случае, безусловно, удовлетворяют требования дольщиков, так как изменение реестра осуществляется в силу закона. Единственное, на что следует обратить особое внимание: во избежание затягивания процесса важно соблюсти установленный законом месячный срок

В противном случае требования дольщика окажутся за пределами третьей очереди, в которой удовлетворяются требования участников строительства. Это означает, что погашение произойдет только после полного расчета со всеми участниками строительства, включенными в реестр.

Размер денежных требований при осуществляемой трансформации определяется в соответствии со ст. 201.5 Закона о банкротстве. При этом учитывается не только сумма, внесенная по договору с застройщиком, но и убытки в виде реального ущерба, причиненные нарушением обязательства застройщика по передаче жилого помещения. Они рассчитываются по следующей формуле: стоимость жилого помещения на дату введения процедуры, в рамках которой предъявлено требование участника строительства, за минусом суммы денежных средств, уплаченных по договору.

Изменение денежных требований на требование о передаче жилого помещения может быть осуществлено на основании позиции, сформулированной ВАС РФ: «право выбора формы учета требования кредитора в деле о банкротстве застроищика принадлежит участнику строительства» (Постановление Президиума ВАС РФ от 23 апреля 2013 г. № 13239/12). Иными словами, просто по желанию дольщика. Поскольку считается, что реестр требований о передаче жилых помещений является частью общего реестра требований кредиторов, то многие суды удовлетворяют заявление дольщика об изменении характера требований с целью защиты граждан — участников строительства как непрофессиональных инвесторов.

Важно иметь в виду, что ранее позиция о единстве реестров толковалась некоторыми судами не в пользу граждан. Так, они считали, что, заявив денежные требования, дольщики реализовали свое право на защиту, а значит, изменение требований нецелесообразно. Итогом становилось отказное решение(постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 16 декабря 2013 г. по делу №А67-4252/2010). Однако в последнее время практика складывается в пользу дольщиков, отказных решений с приведенной мотивировкой суды не выносят.

Трансформацию денежного требования в требование о передаче жилого помещения рационально производить в том случае, если очевидно, что перспектив получения денежных средств от застройщика не имеется, средств на расчеты с кредиторами у должника нет. В целом, необходимо отметить, чтоизначальное включение требований в реестр о передаче жилого помещения или трансформация денежных требований на натуральные позднее при любой ситуации–наиболее разумный шаг. Даже если строительство объекта завершено не будет, можно воспользоваться иными способами защиты своих прав, о которых – следующий пункт, либо, в крайнем случае, изменить требования на денежные.

Переход в реестр требований о передаче жилых помещений с целью последующей защиты своих прав в рамках государственных и муниципальных программ. Альтернативным способом защиты прав обманутых дольщиков является их включение в реестр пострадавших соинвесторов. Такие реестры ведутся в каждом субъекте РФ, однако включение в них возможно только при предъявлении к застройщику требования о передаче жилого помещения (ч. 6 ст. 23 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»). Таким образом, изменение характера требований можно обосновать намерением воспользоваться поддержкой государства(постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 11 августа 2016 г. по делу №А21-1828/2009).

Не исключен также переход «зареестрового» кредитора с денежными требованиями в реестр требований о передаче жилых помещений. «Зареестровым» становится кредитор, предъявивший свои требования к застройщику по истечение установленного законом срока. Они подлежат удовлетворению за счет имущества должника, которое останется после погашения требований всех кредиторов, включенных в реестр. Очевидно, что вероятность удовлетворения требований «зареестровых» кредиторов крайне мала.

Такое заявление может быть подано с целью соблюдения принципа конституционного равенства при условии, что требования иных дольщиков этого же застройщика, желающих включиться в реестр и предъявивших требования в то же время либо позднее, были включены в реестр (постановление Арбитражного суда Московского округа от 25 августа 2015 г. № Ф05-1039/2010 по делу № А40-27589/2008). Подобную трансформацию рационально производить, если попадание требований «за реестр» имело место при реформировании законодательства о банкротстве в 2013 году. Дело в том, что с мая названного года срок для предъявления требований стал исчисляться с момента официального опубликования сведений о применении при банкротстве должника специальных правил о банкротстве застройщика. Однако ВАС РФ сформулировал позицию, согласно которой допускается исчисление названного срока с даты направления дольщику арбитражным управляющим уведомления о возможности предъявления в арбитражный суд имеющихся требований. (Постановление Президиума ВАС РФ от 23 апреля 2013 г. № 14452/12 по делу № А82-730/2010-30-Б/11-33т).

Таким образом, если дольщиком пропущен срок для включения требований в реестр и уведомление арбитражного управляющего ему не поступало, он может в любой момент восстановить пропущенные сроки, ссылаясь именно на отсутствие уведомления и позицию ВАС РФ. В частности, такая ситуация имела место в деле о банкротстве одного московского застройщика. Лица, которые подавали заявления после изменения подхода к определению сроков, попадали в основную часть реестра, в то время как граждане, заявившие требования ранее (в 2012 году) числились вне реестра. Применение представителями интересов дольщиков принципа конституционного равенства помогло восстановить справедливость, нарушенную законодательными реформами.

Читайте так же:  Права несовершеннолетнего при заключении трудового договора в 2020 году

При наличии перечисленных причин рационально обратиться в суд с заявлением об изменении характера требований к застройщику. Основное, что следует учитывать: изменение реестра – не аттракцион, а юридическое действие, влекущее ряд значимых правовых последствий. От того, с какими требованиями дольщик включен в реестр кредиторов, зависит эффективность его участия в процедуре банкротства. Получение соразмерного и пропорционального удовлетворения требований возможно только при грамотном использовании предоставленных законом привилегий.

ВС РФ: дольщики апартаментов не смогут просить у застройщика-банкрота передачи им помещений в натуре

AndrewLozovyi / Depositphotos.com

Верховный Суд Российской Федерации «разгромил» юридическую схему в защиту дольщиков-приобретаталей нежилых помещений, в том числе апартаментов, в банкротствах застройщиков: признать право собственности на долю в недострое в суде общей юрисдикции, а потом «предъявиться» в реестр кредиторов, хотя и с денежным эквивалентом своего права, но без отказа от исполнения ДДУ и с требованием о передаче помещения (Определение ВС РФ от 14 февраля 2019 г. № 308-ЭС18-15980, Определение ВС РФ от 19 февраля 2019 г. № 4-КГ18-92). ВС РФ указал, что после введения банкротной процедуры в отношении застройщика предъявлять такие требования можно только в арбитражный суд, который должен трансформировать его в денежное и залоговое с потерей любых надежд на получение своего апартамента от застройщика (в отличие от жилых помещений).

При этом ВС РФ специально подчеркнул следующее:

По вопросу о том, в какой суд дольщику следует обращаться с требованием о признании права собственности на объект незавершенного строительства в виде конкретного нежилого помещения (доли в праве собственности на весь недострой), ВС РФ указал следующее:

При банкротстве застройщиков кредиторы смогут получить квартиры в собственность

15 августа вступает в силу федеральный закон, вносящий изменения в Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Поправками будет введен новый параграф, установивший особенности банкротства организаций – строителей жилых многоквартирных домов. Это принципиально новая норма в российском законодательстве о банкротстве. Теперь кредиторы застройщиков будут вправе получить в собственность жилые помещения, а не только денежные выплаты за счет реализации имущества должника.

Также согласно изменениям дела о банкротстве в большинстве случаев будут рассматриваться судьей арбитражного суда единолично.

Закон установил случаи, когда определенная категория кредиторов застройщика может получить в собственность жилые помещения, в строительство которых вложила средства. Закон подробно урегулировал процедуру предъявления имущественных требований и процедуру передачи жилых помещений кредиторам.

На получение жилого помещения могут претендовать не все кредиторы должника, а только участники строительства – юрлица, физлица, государственные и муниципальные органы, вложившие деньги в строительство по договору о приобретении в собственность квартиры в многоквартирном доме.

Участники строительства получат возможность требовать либо передачи жилого помещения в собственность, либо выплаты вложенных денежных средств. При этом требование о передаче помещения не исключает требования о выплате. Если после передачи жилого помещения у кредитора остаются денежные требования к должнику, они учитываются в реестре требований кредиторов.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

К категории участников строительства также относятся лица, которые имеют денежные требования, вытекающие из договоров по передаче жилых помещений в собственность. Такие участники не смогут получить квартиру в собственность, но им будет дано право участвовать в собраниях участников строительства и голосовать в размере своих требований.

Требования участников строительства могут быть основаны на сделках различных видов. Кроме традиционного договора купли-продажи жилого помещения и договора участия в долевом строительстве, Закон установил открытый перечень сделок, которые прикрывают реальную сделку по передаче жилого помещения. Например, к такого рода сделкам может быть отнесен договор займа, по которому обязанность застройщика вернуть деньги погашается передачей жилого помещения в многоквартирном доме в собственность заимодавца после завершения строительства дома.

Помимо видов сделок, перечисленных в Законе, арбитражные суды по заявлению участника строительства вправе самостоятельно определить притворный характер сделок, скрывающих возмездный договор передачи жилого помещения в собственность.

Для реализации положений Закона в процедуру банкротства внесены некоторые изменения.

Во-первых, требования участников строительства о передаче жилого помещения будут учитываться в специальном реестре требований о передаче жилых помещений. В течение процедуры банкротства застройщика этот реестр должен вестись параллельно с реестром требований кредиторов. В новом реестре будут указываться сумма, уплаченная застройщику, сумма неисполненных перед застройщиком обязательств и сведения о жилом помещении.

Во-вторых, наравне с собранием кредиторов будет проводиться собрание участников строительства, на котором должны решаться вопросы о передаче квартир в собственность этих участников либо об отказе в такой передаче.

Также Законом установлено правило, в соответствии с которым дела о банкротстве должны рассматриваться судьей арбитражного суда единолично. Исключениями являются случаи, когда коллегиальное рассмотрение дела предусмотрено ст. 17 АПК РФ.

Условия и порядок передачи жилых помещений кредиторам

Жилое помещение может быть передано участнику строительства на любой стадии банкротства после завершения процедуры наблюдения. При этом в процессе наблюдения требования других лиц, касающиеся совершения сделок с недвижимым имуществом (о регистрации права, признании сделки недействительной, об истребовании недвижимого имущества из незаконного владения и др.), могут быть предъявлены застройщику только в рамках дела о банкротстве.

Порядок передачи жилых помещений в собственность кредиторам различается в зависимости от того, на какой стадии строительства находится многоквартирный дом. Закон регулирует следующие случаи:

1) дом не достроен;

2) дом достроен и введен в эксплуатацию, но жилые помещения кредиторам еще не переданы;

3) дом достроен, введен в эксплуатацию, жилое помещение передано кредитору, но кредитор еще не зарегистрировал право собственности на него.

Сложнее всего участникам строительства получить жилое помещение в собственность в первом случае, когда дом не достроен. Поскольку для этого случая Законом установлен наибольший перечень условий для осуществления передачи, рассмотрим данную ситуацию более подробно.

Читайте так же:  Ходатайство о рассмотрении жалобы в отсутствие заявителя в 2020 году

Соблюдение части условий зависит от действий самих участников строительства, некоторые условия могут быть соблюдены только застройщиком, другие касаются имущественного положения застройщика.

Получить жилое помещение в недостроенном многоквартирном доме кредитор – участник строительства сможет только после того, как этот дом будет достроен. Завершением строительства должен заниматься жилищно-строительный или иной потребительский кооператив, созданный участниками строительства специально для этой цели. Согласно определению арбитражного суда право собственности на объект незавершенного строительства и имущественные права на земельный участок под этим объектом могут быть переданы этому потребительскому кооперативу.

Участниками такого кооператива должны быть все участники строительства, настаивающие на передаче жилых помещений. Если кто-либо из участников голосовал против передачи объекта незавершенного строительства в собственность кооператива и отказался от участия в такой передаче, он не обязан вступать в кооператив. Требования этих участников строительства после вынесения определения арбитражного суда о передаче будут преобразованы в денежную форму.

От застройщика зависит документальное оформление строительства. Для передачи объекта незавершенного строительства в собственность потребительского кооператива застройщик должен оформить право собственности на объект незавершенного строительства и обладать земельным участком на каком-либо имущественном праве.

Еще одним условием, которое полностью зависит от действий застройщика, является отсутствие нескольких требований на одно и то же жилое помещение (одновременная продажа квартиры разным покупателям). Однако в этом случае возможно исключение, если один из участников строительства будет претендовать на квартиру, а остальные согласятся на замену имущественных требований денежными.

Следующая группа условий касается имущественного положения застройщика. Во-первых, стоимость объекта строительства вместе с земельным участком не должна превышать совокупный размер требований участников строительства более чем на 5 процентов. Во-вторых, стоимости имущества застройщика, оставшегося после передачи объекта строительства в собственность кредиторов, должно быть достаточно для погашения текущих платежей и требований кредиторов первой и второй очереди. В-третьих, объект незавершенного строительства не должен быть заложен по обязательствам перед лицами, не являющимися участниками строительства.

Впрочем, ограничения, касающиеся имущественного состояния должника и залога объекта незавершенного строительства, можно преодолеть. Участники строительства или третьи лица могут внести дополнительные денежные средства на депозитный счет арбитражного суда для погашения разницы между стоимостью дома и суммой требований участников строительства, погашения текущих платежей, требований кредиторов первой и второй очереди, а также требований, обеспеченных залогом.

Если дом уже достроен и введен в эксплуатацию, но застройщик не подписал акты о сдаче-приемке квартир, приобрести жилые помещения кредиторам будет несколько проще. В таком случае должны выполняться условия Закона о стоимости строения, стоимости остального имущества должника, об отсутствии залога дома и отсутствии нескольких сделок с одними и теми же квартирами. Эти условия аналогичны требованиям, применяемым к недостроенному дому. Никаких иных требований для второго случая Закон не содержит.

Проще всего получить квартиру, если кредитор и застройщик подписали акт о приемке квартиры, но само право собственности еще не зарегистрировано. В таком случае кредитору достаточно заявить в арбитражный суд требование о признании права собственности на квартиру.

Закон вступает в силу 15 августа. Действие Закона будет распространяться и на дела о банкротстве застройщиков, возбужденные до момента его вступления в силу, за исключением дел о банкротстве, в которых начались расчеты с кредиторами третьей очереди.

Отдельные положения Закона начинают действовать с 1 января 2012 г. В частности, с указанной даты к отношениям, связанным с банкротством застройщиков, не применяется ст. 4.1. Закона о банкротстве, регулирующая особенности определения размера денежных обязательств, возникающих из финансовых договоров

Документы:

Федеральный закон от 12.07.2011 N 210-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства»

Признание права собственности на квартиру при банкротстве застройщика

Одним из наиболее сложных является вопрос о признании права собственности на квартиру при банкротстве застройщика. Связано это с тем, что процедура регулируется довольно объемным законодательством о банкротстве, а также тем, что существует обширная и противоречивая судебная практика по вопросу признания права собственности.

Начало процедуры банкротства застройщика не всегда означает невозможность участникам строительства решить вопрос с регистрацией права собственности на недвижимость. Более того, сам факт банкротства застройщика не означает, что становится невозможно зарегистрировать право собственности на свои квартиры в обычном порядке. Нередко застройщики даже в момент нахождения под одной из процедур банкротства оформляют участникам строительства документы для регистрации права собственности в обычном порядке.

Однако чаще всего оформить право собственности без обращения в суд с иском (заявлением) о признании права собственности на квартиру не представляется возможным.

Процесс банкротства застройщика усложняет процедуру признания права собственности на квартиру по сравнению с признанием права собственности в ситуации, когда застройщик не находится в состоянии банкротства.

В случае начала процедуры банкротства застройщика, а именно после введения первой процедуры – наблюдения (или конкурсного производства, если процедура началась в 2018 году), все иски (заявления) к застройщику, связанные с признанием права собственности должны рассматриваться в арбитражном суде, который ведёт дело о банкротстве. С этого момента подать иск в суд общей юрисдикции уже будет невозможно.

Однако, в данном случае нужно также сделать оговорку. Суд общей юрисдикции не должен принимать иски о признании права собственности на недвижимость только при наличии одновременно двух условий: в отношении застройщика должно быть введено наблюдение, а также арбитражным судом должен быть применен специальный параграф Закона о банкротстве, устанавливающий особенности процедуры банкротства застройщиков (параграф 7 Главы 9 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)»). Иногда арбитражные суда применяют указанный параграф 7 главы Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» одновременно с введением в отношении застройщика первой процедуры банкротства – наблюдения, но бывают случаи, когда вначале арбитражный суд вводит наблюдение, а затем уже через какое-то время применяет к процедуре банкротства параграф 7. Поэтому, пока арбитражный суд не применил специальные положения к банкротству застройщика, есть возможность подать иск о признании права собственности в суд общей юрисдикции.

Читайте так же:  Санитарно эпидемиологическое заключение роспотребнадзора в 2020 году

Отдельно нужно сказать о том, что с 2018 года в отношении застройщика может вводится сразу процедура конкурсного производства, в этом случае сразу вводится и процедура банкротства застройщика (параграф 7 главы 9).

Если в отношении застройщика возбуждена процедура банкротства и к данной процедуре применен специальный параграф о банкротстве застройщиков, заявления могут быть поданы только в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве застройщика в рамках дела о банкротстве. При этом, процедура подачи и рассмотрения такого заявления регулируются уже специальным законодательством: Арбитражным процессуальным кодексом РФ и Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)».

Как установлено нормами Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» в случае если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, арбитражный суд по заявлению участника строительства выносит определение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение.

Исходя из данной нормы, очевидно, что в более выигрышном положении оказываются те дольщики, с которыми подписан акт приема-передачи квартиры до вынесения арбитражным судом определения о принятия заявления о признании застройщика банкротом. Узнать о том сдан ли дом в эксплуатацию можно в местной администрации (в Москве можно узнать в Мосгосстройнадзоре), а узнать когда арбитражный суд принял определение о принятии заявления о признании застройщика банкротом можно на официальном сайте арбитражного суда, который ведет дело о банкротстве застройщика.

Однако, нам известны случаи когда арбитражный суд признавал право собственности на квартиры и в том случае когда акт приема-передачи был подписан после вынесения арбитражным судом определения о принятии заявления о признании застройщика банкротом, либо был вообще не подписан.

Между тем, у тех дольщиков, которые подписали акт приема-передачи квартиры после введения процедуры банкротства или вообще не подписали такой акт, также есть возможность право собственности на свою недвижимость в арбитражном суде.

Для того, чтобы признать право собственности на свою недвижимость в арбитражном суде, необходимо выяснить имеются ли положительные решения суда общей юрисдикции, принятые по искам о признании права собственности в определенном жилом доме. Дело в том, что Верховный суд РФ в одном из своих определений разъяснил судам, что, что незаконно отказывать дольщикам в признании права собственности на квартиры, если до процедуры банкротства застройщика судами общей юрисдикции были вынесены положительные решения о признании права собственности на другие квартиры в этом же доме (или решения о признании права на долю в виде квартиры, если речь идет о недостроенном доме).

Выяснить информацию о том имеются ли положительные решения суда о признании права собственности на недвижимость в конкретном доме можно на официальном сайте суда общей юрисдикции или не тематических форумах дольщиков. Между тем, даже если таких решений обнаружить не удалось, мы бы все равно рекомендовали обращаться в арбитражный суд с заявлением о признании права собственности. Иногда суды не выкладывают на сайты информацию о некоторых делах и дольщики не всегда выкладывают решения суда в тематических форумах.

При этом, необходимо отметить, что Арбитражный суд Москвы и Арбитражный суд Московской области, руководствуясь вышеуказанной практикой Верховного суда РФ, довольно часто выносят положительные определения о признании права собственности на квартиру.

Отдельно стоит рассмотреть случаи, когда производство по делам о банкротстве было возбуждено после 1 января 2018 года и сразу было введено конкурсное производство, то есть к банкротству применяется параграф 7 главы 9 в новой редакции. В этом случае необходимо знать, что

Арбитражный суд вправе вынести определение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение при отсутствии документа о передаче жилого помещения, если в отношении значительной части жилых помещений в соответствующем многоквартирном доме, но не менее одной трети от общего числа жилых помещений в таком доме соблюдается хотя бы одно из следующих условий:

право собственности участника строительства на жилое помещение признано вступившим в законную силу судебным актом;

осуществлена государственная регистрация права собственности участника строительства на жилое помещение в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Также на практике арбитражные суды часто при отсутствии возражений арбитражного управляющего признают право собственности на квартиры в процедуре банкротства даже если хотя бы имеется факт заключения договора и оплаты по нему. В частности, такая практика сложилась при рассмотрении дела о банкротстве АО “СУ-155”.

Необходимо отметить, что если есть возможность попытаться признать право собственности на квартиру, лучше это сделать, поскольку включение требований в реестр требований о передаче жилых помещений не всегда гарантирует получение квартиры.

Адвокаты коллегии “Правовая защита” Артем Александрович Сидоров и Андрей Валерьевич Ребриков оказывают юридическую помощь в Арбитражном суде г. Москвы, Арбитражном суде Московской области по заявлениям о признании права собственности на квартиры в готовых домах и по заявлениям о признании права на долю в виде квартиры в не завершенном строительством доме. Для того, чтобы получить более подробную информацию или записаться на прием для оформления услуги по ведению дела, звоните по телефону: 8 495 975-77-67, 8 903 125 76 30.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Также Вы можете направить свой вопрос, заполнив специальную форму на данном сайте.

Признание права собственности при банкротстве застройщика в 2020 году
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here