Признание договора недействительным заключенного без торгов в 2020 году

Самое важное в статье: "Признание договора недействительным заключенного без торгов в 2020 году". Актуальность информации вы всегда можете проверить, задав вопрос дежурному специалисту.

Статья 449. Основания и последствия признания торгов недействительными

1. Торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если:

кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах;

на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена;

продажа была произведена ранее указанного в извещении срока;

были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи;

были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

2. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.

3. Расходы организатора торгов, связанные с применением последствий недействительности торгов и необходимостью проведения повторных торгов, распределяются между лицами, допустившими нарушения, повлекшие признание торгов недействительными.

Комментарий к ст. 449 ГК РФ

1. Пункт 1 комментируемой статьи предусматривает возможность в судебном порядке по иску заинтересованного лица признавать недействительность торгов, проведенных с нарушением правил, установленных законом. При этом законодатель не уточняет, нарушение каких правил может служить основанием для признания торгов недействительными.

В Обзоре практики рассмотрения споров, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства, утв. информационным письмом Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 N 101, содержатся некоторые уточнения:

— иск о признании публичных торгов недействительными, заявленный лицом, права и законные интересы которого не были нарушены вследствие отступления от установленного законом порядка проведения торгов, не подлежит удовлетворению;

— отсутствие в извещении о торгах сведений, предусмотренных п. 2 ст. 448 ГК РФ, является нарушением порядка проведения торгов и основанием для признания торгов недействительными по иску заинтересованного лица;

— при рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результат торгов;

— нарушения, допущенные судебным приставом-исполнителем при наложении ареста на имущество должника, не являются основанием для признания судом торгов недействительными, поскольку указанные нарушения не связаны с правилами проведения торгов;

— ссылка истца на неправильную оценку имущества, выставленного на публичные торги в рамках исполнительного производства, не может быть принята во внимание при оценке соблюдения порядка их проведения;

— лицо, обязательственные права в отношении которого проданы с публичных торгов, не вправе требовать признания их недействительными вследствие нарушения порядка проведения торгов, которые не затрагивают его права и законные интересы.

2. По смыслу п. 2 комментируемой статьи признание торгов недействительными автоматически влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. При признании недействительными торгов нет необходимости отдельно признавать недействительным договор, заключенный в результате торгов. В то же время одно лишь соблюдение правил проведения торгов не гарантирует правомерности заключенного на них договора.

Следует также иметь в виду, что комментируемая статья не содержит оснований для признания победителем торгов и заключения договора с лицом, представившим предпоследнее предложение по цене лота, в случае признания торгов недействительными. Признание торгов недействительными влечет лишь недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

3. Судебная практика:

— Постановление Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63;

— Постановление Пленума ВС РФ, Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22;

— информационное письмо Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 N 101;

— Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2014 по делу N А63-7430/2013;

— Постановление ФАС Поволжского округа от 30.01.2014 по делу N А12-9802/2013.

— Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 09.01.2014 по делу N А33-921/2013.

Профессионально об актуальном: Некоторые аспекты оспаривания несостоявшихся торгов

Материал подготовлен
с использованием нормативных
правовых актов по состоянию
на 5 февраля 2019 г.

Действующее гражданское законодательство предусматривает возможность заключения гражданско-правового договора путем проведения торгов (тендера) в форме аукциона или конкурса.

Путем проведения торгов может быть заключен любой договор, направленный на продажу имущества (имущественного права, в том числе права на заключение договора), если иное не вытекает из существа договора (п. 2 постановления Президиума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 4 апреля 2007 г. № 25 «О некоторых вопросах судебной практики рассмотрения споров, связанных с применением законодательства о торгах», далее – постановление № 25).

Тем самым торги применимы в случае, когда собственнику имущества или обладателю имущественного права необходимо продать соответствующее имущество. Нормы о субъекте, который их проводит, сформулированы таким образом, что в качестве организатора торгов могут выступать собственник вещи или обладатель имущественного права либо специализированная организация. Специализированная организация действует на основании договора с собственником вещи или обладателем имущественного права и выступает от их имени или от своего имени (ст. 417 Гражданского кодекса Республики Беларусь, далее – ГК).

Нормы ГК о торгах (тендере) общие, при этом они применяются к публичным торгам, проводимым в порядке исполнения решений суда, если иное не предусмотрено законодательством об исполнительном производстве, законодательством об экономической несостоятельности (банкротстве) (п. 6 ст. 417 ГК).

Торги (тендер) предполагают наличие не менее двух их участников для того, чтобы они были результативны и завершились выбором победителя и заключением договора. В обратной ситуации, когда договора как правового результата нет, в том числе при недостаточности количества участников, предусмотрены правила признания торгов несостоявшимися. Так, аукцион и конкурс, для участия в которых не было подано ни одной заявки (заявления), либо заявка (заявление) подана только одним участником, либо явился только один участник, либо никто не явился, либо в иных случаях, установленных законодательными актами, признаются несостоявшимися.

Очевидно, для целей экономии времени и средств на проведение повторных торгов еще в нормах Указа Президента Республики Беларусь от 5 мая 2009 г. № 232 «О некоторых вопросах проведения аукционов (конкурсов)» (подп. 1.4 п. 1), а в дальнейшем – и в ГК появились правила на случай, когда торги признаны несостоявшимися ввиду участия в них только одного участника. Так, если аукцион по продаже имущества признан несостоявшимся в силу того, что заявка (заявление) на участие в нем подана только одним участником либо для участия в нем явился только один участник, предмет аукциона продается этому участнику при его согласии по начальной цене, увеличенной на 5 %, если иное не установлено Президентом Республики Беларусь.

Читайте так же:  Условия получения накопительной части пенсии единовременно в 2020 году

При поступлении заявки (заявления) на участие в конкурсе по продаже имущества только от одного участника либо явке для участия в нем только одного участника и соответствии его предложений условиям конкурса продажа предмета конкурса этому лицу производится на предложенных им условиях, если иное не установлено Президентом Республики Беларусь (п. 5 ст. 417 ГК).

С теоретической точки зрения то, что происходит с момента извещения о проведении торгов и заключения договора или объявления торгов несостоявшимися либо отказа одной или обеих сторон от договора, – это не что иное, как стадия преддоговорных отношений 1 .

1 Беляева, О. А. Правовые проблемы аукционов и конкурсов [Электронный ресурс] / О. А. Беляева // КонсультантПлюс. Россия / ЗАО «КонсультантПлюс». – Москва, 2019.

Сами договорные отношения возникают как правовой результат торгов, проведенных в соответствии с требованиями законодательства, регулирующего порядок проведения.

ГК устанавливает правовую возможность для субъектов оспаривания торгов, если они проведены с нарушением требований.

Так, торги, проведенные с нарушением правил, установленных законодательством, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. И признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги (ст. 419 ГК).

Для практического применения данной нормы имеет значение ряд обстоятельств. Во-первых, критерии заинтересованности лица, имеющего право на оспаривание. Им признается лицо, чьи права и законные интересы были нарушены при проведении торгов, и это не только непосредственный участник торгов, но также лицо, которому было отказано в участии в торгах (п. 5 постановления № 25). Во-вторых, характер нарушения правил, установленных законодательством. Так, основанием для признания торгов недействительными могут служить нарушения правил проведения торгов, которые могли повлиять на определение результатов торгов. Причем такие правила не только те, которые регламентируют порядок (процедуру) проведения торгов, то также и иные правила, установленные законодательством. В частности, к нарушениям правил проведения торгов могут относиться:

  • нарушение порядка и сроков извещения сторон;
  • проведение торгов ранее назначенных сроков;
  • отсутствие в извещении сведений, предусмотренных ГК;
  • необоснованный отказ в допуске лица к участию в торгах (открытых);
  • несоблюдение организатором торгов условий их проведения, содержащихся в извещении и тендерной документации;
  • признание победителем лица, не имевшего права участвовать в торгах;
  • продажа на торгах имущества лица, не являющегося его собственником;
  • выставление на торги изъятого из оборота (ограниченного в обороте) имущества;
  • иные существенные нарушения, повлиявшие на результаты торгов.

Кроме того, принимается во внимание существенность нарушения. Если нарушения, на которые ссылается заинтересованное лицо, не повлияли и не могли повлиять на результаты торгов, основания для удовлетворения такого требования у суда отсутствуют (п. 8 постановления № 25).

Вопрос о допустимости или недопустимости реализации права на оспаривание проведенных торгов возникает в ситуации, когда торги признаются несостоявшимися.

Как отмечают исследователи, «недействительные торги – это торги, которые состоялись, но в связи с допущенными при их проведении нарушениями результаты таких торгов могут быть лишены юридической силы по решению суда. Несостоявшиеся торги – это торги, которые фактически проведены, но правовой силы изначально не имели. Несостоявшиеся торги не могут быть признаны недействительными, так как отсутствует сам предмет спора. Общим в правовой природе недействительных и несостоявшихся торгов является то, что они представляют собой несуществующие юридические факты. Поэтому единственным правовым последствием как недействительных, так и несостоявшихся торгов должна быть недействительность договора, заключенного по их итогам» 2 .

Отмечается, что «в современной судебно-арбитражной практике сложился единообразный подход к рассмотрению требований об оспаривании торгов, признанных несостоявшимися. Практически всегда суды следуют такой логике, что несостоявшиеся торги признать недействительными невозможно, по аналогии с тем, что невозможно признать недействительным незаключенный (несостоявшийся) договор» 3 .

2 Беляева, О. А. Правовые проблемы аукционов и конкурсов [Электронный ресурс] / О. А. Беляева // КонсультантПлюс. Россия / ЗАО «КонсультантПлюс». – Москва, 2019.
3 Беляева, О. А. Правовые проблемы аукционов и конкурсов [Электронный ресурс] / О. А .Беляева // КонсультантПлюс. Россия / ЗАО «КонсультантПлюс». – Москва, 2019.

В судебной практике Республики Беларусь существует также позиция, что если торги были признаны несостоявшимися, нет результатов торгов, которые могут быть оспорены в соответствии с п. 1 ст. 419 ГК 4 .

Между тем заслуживает внимания определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 мая 2011 г. № ВАС-2436/11 по делу № А41-11850/10, из которого следует, что объявление публичных торгов несостоявшимися является также результатом проведения таких торгов. Поэтому, будучи проведенными с нарушением правил, установленных законом, они могут быть признаны недействительными по иску заинтересованного лица 5 .

В связи с высказанной выше позицией суда исследователи отмечают, что «вряд ли можно найти какие-либо объективные основания для того, чтобы игнорировать юридическую значимость факта признания торгов несостоявшимися. А учитывая, что после этого сам процесс проведения торгов завершается, решение о признании аукциона или конкурса несостоявшимся можно квалифицировать лишь как итог данного процесса» 6 .

4 Постановление судебной коллегия по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь от 18.11.2014 (дело № 127-8/2014/626А/966К/1068К // Консультант Плюс Беларусь).
5 Определение ВАС РФ от 17.05.2011 № ВАС-2436/11 по делу № А41-11850/10. Дело о признании недействительными торгов по продаже недвижимости передано для пересмотра в порядке надзора судебных актов, так как залогодержатель, оставляя имущество за собой, вынужден нести дополнительные расходы и на него ложатся соответствующие риски последующего изменения рыночной цены на имущество, поэтому залогодержатель заинтересован в надлежащем проведении торгов // http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=ARB002;n=197907#06450218187043755 .
6 Чваненко, Д. А. Оспаривание несостоявшихся торгов [Электронный ресурс] / Д. А. Чваненко // КонсультантПлюс. Россия / ЗАО «КонсультантПлюс». – Москва, 2019.

Более того, учитывая наступающие ввиду несостоявшихся торгов правовые последствия, когда в них принял участие один участник, в виде заключения договора с таким участником в соответствии с п. 5 ст. 417 ГК, очевидно организатор торгов данную ситуацию мог создать намеренно, что в свою очередь, могло выражаться в процедурных нарушениях их проведения, имеющих существенное значение, чем нарушить права и законные интересы потенциальных участников торгов.

7 Беляева, О. А. Правовые проблемы аукционов и конкурсов [Электронный ресурс] / О. А. Беляева // КонсультантПлюс. Россия / ЗАО «КонсультантПлюс». – Москва, 2019.
8 Сергеев, А. П. Вопрос: Можно ли заявить иск о признании недействительными несостоявшихся торгов (аукциона, для участия в котором не было подано ни одной заявки либо подана одна заявка)? / А. П. Сергеев // Консультант Плюс Беларусь.

Читайте так же:  Регистрация структурного подразделения юридического лица в 2020 году

Возможен такой способ защиты, как требование об установлении факта ничтожности сделки и применения последствий недействительности. К примеру, заключенный договор по результатам несостоявшихся торгов с единственным заявившимся покупателем по начальной цене, увеличенной на 5 процентов, заключен в условиях нарушения порядка проведения торгов, его следует расценивать как заключенный с нарушением требований законодательства, что влечет его ничтожность в силу ст. 169 ГК 9 . Соответственно данному выводу в постановлении № 25 отмечено, что заключенный на торгах договор, как гражданско-правовая сделка, может быть признан судом недействительным (установлен факт его ничтожности) по общим основаниям независимо от признания недействительными проведенных торгов (п. 9 постановления № 25).

9 Постановление судебной коллегия по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь от 18.11.2014 (дело № 127-8/2014/626А/966К/1068К // Консультант Плюс Беларусь).

Таким образом, с одной стороны, исходя из буквального толкования нормы в ст. 419 ГК для использования предусмотренного в ней способа защиты прав необходимо завершение торгов заключением договора по их результатам; торги должны быть проведены, соответственно, завершены, и, как следствие признания их недействительными, признается недействительным заключенный по их результатам договор. С другой стороны, допуская возможность оспаривания несостоявшихся торгов, следует принять во внимание тот факт, что если при признании торгов несостоявшимися заключен договор по правилам п. 5 ст. 417 ГК, то очевидно, последующее признание недействительным договора может иметь место. Кроме того, торги как процедура или способ заключения договора действительно проведены и завершены признанием их несостоявшимися с наступлением правовых последствий, в том числе в виде заключения договора с единственным участником. И в ситуации, когда торги проведены заведомо для того, чтобы наступил правовой результат в виде признания их несостоявшимися, очевидно, недопустимо лишать субъектов, чьи права и законные интересы нарушены, права на судебную защиту посредством оспаривания несостоявшихся торгов.

Оценивая изложенные подходы к допустимости оспаривания несостоявшихся торгов и признания их недействительными, полагаем необходимым переосмыслить вопросы применения ст. 419 ГК, расширив ее толкование и для оспаривания несостоявшихся торгов как правового результата проведенных торгов, что сделает возможным их оспаривание при заявлении самостоятельного требования на основании ст. 419 ГК наряду с существующими возможными способами защиты прав и законных интересов участников гражданских отношений в зависимости от правовой ситуации и особенность правовой регламентации отношений.

Амельченя Ю.А.,
кандидат юридических наук, доцент

С иными материалами правоприменительной практики можно ознакомиться в системах «ЭТАЛОН» и «ЭТАЛОН-ONLINE»

Материал предоставлен Национальным центром правовой информации Республики Беларусь
При использовании материала ссылка на Национальный центр правовой информации Республики Беларусь обязательна!

Торги по госзакупкам провели с нарушениями. Когда проигравшему участнику нет смысла их оспаривать?

05 сентября 2017

  • Как повлияет на оспаривание результатов торгов факт исполнения контракта
  • Удастся ли оспорить госконтракт при невозможности двусторонней реституции
  • Зависит ли оспаривание торгов от объекта закупки

Специфика закупок для государственных и муниципальных нужд состоит в строгой регламентации процесса заключения сделок на торгах и предоставления повышенных гарантий их участникам. Одной из таких гарантий выступает право участника оспорить результаты торгов, если порядок их проведения был нарушен.
Однако не всегда возможность признать торги недействительными станет эффективным средством для восстановления нарушенного права, а иногда и вовсе окажется бесполезной.
Рассмотрим, в каких случаях оспаривать торги нецелесообразно.

ЕСЛИ ПРИЗНАНИЕ ТОРГОВ НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНЫМИ НЕ ВОССТАНОВИТ ПРАВА ИСТЦА, СУД ОТКАЖЕТ В УДОВЛЕТВОРЕНИИ ТРЕБОВАНИЯ

Позиция Конституционного суда РФ

Так, например, ФАС Московского округа указал, что «суд не вправе констатировать только факт недействительности размещенного заказа и заключенных по его результатам сделок, если при этом не преследуется цель восстановить нарушенное право истца». Суд также отметил, что контракты на поставку товаров для нужд Минобороны частично исполнены, продукция не может быть использована для иных нужд. Это исключает возможность возврата продукции и уплаченных за нее денежных средств. Из представленных фактов суд округа заключил, что избранный истцом способ защиты не приведет к восстановлению его нарушенных прав (постановление от 08.04.2014 по делу № А40-159972/12).
По другому делу суд также указал в качестве одного из аргументов для отказа в удовлетворении требований о признании недействительными торгов и контракта на предоставление страховых услуг для Минобороны частичное исполнение контракта ответчиками (постановление АС Московского округа от 22.12.2015 по делу № А40-16566/2015).

Позиция Верховного суда РФ

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Новое слово в сфере подобных споров сказал Верховный суд РФ в определении от 28.01.2016 по делу № А29-506/2014. Здесь суд отметил, что «признание торгов и, как следствие, договоров, заключенных с лицами, выигравшими торги, недействительными не поставлено в зависимость от факта исполнения сделки». Однако Верховный суд также отметил, что этот факт имеет значение при рассмотрении требования о применении последствий недействительности сделки, которого истец не заявлял.
Таким образом, суд фактически разделил требования о признании недействительным договора, заключенного по результатам проведенных с нарушением торгов, и о применении последствий недействительности сделки. Следовательно, он отверг идею прямой зависимости между удовлетворением требований о недействительности и возможностью применить ее последствия.
Данная позиция скоро нашла отражение в судебных актах по другим делам.
Так, суды удовлетворили требования о признании недействительными торгов, проведенных с существенными нарушениями, и контракта с победителем, несмотря на доводы ответчиков о его частичном исполнении (постановление АС Московского округа от 24.10.2016 по делу № А41-106478/2015).

В другом деле суды посчитали, со ссылкой на вышеприведенное определение ВС РФ, что следует удовлетворить требования о признании недействительными аукциона и договора аренды участка, отказав в применении последствий недействительной сделки. При этом суды сослались на то, что с учетом возведенного на участке объекта, не завершенного строительством, двусторонняя реституция не вернет стороны сделки в первоначальное положение (постановление АС Северо-Кавказского округа от 27.10.2017 по делу № А61-3495/2015).

ЕСЛИ ИСПОЛНЕНИЕ КОНТРАКТА НЕ ПОЗВОЛЯЕТ ПРОВЕСТИ НОВЫЕ ТОРГИ, СУДЫ ОТКАЗЫВАЮТ В ПРИЗНАНИИ ИХ НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНЫМИ

В таких случаях можно говорить о том, что исполненное по сделке сторонами в чистом виде не возвращалось, но прекращались их отношения на будущее время.
Вероятно, в данных случаях можно говорить о применении п. 3 ст. 167 ГК РФ, в котором говорится, что, если из существа оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время.
Представляется, что не должно быть проблем с оспариванием порочных по процедуре торгов и заключенных на них контрактов в случае исполнения сделки по поставке таких товаров, которые можно вернуть поставщику при условии возврата их стоимости покупателю. Однако в одном из приведенных дел суд отказал в требованиях истца, в том числе потому, что поставленный товар был изготовлен специально для нужд Минобороны, и поставщик не мог бы его использовать в случае возврата.

Читайте так же:  Образец стеллажной карты для хранения лекарственных средств в 2020 году

ЕСЛИ ВЕРНУТЬ ИСПОЛНЕННОЕ ПО СДЕЛКЕ НЕЛЬЗЯ, СУД ОБЯЗАН УСТАНОВИТЬ ВОЗМОЖНОСТЬ ЕЕ ПРЕКРАЩЕНИЯ НА БУДУЩЕЕ ВРЕМЯ

— указание на ничтожность контрактов, заключенных с нарушением Закона о контрактной системе и влекущих нарушение принципов открытости, прозрачности, ограничение конкуренции, необоснованное ограничение числа участников закупки, а следовательно, посягающих на публичные интересы и (или) права и законные интересы третьих лиц;
— указание на то, что заключенные таким образом контракты нарушают явно выраженный запрет на совершение любых действий, противоречащих требованиям Закона о контрактной системе, в том числе приводящих к ограничению конкуренции, в частности к необоснованному ограничению числа участников закупок;
— указание на нарушение прав третьих лиц, с которыми контракт не заключен, в результате несоблюдения процедуры закупок.
Таким образом, Верховный суд отметил принципиальные моменты, касающиеся, прежде всего, публично-правового значения соблюдения процедуры проведения торгов и заключения государственных и муниципальных контрактов, на которые раньше суды закрывали глаза при вынесении решений об отказе в признании порочных торгов и контрактов недействительными. Как новая позиция ВС РФ отразится на рассмотрении судами дел, покажет практика.

Признание договора недействительным заключенного без торгов в 2020 году

Дата публикации 14.05.2014

Письмо ФАС России от 24.04.2014 № ЦА/16309/14 «О направлении разъяснений применения статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции»

Комментарий

В комментируемом письме ФАС РФ разъяснила отдельные вопросы, возникающие при применении Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон № 135-ФЗ). В частности, разъяснения антимонопольного органа касаются случаев заключения договоров в отношении государственного или муниципального имущества. Регулированию таких отношений посвящена статья 17.1 Закона № 135-ФЗ.

Рассмотрим подробнее некоторые существенные разъяснения.

При даче согласия на заключение договора в отношении государственного (муниципального имущества) его собственник должен учитывать необходимость проведения торгов

Государственное или муниципальное предприятие, на балансе которого числится имущество, не вправе распоряжаться им без получения соответствующего согласия от собственника (п. 3 ст. 18 Федерального закона от 14.11.2002 № 161-ФЗ). Как правило, полномочия собственника такого имущества осуществляют государственные или муниципальные органы (ст. 125 ГК РФ).

При этом, согласно ч. 1 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ, большинство сделок, связанных с использованием государственного и муниципального имущества, заключается только по результатам конкурса или аукциона.

Однако государственный (муниципальный) орган – собственник имущества может выдать согласие на заключение сделки целевым образом без проведения торгов.

ФАС РФ отметила, что выдача такого согласия государственным (муниципальным) органом в тех случаях, когда проведение торгов обязательно, противоречит требованиям Закона № 135-ФЗ.

Статья 15 Закона № 135-ФЗ содержит запрет на совершение органами власти действий (бездействие), которые могут привести к недопущению, ограничению или устранению конкуренции. Если собственник даст согласие на передачу имущества организации без проведения торгов (если проведение конкурса или аукциона обязательно), это создаст для нее более благоприятные условия, чем для других субъектов хозяйственной деятельности. В этом случае положения Закона № 135-ФЗ будут нарушены.

Законодательство не регулирует форму и содержание согласия собственника на заключение договора в отношении государственного (муниципального) имущества. Рассмотренные разъяснения антимонопольного органа отчасти устраняют данный пробел. Теперь государственные или муниципальные предприятия не смогут предъявить такое согласие до проведения соответствующих торгов. Письменное согласие на заключение соответствующего договора может быть предъявлено только после конкурса или аукциона.

Договор аренды государственного (муниципального) имущества заключается и с единственным участником торгов

Согласно п. 15 ч. 1 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ права владения (пользования) в отношении государственного (муниципального) имущества могут быть переданы без проведения торгов. Это возможно в том случае, если заявку на участие в конкурсе или аукционе подало только одно лицо. При этом заявка должна содержать цену не менее минимальной (начальной) цены, указанной в извещении о проведении конкурса (аукциона).

Однако согласно п. 5 ст. 447 ГК РФ аукцион и конкурс, в которых участвовал только один заявитель, признаются несостоявшимися.

Таким образом, в данном случае нормы Закона № 135-ФЗ фактически противоречат нормам ГК РФ.

ФАС РФ в свою очередь пояснила, что организатор торгов обязан заключить договор аренды государственного (муниципального) имущества с единственным участником торгов.

Обосновывается такая позиция антимонопольного органа следующими аргументами.

Размещение информации о проведении конкурса (аукциона) на официальном сайте торгов является публичной офертой по смыслу статьи 437 ГК РФ. На это указывает пункт 28 Правил проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды (утв. Приказом ФАС РФ от 10.02.2012 № 67) (далее – Правила). Согласно пунктам 50 и 120 Правил, заявка на участие в торгах является акцептом оферты в соответствии со статьей 438 ГК РФ.

Поскольку подача единственным заявителем заявки на участие в торгах является акцептом оферты, организатор торгов обязан заключить договор аренды государственного или муниципального имущества с данным участником торгов (п. 2 ст. 432 ГК РФ).

Противоречить ГК РФ в данном случае такой договор не будет.

Вопрос о правомерности заключения договора с единственным участником конкурса (аукциона) является одним из самых актуальных. Заметим, что ФАС РФ неоднократно указывала на допустимость заключения договора аренды государственного (муниципального) имущества с единственным участником торгов (см. Разъяснения ФАС России от 05.06.2012, от 01.11.2011). Арбитражная практика также поддерживала изложенную позицию (см. постановления ФАС Московского округа от 29.04.2013 № А40-91730/12-6-895, от 12.04.2013 № А40-81513/12-142-765).

Таким образом, отказ организатора конкурса от заключения такого договора с единственным участником торгов будет неправомерным.

Размер площади сдаваемого в субаренду государственного (муниципального) имущества не ограничен

Согласно п. 16 ч. 1 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ лицо, получившее в аренду государственное (муниципальное) имущество, может заключить договор субаренды на такое имущество без организации торгов.

Рассматривая данную норму, ФАС РФ разъяснила, что нормы Закона № 135-ФЗ не содержат ограничения в отношении площади арендуемого имущества. Таким образом, арендатор, собирающийся сдать арендованную им недвижимость в субаренду, может сделать это в отношении любой площади, которая у него имеется. Иными словами, сдать в субаренду недвижимое имущество без организации торгов можно как в размере 1 кв. м, так и всю полученную от арендодателя площадь разом.

Читайте так же:  Спецоценка условий труда с какой периодичностью проводится в 2020 году

Заметим, что до внесения изменений Федеральным законом от 06.12.2011 № 401-ФЗ в часть 1 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ вопрос о проведении торгов на право заключения договора субаренды оставался открытым. Арбитражные суды не были едины во мнении, следует ли арендатору, решившему сдать имущество в субаренду, проводить конкурс (аукцион) или нет. С введением пункта 16 в статью 17.1 Закона № 135-ФЗ этот пробел был урегулирован.

Подписывать договор, заключенный по результатам торгов, нужно через десять дней с момента размещения информации о проведении торгов на официальном сайте

Соответствующий вывод сделала ФАС РФ, проанализировав положения нормы части 7 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ. В случае подписания договора ранее указанного срока это будет расцениваться как нарушение требований закона, в связи с чем такая сделка будет считаться ничтожной (ст. 168 ГК РФ).

Напомним, что по общему правилу договор в письменном виде оформляется как единый документ, подписанный уполномоченными представителями сторон (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Заметим, что момент подписания сам по себе не является моментом заключения договора.

Однако, исходя из положений части 7 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ, речь в данном случае идет именно о моменте подписания договора, поскольку офертой является информация о проведении конкурса (аукциона) на официальном сайте торгов, а акцептом – заявка, соответствующая требованиям торгов.

Таким образом, рекомендуем внимательно относиться к оформлению договора, заключенного на торгах. В частности, необходимо проверить дату, которой будет подписан соответствующий договор.

Договор аренды государственного (муниципального) имущества может быть продлен без проведения торгов неограниченное количество раз

Частью 9 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ предусмотрены условия, при одновременном соблюдении которых договор аренды государственного (муниципального) имущества заключается на новый срок с тем же арендодателем без проведения торгов. Сделать это можно, если:

  • размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством об оценочной деятельности в РФ, если иное не установлено другим законодательством;
  • минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, составляет не менее трех лет. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

ФАС РФ разъяснила, что при соблюдении данных требований пролонгировать договор аренды без проведения торгов можно неограниченное количество раз при условии, что законом не установлено ограничение срока договора. Согласие собственника на заключение нового договора аренды с тем же арендатором является обязательным. Напомним, что соответствующее согласие выдается собственником в письменной форме.

Ранее ФАС РФ разъясняла, что максимальный срок договора аренды, заключенного с тем же арендатором с соблюдением правил п.п. 9–11 ч. 1 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ, не может быть продлен по этим же основаниям (п. 13 Разъяснений от 05.06.2012).

Отсутствие информации о проведении конкурсов (аукционов) на официальном сайте торгов является основанием для признания соответствующей сделки незаключенной

Согласно ч. 6 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ информация о проведении конкурсов или аукционов на право заключения договоров размещается на официальном сайте РФ в сети Интернет.

Проанализировав данное положение, ФАС РФ пришел к выводу, что неразмещение информации о проведении конкурсов (аукционов) на этом сайте является основанием для признания сделки незаключенной.

Несмотря на то, что норма о размещении сведений о проводимых торгах на официальном сайте действует с 01.01.2011 года, антимонопольный орган не уделял ей внимания в своих разъяснениях. Однако в комментариях к Закону № 135-ФЗ и авторских статьях эксперты не раз высказывали мнение, что неопубликование на официальном сайте торгов соответствующей информации является существенным нарушением законодательства о конкуренции. Следовательно, такое нарушение может служить основанием для признания судом сделки, совершенной по результатам торгов, незаключенной.

В данном письме ФАС РФ закрепила такую позицию в качестве официальной.

Судебная практика о признании договора аренды незаключенным

Судебная практика о признании договора аренды незаключенным достаточно устойчива. В статье рассмотрим, когда можно заявлять соответствующее требование и какие последствия повлечет положительное судебное решение. Затронем и вопросы расторжения арендного договора по инициативе одной из сторон.

Каким признавать договор аренды: незаключенным или недействительным?

Незаключенность и недействительность договора — самостоятельные основания для обращения в суд. Важно правильно выбрать одно из них, так как после подачи иска изменить требование не удастся.

Незаключенный договор — это несостоявшаяся сделка. Обязательства по нему не возникли. Есть две причины, по которым можно признать договор таковым:

  1. Не согласованы в требуемой форме существенные для данного вида договора условия (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
  2. Не передано имущество, в то время как по закону для признания договора заключенным обязательна его передача (п. 2 ст. 433 ГК РФ). По этому основанию незаключенным будет, например, договор займа (п. 1 ст. 807 ГК РФ). А вот к договору аренды это не относится, так как его заключенность не поставлена законом в зависимость от передачи имущества.

Начало исполнения договора аренды сводит шансы на признание его незаключенным к минимуму (п. 3 ст. 432 ГК РФ). Возможно, более эффективным будет признание договора аренды недействительным — судебная практика почти едина в этом вопросе. Суд будет стараться сохранить обязательства, а не аннулировать их (п. 7 информписьма Президиума ВАС от 25.02.2014 № 165).

Недействительность сделки предполагает, что договор заключен. Однако в силу определенных пороков он является ничтожной или оспоримой сделкой (§ 2 гл. 9 ГК РФ), последствие — возврат сторон в первоначальное положение.

Рекомендуется заявлять о незаключенности договора, только если одновременно:

  • не согласовано одно из существенных условий;
  • нет доказательств принятия исполнения.

Несогласованность предмета аренды

Для аренды существенными условиями являются:

  • объект;
  • размер арендной платы (в некоторых случаях);
  • выкупная цена (для договоров об аренде недвижимости с правом выкупа).

Условие о предмете не будет считаться согласованным, если из текста договора невозможно точно определить имущество, подлежащее передаче (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Чаще всего так происходит, если объект аренды описан недостаточно.

Но если имущество уже передано, вряд ли суд признает договор незаключенным по этому основанию (п. 15 постановления Пленума ВАС от 17.11.2011 № 73). Заявление о незаключенности будет противоречить принципу добросовестности, так как объективно:

  • арендодатель знал, какое имущество он передает;
  • арендатор принял имущество и пользовался им без замечаний.
Читайте так же:  Свидетельство о расторжении брака выдается обоим супругам в 2020 году

Некоторые виды арендных договоров подлежат госрегистрации. Но ее отсутствие не влияет на заключенность договора для его сторон (п. 3 ст. 433 ГК РФ, п. 3 информписьма Президиума ВАС от 25.02.2014 № 165). Такого договора существовать не будет только для третьих лиц.

Пример: собственник (он же арендодатель) переданного по незарегистрированному договору здания продал его. Арендатор будет обязан освободить здание по требованию покупателя.

На нашем форуме можно уточнить любой вопрос, возникший у вас в ходе составления договора аренды, а также других видов договоров. Так на этой ветке, можно спросить, какие положения должен содержать договор аренды нежилого помещения.

Арендная плата: всегда ли существенна, в каких случаях будет не согласована?

Размер платы за аренду — существенное условие для договоров аренды земли (п. 12 ст. 22 Земельного кодекса РФ), зданий и сооружений (п. 1 ст. 654 ГК РФ).

Большинство судов считают, что согласование размера арендной платы обязательно и для заключения договора аренды помещения, так как любое помещение тесно связано со зданиями/сооружениями, в которых находится (постановление АС Мосокруга от 18.05.2017 по делу № А40-107421/2016).

В остальных случаях по общему правилу арендная плата не относится к существенным условиям. При отсутствии в договоре условия о размере платы возможно применение ст. 424 ГК РФ. На это указывают и суды (постановление ФАС ДВО от 08.12.2006, 05.12.2006 по делу № А24-204/06-19).

Однако если в договоре закреплено, что плата устанавливается «по соглашению сторон», она становится существенным условием (см. постановление ФАС Мосокруга от 02.09.2008 по делу № А40-4022/08-77-53).

Есть несколько факторов, которые могут свидетельствовать о несогласованности арендной платы (не только отсутствие конкретных сумм в договоре). Например, АС Северо-Западного округа в постановлении от 29.11.2016 № Ф07-11021/2016 указал, что данное условие нельзя признать согласованным ввиду следующего:

  • суммы прописью и цифрами в тексте договора не совпадают;
  • договор исполнялся, но платежи вносились в разном размере, при этом их размер не совпадал с указанными в договоре суммами.

В договорах аренды недвижимого имущества с выкупом существенным признается условие о выкупной цене. Если его не согласовать, договор может быть признан незаключенным в этой части (постановление АС Волго-Вятского округа от 18.11.2016 № Ф01-4770/2016).

Последствия признания договора аренды незаключенным

Так как права и обязанности по такому договору не возникли, большинство его условий нельзя применить. Так, стороны не могут:

  • требовать исполнения договора (внесения арендной платы, передачи имущества);
  • применять договорную ответственность за неисполнение обязательств.

В качестве исключения могут применяться условия:

  • о договорной подсудности (п. 12 информписьма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165);
  • возмещении имущественных потерь, которые не связаны с нарушением обязательств (п. 3 ст. 406.1 ГК РФ);
  • неустойке за недостоверность заверений об обстоятельствах (п. 1 ст. 431.2 ГК РФ);
  • об арбитражной оговорке (ч. 11 ст. 7 закона «Об арбитраже в РФ» от 29.12.2015 № 382-ФЗ).

Если, несмотря на начало исполнения договора, он всё же признан незаключенным, всё исполненное может быть взыскано от одной стороны к другой по нормам о неосновательном обогащении. Например, суд может взыскать с арендатора плату за фактическое пользование имуществом (постановление ФАС ДВО от 31.07.2012 № Ф03-3126/2012).

Если нет обстоятельств, позволяющих заявить о незаключенности или недействительности договора, рекомендуется изучить вопрос о наличии нарушений обязательств, позволяющих каждой из сторон заявить о расторжении договора.

Случаи, в которых возможно расторжение договора аренды по требованию арендодателя

Специальные основания для расторжения договора по требованию арендодателя закреплены в ст. 619 ГК РФ. И хотя они все связаны со вполне конкретными нарушениями условий договора арендатором, их описание содержит много оценочных понятий:

  • имущество используется с существенным нарушением договорных условий или назначения имущества либо с регулярными нарушениями;
  • имущество существенно ухудшается арендатором;
  • арендатор не производит капремонт, хотя по закону или по договору обязан это делать;
  • арендатор более двух раз подряд не оплачивает аренду.

В каждой конкретной ситуации следует обращаться к судебной практике. Приведем примеры, когда суды посчитали нарушения арендатора недостаточными для расторжения договора по требованию арендодателя:

  • Незначительность задолженности (определение ВАС РФ от 20.06.2011 по делу № А40-75598/10-37-630).
  • Неуплата арендных платежей до госрегистрации, когда она обязательна (постановление ФАС Поволжского округа от 20.05.2008 по делу № А55-13945/2007).
  • Задолженность по аренде, вызванная невозможностью пользования имуществом по вине арендодателя (постановление ФАС СКО от 25.07.2011 по делу № А32-31085/2010).
  • Невнесение коммунальных платежей (постановление ФАС ПО от 25.07.2011 по делу № А55-31017/2009).

Расторжение договора по инициативе арендатора

Ст. 620 ГК РФ выделяет четыре вида нарушений арендодателя, при которых арендатор может заявить о расторжении договора:

  1. Арендодатель препятствует пользованию имуществом или не предоставляет его. Пример: имущество передано без документов, которые обязательны для его эксплуатации (информписьмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66). Кстати, отсутствие акта приема-передачи имущества основанием для расторжения договора аренды судебная практика не считает, если имущество передано фактически (см. определение ВАС РФ от 19.10.2010 по делу № А40-82681/09-6-664).
  2. У имущества обнаружились недостатки, препятствующие его использованию, при этом они не могли быть обнаружены арендатором на момент его передачи. Например, имущество не соответствует противопожарным правилам (постановление ФАС ЗСО от 23.03.2012 по делу № А70-2089/2011).
  3. Арендодатель не осуществляет капремонт, являющийся его обязанностью.
  4. Имущество стало непригодным для пользования ввиду обстоятельств, за которые арендатор ответственности не несет. Экономическая нецелесообразность дальнейшего использования имущества к таким обстоятельствам не относится (постановление АС СЗО от 29.04.2015 по делу № А56-45069/2014).

Отметим, что закон напрямую разрешает устанавливать дополнительные основания для расторжения договора аренды по инициативе одной из сторон. Причем они необязательно должны быть связаны с нарушениями условий договора.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Наиболее высоки шансы признать договор аренды незаключенным в случае несогласованности одного из его существенных условий и при отсутствии фактического исполнения сделки. В прочих ситуациях, возможно, более подходящим будет требование о признании сделки недействительной или о расторжении договора.

Признание договора недействительным заключенного без торгов в 2020 году
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here