Предварительный договор купли продажи квартиры в новостройке в 2020 году

Самое важное в статье: "Предварительный договор купли продажи квартиры в новостройке в 2020 году". Актуальность информации вы всегда можете проверить, задав вопрос дежурному специалисту.

Предварительный Договор Купли Продажи Квартиры 2020 Год

Купля-продажа квартиры 2020

В Росреестр нет необходимости предоставлять документы на квартиру, поскольку все они хранятся в реестровом деле и в электронном виде, и регистратор имеет к ним доступ.

  • сведения о зарегистрированных в квартире лицах в Росреестр не предоставляются, за исключением ранее приватизированных квартир. Лица, не участвующие в приватизации, но зарегистрированные в квартире на ее момент, сохраняют право проживания в квартире.
  • справки по оплате коммунальных платежей, налогов на недвижимость и др. не нужно предоставлять в Росреестр
  • согласие супруга на продажу совместно нажитого имущества не является обязательным документом для регистрации перехода права. Однако, его отсутствие будет отражено записью в ЕГРН, что осложнит последующую продажу квартиры
  • прежде чем продать квартиру, купленную с использованием средств материнского капитала или иных государственных средств поддержки семей с детьми, необходимо выделить доли детям.
  • Купля-продажа квартиры 2020 подчиняется требованиям фз-218 «О государственной регистрации недвижимости», а также нормам Гражданского кодекса РФ, Семейного кодекса РФ, Порядку ведения Единого государственного реестра недвижимости, размер госпошлины регламентируется Налоговым кодексом РФ.

    Предварительный договор купли-продажи с задатком: образец 2020 года

    Договор с обременением по ипотеке означает, что покупатель берет обязательства о погашении кредита. Он вносит на счет банка остаток средств, которые необходимы для наступления права собственности. Надо знать все особенности проведения сделки, чтобы обезопасить себя от любых рисков.

    Безопасность сделки регулируется существующими правилами. Специалисты подтверждают, что при продаже квартиры важно составить предварительный договор. Обычная расписка с указанием факта передачи денег не накладывает на продавца строгих обязательств. Он может отказаться в дальнейшем от своих слов, подвести покупателя. Продавец может изменить цену или заключить сделку с другим человеком.

    Предварительный договор купли-продажи квартиры: образец 2020, с задатком, с авансом

    Одним из документов, имеющих силу в сделках с жильем, служит предварительный договор купли-продажи квартиры (ДКП), заключаемый сторонами по ст. 429 ГК РФ. Он служит гарантией при недостатке у покупателя денег и времени для единовременной оплаты приобретаемого жилья, проверки документов. Такой договор действует при соблюдении его формы, вида, наличия обязательных условий. Иначе сделку могут признать недействительной.

    По содержанию оба договора сходны, их предмет — купля-продажа. Отличают их правовые последствия. В предварительном гарантируют, что сделку купли-продажи совершат в установленный срок. Покупатель обязуется купить в указанный период, а продавец продать квартиру за указанную сумму.

    Предварительный договор купли продажи доли квартиры

    1.1. Стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи ½ доли квартиры (далее по тексту – «Основной договор»), расположенной по адресу: г_______________________, состоящей из 1 (одной) комнаты, общей площадью ____ кв. м., жилой площадью ____ кв.м., расположенная на 3-м этаже, с кадастровым условным номером ____________________, (далее по тексту – «Жилое помещение»).

    1.2. Указанное в п. 1.1 настоящего Договора Жилое помещение принадлежит Продавцу на праве собственности, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права _____ _________, выданным ___________ г., Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, запись о государственной регистрации № _________________.

    Предварительный договор купли-продажи квартиры Сбербанка

    На сегодня ставка в Сбербанке по ипотечному кредитованию в новостройках – до 7,4% годовых. Имеется в виду приобретение жилья у определенных застройщиков, перечень которых представлен на официальном сайте. Речь идет о кредите, минимальная сумма которого составит 300 тысяч рублей, а максимальная – 85% от стоимости жилья. Срок кредитования под 7,4% — до 7 лет.

    Как и при рассмотрении документов, которые заверены нотариально, предварительный договор купли-продажи квартиры Сбербанк имеет ряд особенностей и нюансов, также есть правила заполнения и требования к заполнению. Перед подписанием договора, нужно хорошо ознакомиться с каждым его пунктом, особенно рассмотреть, каковы права, сфера ответственности заемщика и кредитора.

    Составление предварительного договора купли-продажи квартиры в 2020 году

    На рынке недвижимости бурно развивается отрасль продажи по той или иной причине бывших в эксплуатации квартир. Многие граждане интересуются вопросом, как составить предварительный договор по сделке купли-продажи, какие условия документа актуальны в 2020 году. Главная цель процедуры заключается в обеспечении гарантий не только для продавца, но и приобретателя объекта недвижимости.

    Юридически значимые действия физических лиц, связанные с куплей и продажей недвижимого имущества производятся в нотариальном порядке в присутствии заинтересованных лиц. Они должны достичь устной договоренности по деталям сделки до подписания договора, который оформляется с учетом норм акта – «Основы законодательство о нотариате».

    Что такое предварительный договор купли продажи квартиры: образец 2020 года

    Предварительный договор купли — продажи квартиры – это документ, подтверждающий намерения купить жильё, закрепляемые задатком. В основном покупатели вносят предоплату и оформляют к ней письменную документацию, чтобы закрепить за собой право покупки новостройки или вторичной квартиры. Соответственно продавец снимает квартиру с продажи, т.е. удаляет все возможные объявления, а при поступлении звонка от иных покупателей отказывают в просмотре.

    1. Пункт 6 должен быть заранее обговорен и его нельзя изменять, так как в нем купли-продажи должна быть прописана окончательная сумма.
    2. Пункт 7 отражает, что подводные камни отсутствуют, т.е. о том, что на квартире нет обременений и запретов.
    3. Пункт 8. Все расходы несет покупатель. Редкий случай, когда денежные траты делятся пополам или, оплачивает продавец.
    4. Место и время подписания документа указывается в пункте 9.

    Предварительный Договор Купли Продажи Квартиры 2020 Год

    По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. На практике часто используются варианты оплаты, ориентирующиеся на два основных юридически значимых события: передачу недвижимости покупателю и государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимость к покупателю.

    Кроме того, договор может предусматривать возмещение убытков, возникших по причине неисполнения обязательств. При оформлении предварительного соглашения обязательно участие всех сторон будущей основной сделки. Со стороны продавца вправе выступать собственник квартиры или его доверенное лицо.

    Предварительный договор купли продажи квартиры с авансом образец 2020

    Договор аванса за квартиру Найденые документы по теме «договор аванса при покупке квартиры образец скачать» Договор купли-продажи недвижимости → Расписка при покупке квартиры писью) комнатную квартиру № (номер квартиры цифрами и прописью ) по адресу: (область, город, улица, номер дома) в соответствии с договором купли- продажи квартиры от (день, месяц, год).

    Читайте так же:  Проводки банковская гарантия на обеспечение исполнения контракта в 2020 году

    Договор аванса за квартиру Найденые документы по теме «договор аванса при покупке квартиры образец скачать» Договор купли-продажи недвижимости → Расписка при покупке квартиры писью) комнатную квартиру № (номер квартиры цифрами и прописью ) по адресу: (область, город, улица, номер дома) в соответствии с договором купли- продажи квартиры от (день, месяц, год). расчет произведен в полном объеме, претензий по оплате не имею.

    Предварительный договор купли продажи квартиры находящейся в ипотеке 2020 год

    Статья 429 ГК РФ определяет и регламентирует основные условия заключения предварительного договора. Законодательством предусмотрены определённые условия заключения таких видов договоров, несоблюдение которых может привести к признанию сделки недействительной, а именно: Форма договора определяется основной формой предусмотренной законодательством для договоров купли-продажи недвижимости.

    Конечно, порядок проведения подобных сделок нельзя назвать простым. Но и особых трудностей, при тщательной подготовке, возникнуть не должно. Прежде всего, стоит помнить, что любые сделки с ипотечной недвижимостью совершаются только с согласия банка – таковы особенности подобных операций.

    Оформляем предварительный договор купли-продажи квартиры

    Приобретение квартиры по ипотечной программе имеет некоторые различия с покупкой жилья у физического лица. Во-первых, если речь идёт о новостройке, то продавцом здесь выступает юридическое лицо. Во-вторых, независимо от того, кто является владельцем квартиры, покупка недвижимости через ипотеку предусматривает обязательное привлечение банка в качестве гаранта и дополнительного участника договора.

    Ещё одна распространённая ошибка касается покупателей. При выборе квартиры им следует обязательно учесть, что передача задатка при покупке недостроенного объекта недвижимости не несёт никаких правовых обязательств для застройщика. Он вполне может продать квартиру другому гражданину или предоставить для покупки помещение не на том этаже, о котором ранее шла речь. Избежать ошибки в данном случае поможет заключение договора долевого участия.

    Предварительный Договор Купли Продажи Квартиры 2020 Год

    Перед преобритением квартиры рекомендуем внимательно изучить образец договора купли продажи квартиры, чтобы избежать типичных ошибок при заполнении. Договор заполняется черной или синей ручкой, понятным и разборчивым почерком, без помарок и исправлений. Также договор можно заполнить онлайн у наших партнёров fireblank.ru

    Банковский аккредитив — это услуга банка, при этом весьма дорогая. В данном случае, лицом отвечающим за финансовую сторону вашей сделки является банк, главной задачей которого является перевод денежных средств со счета покупателя на счет продавца при заключении сделки, либо возврат денег покупателю, в случае ее отмены.

    Как составить предварительный договор купли-продажи квартиры

    Оформить предварительный договор купли-продажи – право, но не обязанность участников сделки. Однако именно он может стать гарантией и спасением предстоящей сделки. Требования гражданского законодательства к такому договору закреплены в статье 429 ГК РФ. Разберемся с его особенностями и нюансами.

    Особенности заключения предварительного договора

    Срок заключения основного соглашения прописывается в предварительном. В случае, если это не сделано, используется стандартный срок, установленный гражданским законодательством – один год. Заключается он в той же форме, что и предусмотрена для основного. Если такой формы нет, то законодательно к ней предъявляется только одно требование: письменная форма. Другими словами, соглашение, заключенное «на словах» не имеет никакой юридической силы.

    Для того чтобы такой документ стал гарантом сделки, в нем предусматривается ряд положений:

    1. Должен быть четко прописан предмет. Несоблюдение этого условия делает соглашение недействительным.
    2. Условия достижения соглашения (проще говоря, что должно произойти, чтобы основной документ был подписан), сроки заключения основного соглашения (при необходимости).
    3. Цена, возможность и условия ее изменения.

    Виды предварительных договоров

    Выделяют три основных вида предварительных соглашений:

    • с задатком;
    • с авансом;
    • простой (без вышеупомянутых финансовых обязательств).

    Важно разобраться в отличиях рассмотренных финансовых обязательств (задаток и аванс).

    Задаток – денежная сумма, которая передается покупателем продавцу в качестве гарантии исполнения условий соглашения.

    Аванс – денежная сумма, которая передается покупателем продавцу также в качестве гарантии сделки или в качестве покрытия расходов по осуществлению работ до полной оплаты работ (иногда – для покупки исполнителем необходимых для работы материалов).

    Таким образом, аванс не носит обеспечительный или гарантийный характер. Если сделка не состоится (не важно, по чьей вине), средства, которые внесены в качестве аванса, возвращаются покупателю. Этот момент необходимо учитывать, когда предварительное соглашение заключается, например, при продаже квартиры: существует реальный риск для продавца потерять время, других покупателей и внесенный аванс.

    Задаток направлен на получение гарантий по исполнению сделки. Эта форма денежного обеспечения детально урегулирована гражданским законодательством. Соглашение о задатке заключается только в письменной форме. Причем отдельным документом и желательно вместе с распиской о получении денежных средств. Если у стороны при расторжении договора (в том числе – в суде) возникают сомнения в том, что внесенная сумма – задаток (это может произойти и тогда, когда не соблюдена письменная форма такого соглашения), эта сумма будет считаться авансом.

    Риски при заключении предварительного договора

    Необходимо сразу определиться с видом соглашения (рассмотрены выше). Чаще всего, именно ошибка в понимании таких терминов как аванс и задаток становится камнем преткновения при невозможности исполнения соглашения одной из сторон.

    Условно безопасным считается подписание рассматриваемого документа при покупке недвижимости на рынке вторичной недвижимости. А вот при покупке новостроек иногда возникают сложности и проблемы: предметом такого договора является не покупка квартиры в будущем, а только намерение совершить покупку. То есть предварительное соглашение не содержит в себе положений, обязывающих застройщика передать квартиру покупателю. Этим обстоятельством иногда пользуются недобросовестные застройщики, когда не могут исполнить свои обязательства.

    Также стоит обратить внимание на наличие в документе положений, обязательных в соответствии с требованиями действующего законодательства. Так, четко должен быть прописан предмет, договор должен быть заключен исключительно в письменной форме.

    В практике встречались также случаи двойной продажи квартиры по такому договору: учитывая, что он не влечет за собой возникновения права собственности и не подлежит официальной регистрации, ничто не препятствует тому, чтобы один и тот же объект был «продан» (а точнее – обещан) дважды.

    Неисполнение предварительного договора купли-продажи

    Если предварительное соглашение не исполняется, а заинтересованная сторона не выдвигает требование по заключению основного документа, обязательства по предварительному договору утрачивают силу и прекращают существование.

    Рассмотрение споров, возникающих между сторонами, осуществляется обычно в судебном порядке. В этом случае заинтересованной стороне необходимо внимательно следить за сроками: в случае их истечения добиться желаемого будет практически невозможно.

    Читайте так же:  Регистрация договора переуступки права требования на квартиру в 2020 году

    На практике, предусмотреть в соглашении необходимые условия лицам, не имеющим опыта в этом деле, сложно, поэтому правильнее будет доверить составление документа профессионалу: только так можно быть уверенным, что интересы сторон будут находиться под надежной правовой защитой.

    Если у Вас остались вопросы, Вы можете их задать бесплатно юристам компании в форме, представленной ниже. Ответ компетентного специалиста поможет вам принять верное решение.

    Договор предварительной купли-продажи

    Как обезопасить свои интересы при заключении договора предварительной купли – продажи недвижимости?

    Многие новостройки в Москве и других городах продаются посредством заключения договора предварительной купли – продажи недвижимости, с последующим заключением основного договора, при заключении такого договора следует учитывать несколько моментов, позволяющих сделать свои вложения более безопасными.

    На словах, при подписании предварительного договора купли – продажи недвижимости, представители строительной компании могут обещать вам полностью отремонтированную квартиру, но при заключении основного договора они обязаны заключить с вами договор только на тех условиях, что указанны в предварительном договоре. В итоге вы можете приобрести совсем не то, о чем было написано в рекламном проспекте.

    Прежде всего, важно запомнить одно правило: чем конкретнее описано то, что будет предметом договора предварительной купли – продажи — тем лучше. Основной договор заключается на тех же условиях, что содержаться в предварительном договоре. Это означает, что чем корректнее и полнее описаны условия основного договора в предварительном договоре, тем больше шансов у вас приобрести недвижимость соответствующую вашим представлениям.

    Если вам предлагают договор, который не устраивает вас и не гарантирует ваших прав при заключении основного договора – смело требуйте внесения в договор изменений. С помощью юристов, мы подготовили для вас несколько рекомендаций относительно того, что должно быть внесено в договор предварительной купли – продажи недвижимости, а затем и в основной договор:

    1. Требуйте, чтобы в договоре был четко указаны параметры квартиры (жилого дома), в отношении которого в дальнейшем планируется заключение договора купли – продажи. К таким параметрам следует отнести: площадь квартиры, ее место расположения (этаж, место положения на лестничной площадке), уровень отделки квартиры (чем подробнее описан этот параметр, тем лучше), наличие межкомнатных перегородок в квартире, балкона и т.п.

    2. Комплектация квартиры: электропроводка, сантехника, оконные блоки, телефонные линии и прочие «мелочи».

    3. Обязательным условием является наличие четко установленной цены в договоре. Эта цена и будет той, по которой вам передается недвижимость. При этом важно так же оговорить в договоре, что цена является окончательной и не подлежит изменению, а так же то, что продавец не имеет права требовать от покупателя других сумм, кроме указанной в договоре цены. Данное положение избавит вас от откровенно мошеннической практики недобросовестных застройщиков, когда для получения свидетельств о праве собственности на квартиру или иных действий, которые застройщик и так обязан выполнять по закону, требуется внести дополнительные средства.

    4. Срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Закон устанавливает, что если такой срок не определен в предварительном договоре, стороны обязуются заключить основной договор в течение года со дня заключения предварительного.

    5. Срок передачи недвижимого имущества по основному договору так же может быть определен в предварительном договоре. Это очень полезный момент для покупателя, особенно в условиях постоянного срыва строительными компаниями сроков сдачи объектов.

    6. Порядок регистрации права собственности на недвижимое имущество, за чей счет совершается регистрация (уплата соответствующих государственных пошлин).

    Видео удалено.
    Видео (кликните для воспроизведения).

    7. Ответственность застройщика, в случае если квартира не будет предана в определенный основным договором срок.

    Так же, при заключении предварительного договора купли – продажи, необходимо помнить, что единственное, что вы можете предпринять при отказе продавца заключить с вами основной договор – обратиться в суд с требованием о понуждении его к заключению основного договора. На основании предварительного договора застройщик не обязан передавать вам квартиру, соответственно вы не сможете, требовать в суде установления права собственности на недвижимое имущество. Подробнее о юридической природе договора предварительной купли – продажи.

    Образец договора купли-продажи квартиры в новостройке

    Договор купли-продажи квартиры

    № 121-ДКП-2018

    г. Москва десятого декабря две тысячи восемнадцатого года

    Общество с ограниченной ответственностью «Строим в срок», именуемое в дальнейшем «Продавец», ИНН ________ ОГРН _________, местонахождение: ____________, зарегистрирован ___________, свидетельство о государственной регистрации серия __________, выдано ________г., в лице генерального директора Иванова Дмитрия Павловича, действующего на основании Устава, с одной стороны и

    гражданин Российской Федерации Васильев Василий Иванович, именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий Договор (далее — Договор) о нижеследующем:

    Предварительный договор купли-продажи квартиры

    Каждый, кто собирается приобрести квартиру, желает сделать это с минимальными затратами. Именно поэтому в настоящее время большой популярностью пользуется покупка квартир в новостройках на этапе строительства. Цена за данные квартиры гораздо ниже, чем в уже готовых домах. Во-первых, из-за того, что объект еще не готов и не сдан в эксплуатацию (покупатели рискуют, вкладывая деньги в подобную недвижимость), а во-вторых потому, что покупка осуществляется напрямую через застройщика. Чаще всего продажа квартир подобного плана осуществляется путем составления договора предварительной купли-продажи.

    Подобный договор представляет собой фактическое обещание, что фирма-застройщик сразу же после окончания строительства и оформления дома на себя, заключит основной договор купли-продажи на покупку какой-либо квартиры. Отдав денежные средства застройщику, вы подтверждаете свою готовность приобрести квартиру в будущем. Это не означает, что вы вложили их в недвижимость, так как фактически соглашения о приобретении квартиры не имеется, есть лишь обещание на составление такового в дальнейшем.

    На деле получается, что такие договора выгодны лишь застройщикам, так как по его условиям вы покупаете квартиру именно для него. Если впоследствии по каким-то причинам застройщик не сможет заключить с вами основной договор или не захочет этого сделать, то вернуть свои деньги вы сможете лишь через суд (если конечно застройщик не окажется добропорядочным и не вернет их вам самостоятельно). При этом возвращена вам будет не та сумма, которую вы заплатили, а с учетом инфляции.

    С юридической точки зрения сделки подобного типа являются притворными, т. е. ничтожными. Заключая предварительные договора купли-продажи квартиры, вы как бы финансируете застройщика, даете ему возможность построить дом за ваш счет. Именно поэтому в суде вы не сможете добиться того, чтобы застройщик предоставил вам обещанную квартиру. Помимо этого, фирма-застройщик может продать ту квартиру, которую пообещал вам, другому покупателю уже после окончания строительства, и по закону именно он будет являться добросовестным владельцем.

    Читайте так же:  Узнать площадь земельного участка по кадастровому номеру в 2020 году

    По закону предварительный договор на покупку квартиры не нуждается в обязательной государственной регистрации. Непорядочные застройщики могут пользоваться этим, заключая по несколько договоров на одну и ту же квартиру. И при этом данная фирма не будет нести каких-либо обязательств по своевременной сдаче дома в эксплуатацию. Также в подобном договоре не указывается срок сдачи ГК жилого объекта, так что фирма может вести его строительства до окончания «века», и никаких неустоек вам выплачено не будет.

    Заключая предварительный договор купли продажи квартиры, вы не просто рискуете остаться без жилья, но и потерять денежные средства, переданные вами застройщику в момент его заключения. Так что, решаясь на данный шаг, хорошенько подумайте, проверьте застройщика как давно он на рынке. Понятно, если Вы собираетесь приобрести квартиру у «старого» застройщика, то риски минимальны. Такой застройщик сам не заинтересован затягивать стройку и скорее всего, ведет внутренний реестр продаж своих квартир, чтобы исключить двойные продажи.
    Но самое надежное, это обратиться в агентство недвижимости. Крупные застройщики, как правило, всегда работают с партнерами-агентствами по реализации квартир, тем самым подтверждая свою надёжность. А агентство недвижимости само заинтересовано иметь надежного партнера, и увеличивать свой пул постоянных клиентов.

    Покупка новостроя: предварительный договор купли-продажи квартиры

    Предварительный договор купли-продажи как механизм привлечения инвестиций не пользуется большой популярностью, но все же встречается на первичном рынке жилья. Рассмотрим главные особенности соглашения.

    Что такое предварительный договор купли-продажи?

    Многие знают, что продавец квартиры при оформлении договора купли-продажи предоставляет нотариусу и будущему собственнику документы, подтверждающие его право собственности на продаваемый объект. К таким относятся технический паспорт, свидетельство о купле-продаже, договор дарения и прочее. Но если в качестве продавца выступает застройщик, решивший избежать посредников по продаже объекта, то на этапе строительства у него нет таких официальных бумаг. Поэтому строительные компании и нашли простой выход из сложившейся ситуации – предварительный договор купли-продажи квартиры, которая еще не построена.

    Предварительный договор купли-продажи квартиры – это документ, в котором стороны закрепляют свои обязательства и в течение определенного срока связываются, чтобы заключить основной договор на условиях, зафиксированных предварительным соглашением (ст. 635 Гражданского кодекса и ст. 182 Хозяйственного кодекса Украины).

    При этом регулируется предварительный договор по-разному. Так, если продавец физическое лицо, то предварительный договор относится к категории гражданско-правовых и ограничивается сроками, утвержденными в тексте соглашения. А если в качестве продавца выступает юридическое лицо (субъект хозяйственной деятельности), то граничный срок подписания основного договора 1 год (согласно ст. 182 Хозяйственного кодекса Украины).

    Особенности предварительного договора с застройщиком

    Успех такого способа покупки квартиры в новостройке для инвестора напрямую зависит от правильной формы предварительного договора. Такое соглашение заключается в письменной форме, удостоверяется нотариусом (согласно ст. 657 Гражданского кодекса Украины) и проходит государственную регистрацию. Нотариальное действие совершается по месту нахождения (регистрации):

    • недвижимости;
    • одной из сторон сделки.

    Судебные инстанции могут признать недействительным предварительный договор купли-продажи, который нотариально не заверялся.

    Обратите внимание на такие моменты в предварительном договоре купли-продажи квартиры:

    • четкий срок подписания основного договора. Особенно опасайтесь формулировки «но не ранее введения объекта в эксплуатацию» – разумеется, никакой застройщик не гарантирует введение дома в эксплуатацию в определенную дату, но такое условие может реально отдалить момент въезда в собственное жилье;
    • штрафные санкции для застройщика. За не подписание основного договора и за невыполнение обязательств;
    • детальные характеристики объекта. Сюда входит строительный адрес, номер секции и квартиры, этаж, количество комнат, площадь (жилая и общая);
    • порядок возврата денежных средств и передачи недвижимости;
    • пункт о порядке внесения изменений в предварительный договор;
    • фиксация цены, по которой объект будет отчуждаться по основному договору купли-продажи.

    Порядок покупки квартиры по предварительному договору купли-продажи

    Схема использования такого соглашения не представляет ничего сложного для покупателя. Между продавцом и инвестором на этапе строительства объекта заключается предварительный договор купли-продажи квартиры, в качестве подтверждения своих намерений инвестор уплачивает задаток (нередко называется «авансовым» или «гарантийным» платежом), размер которого зависит от индивидуальных условий. Внесенная сумма не возвращается после подписания основного договора, а идет в счет оплаты за объект недвижимого имущества.

    Получается, что продавец в предварительном договоре подтверждает свое намерение продать по основному договору купли-продажи инвестору квартиру, которая будет построена в будущем. Застройщик в дальнейшем после сдачи дома в эксплуатацию и оформления необходимой документации приглашает инвестора и заключает с ним основное соглашение.

    Пример предварительного договора купли-продажи

    Недостатки предварительного договора купли-продажи

    Этот механизм инвестирования в собственное жилье скрывает в себе весомые риски для покупателя. Поэтому внимательно относитесь ко всем аспектам соглашения и уточняйте каждый спорный момент.

    Форс-мажорные обстоятельства с продавцом

    Банкротство застройщика – один из наибольших рисков для инвестора. В этом случае возвращение вложенных средств может затянуться, даже при условии прописанных в договоре положений или судебных решений. Еще более серьезные разбирательства ожидают инвестора со смертью продавца, если тот физическое лицо.

    Срыв сроков строительства

    Инвестор при любой схеме привлечения средств застройщиком не застрахован от риска переноса сроков строительства на неопределенный срок. На это влияют разные причины, порой не зависящие от продавца, – недостаток средств, задержки в оформлении документации по сдаче объекта в эксплуатацию, нерасторопность генерального подрядчика и многое другое.

    Нецелевое использование средств

    Инвестор никаким образом не в состоянии проконтролировать, куда именно и как продавец тратит денежные средства, полученные по предварительному договору купли-продажи.

    Отсутствие контроля третьих лиц

    Предварительный договор купли-продажи квартиры (законность, порядок и прочие атрибуты), а также действия застройщика, генерального подрядчика и других задействованных лиц, никак не проверяется государственными контролирующими органами.

    Двойные продажи

    Предмет предварительного договора – намерения сторон в скором времени заключить основной договор купли-продажи квартиры, а сам объект еще может находиться только на этапе строительной документации. Этот юридический момент могут использовать недобросовестные заказчики и продавать одну и ту же квартиру несколько раз.

    Плохие условия предварительного договора

    Подходящее расположение дома, большая площадь квартиры и другие положительные моменты нивелируются двусмысленными условиями договора. Например, денежные средства, которые инвестор вносит за жилье, в соглашении могут называть обеспечительным платежом, подтверждающим желание покупателя приобрести объект в дальнейшем. А потом продавец просто потребует доплатить определенную сумму в качестве стоимости квартиры.

    Читайте так же:  Порядок увольнения главного бухгалтера по собственному желанию в 2020 году

    Квартира под залогом

    У застройщика есть возможность при недостатке средств на строительство взять ипотечный кредит под залог строящегося недвижимого имущества. В дальнейшем, при возникновении проблем у строительной компании, инвестору будет нелегко даже через судебные инстанции доказать свое право на квартиру.

    Предварительный договор купли-продажи квартиры вполне безопасен с проверенными и порядочными застройщиками. Покупатели, хоть и не так часто, но выбирают эту схему привлечения средств для покупки собственного жилья.

    Новостройки, которые используют в работе предварительный договор купли-продажи

    Покупаем новостройку. Осторожно! Предварительный договор: внимательно читаем и правим пункты в свою пользу

    Хотя застройщиков и девелоперов активно призывают реализовывать строящиеся квартиры по Федеральному закону № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», продавцы жилья не спешат на это реагировать. В большинстве случаев покупателям сначала предлагают заключить предварительный договор купли-продажи квартиры, а потом, когда объект будет построен, подписать основной договор. Такая схема приобретателям жилья менее выгодна, она не защищает от возможных рисков. Но если других вариантов нет, а объект полностью устраивает, то приходится соглашаться.

    Как можно обезопасить себя от заключения несправедливого договора, чреватого кучей проблем постарался выяснить портал о недвижимости Metrinfo.ru

    Обещания без обязательств
    Предварительный договор купли-продажи (ПДКП)– документ немного странный, так как фактически ни к чему не обязывает продавца квартиры: ни к передаче объекта недвижимости в собственность, ни к завершению строительных работ в срок. «Он порождает только обязательства сторон заключить в будущем основной договор в соответствии с пунктом 1 ст. 429 ГК РФ на условиях, предусмотренных предварительным договором. Отдавая деньги при его заключении, Вы не вкладываете их в будущую квартиру, потому что соглашения о ее покупке еще нет», — говорит Денис Щекотов, генеральный директор группы компаний «АИП» (Аудит и Право). Таким образом, предварительный договор – это лишь обещание, что застройщик, построив дом и оформив на себя в собственность квартиры, заключит с покупателем основной договор купли-продажи готового жилья и передаст ему тем самым права собственности на указанный в ПДКП объект.

    А обещание, как известно, можно выполнить, а можно и нет. Впрочем, любой договор – это в какой-то степени обещание, и если оно не выполняется — прямая дорога в суд. Однако если предмет договора четко сформулирован и оговорены сроки выполнения обязательств – это одно дело, а в иных случаях получить защиту в суде не так-то просто.

    «Более того, предварительный договор может быть признан судом недействительным, поскольку общим требованием закона является строгая определенность предмета договора (квартиры), которой обычно нет, поскольку зачастую строительство дома находится на начальном этапе, а точное определение характеристик недвижимого имущества: площади, местонахождения и т.п. невозможно до окончания строительных работ», — предупреждает Денис Щекотов.

    Чтобы избежать такого стечения обстоятельств, нужно строго следить за текстом предварительного договора. «В нем должны быть четко указаны параметры приобретаемой в будущем квартиры: ее площадь, место расположения (этаж, положение на лестничной площадке), как можно более подробное описание отделки (и черновой тоже – от ред.), информация о наличии межкомнатных перегородок, балкона, электропроводки, сантехники, телефонных линий и т.п.», — советует Денис Щекотов. Еще лучше, если к ПДКП будет прилагаться план квартиры, а в договоре будут указаны хотя бы ориентировочные сроки заключения основного договора и некая ответственность за их нарушение со стороны продавца.

    Но и выполнение всех вышеуказанных условий не спасет, например, от двойной продажи: «Предварительный договор в отличие от основного (или договора долевого участия – от ред.), не подлежит государственной регистрации. Так что, если застройщик окажется недобросовестным, он может запросто заключить еще пару-тройку договоров на одну и ту же квартиру, и проконтролировать это Вам будет не под силу», — напоминает Денис Щекотов.

    Таким образом, покупка квартиры через подписание предварительного договора сопряжена для покупателя со значительными правовыми рисками. Однако если все понравившиеся квартиры продаются исключительно по этой схеме, нужно очень внимательно прочитать предварительный договор, изучить все пункты, не стесняясь задавать вопросы, а по возможности проконсультироваться с юристом. К счастью для покупателей, предварительные договоры в разных компаниях все же отличаются и можно выбрать наиболее подходящий вариант.

    Драконовские неустойки
    Не стоит подписывать предварительный договор, в котором устанавливается слишком большой размер неустоек, штрафов и пенни за нарушение Ваших обязательств, особенно если при этом продавец освобождает себя от подобных платежей в случае своей недобросовестности.

    Обычно по ПДКП продавец получает от покупателя так называемый обеспечительный платеж, который обычно равен стоимости квартиры или какому-либо проценту от этой стоимости, если покупка производится в рассрочку. Кстати сказать, термин «обеспечительный платеж» используется намеренно, так как по нормам ГК РФ по предварительному договору нельзя производить оплату за предмет основного договора (т.е. квартиру). Можно лишь внести задаток, но и это слово в ПДКП обычно не встречается, так как регулируется менее выгодной продавцу нормой гражданского законодательства в случае расторжения договора по его вине: «Если в договоре фигурирует термин «обеспечительный платеж», то Вы можете рассчитывать только на возврат внесенной Вами денежной суммы, а если понятие «задаток», уплаченную сумму придется возвращать в двойном размере», — рассказывает Денис Щекотов.

    Естественно, продавец этого не хочет. А вот получать пенни за просрочку оплаты совсем не прочь, точно так же как и неустойку за нарушение сроков подписании основного договора по Вашей вине, за перепланировку квартиры до оформления права собственности на нее, за несвоевременную оплату коммунальных и др. необходимых платежей, и, конечно, за отказ от обязательства подписать в дальнейшем основной договор купли-продажи (т.е. за отказ от покупки квартиры).

    В общем-то, желание продавца понятно и обосновано. Ведь в каждом из вышеуказанных случаев он теряет свои деньги. Однако размер штрафов и пенни может быть слишком велик. Например, пенни за несвоевременную оплату по ПДКП или нарушение сроков подписания основного договора в размере 0,1-1,5% от стоимости квартиры (обеспечительного платежа) за каждый день просрочки и в размере 5-7% в случае задержек на 10-30 дней можно считать приемлемыми, а вот «неустойка в 20-25% — это просто астрономическая сумма, подобные цифры невыгодны, и от договора стоит отказаться», — считает Александр Хлебников, старший юрист компании АТЛАНТ ИНВЕСТ. Да и 10-15% — это уже довольно много. Однако если такие штрафы установлены на случай отказа от покупки, то их можно признать адекватными.

    Читайте так же:  Фальсификация протокола судебного заседания в гражданском процессе в 2020 году

    Во всем мире практикуется задаток за недвижимость до подписания основного договора купли-продажи. Обычно он составляет 10-20% от ее стоимости и в случае, если покупатель отказывается от сделки, не возвращается. К тому же до штрафов обычно не доходит: «При отказе от покупки и покупателю, и продавцу выгоднее осуществить переуступку прав собственности, причем покупатель даже может заработать на этом, т.к. готовое жилье всегда дороже, чем в строящемся доме», — говорит Александр Хлебников. Правда, переуступка прав тоже, как правило, не проходит бесплатно, за перемену лица в предварительном договоре продавец обычно берет около 2% от стоимости квартиры, но что радует, покупателю не приходится дополнительно оплачивать причитающиеся в таком случае налоги и сборы.

    Продавец имеет полное право требовать большие штрафы, 20% и даже 30% от стоимости объекта, за перепланировку квартиры до оформления права собственности на нее покупателем. В предварительном договоре обязательно оговаривается невозможность подобных действий, причем здесь стоит разделять понятия «ремонт», «перепланировка» и «переустройство». «Ремонт сам по себе не является переустройством или перепланировкой, если при его проведении не затрагивается конфигурация помещений (это перепланировка) и не производятся установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменений в технический паспорт помещения (это переустройство)», — разъясняет Александр Хлебников. Поэтому красить полы и клеить обои Вам никто запретить не сможет, даже если Вы еще не будете собственником, а вот с перепланировкой и переустройством действительно надо будет подождать, и требуют этого продавцы квартир на законных основаниях.

    Просрочки и пени
    Помимо ввода штрафных санкций продавцы квартир в новостройках часто очень жестко ограничивают покупателей в сроках исполнения их обязательств. Например, на оплату обеспечительного взноса отводится всего пара-тройка дней, после которых начинают начисляться пенни, а на подписание основного договора после получения уведомления от продавца о том, что его пора заключать – 10 дней. Нарушение этого срока чревато не только штрафом, но даже расторжением предварительного договора. А это значит, что квартиру Вы не получите, а получите только уплаченную за нее сумму, причем за вычетом неустойки.

    Задержки платежей могут произойти по вине банков, а на исправление ошибок уйдут драгоценные дни. А притом, что сроки сдачи дома ГК и подписания основного договора в ПДКП обычно указываются ориентировочно, квартира может «свалиться» на голову весьма внезапно. И кто знает, что Вы будете делать в это время: отдыхать за границей, работать в командировке или лежать в больнице? И подписать своевременно основной договор в каждом из таких случаев Вы наверняка не сможете.

    Чтобы обезопасить себя, лучше заключать предварительные договоры только с реальными для Вас сроками выполнения обязательств. Например, нормально, если на оплату платежа отводится хотя бы 5-7 дней, а на подписание основного договора – месяц. Впрочем, большинство застройщиков и девелоперов утверждают, что к срокам они весьма лояльны: «Например, наша компания просрочку в один-три дня считает несущественной, — уверяет Александр Хлебников, — к тому же в соответствии с Гражданским Кодексом РФ лицо, не исполнившее обязательство либо исполнившее его не надлежащим образом, несет ответственность только при наличии вины и освобождается от ответственности при возникновении чрезвычайных и непреодолимых обстоятельств. Таким образом, в случае болезни покупателя или длительной командировки срок подписания договора купли-продажи переноситься, а штрафные санкции не применяются. А если сроки были нарушены по вине третьих организаций (банков, например), то вина полностью ложиться на них». Однако лучше, чтобы лояльность была зафиксирована на бумаге, а то, находясь где-нибудь в Тюмени, по техническим причинам можно даже не узнать, что пора заключать основной договор, а когда Вы вернетесь, окажется, что Ваша квартира уже продана другому.

    Плюс-минус метры
    На момент заключения предварительного договора точная площадь квартиры, как правило, не известна и указывается проектная (ориентировочная). А когда дом сдается в эксплуатацию и проводится техническая инвентаризация, часто выясняется, что размер квартиры отличается от заявленного, причем разница может достигать 5% от указанной в ПДКП площади и даже более. И при нынешних ценах на недвижимость такие отклонения довольно серьезно изменяют стоимость объекта. Например, если 40-метровая квартира прибавила или потеряла в размерах 5%, то значит, ее площадь изменилась на 2 м кв., а это в среднем 200 тыс. руб. Естественно, ни один продавец не захочет подарить Вам такие деньги, «поэтому в предварительном договоре всегда оговариваются условия оплаты или возврата денежных сумм в случае увеличения или уменьшения площади квартиры», — говорит Екатерина Алексанкина.

    По справедливому предварительному договору в случае увеличения площади покупатель производит доплату, а в случае уменьшения, продавец возвращает покупателю излишне уплаченную сумму. «Иногда таких взаиморасчеты зависят от размера измененной площади», — уточняет Александр Хлебников, т.е. если изменения незначительны (например, менее 1%), то стоимость квартиры останется прежней, однако если взаиморасчет проводиться, он одинаково применяется как при увеличении, так и при уменьшении площади.

    Если же в предварительном договоре оговаривается, что при увеличении размера квартиры покупатель обязуется оплатить прирост площади, а при уменьшении продавец получает право не возвращать излишне заплаченные деньги, то от его заключения правильнее всего отказаться. Такие условия даже большинство застройщиков оценивают как несправедливые.

    Видео удалено.
    Видео (кликните для воспроизведения).

    Торг уместен
    Если квартира Вам все же очень нравится, то перед тем как от нее отказываться, можно вступить в переговоры и попытаться изменить не устраивающие Вас моменты, «ведь согласно статье 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли сторон, а это значит, что все условия могут обсуждаться и корректироваться», — говорит Денис Щекотов. И что радует, многие застройщики уверяют, что они готовы к диалогу: «При заключении договора, безусловно, могут обсуждаться любые изменения. Если требования существенны, то мы идем на уступки и изменяем некоторые параметры договора, — рассказывает Александр Хлебников, — правда, есть ряд принципиальных условий, по которым это невозможно. Для нас это пункты по результатам обмеров БТИ, неустойке и стоимости жилья».

    Предварительный договор купли продажи квартиры в новостройке в 2020 году
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    КОНСУЛЬТАЦИЯ ЮРИСТА


    УЗНАЙТЕ, КАК РЕШИТЬ ИМЕННО ВАШУ ПРОБЛЕМУ — ПОЗВОНИТЕ ПРЯМО СЕЙЧАС

    8 800 350 84 37

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here