Подвальное помещение в многоквартирном доме кому принадлежит в 2020 году

Самое важное в статье: "Подвальное помещение в многоквартирном доме кому принадлежит в 2020 году". Актуальность информации вы всегда можете проверить, задав вопрос дежурному специалисту.

Можно ли оформить подвал МКД в собственность управляющей компании

Достаточно часто у управляющей организации возникает желание использовать хорошие подвальные помещения в МКД под собственные нужды. Во многих подвалах располагаются подсобные помещения для дворников, уборщиц, хранения инвентаря. В некоторых — даже офисы УО. В данной статье попытаемся разработать порядок действий управляющей организации, для того, чтобы в рамках закона пользоваться подвальным помещением.

В соответствии со статьей 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами и внутри квартиры, обслуживающие более одной квартиры.

Правовое положение подвальных помещений определяет статья 36 ЖК РФ, согласно которой собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 г. N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона, вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Нередко подвалы переходят в собственность физических или юридических лиц сразу после ввода в дома в эксплуатацию. И даже в таких ситуациях собственники помещений МКД подают иски о признании права собственности на подвальное помещение, которые суды зачастую удовлетворяют. Так, ВС РФ Определением от 28 февраля 2018 г. по делу № А41-41428/2016, подтвердил позицию суда апелляционной инстанции и признал право собственности части подвального помещения за собственниками помещений МКД. Довод заявителя жалобы о том, что спорные помещения реконструированы и не несут прежнего функционального назначения, был рассмотрен судом и отклонен.

Как показывает практика, подобные иски удовлетворяют с большей вероятностью, если в отчуждаемых помещениях проходят какие-либо инженерные коммуникации.

Обратная судебная практика основывается на пропуске срока исковой давности и недоказанности принадлежности спорных помещений в составе общего имущества.

Так в Решении Арбитражного суда Волгоградской области от 11августа 2016 г. по делу №А13-1964/2015, суд указал, что при определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, как указано в пункте 4 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491, использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При этом необходимо учитывать, для каких целей предназначались первоначально помещения и как они в связи с этим использовались.

Необходимо иметь в виду, что в течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП. При этом сама по себе запись в ЕГРП о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения в ЕГРП лицо знало или должно было знать о нарушении права. Поскольку законом не установлено иное, к искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, применяется общий срок исковой давности, предусмотренный 196 статьей ГК РФ ( три года).

В связи с чем, прежде чем принимать решение о выкупе подвала стоит хорошенько оценить риск его возврата собственникам.

Как было указано выше, подвал (часть подвала) относится к общему имуществу собственников помещений МКД. В связи с чем, все вопросы по его отчуждению и передаче во временное владение могут решаться только на общем собрании собственников помещений МКД.

В соответствии с ч.3 ст.36 ЖК РФ, уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Таким образом, прежде всего, необходимо получить согласие всех собственников помещений МКД путем проведения общего собрания. Как показывает практика, в большинстве МКД это практически невозможно.

При этом, действующее законодательство предполагает возможность сдачи общедомового имущества в аренду, в том числе на длительный срок.

В соответствии, с ч.2 ст.44 ЖК РФ, к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся вопросы по использованию общего имущества собственников помещений, (в том числе решения о реконструкции многоквартирного дома, о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества). Решения общего собрания по указанным вопросам принимаются не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Как правило, заинтересованные лица идут вторым путем и заключают договоры аренды нежилых помещений, входящих в состав общего имущества.

Набрать 2/3 голосов собственников на общем собрании – реально. В повестке дня следует согласовать срок аренды, условия договора аренды, уполномоченное лицо, которое от имени собственников будет подписывать договор аренды, размер арендной платы, порядок доступа к инженерным коммуникациям МКД (если они проходят внутри арендуемого помещения), а так же порядок расходования средств, полученных от аренды.

Следует понимать, что 50% успеха по данному вопросу зависит от грамотной подготовки документов общего собрания.

ОП РФ: необходимо разработать алгоритм возврата общего имущества в многоквартирных домах законным собственникам во внесудебном порядке

Pavel L Photo and Video / Shutterstock.com

По закону общее имущество в многоквартирном доме (МКД) принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме (ст. 36 Жилищного кодекса). По решению общего собрания собственников помещений в МКД объекты общей собственности могут быть переданы в пользование иным лицам, но только в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. Государственная регистрация доли в праве общей собственности на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество в нем, осуществляется при государственной регистрации права собственности на квартиру или нежилое помещение в многоквартирном доме (ч. 5 ст. 40 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»; далее – закон о регистрации недвижимости).

Читайте так же:  Порядок заполнения больничного листа медицинским учреждением в 2020 году

Однако практика показывает, что общее имущество во многих МКД либо находится в собственности органов власти, причем право собственности зарегистрировано, а объект недвижимости внесен в реестр собственности города, например, либо передано ими третьим лицам (подвалы, к примеру, сдаются в аренду или продаются предпринимателям и т. д.). По данным Национального центра общественного контроля в сфере жилищно-коммунального хозяйства «ЖКХ Контроль» (далее – НП «ЖКХ Контроль»), помещения, относящиеся к общему имуществу, отчуждены в среднем в 15-20% многоквартирного жилого фонда административных центров субъектов РФ.

Причем такое неправомерное отчуждение имущества имеет место как в домах, изначально находившихся в государственной или муниципальной собственности, квартиры в которых впоследствии были приватизированы, так и в новостройках, для строительства которых привлекаются средства граждан, отметили эксперты в ходе состоявшегося вчера в Общественной палате РФ круглого стола. Хотя законом прямо установлено, что у участника долевой собственности одновременно с правом собственности на объект долевого строительства возникает доля в праве собственности на общее имущество в МКД, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства (ч. 5 ст. 16 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ).

Необходимость исправления сложившейся ситуации подтверждена Правительством РФ – разработка мер по восстановлению законных прав собственников на общее имущество в МКД, в том числе по ранее совершенным сделкам, особенно в случае незаконного отчуждения такого имущества органами власти, включена в качестве одной из задач в Стратегию развития жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации на период до 2020 года.

Вправе ли любой собственник помещения в МКД подать заявление о проведении кадастрового учета земельного участка под домом, узнайте из материала «Земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома» Энциклопедии решений интернет-версии системы ГАРАНТ.
Получите полный
доступ на 3 дня бесплатно!

Кроме того, о невозможности принадлежности общего имущества в МКД третьим лицам, не являющимся собственниками помещений в этом доме, говорится в ряде судебных решений. Так, суд отмечал, что нежилые помещения, имеющие признаки общего имущества, которые на момент приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме не были определены как самостоятельный объект недвижимости для использования в целях, не связанных с обслуживанием более чем одной квартиры, даже в случае оформления органами власти права собственности на них и передачи в пользование третьим лицам, подлежат возврату в общедомовое имущество (постановление Арбитражного суда Московского округа от 3 октября 2016 г. № А40-142132/2015).

Высшие суды указывали, что даже если право собственности на спорное имущество зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (с 1 января 2017 года реестр включен в Единый государственный реестр недвижимости), это не означает прекращения права собственности жильцов дома на общее имущество, которое возникает у них в силу закона вне зависимости от регистрации в ЕГРП (Постановление Президиума ВАС РФ от 26 марта 2013 г. № 14828/12, определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 10 февраля 2015 № 91-КГ14-5).

Тем не менее, как отметили в ходе мероприятия представители ТСЖ, далеко не все поданные жильцами МКД к органам власти или третьим лицам иски о прекращении права собственности на общее имущество удовлетворяются судами. К тому же рассмотрение соответствующих дел занимает довольно продолжительное время. Поэтому эксперты считают, что необходимо разработать алгоритм возвращения общедомового имущества законным владельцам во внесудебном порядке.

В некоторых регионах такая практика уже реализуется – благодаря деятельности комиссий или рабочих групп по защите прав собственников помещений в МКД в отношении общего имущества (в настоящее время созданы в 40 регионах страны), рассказал руководитель созданной НП «ЖКХ Контроль» межрегиональной комиссии по контролю обеспечения имущественных прав собственников помещений МКД в муниципальных образованиях и субъектах РФ Андрей Пинчуков. Так, комиссия или рабочая группа выявляет (в том числе по обращениям граждан) в составе государственной или муниципальной собственности помещения, обладающие признаками общего имущества МКД, и направляет в администрацию муниципалитета решение о признании отсутствующим права собственности муниципального образования на соответствующий объект. Администрация, в свою очередь, выносит распоряжение об исключении из реестра ошибочной записи о регистрации права (к примеру, распоряжение Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 11 февраля 2016 г. № 164-рз) и передает его в соответствующее территориальное подразделение Росреестра. Таким образом в Санкт-Петербурге, например, за текущий год собственникам было возвращено около 300 помещений.

Однако не все управления Росреестра считают возможным изменение записи о госрегистрации права по такому основанию. Как отметила участвовавшая во вчерашнем обсуждении заместитель руководителя Управления методического обеспечения и анализа в сфере регистрации прав и кадастрового учета Росреестра Анна Волынцева, позиция ведомства базируется на норме закона, согласно которой зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (ч. 5 ст. 1 закона о регистрации недвижимости). Более того, она подчеркнула, что право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, возникает только с момента постановки участка на кадастровый учет. На вопрос о том, почему общее имущество, которое по своему определению предназначено для обслуживания иных помещений в доме, рассматривается Росреестром как самостоятельный объект недвижимости, представитель ведомства не ответила.

В связи с этим эксперты пришли к выводу о том, что нужно не только уточнить статус общего имущества МКД, чтобы он однозначно воспринимался всеми органами власти, в том числе регистратором, но и обязать муниципалитеты провести инвентаризацию данного имущества (технических помещений в самом доме, элементов благоустройства возле дома, а также участков, на которых расположены МКД).

В заключение первый заместитель председателя Комиссии ОП РФ по ЖКХ, строительству и дорогам Светлана Разворотнева предложила создать совместную рабочую группу с Минстроем России и Росреестром для разработки мер по решению обсуждаемой проблемы.

Правила содержания общего имущества в МКД уточнены в части содержания подвалов и технических подполий

DedMityay/ Depositphotos.com

В Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме уточнено, что поддержание в помещениях, входящих в состав общего имущества дома, требуемых температуры и влажности осуществляется в том числе посредством постоянного поддержания в открытом состоянии в течение всего календарного года одного продуха помещений подвалов и технических подполий, входящих в состав общего имущества, при наличии продухов в таких помещениях (постановление Правительства РФ от 23 ноября 2019 г. № 1498).

Читайте так же:  Помощь от государства на погашение кредита потребительского в 2020 году

Поправки вступят в силу 4 декабря 2019 года.

Отметим, что в настоящее время требования к обеспечению установленного температурно-влажностного режима подвалов и технических подполий МКД закреплены в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утв. постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 № 170. Так, согласно п.п. 2.6.8 Правил № 170, п.п. 3.4.3 Правил № 170, в цоколях зданий продухи должны быть открыты, а продухи в подвалах и технических подпольях могут закрываться только в случае сильных морозов. Кроме того, тем же п. 3.4.3 предусмотрено, что подвалы и технические подполья должны проветриваться регулярно в течение всего года с помощью вытяжных каналов, вентиляционных отверстий в окнах и цоколе или других устройств при обеспечении не менее, чем однократного воздухообмена.

Также напомним, что на стадии разработки поправок отмечалось, что целью проектируемых изменений, помимо обеспечения требуемого температурно-влажностного режима в такого рода помещениях, является также гуманное отношение к бездомным животным, попавшим в подвал или техническое подполье. Основываясь на этом пояснении, многие СМИ, освещая проект рассматриваемого документа, преподнесли планируемые поправки как «открытие свободного доступа в подвалы для кошек». В связи с этим отметим, что на данный момент в Правилах № 170 по-прежнему закреплена обязанность организаций по обслуживанию жилищного фонда обеспечивать защиту помещений от проникновения животных (грызунов, кошек, собак):

Цокольный этаж в многоквартирном доме

Все объекты жилищного фонда страны строятся в соответствии со специальными нормативно-правовыми актами, стандартами и правилами.

Согласно им, каждый жилой многоквартирный дом имеет несколько этажей, каждый из которых имеет свои эксплуатационные особенности. Отдельного внимания заслуживает цокольный этаж и возможность его правомерного применения.

Что такое цокольный этаж в многоквартирном доме? Может ли он использоваться в качестве обычной квартиры?

Цокольный этаж является этажом, частично погружённым в грунт. Этажность здания по общим правилам определяется на основании тех этажей, которые являются надземными. То есть цокольный этаж фактически не входит в общую этажность жилого строения.

Но даже несмотря на это нередко в цокольных этажах можно встретить реальные квартиры, где проживают граждане, неспособные купить для себя обычное жильё с первого этажа.

Понятие цокольного этажа

Определение цокольного этажа регламентировано законодательно. Само слово «цоколь» имеет итальянское происхождение, и с первого взгляда его значение никак не связано с недвижимостью.

Цоколь означает «башмак на деревянной подошве». Эта деревянная подошва и обозначает расположение цоколя в многоквартирном доме.

Многие задаются вопросом: цокольный этаж – это надземный или подземный этаж? Фактически это ни тот и ни другой. Надземный этаж, который полностью расположен над уровнем земли, считается первым этажом дома. Подземный этаж, который располагается под уровнем земли, считается подвалом.

Что значит цокольный этаж в российском законодательстве, указано в СНиП.

В соответствии со СНиПом 2.08.01-89 цокольный этаж – это этаж при отметке пола помещений ниже планировочной отметки земли на высоту не более половины высоты помещений.

Данный СНиП действует и в 2019 году, обязателен к исполнению в части ограничения эксплуатационных характеристик такого цокольного помещения.

Считается ли цокольный этаж за полноценный этаж, сложно однозначно ответить. К общей этажности здания он не имеет никакого отношения, не идёт в учёт этажности.

Но при этом фактически целым этажом цоколь признается, поскольку может использоваться по определенным видам назначения.

Особенности цокольного этажа

Как и любой другой этаж в жилом или нежилом помещении цокольный этаж имеет определённые критерии проектирования.

К ним, в частности, относятся следующие требования:

  • Высота от пола до низа перекрытия цокольного этажа должна быть не менее 1,8 метра.
  • Ширина лестниц, ведущих в цокольный этаж, должна быть не менее 0,9 метра.
  • Цокольный этаж многоквартирного дома должен иметь отдельный наружный вход.
  • В цоколе должны быть приямки с оконными проемами.
  • Строить помещение с цокольным этажом намного дороже чем без такового. Все дело в том, что увеличиваются затраты на организацию фундамента, его углубление.

    Обычно для таких домов в качестве заливки для фундамента используются более дорогие и прочные марки бетона.

    Достоинства и недостатки

    Дом с цокольным этажом имеет свои плюсы и минусы. Необходимость возведения цокольного этажа определяется на основании потребностей застройщика.

    К недостаткам такого строения относится прежде всего его дороговизна. Дополнительные материалы на строительство углубления будут требовать дополнительных расходов.

    Расположить в цокольном этаже жилые квартиры по закону нельзя. Обычно в цоколе высота потолков не превышает 1,5 метров высоты. Такие комнаты вообще не учитываются в общей площади строений.

    В частном секторе цокольные этажи дают возможность хозяевам дома получить дополнительные квадратные метры без учета их в качестве жилых и подлежащих налогообложению.

    К достоинствам домов с цокольными этажами можно отнести:

    • расширение полезной площади дома;
    • использование помещений с коммерческими целями;
    • более надежный фундамент строения.

    Однако, жильцов первых этажей такое соседство с цоколем может не радовать из-за расположения на данном этаже различных организаций или помещений, создающих дополнительные шумы.

    Лучше перед покупкой квартиры на первом этаже заранее убедиться в том, что в многоквартирном доме нет цоколя, или он используется по адекватному назначению, например, не служит притоном для лиц с сомнительной репутацией.

    Чем отличается цоколь от подвала?

    Обычно многие путают цокольный этаж именно с подвалом, поскольку считают, что оба строения располагаются фактически под землёй. Отличие цокольного этажа от подвала заключается именно в том, что подвал полностью погружён в землю, а цоколь лишь частично. Под цокольным этажом может располагаться дополнительно подвальное помещение.

    Видео удалено.
    Видео (кликните для воспроизведения).

    Главная отличительная суть регламентировано теми же СНиПами:

    1. Цокольный этаж углублён ниже отметки земли менее чем наполовину.
    2. Подвал углублён ниже отметки земли более чем наполовину или полностью.

    Иногда внешне заметить различия этажа и его принадлежность к цоколю или подвалу достаточно трудно. На помощь в таком случае приходит техническая документация.

    Подвалы обычно используются в качестве подпольных комнат, где располагаются различные коммуникации или производственные помещения. В цокольных же этажах нередко можно встретить жилые комнаты, что, однако, запрещено законодательством.

    Кому принадлежит цокольный этаж? Насчёт этого в законодательстве даётся четкое разъяснение.

    Все технические этажи (подвалы, цоколи, чердаки и лестничные марши) являются общим имуществом собственников квартир многоквартирного дома.

    Судьбу таких помещений соответственно собственники могут решать только сообща. Например, решение о сдаче в аренду цокольного этажа под коммерческие помещения принимается собственниками квартир на общем собрании.

    Использование цокольного этажа

    Цокольные этажи – это нежилые помещения, в которых обычно располагаются различные нежилые объекты, арендующие помещения у собственников жилья. Квартира в цокольном этаже располагаться может только в том случае, если этот объект будет предварительно переведён из нежилого строения в жилищный фонд.

    Сделать это, однако, будет непросто. Такие решения принимает Жилищная инспекция, для которой нужно будет собрать огромный пакет документов, которые бы в совокупности подтверждали жилой статус строения и наличие всего необходимого в квартире для нормальной жизни.

    Высота потолков при этом должна быть не ниже 180 см, иначе такое помещение никогда не станет пригодным для жизни людей.

    Читайте так же:  Процедура перерегистрации автомобиля без снятия с учета в 2020 году

    Итак, что можно открыть на цокольном этаже многоквартирного дома? Обычно цоколь используется по следующим назначениям:

  • Котельные и помещения для коммуникаций.
  • Мастерские, прачечные.
  • Магазины, парикмахерские, пункты общественного питания.
  • Паркинги в дворах без машин.
  • Кладовые.
  • В частных домах в цокольных этажах обычно располагаются тренажёрные залы, бассейны, теплицы для выращивания овощей или фруктов, склады для хранения хозяйства, сауны или бани.

    Что можно размещать точно в цокольных строениях, законодательно не прописано. Что бы не располагалось на данной территории, обязательно должны быть соблюдены все строительные стандарты, правила пожарной безопасности и санитарно-гигиенические требования.

    Можно ли открыть магазин в цоколе, и как это делается? Можно, обычно именно магазины занимают такие помещения в многоквартирных домах. Во-первых, в цокольных этажах ниже аренда, во-вторых, сразу обеспечен спрос на реализуемую продукцию из-за густонаселённого района, где располагается магазин.

    Обычно аренда цокольного этажа под магазины предполагает получение согласия собственников квартир многоквартирного дома, а часть арендной платы идёт в счёт погашения коммунальных услуг или оплаты работы управляющей компании.

    Собственники квартир имеют право не только разрешить сдачу цокольного этажа в аренду, но и запретить ее. На общем собрании лишь нужно будет проголосовать за запрет нахождения в цоколе магазина или иного шумного места.

    Обычно жильцы выступают против расположения в цоколе клубов, кафе, кальянных и иных заведениях, работающих в ночное время и предполагающих шум и наличие неприятных запахов.

    Проживание граждан в цоколе

    На вопросе: можно ли жить в цокольном этаже многоквартирного дома, следует остановиться более подробно.

    СНиП 2.08/01-89 гласит, что размещение жилых помещений в подвальных и цокольных этажах жилых зданий не допускается. Пункт 1.43 СНиПа даёт четкое указание на такой запрет.

    Для жизни в цоколе нужно перевести помещение в жилое, что сделать довольно проблематично. Строится цокольный этаж по иным требованиям и нормативам, чем обычные квартиры с первого этажа. В таких помещениях обычно нет достаточной площади для жизни, низкие потолки, недостаток солнечного света, плохая изоляция, высокая влажность.

    Если же Росреестр зарегистрировал такое помещение как жилое, значит для этого у него имелись основания. Если цоколь признан жилым помещением, в нем можно жить и получать регистрацию. Такая квартира не должна ничем отличаться от обычных квартир с первого этажа.

    В Москве в цокольных этажах многоквартирных домов обычно располагаются кладовые для работников ЖКУ, где они же нередко сами проживают. Там хранится инвентарь для дворников, техничек и иных работников, которые там же проживают на постоянной основе. Насколько эта законно, для обычных наблюдателей остаётся загадкой.

    Приватизация цокольного этажа также возможна только в том случае, если помещение будет признано жилым. Приватизация нежилых строений законом не допускается без исключений. Но после перевода помещения в жилое строение, оно утрачивает статус цокольного этажа и перестаёт принадлежать собственникам других квартир в качестве общего имущества.

    Цокольный этаж является этажом, частично погруженным в землю, частично возвышающимся над отметкой поверхности земли. Это не подвал и не отдельный этаж, это помещение, которое принадлежит собственникам квартир многоквартирного дома в качестве общего имущества.

    Обычно в цокольных этажах располагаются магазины, кафе и салоны красоты, арендуемые предпринимателями на особых условиях.

    Кому принадлежат подвалы многоэтажек и как «захватить» себе пару метров?

    Продается квартира с подвалом в придачу… Возможно, такие объявления встречаются, но нам не попадались. Между тем вопрос «Как получить подвал (помещение в подвале) в личное пользование?» на портале коммунальной грамотности не редкость. Обобщив интересы читателей и законодательную базу, мы сформировали небольшую инструкцию о том, как получить метры квадратные в подвале для хранения инструмента, консервации, старой мебели и тому подобного (конечно, если подвал в вашем доме есть).

    Кому принадлежит подвал? Подвал – это общее имущество жильцов многоквартирного дома. Как и подъезд, крыша, лестница, лифт и чердак. Каждый собственник квартиры владеет еще и частью этого общего имущества, обязан содержать его в надлежащем состоянии, не портить и не ущемлять интересы других жильцов.

    Самый простой способ приобрести метры для хранения в подвале – купить квартиру, к которой прилагаются эти самые метры. То есть в договоре купли-продажи и в свидетельстве о регистрации права собственности должна быть указана не только квартира, но и другое недвижимое имущество. (Согласно ст. 525 Гражданского кодекса Республики Беларусь в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.)

    Если в договоре купли-продажи не указано, что право собственности на подвал переходит к вам, а в технических документах отсутствуют сведения о подвале, то претендовать на отдельное пользование им вы не можете.

    Однако, как уже отмечалось выше, подвал жилого дома относится к общему имуществу, а каждый собственник квартиры – участник совместного домовладения, следовательно, имеет такое же право на пользование общим имуществом жилого дома, как и любой из собственников.

    Как получить это право? Обратиться в обслуживающую организацию (ЖКХ, ТС, ЖСПК) и уточнить, на каких основаниях жильцы дома пользуются подвалами и включены ли подвалы в их правоустанавливающие документы на квартиру. Если окажется, что все пользуются подвальными помещениями по принципу «кто первый встал, того и тапки», стоит поговорить с соседями, чтобы и вам выделили часть помещения.

    По закону это должно выглядеть так: участники совместного домовладения собираются на общее собрание, чтобы обсудить вопрос передачи во владение и пользование одному или нескольким участникам совместного домовладения квадратных метров в подвале для обустройства кладовки (ст. 172 ЖК). Письменное согласие на это должны дать две трети от общего количества участников совместного домовладения.

    Между тем, даже при наличии подвала, возможности оттяпать себе в нем несколько метров для хранения овощей-лыж-инструмента может и не быть. Причина в том, что работники ЖКХ должны иметь доступ к инженерным сетям дома, которые чаще всего располагаются именно в подвале. Поэтому отгородить в нем кладовки, которые окажутся на путях подхода к общедомовым сетям, не разрешат, а также демонтируют то, что уже отгорожено.

    Кошкам вход разрешен

    Подвалы жилых домов будут держать открытыми

    Закрытие подвальных помещений стало обязательным в конце 90-х — начале 2000-х. Это было связано прежде всего с угрозой терактов. Ведь подвалы были удобны для хранения взрывчатки и оружия. В это же время жильцы страдали от засилия бомжей, превращавших те же подвалы в ночлежки. С тех пор ситуация изменилась. Но по-прежнему, согласно действующим сегодня «Правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме», сотрудники управляющих компаний обязаны закрывать подвалы, чтобы в них не могли попадать посторонние.

    Читайте так же:  Приобретательская давность на недвижимое имущество судебная практика в 2020 году

    Авторы нового постановления хотят решить новые проблемы. Во-первых, сэкономить на ремонте, так как закупоренные подвальные помещения способствуют появлению не только в них, но и на верхних этажах плесени и грибка. «Дом раньше положенного оказывается «готовым» к капитальному ремонту», — отмечает первый заместитель исполнительного директора НП «ЖКХ-Контроль» Сергей Сохранов. Во-вторых, сэкономить на дератизации. Кошки, которые станут жить в подвалах, выгонят из домов крыс. «Когда в подвалах домов живут кошки, крыс рядом с людьми нет, — говорит вице-президент Московского общества защиты животных Кирилл Горячев. — Крысы в присутствии кошек «не наглеют», уходят из подвалов и квартир в безопасные для себя места — например, в теплотрассы, где они людям не мешают, а люди не мешают им».

    Следить за состоянием дома должны управляющие компании, но оплачивают их «усилия» сами жильцы. Конечно, вред от закупоренных подвалов не исчисляется миллионами рублей. Травля крыс тоже не самая большая статья расходов. Как рассчитали «РГ» в компании «Санитарная служба», обработка от крыс подвала площадью 873,8 кв. м 17-этажного трехподъездного дома будет стоить 11 тысяч рублей. Это не так много в масштабах города или даже многоподъездного дома. Но когда каждый житель ежемесячно получает платежный документ, он сталкивается с достаточно большими тратами. В жилищно-коммунальной платежке есть графа «Содержание и текущий ремонт общего имущества», куда входит оплата разных услуг, в том числе дератизация подвалов и ремонт подъезда. Тарифы на поддержание дома в порядке в разных регионах разные. Их могут устанавливать жильцы и местная администрация. Но на практике управляющая компания настаивает на установлении муниципального тарифа для содержания и ремонта общего имущества. По словам Сохранова, по России тарифы сильно разнятся — от 13 до более 40 рублей за квадратный метр. Так, в Подмосковье, например, это 33 рубля за квадратный метр квартиры. То есть собственники «двушки» площадью 50 кв. м платят 1650 рублей в месяц.

    Игры в подземелье

    В каждом десятом из почти сорока тысяч московских домов есть подвал. Если сдавать их в аренду под офисы или магазины, то можно иметь неплохие деньги, на которые тем же ТСЖ легче содержать свой дом. Но беда в том, что, по оценкам экспертов, больше 80 процентов подвалов принадлежат не жильцам, а городу, который по усмотрению чиновников может продать их, а может сдать в ту же аренду, а куда пойдут полученные доходы — жильцов уже не касается.

    Впрочем, дело не только в доходе, который дает аренда. Общее имущество, утверждают специалисты по недвижимости, оформленное в установленном порядке в общую долевую собственность жильцов, примерно на треть повышает стоимость квадратного метра квартиры в доме. Да и безопасность проживания в немалой степени тоже зависит от подвалов. Ведь их новоявленные собственники зачастую перекрывают доступ к коммуникациям, в результате перепланировок нарушают систему вентиляции и т.д., что мешает нормальной эксплуатации дома. И жильцы, как правило, не могут найти на них никакой управы.

    Подвал подвалу рознь

    Подвалы бывают двух типов. Первые, так называемые технические, заняты коммуникациями и инженерным оборудованием. Вторые — нормальные помещения, которые могут использоваться для нужд собственников. Например, там можно разместить штат ТСЖ или сдать в аренду. Именно такие нежилые помещения в первую очередь интересуют столичных чиновников, которые часто в обход норм жилищного и гражданского законодательства делают все, чтобы оформить их в собственность города. «По сути, все помещения, входящие в состав многоквартирного дома, являются общим имуществом собственников, и любые сделки, связанные с их продажей или передачей в аренду третьим лицам, должны совершаться при стопроцентном согласии всех собственников», — объяснил корреспонденту «РГ» Александр Толмачев, председатель комиссии по законодательству Союза юристов Москвы. Почему же тогда больше 80 процентов подвалов оказалось в собственности города? Почему он снимает сливки с чужого по сути имущества?

    Захват подвалов начался еще в 90-е годы. «Их приватизация с момента введения в действие Гражданского кодекса в 1995 году носит незаконный характер, — считает депутат Госдумы Галина Хованская. — Дело в том, что, приватизируя квартиру, человек по закону становится собственником не только жилой площади, но и соответствующей доли общедомового имущества. Поэтому город не имеет права единолично распоряжаться им, даже если там проживает хотя бы один собственник».

    То есть прежде чем оформить в собственность тот же подвал или чердак, любой претендент должен получить на это письменное согласие всех собственников жилья. На практике же это правило действует только по отношению к самим жильцам. Вот если они решат зарегистрировать свое право на общедомовое имущество, то тут препятствий возникает хоть отбавляй. Одних бумаг только сколько нужно собрать! Например, в регистрационную палату нужно предъявить описание того самого подвала. Составлением его занимаются управы районов. Потом этот документ утверждает своим распоряжением префект административного округа. Таков московский порядок. Он незыблем на протяжении многих лет, несмотря на то, что в корне противоречит правилам содержания общего имущества, утвержденным московским же правительством. В них говорится: состав общего имущества в многоквартирном доме определяется самими собственниками помещений дома. То есть никакая райуправа, никакой префект не имеют к утверждению описания никакого отношения. Есть только одно исключение из этого правила — управы районов вправе заниматься описанием имущества домов, в отношении которых проводится конкурс по отбору управляющей организации. Но таких в Москве не так уж и много.

    Но и это еще не все. Когда, несмотря на все препоны, москвичи приносят описание общего имущества дома в Федеральную регистрационную службу с просьбой выдать свидетельство на подвал и чердак, им говорят, что нужны еще и документы на землю — чтобы выдать сразу единое свидетельство. И чиновники, и горожане при этом отлично понимают, что требуемая бумага почти недосягаема, так как очередь на межевание земельных участков под многоквартирными домами тянется на многие годы. Чиновнику же с чиновником во все времена договориться было легче. Вот и уплывают подвалы из рук жильцов.

    А уж если город оформил свои права, то вернуть общедомовую собственность можно попытаться только через суд. Без этого шанс «получить приданое» есть разве что у жителей новостроек. Хотя и тут охотников присвоить нежилые помещения хватает. «Обычно застройщик спешит предъявить госкомиссии только жилую часть, — говорит Александр Толмачев. — Сдача нежилого же фонда часто затягивается. Это делается для того, чтобы не отдавать его ни в собственность жителей, ни в собственность города». Но если не упустить момент, а дружно взяться за дело, то жильцы могут все-таки заполучить нежилые помещения в свое распоряжение.

    Технический или нет? Вот в чем вопрос

    Можно попытаться вернуть еще и технические подвалы. Правда, и их около 20 процентов находится уже в собственности города либо бывших арендаторов, хотя приватизация технических подвалов запрещена законом. «Поэтому раньше чиновники играли с самим понятием «технический подвал», — поясняет Галина Хованская. — Дело в том, что его определение существовало только в рекомендациях Госстроя России. Но рекомендации — не нормативный документ и не закон».

    Читайте так же:  Структура нормы права гипотеза диспозиция санкция примеры в 2020 году

    К чему привела такая правовая неопределенность, можно проследить на множестве фактов. Например, образцово-показательный суд по поводу возвращения подвала дому, расположенному в Варсонофьевском переулке, 4, длится уже более двух лет. Председатель образованного там товарищества собственников жилья Людмила Левитина рассказала корреспонденту «РГ»: «Стоило нам начать шевелиться по созданию ТСЖ, как чиновники быстренько приватизировали наши подвалы: в апреле 2002-го — 58,2 кв. м, а в октябре — 26,8 кв. м». А вскоре продали их. И теперь шахты лифтов в доме заняты собственниками, вентиляционные окошки на уровне земли — приямки — заделаны, а в несущей стене прорублен вход в одну из контор. Когда один из подвалов подтопило и его нужно было осмотреть, новый хозяин никого к трубам не подпустил — до приезда замглавы управы Мещанского района.

    Первый суд жильцы проиграли, хотя по заключению МосжилНИИПроекта подвал является техническим. «Власти ссылаются на то, что истек срок исковой давности, — пояснила Левитина. — Но жильцы готовы судиться и дальше. Юристы надеются, что шанс на победу у них есть. По крайней мере такой прецедент — пусть не в Москве, в Ижевске, уже есть. Жильцы в суде доказали — появившееся в результате реконструкции отдельное помещение под их домом изначально проектировалось и использовалось как технический подвал. И им его вернули».

    По словам Татьяны Варской, члена координационного совета общественного движения «Жилищная солидарность», несколько подобных дел сейчас рассматривается и в столичных судах. «Не буду раньше времени называть все адреса, — сказала она. — Но, к примеру, на Большой Грузинской, 42, уже началась проверка законности продажи подвалов».

    После вступления в силу нового Жилищного кодекса, где уже четко прописано, что такое технический подвал, казалось бы, процесс захвата таких помещений должен бы был прекратиться. Однако чиновники находят все новые и новые уловки. «Например, в подъезд из подвала выносятся щитовые узлы, чтобы изменить функциональное назначение помещения, — объясняет Варская. — Или используется многоступенчатая передача подвала из рук в руки, чтобы и концов стало невозможно найти».

    Как же вернуть подвал?

    Если подвал находится в собственности городских властей, то расторгнуть договор аренды и выгнать предпринимателя, занимающего там помещение, невозможно. Но в любом случае не мешает узнать, кто и зачем пытается расположиться под вашим домом. Поскольку договоры об аренде нежилых помещений заключаются в департаменте имущества Москвы, именно туда следует направить коллективный запрос. В ответе на него должно быть указано, на каком основании арендаторы расположились в вашем подвале. Если же договора нет или он еще не оформлен, то за подвал стоит побороться.

    Больше всего возможностей у объединений жильцов. Например, если дело касается дома ЖСК старой постройки, правление может поднять документы и выяснить, вкладывало ли государство средства в его строительство. «В моем округе в Гагаринском районе был случай, когда жильцы выиграли судебный процесс и вернули себе приличное помещение как раз благодаря тому, что доказали: каждый сантиметр дома оплачен из их кармана», — рассказал «РГ» председатель экспертного совета по самоуправлению в жилищной сфере при Мосгордуме Дмитрий Катаев. Правда, в советское время были случаи, когда государство финансировало в домах ЖСК строительство первых этажей под социальные нужды. В общем, с каждым случаем нужно разбираться.

    Например, недавно созданное ТСЖ вполне может включиться в конкурс на аренду своего подавала вместе с другими юридическими лицами, но при этом настаивать на том, что у него имеется преимущественное право на нее. Напрямую законодательство об этом не говорит. Но если цель аренды связана с эксплуатацией дома, а в подвале планируется разместить структуру, необходимую для нормального существования дома, а также использовать его для хранения снегоуборочного комбайна или для занятий детской спортивной секции, то преимущество жильцов в таком случае юридически подкреплено рядом подзаконных актов правительства Москвы.

    Использование не по назначению — еще один шанс вернуть подвал. Для проверки правильности использования всех помещений можно привлечь Мосжилинспекцию. «По заявлению жильцов в течение 30 дней будет проведена проверка, и заявители получат ответ о том, насколько деятельность арендаторов соответствует той, под которую они получали подвал в аренду», — прокомментировала «РГ» пресс-секретарь инспекции Татьяна Филиппова.

    Владимир Силкин , зам. мэра Москвы, руководитель комплекса имущественно-земельных отношений города Москвы:

    — Год назад я издал распоряжение, запрещающее сдачу в аренду технических подвалов. Политика города такова, что мы готовы передавать их в общедолевую собственность жильцов, особенно там, где создаются ТСЖ. К сожалению, еще раньше большая часть этих помещений была продана. Поэтому сейчас закономерность тех сделок может оспорить только суд. Если же речь идет о подвале не технического назначения, то в соответствии с Жилищным кодексом РФ он не входит в общедолевую собственность дома, являясь собственностью города Москвы. Но и использование таких помещений город готов согласовывать с жильцами.

    В подвалах жилых домов запрещается размещать магазины химических и других товаров, хранение которых может привести к загрязнению территории и воздуха; магазины с наличием взрывопожароопасных веществ, легковоспламеняющихся и горючих жидкостей в аэрозольной упаковке, а также твердых пожароопасных материалов; магазины по продаже автозапчастей, шин и автомобильных масел; специализированные рыбные магазины и магазины, работающие после 23 часов; предприятия бытового обслуживания, использующие легковоспламеняющиеся вещества (кроме парикмахерских и часовых мастерских площадью до 300 кв. м); бани и сауны (кроме индивидуальных саун в квартирах); казино, дискотеки, танцевальные кружки и студии, театры; рестораны, бары, кафе, столовые, закусочные, а также клубы с числом более 50 мест и площадью более 250 кв. м, работающие после 23 часов.

    Видео удалено.
    Видео (кликните для воспроизведения).

    Нельзя также создавать в жилых домах прачечные и химчистки, кроме приемных пунктов и прачечных самообслуживания производительностью до 75 кг в смену; общественные уборные; похоронные бюро; склады оптовой и мелкооптовой торговли; производственные помещения (за некоторым исключением); зуботехнические лаборатории; клинико-диагностические и бактериологические лаборатории; стационары, в том числе диспансеры, дневные стационары и стационары частных клиник; травмпункты, подстанции скорой и неотложной медицинской помощи; дерматовенерологические, психиатрические, инфекционные и фтизиатрические кабинеты врачебного приема; отделения (кабинеты) магниторезонансной томографии; рентгеновские кабинеты в смежных с жилыми помещениями комнатах и под ними, а также помещения с лечебной или диагностической аппаратурой и установками, являющимися источником ионизирующего излучения.

    Подвальное помещение в многоквартирном доме кому принадлежит в 2020 году
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here