Правила содержания подвальных помещений в многоквартирном доме в 2020 году

Самое важное в статье: "Правила содержания подвальных помещений в многоквартирном доме в 2020 году". Актуальность информации вы всегда можете проверить, задав вопрос дежурному специалисту.

Правила содержания общего имущества в МКД уточнены в части содержания подвалов и технических подполий

В Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме уточнено, что поддержание в помещениях, входящих в состав общего имущества дома, требуемых температуры и влажности осуществляется в том числе посредством постоянного поддержания в открытом состоянии в течение всего календарного года одного продуха помещений подвалов и технических подполий, входящих в состав общего имущества, при наличии продухов в таких помещениях (постановление Правительства РФ от 23 ноября 2019 г. № 1498).

Поправки вступят в силу 4 декабря 2019 года.

Отметим, что в настоящее время требования к обеспечению установленного температурно-влажностного режима подвалов и технических подполий МКД закреплены в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утв. постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 № 170. Так, согласно п.п. 2.6.8 Правил № 170, п.п. 3.4.3 Правил № 170, в цоколях зданий продухи должны быть открыты, а продухи в подвалах и технических подпольях могут закрываться только в случае сильных морозов. Кроме того, тем же п. 3.4.3 предусмотрено, что подвалы и технические подполья должны проветриваться регулярно в течение всего года с помощью вытяжных каналов, вентиляционных отверстий в окнах и цоколе или других устройств при обеспечении не менее, чем однократного воздухообмена.

Также напомним, что на стадии разработки поправок отмечалось, что целью проектируемых изменений, помимо обеспечения требуемого температурно-влажностного режима в такого рода помещениях, является также гуманное отношение к бездомным животным, попавшим в подвал или техническое подполье. Основываясь на этом пояснении, многие СМИ, освещая проект рассматриваемого документа, преподнесли планируемые поправки как «открытие свободного доступа в подвалы для кошек». В связи с этим отметим, что на данный момент в Правилах № 170 по-прежнему закреплена обязанность организаций по обслуживанию жилищного фонда обеспечивать защиту помещений от проникновения животных (грызунов, кошек, собак):

Вышло постановление, обязывающее держать открытыми продухи подвалов в многоквартирных домах, но кошек это не касается

На первый взгляд может показаться, что для кошек открывают свободный доступ в подвалы, но к счастью это не так.

Постановление Правительства РФ от 23 ноября 2019 года №1498 вносит изменения в подпункт «в» пункта 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном дома (утв. постановлением Правительства РФ №491) и новая формулировка выглядит так:

«в) поддержание помещений, входящих в состав общего имущества, в состоянии, обеспечивающем установленные законодательством Российской Федерации температуру и влажность в таких помещениях, в том числе посредством постоянного поддержания в открытом состоянии в течение всего календарного года одного продуха помещений подвалов и технических подполий, входящих в состав общего имущества, в случае наличия продухов в таких помещениях«.

Наглядно видно, что о доступе животных в новой редакции подпункта «в» ни сказано ни слова. А значит продолжает действовать постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170, где сказано чётко и однозначно:

3.4. Содержание подвалов и технических подполий
3.4.1. Организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечить:
. защиту помещений от проникновения животных: грызунов, кошек, собак.
3.4.7. На все проемы, каналы и отверстия технического подполья должны быть установлены сетки (размер ячейки 0,5 см), защищающие здания от проникновения грызунов.

Т.е. открытие продухов для проветривания и обеспечения нормативного температурно-влажностного режима не означает удаление сеток. В любом случае управляющая организация ОБЯЗАНА обеспечить запрет доступа в подвалы грызунов, кошек и собак, а нарушение этого правила является нарушением правил содержания общего имущества в многоквартирных домах.

И поскольку в новом постановлении Правительства РФ ни слова не сказано о сетках на продухах, то их наличие НЕ ЯВЛЯЕТСЯ закрытием продуха. А Государственная жилищная инспекция (в том числе Мосжилинспекция) обязана следить за наличием сеток на ОТКРЫТЫХ продухах и наказывать управляющие организации, нарушающие постановление Госстроя №170.

Тем более, что и в интересах жителей не допускать наличие животных в подвалах, т.к. проживание там кошек ведёт к росту расходов для всех жителей дома. Реальный пример роста теплопотерь в подвале одного из домов в Чертаново:

Бездомных кошек нужно забирать домой и ЛЮБИТЬ, а не распихивать их по подвалам!

Правила содержания общего имущества в МКД уточнены в части содержания подвалов и технических подполий

DedMityay/ Depositphotos.com

В Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме уточнено, что поддержание в помещениях, входящих в состав общего имущества дома, требуемых температуры и влажности осуществляется в том числе посредством постоянного поддержания в открытом состоянии в течение всего календарного года одного продуха помещений подвалов и технических подполий, входящих в состав общего имущества, при наличии продухов в таких помещениях (постановление Правительства РФ от 23 ноября 2019 г. № 1498).

Поправки вступят в силу 4 декабря 2019 года.

Отметим, что в настоящее время требования к обеспечению установленного температурно-влажностного режима подвалов и технических подполий МКД закреплены в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утв. постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 № 170. Так, согласно п.п. 2.6.8 Правил № 170, п.п. 3.4.3 Правил № 170, в цоколях зданий продухи должны быть открыты, а продухи в подвалах и технических подпольях могут закрываться только в случае сильных морозов. Кроме того, тем же п. 3.4.3 предусмотрено, что подвалы и технические подполья должны проветриваться регулярно в течение всего года с помощью вытяжных каналов, вентиляционных отверстий в окнах и цоколе или других устройств при обеспечении не менее, чем однократного воздухообмена.

Читайте так же:  Первоначальная стоимость предмета лизинга на балансе лизингополучателя в 2020 году

Также напомним, что на стадии разработки поправок отмечалось, что целью проектируемых изменений, помимо обеспечения требуемого температурно-влажностного режима в такого рода помещениях, является также гуманное отношение к бездомным животным, попавшим в подвал или техническое подполье. Основываясь на этом пояснении, многие СМИ, освещая проект рассматриваемого документа, преподнесли планируемые поправки как «открытие свободного доступа в подвалы для кошек». В связи с этим отметим, что на данный момент в Правилах № 170 по-прежнему закреплена обязанность организаций по обслуживанию жилищного фонда обеспечивать защиту помещений от проникновения животных (грызунов, кошек, собак):

Дмитрий Медведев распорядился открыть подвалы жилых домов для беспризорных животных

Глава правительства России Дмитрий Медведев подписал постановление, предписывающее держать проёмы для циркуляции воздуха в подвалах многоквартирных домов открытыми, чтобы в том числе обеспечить проход беспризорным животным. Документ опубликован на официальном портале правовой информации во вторник, 26 ноября.

Постановлением правительства вносятся изменения в правила содержания жилых многоквартирных домов. Так, теперь в подвальных помещениях и технических подпольях один из продухов (отверстий для вентиляции — ред.) должен быть открыт круглогодично.

По словам вице-премьера РФ Виталия Мутко, которые приводит «РИА Новости», решение позволит, с одной стороны, поддерживать в подвалах необходимый уровень влажности и температуры, а с другой — обеспечит гуманное отношение к бездомным животным. Сейчас бесхозные коты и собаки часто оказываются либо замурованными в помещениях без выхода, либо замерзают на улицах зимой.

В январе в доме на ул. Вагнера областного центра вход в подвал В подвале дома на ул. Вагнера замуровали уличных котов (фото)

Горожане спасли двух животных, ещё трое остаются в заточении

«>закрыли решёткой, оставив внутри пять уличных котов.

3.4. Содержание подвалов и технических подполий

3.4.1. Организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечить:

температурно-влажностный режим помещений подвалов и технических подполий, препятствующий выпадению конденсата на поверхностях ограждающих конструкций;

чистоту и доступность прохода ко всем элементам подвала и технического подполья;

защиту помещений от проникновения животных: грызунов, кошек, собак.

3.4.2. Подвалы и технические подполья должны иметь температурно-влажностный режим согласно установленным требованиям.

3.4.3. Подвалы и технические подполья должны проветриваться регулярно в течение всего года с помощью вытяжных каналов, вентиляционных отверстий в окнах и цоколе или других устройств при обеспечении не менее, чем однократного воздухообмена.

Продухи в цоколях зданий должны быть открыты. Проветривание подполья следует проводить в сухие и не морозные дни.

3.4.4. В случае выпадения на поверхностях конструкций конденсата или появления плесени необходимо устранить источники увлажнения воздуха и обеспечить интенсивное проветривание подвала или технического подполья через окна и двери, устанавливая в них дверные полотна и оконные переплеты с решетками или жалюзи.

В подвалах и подпольях с глухими стенами при необходимости следует пробить в цоколе не менее двух вентиляционных отверстий в каждой секции дома, расположив их в противоположных стенах и оборудовав жалюзийными решетками или вытяжными вентиляторами.

3.4.5. Входные двери в техническое подполье, подвал должны быть закрыты на замок (ключи хранятся в организациях по содержанию жилищного фонда, ОДС, у дворника, рабочих, проживающих в этих домах), о месте хранения делается специальная надпись на двери.

Доступ к транзитным инженерным коммуникациям, проходящим через помещения, представителей соответствующих организаций по обслуживанию жилищного фонда и городского коммунального хозяйства должен быть обеспечен в любое время суток.

3.4.6. Не допускается устраивать в подвальных помещениях склады горючих и взрывоопасных материалов, а также размещать другие хозяйственные склады, если вход в эти помещения осуществляется из общих лестничных клеток.

3.4.7. На все проемы, каналы и отверстия технического подполья должны быть установлены сетки (размер ячейки 0,5 см), защищающие здания от проникновения грызунов.

3.4.8. В соответствии с санитарными нормами и правилами организация по обслуживанию жилищного фонда должна регулярно проводить дератизацию и дезинфекцию по уничтожению грызунов и насекомых в местах общего пользования, подвалах, технических подпольях.

Правовой режим подвальных помещений многоквартирного дома

Бесхозное помещение или желанное имущество? Подвалы многоквартирных домов продолжают быть спором для многих россиян.

Кто является собственником подвального помещения: муниципалитет, управляющая компания или сами жильцы?

Являются ли подвальные помещения в многоквартирном доме общедомовой собственностью, как оформить в собственность подвал в 2019 году?

Чье оно – подвальное помещение?

В силу незнания закона многие люди не знают, кому принадлежит подвальное помещение в многоквартирном доме. Так, правовой режим подвальных помещений многоквартирных домов описан в ст. 36 ЖК РФ.

Так, согласно этой норме закона помещения, которые находятся в доме, но не являются частями квартир, а предназначены для обслуживания всего дома, принадлежат собственникам этого дома на праве общей долевой собственности. Подвал тоже относится к таким помещениям, что прописано в пункте 1 той же статьи.

Поэтому те граждане, которые приватизировали свое жилье, являются законными собственниками подвального помещения в том числе. При этом специально оформлять или регистрировать право общей долевой собственности на подвал не нужно.

Так кто же является собственником?

Подвалы многих многоквартирных домов еще с 90-х годов значатся в Реестре муниципальной собственности, когда ведомственные дома передавались на баланс города.

Новый Жилищный кодекс РФ, вступивший в силу в 2005 году, декларирует право общей долевой собственности жителей многоэтажек. Однако до сих пор вопрос о том, кто имеет право использовать общедомовое имущество, постоянно является предметом судебных споров.

Если регистрация права муниципальной собственностью уже подтверждена в соответствующих органах, которые осуществляют государственную регистрацию, то вопрос о том, что просто так передать объект жильцам, закон не позволяет. Гражданский кодекс не позволяет делать отказ от собственности, такого понятия в законе нет.

Тем не менее механизм передачи собственникам жилья подвальных помещений, зарегистрированных муниципальной собственностью, существует. Для этого жильцы дома должны сделать техническое заключение, что подвал является местом общего пользования, а затем обратиться в суд.

На основании судебного решения право муниципальной собственности гасится и подвал переходит в статус общедомового имущества.

Процесс передачи подвалов в общедомовую собственность проходит проще, если помещение значится в реестре муниципальной собственности, однако право муниципальной собственности не было зарегистрировано. В таком случае вопрос решается в Департаменте муниципального имущества и земельных отношений.

В этой инстанции делается заключение о том, является ли подвал местом общего пользования всего жилого дома. На основании этого документа (если это подтверждается) объект исключается из реестра, прекращаются договорные отношения с арендаторами.

Читайте так же:  Сроки давности исключительная уголовная ответственность равны в 2020 году

Узнать, находится ли подвал в муниципальной собственности или нет, можно в Департаменте муниципального имущества и земельных отношений.

Необходимые документы

Для подтверждения того, что подвал является местом общего пользования, необходимо предоставить в Департамент муниципального имущества, такие документы:

  • технический паспорт;
  • заключение специализированной организации;
  • акт комиссионного обследования.

Разрешенная деятельность/бизнес в подвале

Некоторые предприимчивые граждане мечтают взять в аренду подвал и использовать его для своего бизнеса. Что можно открыть в подвальном помещении, не запрещенное законом?

Прежде чем переходить к вопросу о том, какой деятельность арендатору можно заниматься в подвальном помещении многоквартирного дома, необходимо уяснить, что прежде чем разворачивать свою бурную деятельность, следует провести общее собрание всех собственников дома, поднять вопрос об аренде подвала и деятельности, которая будет там разворачиваться, а затем еще и получить согласие всем собственников на осуществление предпринимательской деятельности.

Так, в подвале можно, к примеру, сделать спортивный клуб, магазин промтоваров, продуктовый магазин, офис, турагентство, парикмахерскую, мастерскую и др.

При выборе того или иного вида бизнеса арендатор должен учесть следующие особенности и правила пользования, которые он не должен нарушать:

Процедура приватизации подвального помещения

При необходимости подвальное помещение в многоквартирном доме можно приватизировать. По состоянию на 2019 год приватизация является бесплатной. Процесс присвоения такого помещения является довольно сложным и длительным, поскольку нужно пройти немало инстанций.

Как приватизировать подвальное помещение в многоквартирном доме, чтобы, к примеру, сделать там погреб (актуально для жильцов, проживающих на первом этаже)?

Процесс приватизации включает в себя такие шаги:

Перепланировка подвального помещения

Арендатор, взявший в аренду подвальное помещение в многоквартирном доме, должен соблюдать правила перепланировки (если он надумал переоборудовать подвал):

  • провести в помещение воду, освещение, сделать отопление, вентиляцию и канализацию – если в подвале будут работать люди;
  • запрещено трогать несущие конструкции стен;
  • работы по перепланировке подвала не должны нарушать работу инженерных сетей;
  • перед началом эксплуатации помещения нужно сделать дезинфекцию подвала;
  • планировка помещения под домом должна быть утверждена на собрании собственников многоквартирного дома.
  • Требования к использованию подвального помещения

    При законном занятии подвального помещения на правах аренды или владения арендатор/владелец должен придерживаться правил по содержанию подземного этажа:

    • нужно поддерживать оптимальную влажность воздуха – не выше 65%
    • температура воздуха должна быть не ниже 5 градусов по Цельсию;
    • важно обеспечить свободный вход в подвал, к инженерным коммуникациям;
    • вход в подвал должен быть оборудован выключателем;
    • подвальное помещение должно регулярно проветриваться.

    Все правила по содержанию подвальных помещений описаны в Постановлении Госстроя РФ «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» от 27.09.2003 г.

    Выкуп подвала у жильцов дома

    Можно ли выкупить подвальное помещение, если оно принадлежит собственникам многоквартирного дома? Да, можно, но это сложная процедура. Прежде чем приобрести подвал, потенциальному покупателю нужно организовать проведение общего собрания жильцов дома.

    Если большинство жильцов согласятся на продажу помещения (должно быть не меньше 75% голосов), тогда сделка заключается при участии балансосодержателя дома (конкретное лицо будет выступать представителем всех собственников и действовать от их имени по доверенности).

    Но купить подвал при таком раскладе крайне сложно, потому что в большинстве случаев собственники хотят использовать подвальное помещение для собственных нужд.

    Ответы на вопросы по теме

    Будет ли нести арендатор какую-то ответственность за аренду подвала в многоквартирном доме, если собственники дома не дали своего согласия?

    Да, если документы оформлены неправильно, арендатор не получил согласия собственников жилья в многоквартирном доме на ведение своего бизнеса, то к нему может быть применена административная ответственность.

    По состоянию на 2019 год санкция статьи 7.24, ч. 2 Кодекса об административных правонарушениях предусматривает наказание в виде штрафа от 2 до 3 тыс. руб. – для должностных лиц и 20-30 тыс. руб. – для юридических лиц (предприятий, организаций).

    В каких случаях реально купить подвал в жилом доме?

    Реально купить подвал в том случае, если он принадлежит муниципалитету, а все квартиры в доме являются муниципальными. Но есть в этом способе одна загвоздка – потенциальному покупателю придется принять участие в тендере.

    И если он предложит большую сумму, чем другие участники тендера, тогда может рассчитывать на выкуп подвального помещения.

    Имеет ли право застройщик продавать подвальные помещения?

    Видео удалено.
    Видео (кликните для воспроизведения).

    Все зависит от того, что указано в проектной документации.

    Если подвал относится к общедомовому имуществу, то застройщик не имеет права продавать цокольный этаж. Если же подвал выделен отдельно, то застройщик имеет на это право.

    Поэтому прежде чем покупать помещение у застройщика, нужно запросить у него документы на подвальное помещение.

    Считается ли подвальное помещение этажом?

    Этажность многоквартирного дома определяется по числу надземных этажей. В число надземных этажей может включаться и цокольных этаж, но только в том случае, если верх перекрытия этого этажа возвышается над уровней планировочной отметки земли выше, чем 2 м.

    В законодательстве РФ нет такого понятия, как подземный этаж, однако в Департаменте недвижимости указывается, что все помещения, которые не относятся к надземным этажам, являются подземными этажами.

    Поэтому подвал является подземным этажом при условии, что верх его перекрытия находится ниже средней планировочной отметки (менее, чем 2 м).

    Имеет ли право управляющая компания отказать собственникам в доступе в подвал?

    Нет, не имеет, поскольку подвальное помещение является общей собственностью всех жильцов дома. Если управляющая компания ограничивает доступ в подвальное помещение, тогда собственник квартиры, находящейся в этом доме, должен написать на имя управляющей компании заявление с просьбой организовать ему доступ в подвал на конкретную дату.

    Читайте так же:  Профстандарт для главного бухгалтера бюджетного учреждения в 2020 году

    В случае отказа он может смело обращаться в прокуратуру.

    Согласно норме закона подвальные помещения в многоквартирных домах принадлежат на правах общей собственности всем владельцам приватизированных квартир.

    Поэтому перед тем как решить, стоит ли заниматься покупкой подвала или брать его в аренду, нужно получить одобрение на подобные действия у большинства собственников (набрать не меньше 2/3 одобрительных голосов).

    Прежде чем занимать подвальное помещение для организации какого-то бизнеса, нужно ознакомиться с правилами содержания и эксплуатации такого помещения.

    Кому принадлежит подвал в многоквартирном доме?

    Почти в каждом многоквартирном доме имеются подвальные помещения, которые очень часто становятся главным предметом раздоров между соседями. Происходит это потому, что семей в подъездах много, а дополнительных мест хранения недостаточно. Чаще всего каждый из жильцов хочет завладеть лишними квадратными метрами и готов иногда для этого обратиться в суд. Так кому же по праву принадлежит технический этаж и как добиться получения его в личное пользование? Какие законы и нюансы следует знать при борьбе с соседями за «лакомые кусочки площади»? И каким образом вам удастся приватизировать подвал в многоквартирном доме с минимальными для себя материальными затратами?

    Для чего нужен подвал в многоквартирном доме?

    Во многих многоквартирных домах, построенных в советское время, имеются технические этажи, которые предназначены для обеспечения жизнедеятельности квартир. В них находятся части инженерных коммуникаций, такие как стояки отопления и водоснабжения, трубопроводы, а также различные оборудования и сооружения.

    Внимание! Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефонам: +7 (499) 938-41-00 Москва; +7 (812) 467-41-55 Санкт-Петербург; +7 (800) 350-84-13 доб.480 Бесплатный звонок для всей России.

    Кроме основной функции подвалы многоквартирных домов (МКД) также выполняют и второстепенные, помещения могут использоваться жильцами для хозяйственных нужд:

    • в подвальном помещении может быть организована мастерская, которая может применяться для воплощения коммерческой деятельности или эксплуатироваться для бытовых нужд;
    • занимаемая площадь способна использоваться как погреб для хранения продовольствия, такого как: фруктово-овощные запасы на зиму, купорка или крупы;
    • на техническом этаже могут храниться различные вещи жильцов: одежда, старая мебель или техника, велосипеды, санки и т. д.;
    • после получения разрешения от БТИ и согласия от соседей собственники вправе осуществить перепланировку в подвале многоквартирного дома и сделать из его части дополнительную комнату, прорезав вход для неё в полу квартиры.

    Нормативная база

    Чтобы получить в пользование подвальное помещение МКД, следует узнать, кому принадлежит право занимать технический этаж и как приватизировать нежилую площадь правильно, не нарушая закон. Поможет в этом нормативная база, которая включает в себя статьи и законы, определяющие принципы и основные нюансы распределения подвальных помещений между жильцами многоквартирного дома.

    Согласно 36-й статье Жилищного Кодекса технический этаж является общим имуществом собственников многоэтажного строения, и жильцы могут им владеть, пользоваться и распоряжаться. Стоит учитывать, что уменьшение подвала в процессе реконструкции может быть произведено только с согласия всех граждан, проживающих в многоквартирном доме.

    Данная статья ЖК предполагает, что по решению всех собственников помещения с разрешённым общим пользованием могут быть переданы в полное владение иным лицам, если это не нарушает интересы и права этих граждан.

    Ст. 289 ГК РФ подразумевает, что подвал многоквартирного дома является совместным имуществом собственников квартир, между которыми правовые отношения относительно технического этажа определяются 6-й и 9-й статьями ЖК. Таким образом, каждому владельцу жилищной площади принадлежит доля подвальных помещений, но их отчуждение ограничивается статьей 290 ГК РФ, а пользование 288-й.

    Граждане должны выполнять установленные ст. 30 ЖК обязанности и знать, что они имеют право создавать товарищества собственности согласно 291-й статье ГК РФ.

    Статья Название
    1 36 ЖК РФ Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме
    2 289 ГК РФ Квартира как объект права собственности 3 6 ЖК РФ Действие жилищного законодательства во времени 4 9 ЖК РФ Жилищное законодательство и нормы международного права 5 290 ГК РФ Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме 6 288 ГК РФ Собственность на жилое помещение 7 30 ЖК РФ Права и обязанности собственника жилого помещения 8 291 ГК РФ Товарищество собственников жилья

    Кому принадлежит подвал в доме?

    Нередко жильцы дома не могут определить, кому принадлежит подвал в доме. Соседи должны учитывать, что помещения с запрещённым частным доступом (площадь, на которой располагаются инженерные сети, коммуникации, водоснабжение, отопление и т. д.) не могут быть переданы в частное владение.Но вся остальная часть технического этажа может быть использована гражданами с правом собственности по своему усмотрению. Согласно Жилищному Кодексу Российской Федерации в приватизированных многоквартирных домах собственниками (общедолевыми) подвальных помещений являются жильцы: в первой части 37-ой статьи ЖК РФ говорится о том, что они имеют право на такую долю от совместного имущества, которая пропорциональна размеру квартиры, принадлежащей владельцу. Но для этого должны быть соблюдены следующие условия:

    • подвальные помещения многоквартирного дома не должны находиться в собственности на момент приватизации жилья;
    • у технического этажа не должно быть никакого определённого назначения;
    • подвал в обязательном порядке должен быть отделён от квартир многоэтажного дома.

    Также важным условием для владения в равных долях нежилым помещением собственниками является наличие в нём технического оборудования, с помощью которого выполняется обслуживание более одной квартиры.

    Следует учитывать, что если все квартиры многоэтажного дома принадлежат городу, то у помещений технического этажа не может быть собственника, а подвал должен быть использован только как техническая комната для инженерных коммуникаций.

    Решающим фактором при определении права на данную собственность является вопрос о том, находится ли дом под контролем ТСК и входит ли он в состав ТСЖ, так как в этом случае общедомовые помещения в обязательном порядке будут принадлежать управляющим компаниям.

    Чтобы определить, кому принадлежит подвал в многоэтажке, следует обратиться в Росреестр за выпиской: в ней будет указан не только настоящий владелец помещения, но также должна быть уточнена дата, когда он стал собственником данной площади и основания, благодаря которым технический этаж был приватизирован этим лицом. Сделать это можно, воспользовавшись официальным сайтом Росреестра (публичная кадастровая карта).

    Читайте так же:  Получить выписку егрюл с квалифицированной электронной подписью в 2020 году

    Если в жилом доме находится магазин

    В жизни часто встречаются случаи, когда весь первый этаж многоквартирного дома занимает продуктовый или бытовой магазин, кафе, ресторан, бильярд, тренажёрный зал и т. д. При этом подвал может находится как в собственности коммерческой организации, использующей техническое помещение в роли склада, так и жильцов. При первом варианте организация обязана предоставлять доступ к коммунальным оборудованиям (моментально при экстренной ситуации или аварии и на следующие сутки после письменного уведомления при плановом осмотре состояния оборудования), располагающимся в подвале, так как они относятся к территории с запрещённым общим доступом.

    Иногда коммерческая организация может располагаться прямо на техническом этаже, в этом случае (для этого должно быть предоставлено согласие жильцов многоквартирного дома) она обязана являться собственником всей занимаемой территории или же арендатором (сдаваться в аренду данная площадь может лишь с согласия всех собственников квартир).

    Бывают случаи, когда происходит незаконный захват подвальных помещений, на территории которых открывают несанкционированные магазины — справиться с данным правонарушением поможет обращение в суд.

    Можно ли приватизировать подвал в многоквартирном доме?

    Жильцы имеют право приватизировать подвальные помещения в многоквартирном доме, если:

    • они являются собственниками квартир;
    • технический этаж не находится в чьей-либо собственности;
    • подвальные помещения не принадлежат управляющим компаниям или муниципалитету.

    Граждане приватизируют подвал, чтобы:

    • пользоваться им в личных целях;
    • поднять потенциальную стоимость квартиры, относящейся к данному техническому этажу;
    • отсудить помещения у лиц, которые незаконно произвели его самозахват;
    • получать собственную выгоду (сдача в аренду и т. д.).

    Как приватизировать подвал в жилом доме?

    Самое сложное в процедуре приватизации подвала многоквартирного дома — это получение согласия всех собственников многоэтажного дома.

    Перепланировка в подвальном помещении

    С помощью проведения планировки приватизированного подвального помещения можно увеличить жилую площадь, сделать дополнительное место для отдыха или развлечения, а также организовать удобный склад для хранения не использующихся в быту вещей.

    Если еще остались спорные вопросы, вы также можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефонам: +7 (499) 938-41-00 Москва; +7 (812) 467-41-55 Санкт-Петербург; +7 (800) 350-84-13 доб.480 Бесплатный звонок для всей России.

    Для воплощения в жизнь данной идеи потребуется:

    • подготовить план этажей с экспликацией;
    • сделать копию лицевого счёта;
    • получить выписку из домовой книги, в которой должны быть указаны все лица, прописанные в квартире многоэтажного дома;
    • заверить у нотариуса копию документов, подтверждающих право собственности;
    • разработать проект перепланировки подвала.

    При проведении данной процедуры могут возникнуть следующие сложности:

    • может не удаться из подвала многоквартирного дома оформить жилое помещение при отказе Коммунальных служб дать разрешение на такого вида перепланировку по причине несоответствия санитарным нормам, требующим наличия в комнате минимум одного источника света;
    • возможно, возникнут сложности при перепланировки технического этажа в офис или магазин, так как для этого требуется сложная процедура оформления квартиры в нежилое помещение;
    • могут возникнуть ограничения при оформлении перепланировки по причине плохого состояния многоэтажного дома и длительного отсутствия капитального ремонта.

    Самопроизвольный захват подвала

    Нередко происходит незаконный захват подвального помещения многоквартирного дома. Чаще всего причина таких правонарушений кроется в том, что собственники не знают о том, что они являются владельцами технического этажа, а также из-за нестабильности в стране в 90-е годы. Проблема в том, что «фальшивые» владельцы упорно доказывают свои права на технический этаж, аргументируя это вложенными материальными средствами на капитальный ремонт и перепланировку. Но эти доводы не имеют никакой юридической силы, поэтому жильцы многоэтажного дома могут смело отстаивать свои права.

    Поможет восстановить справедливость в данном случае подача иска в суд.

    Существует большое количество нюансов при приватизации подвальных помещений многоквартирного дома, которые могут помешать жильцу стать собственником технического помещения. Одной из проблем, с которой нередко сталкиваются граждане при попытке получить во владение нежилое помещение, является то, что не все подвалы относятся к общей долевой собственности. То есть, если в техническом помещении не имеется коммунального оборудования, оно не может подлежать приватизации.

    Также часто бывает, что технический этаж уже имеет собственников, либо же относится к муниципальному имуществу или к управляющей компании. В данной ситуации приватизация становится просто невозможной. Для уточнения этой информации жильцам многоквартирного дома стоит обратиться за выпиской в Росреестр.

    Благодаря огромному множеству особенностей и «подводных камней» не всегда удаётся стать собственником подвального помещения многоквартирного дома с первого раза, но не стоит сдаваться: изучайте правовую сторону вопроса, и если вы уверены, что закон на вашей стороне, то бейтесь до последнего!

    Правительство РФ обязало УО оставлять продух в подвалах открытым

    Опубликовано постановление Правительства РФ от 23.11.2019 № 1498 , в котором идёт речь о содержании в надлежащем виде подвалов в многоквартирных домах. Если в помещении есть продухи, управляющая организация должна держать один из них открытым для проветривания.

    Документ вносит изменения в пп. «в» п.11 Правил содержания общего имущества в МКД, утверждённых ПП РФ от 13.08.2006 № 491: прописаны требования к содержанию подвалов и технических подполий.

    В Правительстве РФ подчеркнули, что отверстия в подвал нужны в первую очередь из соображений санитарии – это позволит обеспечить установленную законодательством РФ температуру и влажность в подпольях. В ПП РФ от 23.11.2019 № 1498 уточняется, что управляющие организации должны держать один из продухов открытым только в том случае, если он есть. Специально пробивать новые отверстия документ не обязывает.

    Напомним, ранее тема продухов в подвалах уже поднималась – тогда Минстрой РФ предложил открыть подвалы для бездомных кошек. Госдума РФ и зоозащитники идею поддержали: такой подход помог бы животным и облегчил бы борьбу с грызунами, живущими в подвалах многоквартирных домов. Правительство РФ даже разрабатывало проект постановления на эту тему. Однако документ получил отрицательное заключение.

    Грызуны в подвалах – серьёзная проблема для управляющих организаций, а дератизация – часть обязанностей УО по содержанию общего имущества МКД. О том, что нужно учитывать, проводя дератизационные мероприятия, читайте в нашем материале.

    Читайте так же:  Организация использования земель сельскохозяйственного назначения в 2020 году

    Правила содержания общего имущества в МКД уточнены в части содержания подвалов и технических подполий

    В Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме уточнено, что поддержание в помещениях, входящих в состав общего имущества дома, требуемых температуры и влажности осуществляется в том числе посредством постоянного поддержания в открытом состоянии в течение всего календарного года одного продуха помещений подвалов и технических подполий, входящих в состав общего имущества, при наличии продухов в таких помещениях (постановление Правительства РФ от 23 ноября 2019 г. № 1498).

    Поправки вступят в силу 4 декабря 2019 года.

    Отметим, что в настоящее время требования к обеспечению установленного температурно-влажностного режима подвалов и технических подполий МКД закреплены в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утв. постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 № 170. Так, согласно п.п. 2.6.8 Правил № 170, п.п. 3.4.3 Правил № 170, в цоколях зданий продухи должны быть открыты, а продухи в подвалах и технических подпольях могут закрываться только в случае сильных морозов. Кроме того, тем же п. 3.4.3 предусмотрено, что подвалы и технические подполья должны проветриваться регулярно в течение всего года с помощью вытяжных каналов, вентиляционных отверстий в окнах и цоколе или других устройств при обеспечении не менее, чем однократного воздухообмена.

    Также напомним, что на стадии разработки поправок отмечалось, что целью проектируемых изменений, помимо обеспечения требуемого температурно-влажностного режима в такого рода помещениях, является также гуманное отношение к бездомным животным, попавшим в подвал или техническое подполье. Основываясь на этом пояснении, многие СМИ, освещая проект рассматриваемого документа, преподнесли планируемые поправки как «открытие свободного доступа в подвалы для кошек». В связи с этим отметим, что на данный момент в Правилах № 170 по-прежнему закреплена обязанность организаций по обслуживанию жилищного фонда обеспечивать защиту помещений от проникновения животных (грызунов, кошек, собак):

    Постановление 491 с последними изменениями

    Правила содержания общего имущества в МКД, утвержденные ПП РФ 491

    Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (по состоянию на 01.05.19 ) «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» — Постановление 491 с последними изменениями.

    Утвержденные Правила 491 регулируют отношения по содержанию общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме (далее — общее имущество).

    В состав общего имущества включаются:

    а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее — помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);

    в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);

    г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);

    д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенное для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов в помещения многоквартирного дома (далее — оборудование для инвалидов и иных маломобильных групп населения), находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);

    е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;

    е(1)) автоматизированные информационно-измерительные системы учета потребления коммунальных ресурсов и услуг, в том числе совокупность измерительных комплексов (приборов учета, устройств сбора и передачи данных, программных продуктов для сбора, хранения и передачи данных учета), в случаях, если установлены за счет собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в рамках исполнения обязанности по установке приборов учета в соответствии с требованиями Федерального закона «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»;

    ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

    Правила 491. Оглавление:

    Постановление 491 с последними изменениями

    1. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме

    I. Определение состава общего имущества
    I(1). Требования, в соответствии с которыми определяется перечень имущества, которое предназначено для совместного использования собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах
    II. Требования к содержанию общего имущества
    III. Несение собственниками помещений общих расходов на содержание общего имущества
    IV. Контроль за содержанием общего имущества

    Видео удалено.
    Видео (кликните для воспроизведения).

    2. Правила изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность

    Правила содержания подвальных помещений в многоквартирном доме в 2020 году
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    КОНСУЛЬТАЦИЯ ЮРИСТА


    УЗНАЙТЕ, КАК РЕШИТЬ ИМЕННО ВАШУ ПРОБЛЕМУ — ПОЗВОНИТЕ ПРЯМО СЕЙЧАС

    8 800 350 84 37

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here