Признание права собственности на хозяйственную постройку в 2020 году

Самое важное в статье: "Признание права собственности на хозяйственную постройку в 2020 году". Актуальность информации вы всегда можете проверить, задав вопрос дежурному специалисту.

Публикации

Факт утраты архивных документов на старый дом и отсутствие информации об обстоятельствах его строительства не дают права властям признавать здание самостроем и отказывать в его регистрации. В случае длительного открытого и добросовестного владения недвижимостью владелец приобретает право собственности на имущество, напоминает Верховный суд (ВС) РФ.

Высшая инстанция рассмотрела жалобу жительницы Новосибирска, которая 20 лет прожила в жилом доме, построенном ещё в 1949 году, а когда захотела взять землю под ним в аренду, власти выяснили, что здание является самостроем и не может быть введено в эксплуатацию. Суды позицию чиновников поддержали.

Однако ВС РФ отметил, что при отсутствии правоустанавливающих документов на древние постройки ее владельцы могут ссылаться на приобретательную давность и на ее основании требовать регистрации собственности. Аргументом в пользу хозяина дома также следует считать отсутствие претензий со стороны властей и соответствие дома всем необходимым техническим параметрам, указывает суд.

Суть спора

Суды установили, что спорный жилой дом на улице Декабристов был построен ещё в 1949 году, а в 1954, 1971, 1978, 1980, 2006, 2010 годах к нему добавляли пристройки. Владельцами дома, по данным технического учёта и технической инвентаризации, были учтены двое собственников, которые 1 апреля 1977 года продали его матери истицы за 3 тысячи рублей, о чем имеется соответствующая расписка.

Из выписки домовой книги следует, что мать была зарегистрирована по адресу этого дома с апреля 1977 года, а заявительница – с ноября 1996 года. Когда мать истицы умерла, она вступила в наследство.

Летом 2016 года женщина попросила департамент земельных и имущественных отношений мэрии Новосибирска предоставить ей земельный участок под домом на условиях выкупа или аренды. И тогда выяснилось, что никаких документов на дом нет и он, по сути, является самостроем.

Из «Новосибирского городского архива» пришёл ответ, что в имеющихся на хранении документах за 1946–1957 года решение об отводе земельного участка и регистрации домостроения, расположенного на улице Декабристов не обнаружено.

Власти пришли к выводу, что земельный участок под домом не может быть сформирован и предоставлен, раз отсутствует правоустанавливающий документ на само жилое здание. Осенью же администрация отказала истице и в вводе дома в эксплуатацию. Тогда она обратилась за защитой своих прав в суд, однако и тот ее не поддержал.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу, что спорный жилой дом является самовольной постройкой, земельный участок, на котором расположен жилой дом, не сформирован и не поставлен на кадастровый учет, не предоставлен истцу на каком-либо праве, а потому оснований для признания права собственности на самовольную постройку не имеется в силу пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса РФ.

Право на самострой

ВС напомнил, что право собственности на самовольную постройку может быть признано при одновременном соблюдении следующих условий:

— если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

— если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

— если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку, размер которых определит суд, уточняется в определении.

Приобретательная давность

Немаловажным фактором в подобных делах является приобретательная давность, на анализе которой ВС остановился подробно.

Суд напомнил, что если гражданин не является собственником недвижимости, но добросовестно, открыто и непрерывно владел им как своим собственным в течение 15 лет, то он приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность – часть 1 статьи 234 ГК РФ).

При этом действие статьи 234 ГК распространяется и на случаи, когда владение имуществом началось до 1 января 1995 года и продолжается в момент введения в действие части первой кодекса, указывает ВС.

Давностное владение является добросовестным и открытым, если гражданин не знал и не должен был знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности, но при этом не скрывал факта нахождения имущества в его владении, отмечает суд со ссылкой на постановления пленума Верховного суда № 10 и Высшего Арбитражного Суда № 22 от 29 апреля 2010 года.

В решении также указывается, что по смыслу статей 225 и 234 ГК, право собственности в силу приобретательной давности может быть получено как на имущество, принадлежащее другому лицу, так и на бесхозную вещь.

Возможность обращения в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности вытекает из статей 11 и 12 ГК РФ. Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности, напоминает суд.

«По смыслу указанных положений закона и разъяснений пленума, давностное владение является добросовестным, если, приобретая вещь, лицо не знало и не должно было знать о неправомерности завладения ею. Это относится к случаям, когда вещь приобретается внешне правомерными действиями, однако право собственности в силу тех или иных обстоятельств возникнуть не может. При этом лицо владеет вещью открыто, как своей собственной, то есть вместо собственника, без какого-либо правового основания (титула)», — резюмирует ВС.

Позиция ВС по делу

Согласно материалам дела, истица и ее мать открыто, непрерывно и добросовестно в течение почти 40 лет пользовались жилым домом и несли бремя расходов на его содержание.

За все это время никем, в том числе местной администрацией, не оспаривалось владение ни домом, ни землей под ним. Каких-либо требований о сносе дома либо его безвозмездном изъятии или об истребовании земельного также не заявлялось.

При этом согласно техническому заключению, жилой дом соответствует противопожарным нормам, его строительные конструкции не представляют опасности для жизни и здоровья людей, жилое помещение отвечает санитарно-эпидемиологическим требованиям, несущие и ограждающие конструкции находятся в работоспособном состоянии.

Между тем эти обстоятельства не были предметом исследования и оценки судебных инстанций полагавших, что они не имеют правового значения для рассмотрения возникшего спора, указывает ВС.

«Однако с этим выводом согласиться нельзя, поскольку само по себе отсутствие в архивном фонде документов об отводе земельного участка, а также невозможность доказать право собственности на основании надлежащим образом заключенного и зарегистрированного договора не препятствуют приобретению по давности недвижимого имущества, обстоятельства возведения которого неизвестны.

Иной подход ограничивал бы применение статьи 234 ГК РФ и введение в гражданский оборот недвижимого имущества, возведенного в период действия гражданского законодательства, не предусматривавшего признание права собственности на самовольную постройку, и в отношении которого истекли сроки предъявления требований о сносе», — отмечается в определении.

С учётом этих обстоятельств ВС отменил решение апелляционной инстанции и отправил дело на новое рассмотрение с этой стадии.

Читайте так же:  Оплата за техобслуживание газового оборудования в квартире в 2020 году

«При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, установить обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, правоотношения сторон и разрешить возникший спор в соответствии с требованиями закона», — отметил ВС РФ.

Комментарий эксперта

Верховный суд рассмотрел спор, когда дело не в самострое вовсе, а в иной житейской ситуации, когда документы на строительство дома не сохранились, как и документы по землеотводу, но владельцы такой недвижимости открыто, непрерывно и добросовестно осуществляют свои права (владеют и пользуются) своим имуществом много лет, включая смену владельца путем наследования и иных форм правопреемства, поясняет Управляющий партнёр «Тарло и партнеры» Алексей Попов.

По его словам, в таком случае признак самостроя имеется только один — отсутствие правоустанавливающего документа.

«Так вот в рассматриваемом споре и аналогичных случаях суд констатировал, что факт утраты архивных документов и неизвестности обстоятельств строительства при условии давности постройки и непрерывности открытого добросовестного владения более 15 лет не может быть основанием для отказа в оформлении права собственности на дом и на земельный участок. Отсутствие претензий со стороны государства по использованию такой недвижимости, требований о сносе такого дома как самостроя суд также выделил как обстоятельства, говорящие в пользу владельца. По совокупности таких обстоятельств, выявленных в данном споре, владельца вообще нельзя обвинять в незаконном строительстве, т.е. относить его дом к самострою, а соответственно, нет и оснований для отказа в оформлении его прав собственности по действующему законодательству и ограничивать другие его права собственника», — подчеркнул Попов.

Эксперты рекомендуют владельцам строений на садовых и огородных земельных участках зарегистрировать право собственности в упрощенном порядке до 1 марта

iriana88w / Depositphotos.com

C 1 января 2019 года вступил в силу закон, регулирующий вопросы ведения гражданами садоводства и огородничества (Федеральный закон от 29 июля 2017 г. № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», далее – Закон № 217-ФЗ). Законодатель установил два вида земельных участков: садовый и огородный (ст. 3 Закона № 217-ФЗ).

На садовом земельном участке можно построить жилой дом – объект ИЖС, садовый дом, хозяйственные постройки и гаражи. Под объектом ИЖС, напомним, понимается отдельно стоящее здание высотой не более 20 м и не более трех надземных этажей, состоящее из комнат и вспомогательных помещений, предназначенных для бытовых нужд и которое не может быть разделено на отдельные квартиры (п. 39 ст. 1 Градостроительного кодекса).

На огородном земельном участке могут быть размещены только хозяйственные постройки, имеющие две функции: хранение инвентаря, который используется на этом земельном участке, или урожая, собранного с этого участка. При этом данные хозяйственные постройки не признаются объектами недвижимости и после 1 января 2019 года не предусмотрена регистрация права собственности на них. Также не допускается возведение объектов капитального строительства – зданий, строений, сооружений на огородном земельном участке (письмо Минэкономразвития России от 7 ноября 2018 г. № 32363-ВА/Д23и «Относительно применения положений Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ и Федерального закона от 3 августа 2018 г. № 340-ФЗ в части кадастрового учета и государственной регистрации прав на объекты индивидуального жилищного строительства и садовые дома», далее – Письмо Минэкономразвития России от 7 ноября 2018 г.). Однако, если право собственности граждан на них было зарегистрировано, и они не являются объектами самовольной постройки, то если были возведены без нарушений градостроительных и строительных норм, то оно сохраняется (ч. 32 ст. 54 Закона № 217-ФЗ).

Хозяйственные строения и сооружения размещаются на огородном земельном участке только в случае, если это предусмотрено правилами землепользования и застройки, иначе они будут признаны объектами самовольной постройки (п. 10 Письма Минэкономразвития России от 7 ноября 2018 г.). Владелец сможет признать право собственности на данные объекты в судебном порядке, если докажет, что он не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка (п. 1, п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса).

Владельцев, имеющих строения на садовых и огородных земельных участках, можно условно поделить на три категории:

  • оформивших право собственности на них до 1 января 2019 года;
  • тех, кто планируют зарегистрировать право собственности после 1 января 2019 года;
  • тех, кто только задумывает строительство.

Владельцам садовых и жилых домов, которые зарегистрировали право собственности в Росреестре, не требуется переоформлять документы. Для тех, кто только построил, но не зарегистрировал жилой или садовый дом до 1 марта 2019 года, действует упрощенный порядок регистрации права собственности без получения разрешения на строительство и направления каких-либо уведомлений. В этом случае необходимо обратиться к кадастровому инженеру, с его помощью заполнить декларацию на объект недвижимости и подготовить технический план, после подать документы на регистрацию в Росреестр через МФЦ.

Однако Александр Беднягин подчеркнул, что построенный дом без направления заявителем уведомления и регистрации его в упрощенном порядке, будет считаться самовольной постройкой. В свою очередь суд может обязать снести дом или привести в соответствие с градостроительными требованиями (п. 3.1 ст. 222 Гражданского кодекса). При этом снос будет осуществляться за счет средств собственника земельного участка.

Эксперт среди плюсов вступивших в силу изменений выделил возможность гражданам зарегистрировать право собственности в упрощенном порядке, а также оформить постоянную регистрацию по месту жительства и получить имущественный налоговый вычет в связи с его приобретением или строительством жилого дома (подп. 3 п. 3 ст. 220 НК РФ).

Дополнительные рекомендации эксперт дал в отношении земельного участка. Так, он советовал определить границы земельного участка для внесения сведений в ЕГРН о точном местоположении объекта. Эксперт объяснил это тем, что если в Росреестре данные сведения отсутствуют, то собственник не будет проинформирован о нахождении его земельного участка в зоне с особым условиями использованием территории и возможности получения компенсации. Александр Беднягин рекомендовал также посмотреть на публичной кадастровой карте уже отмеченные зоны или обратиться в государственные органы для получения градостроительного плана земельного участка, на котором будут отражены все зоны по состоянию на текущую дату, которые внесены в ЕГРН.

Право собственности на самовольную постройку за арендатором – мнение ВС

На что идут арендаторы земли, чтобы узаконить самовольную постройку? Например, в споре, дошедшем до Верховного суда, решение о признании права собственности на московскую недвижимость было из районного суда Ингушетии. Экономколлегия ВС впервые подробно рассказала, как суды должны разбираться в подобных делах. Эксперты ее решение поддерживают и комментируют «пикантность» ситуации.

Коллегия Верховного суда РФ по экономическим спорам (КЭС) на днях опубликовала полную версию определения по делу о признании права собственности на самовольную постройку. Там КЭС подтвердила подход о том, что легализация самовольной постройки, возведенной на арендованном земельном участке, возможна, но только при наличии явно выраженного согласия собственника участка на строительство объекта, комментирует выводы ВС Алексей Толстов, партнер Адвокатского бюро «Бобров, Толстов и партнеры».

В 2005 году ОАО «Московский шлифовальный инструмент» (далее – МШИ) получил от властей в аренду на 49 лет земельный участок в Москве около метро Войковская (Старопетровский проезд, вл. 7 «А»; общая площадь – 23 315 кв. м). В 2010 году общество возвело там нежилое «административное» здание. Правда, без разрешения на строительство.

Потом по поводу постройки МШИ спорила в районном суде Ингушетии, решение которого в 2010 году и стало основанием для регистрации права собственности на здание в ЕГРП за арендатором. А в 2013 году МШИ обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Префектуре Северного административного округа города Москвы о признании права собственности на спорное здание (№ А40-30372/2013). Со второго круга разбирательств апелляция и кассация округа его удовлетворила.

Читайте так же:  Применение мер ответственности предусмотренных российским законодательством в 2020 году

Но такой исход не поддержал КЭС (Елена Борисова, Елена Золотова и Алексей Маненков), к которой спор дошел по жалобе Префектуры и Департамента городского имущества Москвы (ДГИ). «В своем определении КЭС впервые четко перечислила, какие именно юридические значимые факты должны устанавливать суды в случае отсутствия у истца по подобным искам разрешения на строительство», – говорит Сергей Шумилов руководитель практики «Земля. Недвижимость. Строительство» юрфирмы «Инфралекс». Это будет способствовать формированию единообразия судебной практики по данной категории споров, считает он.

Согласие, согласие и еще раз согласие

Ключевыми стали три вопроса: на каком праве общество владеет землей; цель, с которой земля была ему предоставлена, и согласие арендодателя на строительство спорного объекта.

Суды, разрешая спор, руководствовались, в частности, Обзором судебной практики Верховного суда от 19 марта 2014 года. Из него следует, что право собственности на самовольную постройку все же может быть признано за арендатором, но если земля была предоставлена ему для строительства объекта, а сама постройка не нарушает права других лиц. Однако «особое значение» для применения этой позиции, пояснила КЭС в определении, имеет установление воли собственника земли предоставить участок для строительства, его согласие на это.

МШИ земля была дана в аренду не для строительства, а для эксплуатации уже существующей там недвижимости. «Использование земельного участка в иных, не предусмотренных договором аренды целях, является нарушением условий договора аренды, и такое противоправное поведение арендатора не может быть истолковано как позволяющее ему еще и приобретать права на самовольную постройку», – укоряла КЭС в своем определении нижестоящие суды, удовлетворившие требования общества.

Не помогли МШИ и ссылки на то, что он пытался получить разрешение на строительство. Это никакой роли уже не играет, объясняла КЭС. Отсутствие разрешения не единственный признак самовольной постройки, ведь ни необходимых прав на землю, ни согласия собственника у общества также не было. Да и вообще, плохо МШИ пытался: например, не приложил к заявке градостроительный план земельного участка.

Апелляция и кассация руководствовались тем, что не было запрета собственника земли на строительство. Но здесь ключевую роль играет именно согласие, еще раз подчеркнула КЭС. А его-то, как настаивал ДГИ, точно не было. Поэтому правильно поступил именно суд первой инстанции (АСГМ), решили в ВС, который отказал в иске МШИ. Его решение КЭС и оставила в силе.

Мнение юристов

«Еще 10 лет назад так называемым «законом о дачной амнистии» была изменена ст. 222 Гражданского кодекса о самовольных постройках», – рассказывает об истоках проблемы Александр Латыев, партнёр «Интеллект-С». Раньше она допускала возможность признания права на самовольную постройку за арендатором земельного участка, а с тех пор – только за собственником, либо обладателем прав пожизненного наследуемого владения или постоянного пользования участком.

«Арбитражные суды с тех пор достаточно последовательно отказывают арендаторам в признании права собственности на самовольные постройки на арендованных участках», – говорит Латыев. Чуть более гибкой является практика судов общей юрисдикции, отмечает он: так, Обзор судебной практики (на который ссылались суды в деле) допускает признание права собственности на самовольную постройку за арендатором, если условия договора аренды разрешают ему вести строительство.

Этот более гибкий поход, по словам Латыева, не вполне соответствует буквальному тексту закона, но представляется более справедливым: «Недаром в проекте изменений ГК в части вещного права предусматривалось, что право на самовольную постройку может быть признано за любым лицом, обладающим правом на земельный участк, которое предполагает возможность его застройки». Но пока эти изменения в закон не внесены.

Александр Латыев, партнёр «Интеллект-С»: «Верховный суд воспринял именно гибкую позицию, однако и при таком подходе не обнаружил оснований для признания за арендатором права на постройку, посчитав, что договор возможности нового строительства не дает».

«Некоторой пикантности» делу придает наличие решения районного суда Ингушетии о признании права собственности на находящееся в Москве недвижимое имущество, обращает внимание Латыев: «Коллегия ВС деликатно не стала его комментировать. Однако подозреваю, что наличие такого решения сыграло немалую роль в формировании отрицательного образа истца в глазах суда».

На эту же «пикантность» обращает внимание и Виталий Можаровский, партнер практики недвижимости и строительства Goltsblat BLP. По его словам, этот момент ярко демонстрирует устоявшееся примитивное правосознание и картину мира, с которой практикам, к сожалению, приходится сталкиваться очень часто.

Виталий Можаровский, партнер Goltsblat BLP: «Застройщик, когда он получил на руки решение суда отдалённого округа о признании права собственности на постройку, скорее всего, думал, что всё, дело сделано, право зарегистрировано. Но, как это часто бывает, «колосс оказался на глиняных ногах», и решение о признании права и запись о регистрации права сразу же «посыпались», как только истец стал настойчиво и последовательно использовать правовые аргументы».

Хотя чисто правовые инструменты (в отличие от методов «тех-кто-решает-вопросы») и затратны по времени, сложны, бюрократичны, они, тем не менее, в стратегической перспективе оказываются гораздо более надёжными и устойчивыми, напоминает Можаровский. «Да, девелоперам приходится очень непросто вести дела с властями. Но это вовсе не повод для того, чтобы идти в обход закона». По словам эксперта, это дело – яркий пример того, что городские власти тоже умеют квалифицированно и корректно использовать правовые инструменты в спорах о самовольных постройках.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

С полной версией определения КЭС можно ознакомиться здесь.

Дом-невидимка

Известно, что далеко не все построенное в последние годы, будь то баня на частном участке или огромный торговый центр, имеет законное право на существование. По самым разным причинам люди не делают то, что положено. То есть сначала надо «построить» дом на бумаге и, лишь получив все согласования, начать рыть котлован и возводить стены. И не важно, вырос самострой по незнанию закона или сделано это совершенно сознательно. Но факт остается фактом — в последние годы отечественные суды рассматривают огромное количество дел, когда истцы просят суды о признании права собственности на их незаконное сооружение.

Так что на сегодня в стране накоплен немалый опыт рассмотрения подобных дел. Но как показывает анализ, проведенный Верховным судом, единой практики еще нет. И то, что разрешает один регион, в другом запрещают. Именно поэтому периодически Верховный суд собирает судебную практику по наиболее значимым для граждан «темам» и дает свои разъяснения.

Причем делает это не столько для истцов и ответчиков, сколько для своих коллег в региональных судах.

Но тем, кто может столкнуться с подобной правовой коллизией, будет интересно знать позицию по «незаконнорожденным» сооружениям Верховного суда страны.

Итак, главный вопрос: можно ли сначала построить, а потом узаконить построенное? Можно. Но делается это исключительно через решение суда. И с соблюдением неких четких правил и критериев.

А где судиться? Часто граждан с исками о самострое местные суды отправляют в арбитраж. Верховный суд заявил — это неправильно. Такой спор подведомственен судам общей юрисдикции. Даже то обстоятельство, что незаконно построено нежилое здание и оно теоретически может использоваться для предпринимательства, а также если самострой возвел индивидуальный предприниматель, ничего не меняет.

Читайте так же:  Соглашение о неконкуренции между юридическими лицами образец в 2020 году

Верховный суд особо оговорил очень важный момент. Прежде чем принять такой иск к рассмотрению, судья должен поинтересоваться, есть ли в деле документы, показывающие, что хозяин самостроя пытался всеми возможными способами его узаконить. Например, писал чиновникам, обращался по инстанциям, просил разрешение на строительство. При этом не важно, отказали человеку или вообще не ответили. Важен факт попыток узаконить строение. В общем, из документов должно быть понятно, что гражданин сделал все, что мог, но не нашел взаимопонимания. Вот тогда это судебное дело. Если истец не заморачивался с разрешениями вообще, а прямиком отправился в суд, то иск не следует принимать.

Главная мысль, которую в анализе неоднократно подчеркивает Верховный суд, звучит так: отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

А вот еще важный тезис Верховного суда. Запрет на строительство незаконного сооружения суд может накладывать не только на ответчика, но и на строителей. Дело в том, что часто суды на местах по иску соседей самостройщика или чиновников запрещают возводить здание, а работы продолжаются. Получается следующая картина: ответчик все признал, но к строителям решение суда не относится, они вроде как ни при чем и просто работают на спорном объекте.

Другая важная поправка, пишет Верховный суд, состоит в следующем: после положительного решения для местных судов обязательным правилом должно стать указание всех данных на самовольную постройку. Чтобы здание можно было идентифицировать. Дело в том, что если суд велит узаконить сооружение, то решение суда — главный документ, по которому проведут госрегистрацию права. Так что суд обязан записать в решении имя хозяина, адрес здания, его назначение, площадь и есть ли в нем доли других людей.

Часто с исками в суд идут дольщики, которые вложили деньги в строительство незаконно возведенного многоквартирного дома. Приходят они в суды, когда дом достроили, а хозяин не может его задним числом узаконить. Тогда он предлагает людям идти в суд и просить признать за ними право собственности каждого на свою долю. Это очень распространенный способ у тех, кто незаконно возводит многоэтажки фактически на шести сотках. В подобных случаях, говорит Верховный суд, местные судьи в первую очередь обязаны проверить, были ли нарушены таким строительством нормы и законные интересы других людей. В качестве примера приведен некий иск, когда суд не проверил все. А именно, на чьей земле выросло здание, и отдал квартиру в нем дольщику. Оказалось, что участок находится в муниципальной собственности, а застройщик взял его в аренду на несколько лет под магазин из легких конструкций, а построил дом на сотни квартир. Хотя решение об изменении назначения земли не принималось.

Существует некое юридическое понятие — «приобретательная давность». Это когда гражданин годами чем-то бесхозным открыто владеет. Тогда по прошествии нескольких лет вещь по этой самой «приобретательной давности» становится его. По жилью эта норма составляет 15 лет. Так вот, Верховный суд подчеркнул: на самострой, возведенный на участке, который хозяин занимает незаконно, эта самая «давность» не распространяется. Пример — дело некой гражданки, которая почти 20 лет владела пристройкой, возведенной не на ее участке, а на соседнем, но государственном. Дама просила признать пристроенный дом ее собственным. Но ей отказали именно из-за того, что земля под домом женщине не принадлежит. Особо подчеркнул Верховный суд и такой момент. Когда речь идет о самострое, суд должен применять к нему градостроительные и строительные нормы, которые действовали на момент появления здания. А то часто суды применяют новые нормы к тем сооружениям, которые возвели задолго до их появления. И еще, если градостроительные и строительные нормы при возведении самостроя нарушены, его узаконить не выйдет. Кстати, незаконно построенный объект должен еще отвечать санитарному, экологическому и всем прочим нормам законодательства.

Вот еще интересный момент — не получится признать право собственности только на часть самовольной постройки. Так некая гражданка попросила в собственность гаражный бокс, тогда как весь гаражный комплекс оказался самостроем. Ей отказали.

И еще один крайне важный пункт, на который обратил внимание Верховный суд: суды на местах обязательно должны интересоваться категорией земли, на которой вырос незаконный объект. Одно дело, когда дом построил собственник земли или когда он залез на чужую территорию, на которой строить нельзя.

Верховный суд говорит, что есть ограничение, которое обойти нельзя. Часто гражданам дают землю и даже разрешают строить, но в тех же документах оговорен запрет на дополнительное строительство. Так, часто коммерсанты, которым разрешили построить кафе, магазин, отель или нечто подобное, решают «достроить» имеющееся здание. Либо возвести пристройки, либо добавить этажей. Узаконить такой самострой, при наличии запрета на дополнительное строительство, не получится никаким решением суда.

Самовольные постройки: Снести нельзя Узаконить

Не так давно «Полиграф.Медиа» опубликовало подробный алгоритм строительства частного дома. Сегодня мы решили поднять другую тему – самовольные постройки. Как показывает практика, законодательные требования далеко не всегда соблюдаются. Возводят объекты недвижимости без необходимой документации как физические лица, так и предприниматели. Борьба с самостроем в Воронеже и области ведется уже не первый год. Федеральным законом от 03.08.2018 №339-ФЗ в статью 222 ГК РФ «Самовольная постройка» были внесены существенные изменения. Так, поправки ввели определение понятия «самовольной постройки» и установили последствия ее возведения. Кроме того, появились условия, при которых допускается узаконить возведенный объект. Подробнее – в новом материале «Полиграф.Медиа».

Немного статистики

По данным инспекции государственного строительного надзора Воронежской области, в 2017 году в Воронеже было зафиксировано 109 самовольных построек, в области – 13. За 10 месяцев текущего года – 45 в Воронеже и 13 в области. В прошлом году в регионе было привлечено к ответственности 95 физлиц, 24 должностных лица, два юрлица и один индивидуальный предприниматель.

Какая постройка считается самовольной?

Самовольной является постройка, возведенная или созданная:

1) на земельном участке:

  • который не предоставлен в установленном порядке;
  • разрешенное использование которого не допускало ее возведения;

2) без необходимых согласований и (или) разрешений;

3) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Законодательно самовольная постройка должна быть снесена! Для признания ее таковой и принятия решения о сносе достаточно лишь одного из вышеуказанных нарушений.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, следовательно, не вправе распоряжаться постройкой (продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки) и пользоваться ею.

В практике есть случаи, в которых самовольная постройка не может быть снесена:

  1. Постройка уже легализована, т.е. право собственности на нее признано в порядке п. 3 ст. 222 ГК РФ;
  2. Постройка возведена с нарушением установленных законом ограничений использования земельного участка, при этом собственник объекта не знал и не мог знать об ограничениях в отношении его земельного участка;
  3. Постройка является жилым домом (строением), созданным на дачном (садовом) участке, либо объектом ИЖС, который построен на участке, предназначенном для ЛПХ (когда он расположен в границах населенных пунктов) либо ИЖС, если одновременно соблюдены следующие условия:
  • права на постройку зарегистрированы до 01.09.2018;
  • постройка соответствует, в частности, параметрам разрешенного строительства, правилам землепользования и застройки (ПЗЗ);
  • собственнику постройки принадлежат законные права на землю под ней.
Читайте так же:  Постановление о помещении в психиатрический стационар образец в 2020 году

Данное правило применяется и при переходе прав на названные постройки после 01.09.2018. Но надо учитывать, что суд будет оценивать в каждом конкретном случае, является ли объект самовольной постройкой и можно ли его снести.

Кто принимает решение о сносе самовольных построек?

По общему правилу такие вопросы решает суд. Органы местного самоуправления самостоятельно могут принять решение о сносе самостроя без обращения в суд в отдельных случаях:

  1. На земельный участок отсутствуют правоустанавливающие документы, необходимые по закону на дату начала строительства;
  2. Вид разрешенного использования земельного участка не допускает строительства такого объекта, и он расположен на территории общего пользования;
  3. Вид разрешенного использования земельного участка не допускает строительства такого объекта, и постройка расположена в границах зоны с особыми условиями использования территории, при этом:
  • режим зоны не допускает строительства такого объекта;
  • на дату начала строительства установлены ее границы и отсутствует разрешение на строительство (если оно необходимо).

Кроме того, органы местного самоуправления в любом случае не вправе принимать решение о сносе самовольной постройки в отношении объекта недвижимого имущества:

  • право собственности на который зарегистрировано в ЕГРН;
  • право собственности на который признано судом в соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ;
  • в отношении которого ранее судом принято решение об отказе в удовлетворении исковых требований о сносе самовольной постройки;
  • в отношении многоквартирного дома, жилого дома или садового дома.

Уведомления о выявленной самовольной постройке в органы местного самоуправления могут направить, в частности, исполнительные органы государственной власти, уполномоченные на осуществление:

  • государственного строительного надзора, например, если выявят факт строительства без необходимого разрешения;
  • госнадзора в области охраны и использования особо охраняемых природных территорий, например, если выявят размещение объекта капстроительства на участке в границах особо охраняемой природной территории, режим которой не допускает его размещения.

Обратиться с заявлением также может любое заинтересованное лицо, если самовольная постройка угрожает жизни и здоровью граждан. Согласно п. 4 ст. 222 ГК РФ органы местного самоуправления наделены правом принять решение о сносе такой постройки вне зависимости от того, в чьей собственности находится участок под ней.

Решение органа местного самоуправления о сносе самовольной постройки можно обжаловать в суде.

Механизм сноса самостроя

Снос самовольной постройки производится:

В ряде случаев органы местного самоуправления могут самостоятельно снести самовольные постройки

  1. Если в течение 2-х месяцев со дня размещения на официальном сайте органа местного самоуправления в сети «Интернет» сообщения о планируемом сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями не было выявлено лицо, которое возвело постройку (а при отсутствии сведений о таком лице правообладатель земельного участка);
  2. В течение 6-ти месяцев со дня истечения срока, установленного решением суда или органа местного самоуправления о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, лицо, которое возвело постройку (а при отсутствии сведений о таком лице правообладатель земельного участка), не выполнило обязанности по сносу или приведению постройки в соответствии с установленными требованиями, и земельный участок, на котором возведена самовольная постройка, не предоставлен иному лицу в пользование и (или) владение либо по результатам публичных торгов не приобретен иным лицом.

Можно ли легализовать самострой?

Законом предусмотрен такой механизм, но постройка должна быть приведена в соответствие с установленными требованиями.

Данное нововведение, в отличие от сноса, позволит сохранить объект и ввести его в дальнейшем в хозяйственный оборот и даже оформить на него право собственности. С учетом того, что у владельца земельный участок находится в собственности, пожизненном наследуемом владении или постоянном (бессрочном) пользовании при условиях:

  • если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
  • если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
  • если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

На практике узаконить объект самовольного строительства достаточно сложно, поскольку искать решение проблемы требуется сразу по нескольким направлениям:

  1. Необходимо добиться изменения статуса земли: ее целевого назначения, разрешенного использования, при которых допускается осуществление строительства.
  2. Привести недвижимость в состояние, соответствующее требованиям, установленным в градостроительных, строительных и др. нормативах.
  3. Эти мероприятия требуют значительных затрат времени и финансов.

Сроки для сноса

Срок для сноса самовольной постройки и для приведения ее в соответствие с установленными требованиями устанавливается в каждом конкретном случае с учетом характера самовольной постройки. При этом срок для сноса не может составлять менее чем 3 месяца и более чем 12 месяцев (в прежней редакции закона не было минимального срока, т.е. теперь можно не бояться внезапного сноса).

Для приведения самостроя в соответствие с установленными требованиями определен срок не менее 6 месяцев и не более 3 лет.

Если же владелец не выполнил требования, то тогда земельный участок может быть в принудительном порядке изъят. В этом случае орган местного самоуправления может обратиться в суд с требованием об изъятии из частной собственности земли и ее продаже с публичных торгов. При этом обязательство по сносу постройки перейдет к новому правообладателю земли.

Ответственность за самовольное строительство

Самовольное строительство чревато также применением к владельцу самостроя административного наказания. КОАП РФ устанавливает ответственность за строительство, реконструкцию объектов капстроительства без разрешения.

Как повлияет право на землю на признание права собственности на самовольную постройку с учетом изменений 2018 года

Согласно прежней редакции статьи 222 ГК РФ одним из факторов признания права собственности на самовольную постройку служило право владельца на землю, на которой постройку возвели. Что изменилось после внесения поправок в статью.

Внимание! Вы находитесь на профессиональном сайте со специализированным юридическим контентом. Для чтения статьи может потребоваться регистрация.

4 августа 2018 в статью 222 ГК РФ, определяющую понятие «самовольная постройка», внесли существенные изменения, которые необходимо учитывать при признании права собственности на данный объект. Поправки были внесены Федеральным законом от 03.08.2018 № 339-ФЗ, и они должны существенно изменить судебную практику. Предыдущие изменения вносили в 2015 году.

В целом изменения улучшили позицию владельцев самостроя. Однако есть и пара негативных моментов, как раз касающихся земельных участков, занимаемых строением. Разберем изменения в статье 222 ГК РФ подробнее.

Статьи о недвижимости в журнале «Юрист компании»

42 полезных документа для юриста компании

В статье о самовольном строительстве изменили определение

Как и раньше, хозяину самовольной постройки для обретения права собственности на нее необходимо обратиться в суд иском о признании соответствующего права. Иск удовлетворят только в том случае, если заявитель обладает вещным или иным правом на земельный участок, на котором возведено строение. Если здание будет построено на чужом участке, легализовать его не удастся, и объект могут снести по решению суда или в административном порядке.

С учетом изменений, на данный момент самовольной постройкой называется здание, сооружение или другое строение, которое возвели без разрешения или на участке земли, который для этого не предназначался (полное определение см. п. 1 ст. 222 ГК РФ).

В пункте появилось три новых существенных момента:

  1. Теперь самостроем признается не только недвижимое имущество – статья дополнилась фразой «и другое строение», что, по сути, убирает необходимость, чтобы это был объект, прочно связанный с землей.
  2. В пункт добавили фразу, что если порядок строительства на земельном участке усложнился (необходимость получения согласований и пр.), но эти «усложнения» возникли после начала строительства, они не распространяются на самострой. Это существенно упрощает порядок признания права на объект самовольного строительства, учитывая регулярные изменения в законодательства на местном и региональном уровнях.
  3. Появились положения о добросовестности строителя. Если так называемый владелец (так как объект в статусе самостроя не может находиться в собственности или в ином титуле) не знал и не мог знать о том, что строительство такого объекта запрещено, то постройка не признается самовольной.
Читайте так же:  Основания признания жилого помещения непригодным для проживания в 2020 году

Остались вопросы по самовольной постройке? Ответ найдется в Системе Юрист

Для признания права учтите изменения о самовольной постройке 2018 года

В поправках о самовольной постройке от 4 августа 2018 года сказано, что суд признает право собственности на нее, если:

  • в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
  • на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
  • сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В предыдущей редакции присутствовала формулировка о соответствии постройки «. параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки. ». Это положение заменили на «соответствие установленным требованиям». Возможно, это связано с тем, что, помимо правил землепользования и застройки, будут учитываться требования, указанные в других нормативных актах.

Как и раньше, если хозяин самовольной постройки нарушит одно из данных требований закона, суд не удовлетворит его иск. В частности, для признания права истцу потребуется подтвердить права на земельный участок. Понадобится предоставить разрешение строить на данном участке.

Право на самовольную постройку не получить без права использовать участок для строительства

Требование о праве на землю осталось прежним. Для признания права собственности на объект самовольного строительства нужно предоставить разрешение на возведение построек на данном участке земли. Разрешение получают в органе самоуправления по месту нахождения участка. Чтобы получить разрешение, потребуется сформировать пакет документов, в который войдут:

  • правоустанавливающие документы на участок;
  • градостроительный план участка;
  • проектная документация и т. д. (ст. 51 ГрК РФ).

На практике встречаются случаи, когда хозяин объекта самовольного строительства допускает те или иные злоупотребления после получения разрешения. Но это может повлечь негативные последствия: если нарушение установят, постройка не будет признана объектом недвижимости и право на нее получить не удастся.

Важный момент: теперь не обязательно являться собственником земельного участка, на котором возведено здание. Если это будет государственная или муниципальная земля, право собственности на самострой может быть признано в судебном порядке — при этом здание должно соответствовать другим критериям.

А вот использовать самовольные постройки теперь нельзя – соответствующий пункт появился в статье.

Теперь дают время на приведение постройки в соответствие с требованиями

Теперь при негативном исходе судьба самостроя – не всегда снос. Если земельный участок, на котором расположена постройка, принадлежит на праве собственности ее обладателю, а также соблюдаются вышеуказанные требования к зданию, то суд (реже – местные органы власти) может дать время на приведение постройки в соответствие закону (до 3 лет).

Установили новые правила сноса самостроя и изъятия земли

Как и раньше, объект, который возник в результате самовольного строительства, может быть снесен по решению суда, реже – по решению администрации. Последняя может вынести решение в случае, если:

  • землю, на которой возведен самострой, не оформили в собственность;
  • строительство такого вида постройки на этом участке запрещено.

Если все же будет принято решение о сносе, то сносить обязуют владельца здания. Срок на снос — от 3 месяцев до 1 года.

Важное нововведение: власти не имеют права принимать решение о сносе любых зданий и сооружений на частном земельном участке, это вправе сделать только суд. Полномочия администрации распространяются только на государственные и муниципальные земли. Исключение только одно – если самострой представляет угрозу жизни, здоровью людей.

В законе появилась важная норма об изъятии земельного участка: если владелец самостроя отказывается его сносить или приводить в соответствие требованиям закона, то земельный участок могут изъять, даже если он является частной собственностью владельца здания.

Суд не признает право собственности на самовольную постройку, если будут несоответствия в документах

Если после получения разрешения самовольно увеличить площадь постройки, ее владельцу откажут в признании права собственности. При несоответствии реальных изменений тому, что указали в документации, строительный надзор не выдаст заключение, без которого нельзя оформить акт о вводе в эксплуатацию (ч. 3 ст. 55 ГрК РФ). Отсутствие акта не позволит зарегистрировать право, так как комплект документов для этого не будет полным.

Например, мэрия не выдала заявителю разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Суд выявил, что заявитель получил разрешение построить объект площадью 1842 кв. метров. Но площадь реального объекта составила 1859,5 кв. метра, а иск заявитель подал по поводу объекта площадью 1376,9 кв. метра. Суд счел, что истец прибегает к ненадлежащим мерам в попытке узаконить самовольную постройку, и поддержал позицию мэрии (постановление АС Поволжского округа от 20.06.16 № Ф06-9802/2016 по делу № А55-18757/2015).

Суды подчеркивают, что признание права на объект самовольного строительства не состоится, если нет вещно-правового титула на земельный участок. Например, если нет договора аренды земли.

Так, суд отказал в регистрации объекта, так как истец не подтвердил, что обладает правом на участок земли с объектом. Более того, орган местного самоуправления прямо запретил строить новые объекты на этом участке. Уже на этом основании суд не удовлетворил иск (постановление АС Северо-Кавказского округа от 16.06.16 № Ф08-2836/2016 по делу № А32-19364/2015).

Самовольную постройку признают объектом недвижимости, если участок использовали в соответствии с разрешением

Самовольная постройка должна соответствовать целям, с которыми предоставили земельный участок. Для признания права понадобится подтвердить целевое использование земли. В этом помогут соответствующие документы.

Например, истец объединил дом с хозяйственной постройкой, которую переоборудовал в часть жилого объекта. Право на дом было зарегистрировано до начала самовольного строительства. Владелец подтвердил законность постройки при помощи градостроительного плана земельного участка, а также техпаспортов на объект. Кроме того, помогла выездная проверка Росреестра. По ее результатам нарушений не обнаружили (апелляционное определение Самарского областного суда от 07.06.16 по делу № 33–7200/2016).

Поправки в закон повлияют на подходы судов

Теперь, когда нормы о самовольном строительстве скорректировали, неизбежны изменения и в судебной практике. Например, суды получили новые полномочия. Теперь суд может:

  • предоставить срок для приведения постройки в соответствие требованиям закона, а не принимать решение о сносе;
  • изъять земельный участок, владелец которого отказывается сносить самострой или переделывать его.

Самострой использовать нельзя. Вполне вероятно, что из-за эксплуатации здания, построенного без разрешений, суды будут применять нормы об изъятии земельного участка.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Учитывая, что изменения были приняты только в начале августа 2018 года, устойчивая практика их применения еще не выработалась. Однако уже сейчас можно судить о том, что собственникам земельных участков, на которых расположен объект самовольного строительства, будет легче признать на него право собственности.

Признание права собственности на хозяйственную постройку в 2020 году
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here