Подсчет голосов на общем собрании собственников помещений в 2020 году

Самое важное в статье: "Подсчет голосов на общем собрании собственников помещений в 2020 году". Актуальность информации вы всегда можете проверить, задав вопрос дежурному специалисту.

Пример подсчета голосов на общем собрании собственников

На общем собрании собственников недвижимости в многоквартирном доме (МКД) решения принимаются исключительно путём голосования. Такое голосование может быть не только при личном присутствии владельцев, но и заочное, когда свой ответ на повестку дня граждане дают письменно на специально оформленном бланке.

Независимо от того, по какому вопросу было назначено собрание собственников и в какой форме оно проходит, очень важно знать порядок, по которому в ТСЖ должны быть подсчитаны голоса. На очном сборе также обязательно оформлять протокол, скачать бланк которого можно любой стандартный, а также явочные листы, которые обязательно подписываются присутствующими участниками. Кроме того, если говорить именно об очном сборе, ссылаясь на 45 статью Жилищного действующего кодекса Российской Федерации, он не может быть проведён, если присутствующие на нём владельцы обладают менее чем пятьюдесятью процентами голосов. При этом необходимо знать, что количество таковых считается не по количеству жильцов и квартир, а по площади.

Соответственно, это значит, что к собранию собственников жилья следует тщательно подготовиться, особенно когда решается заведомо важный вопрос. Каждый присутствующий должен знать точную общую площадь в МКД, иметь свой личный паспорт и бумаги, подтверждающие его право владения помещением (можно копии).

Что даёт участие в собрании

В первой части статьи 46 того ЖК РФ можно ознакомиться с требованиями, которые выдвигаются для принятия решений на ОСС. Именно данной статьёй закреплены правила касательно голосования и отсылок на метраж недвижимого имущества. Помимо этого, в Жилищном кодексе, статья 44, вторая часть, зафиксировано, что решение не может быть принято, если часть голосующих «За» равна менее двум третьим всех голосов. Именно голосов, а не присутствующих человек.

Поскольку в ТСЖ или при иной форме управления необходимость проведения ежегодного или внепланового сбора возникает по весьма уважительным причинам, каждый собственник жилого или нежилого помещения в доме должен быть заинтересован в посещении данного мероприятия. Решения принимаются совместно не просто так, результат будет затрагивать каждого, в том числе и с финансовой стороны. Так, например, может возникнуть необходимость:

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

Подсчет голосов на общем собрании собственников помещений в 2020 году

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Письмо Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 10 марта 2019 г. № 8125-ОО/06 О необходимом количестве голосов для принятия решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

Департамент жилищно-коммунального хозяйства Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации (далее — Департамент) рассмотрел обращение и в пределах своей компетенции сообщает следующее.

В соответствии с частью 1 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1.1, 4.2 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, и предусмотренных пунктами 1, 1.1-1, 1.2, 2, 3, 3.1, 4.3 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, в зависимости от вопроса, поставленного на голосование, предусмотрено три варианта принятия решений общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме:

— большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме;

— более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме;

— большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

При этом согласно пункту 3 части 5.1. статьи 48 Жилищного кодекса Российской Федерации решения по каждому вопросу повестки дня выражаются формулировками «за», «против» или «воздержался».

В части 6 статьи 48 Жилищного кодекса Российской Федерации указано, что при голосовании, осуществляемом посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, засчитываются голоса по вопросам, по которым участвующим в голосовании собственником оставлен только один из возможных вариантов голосования. Оформленные с нарушением данного требования указанные решения признаются недействительными, и голоса по содержащимся в них вопросам не подсчитываются. В случае, если решение собственника по вопросам, поставленным на голосование, содержит несколько вопросов, поставленных на голосование, несоблюдение данного требования в отношении одного или нескольких вопросов не влечет за собой признание указанного решения недействительным в целом.

Таким образом, поскольку действующее законодательство содержит требование к тому, что по каждому вопросу повестки дня собственник помещения должен выбрать только один вариант, то, по мнению Департамента, применение при голосовании «относительного большинства» не представляется возможным и решение считается принятым, в зависимости от вопроса, поставленного на голосование, если за вариант «за» проголосовало:

— большинство голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме;

— более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме;

— большинство не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Читайте так же:  Трехсторонний агентский договор на оказание посреднических услуг в 2020 году

На основании вышеизложенного, по мнению Департамента, недопустимо считать решение собрания принятым, если количество голосов участников распределилось среди трех вариантов («за», «против» или «воздержался») таким образом, что максимальная доля голосов отдана варианту «за», но при этом количество голосов, требуемое для принятия решения, не набрано.

Обращаем внимание, что в соответствии с пунктом 2 Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 1997 г. N 1009, письма федеральных органов исполнительной власти не являются нормативными правовыми актами.

Таким образом, письма Минстроя России и его структурных подразделений, в которых разъясняются вопросы применения нормативных правовых актов, не содержат правовых норм, являются позицией Минстроя России, не направлены на установление, изменение или отмену правовых норм, а содержащиеся в них разъяснения не могут рассматриваться в качестве общеобязательных государственных предписаний постоянного или временного характера.

Заместитель директора
Департамента жилищно-коммунального
хозяйства
О.А. Олейникова

Обзор документа

Минстрой разъяснил порядок принятия решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование.

Закон требует, чтобы по каждому вопросу собственник должен выбрать только один вариант голосования («за», «против» или «воздержался»). Решение считается принятым, если за вариант «за» проголосовало:

— большинство голосов от общего числа голосов участвующих в собрании собственников;

— более 50% от общего числа голосов собственников;

— большинство не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников.

Нельзя считать решение принятым, если количество голосов участников распределилось среди трех вариантов («за», «против» или «воздержался») таким образом, что максимальная доля голосов отдана варианту «за», но количество голосов для принятия решения не набрано.

30.10.2017 | Нюансы проведения общих собраний. Часть 2

Ранее на сайте АКАТО опубликована первая часть статьи, посвященной разъяснениям отдельных нюансов проведения общих собраний собственников помещений (далее — ОСС) многоквартирных домов (далее — МКД). В настоящей публикации рассмотрены еще несколько моментов, которые часто вызывают затруднения у инициаторов собраний.

Муниципальная (государственная) собственность

В соответствии с частью 2 статьи 8.1, статьей 219 и частью 2 статьи 223 ГК РФ право собственности на жилое помещение возникает с момента государственной регистрации такого права.

Однако, довольно часто встречаются жилые помещения, сведения о собственниках которых отсутствуют в государственном реестре, то есть право собственности на них не оформлено. Попробуем разобраться, имеются ли у таких жилых помещений собственники, и если имеются, то кто такими собственниками является.

Необходимо напомнить, что до 1991 года весь жилищный фонд принадлежал исключительно Российской Федерации, а в 1991 году началась передача указанного фонда в собственность муниципальных образований (за исключением территорий городов Москвы и Санкт-Петербурга) и в государственную собственность городов Москвы и Санкт-Петербурга. Передача федеральной государственной собственности производилась в соответствии с Постановлением Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность». Именно на основании указанного Постановления ВС РФ от 27.12.1991 № 3020-1 весь жилищный фонд стал муниципальной собственностью (а на территориях Москвы и Санкт-Петербурга — государственной собственностью городов федерального значения, соответственно, Москвы и Санкт-Петербурга).

Таким образом, жилые помещения, право собственности на которые не оформлено, имеют собственника в силу закона, и таким собственником является муниципальное образование, на территории которого расположено помещение, от имени которого действует уполномоченный орган местного самоуправления, а для территорий Москвы и Санкт-Петербурга — соответствующий город, от имени которого действует уполномоченный орган государственной власти.

Кажущегося противоречия с требованиями гражданского законодательства РФ об обязательной государственной регистрации не возникает, поскольку, например часть 2 статьи 8.1 ГК РФ сформулирована следующим образом: «Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом». Случай определения собственника жилого помещения, право собственности на которое не оформлено, подпадает под оговорку «иное установлено законом».

В отношении нежилых помещений вопрос несколько сложнее.

Необходимо обратить внимание, что Постановлением ВС РФ от 27.12.1991 № 3020-1 установлена необходимость передачи в муниципальную собственность поселений и в государственную собственность таких субъектов РФ как Москва и Санкт-Петербург, не только жилищного фонда, но и нежилого фонда. И если в отношении жилищного фонда сомнений в наличии конкретных собственников не возникает (очевидно, что жилые помещения не относятся к общему имуществу), то по нежилым помещениям исключить такие сомнения затруднительно.

Понятно, что в случае наличия государственной регистрации права собственности на нежилое помещение, собственник такого помещения однозначно определяется по Выписке из ЕГРП. Но при отсутствии такой регистрации вопрос отнесения нежилого помещения к общему имуществу или к имуществу конкретных собственников, имеющих право участвовать в общем собрании, остается открытым.

Собственники нежилых помещений

Жилищное законодательство РФ устанавливает право собственников помещений принимать участие в ОСС, при этом статьи 44-48 ЖК РФ, регламентирующие порядок проведения общего собрания, не устанавливают различий между собственниками жилых и нежилых помещений. В том числе, для собственников как жилых, так и нежилых помещений, устанавливается одинаковый порядок определения количества голосов — количество голосов пропорционально доле в общем имуществе, которая, в свою очередь, пропорциональна площади помещения.

Таким образом, в случае наличия государственной регистрации права собственности на нежилое помещение собственник указанного помещения имеет право участвовать в общем собрании. А вот при отсутствии такой регистрации вопрос установления собственника (и самого факта наличия такого собственника) нежилого помещения необходимо, как это указано в предыдущем разделе настоящей статьи, разрешать дополнительно. В случае, если нежилое помещение признается частью общего имущества МКД, указанное помещение не должно учитываться в общей площади помещений, применяемой при расчете долей в общем имуществе и при определении кворума

В ряде случаев возникают вопросы об отнесении нежилых помещений (как находящихся в собственности конкретных владельцев, так и относящихся к общему имуществу) к составу многоквартирного дома вообще. Обычно такие вопросы возникают в отношении пристроенных и встроенно-пристроенных помещений, но иногда затруднения вызывает и учет помещений, находящихся в подвалах, на технических этажах и указанных в Технических паспортах на отдельных страницах, не учтенных в общей площади всех помещений дома.

Необходимо отметить, что важнейшим признаком, по которому помещение необходимо считать частью конкретного здания (в том числе — многоквартирного дома), является адрес этого помещения, указанный в Выписке из ЕГРП (в случае оформления права собственности на указанное помещение). Кроме того, нежилые помещения (как оформленные в собственность, так и не имеющие государственной регистрации права собственности) относятся к конкретному зданию (в том числе — МКД) в случае, если такое помещение учтено в Техническом паспорте соответствующего здания (МКД), независимо от того, на какой странице этого паспорта указано помещение, учтена ли его площадь в общей площади помещений здания (МКД) или нет. Вполне логично полагать, что Технический паспорт конкретного здания (МКД) содержит исключительно сведения о помещениях именно этого здания (МКД) и не может содержать никаких сведений о помещениях, находящихся за пределами этого здания (МКД).

Читайте так же:  Процедура регистрации договора аренды нежилого помещения в 2020 году

Минстрой России дает по указанному вопросу разъяснения письмом от 05.10.2017 № 35851-ЕС/04:

«Нежилое помещение является частью того здания, в составе которого это помещение находится согласно техническому паспорту. В случае, если в составе многоквартирного дома согласно технической документации имеется нежилое помещение, указанное помещение является частью этого МКД. При этом в случае оформления нежилого помещения в собственность, площадь указанного помещения учитывается в общей площади помещений, собственники которых совместно владеют общим имуществом в многоквартирном доме и имеют право участвовать в общем собрании собственников помещений. Собственник нежилого помещения в числе прочих участвует в общем собрании, количество голосов собственника такого помещения пропорционально площади указанного помещения.

Необходимо отметить, что действующее законодательство РФ предусматривает наличие в составе МКД таких помещений, как встроенные, пристроенные и встроенно-пристроенные — все перечисленные помещения являются частями многоквартирного дома, если они встроены в этот дом, пристроены к нему, либо частично встроены, частично пристроены».

Доверенности на участие в ОСС

Согласно части 2 статьи 48 ЖК РФ «Представитель собственника помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме действует в соответствии с полномочиями, основанными на указаниях федеральных законов, актов уполномоченных на то государственных органов или актов органов местного самоуправления либо составленной в письменной форме доверенности на голосование. Доверенность на голосование должна содержать сведения о представляемом собственнике помещения в соответствующем многоквартирном доме и его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные) и должна быть оформлена в соответствии с требованиями пунктов 3 и 4 статьи 185.1 Гражданского кодекса Российской Федерации или удостоверена нотариально».

При этом части 3 и 4 статьи 185.1 ГК РФ устанавливают:
«3. Доверенность на получение заработной платы и иных платежей, связанных с трудовыми отношениями, на получение вознаграждения авторов и изобретателей, пенсий, пособий и стипендий или на получение корреспонденции, за исключением ценной корреспонденции, может быть удостоверена организацией, в которой доверитель работает или учится, и администрацией стационарного лечебного учреждения, в котором он находится на излечении. Такая доверенность удостоверяется бесплатно.
4. Доверенность от имени юридического лица выдается за подписью его руководителя или иного лица, уполномоченного на это в соответствии с законом и учредительными документами».

Из представленных норм следуют выводы:
— Доверенность на участие в ОСС от имени собственника, являющегося юридическим лицом, выдается представителю руководителем юридического лица или иным лицом, уполномоченным на это в соответствии с законом и учредительными документами;
— Доверенность на участие в ОСС от имени собственника, являющегося физическим лицом, может быть удостоверена организацией, в которой доверитель работает или учится;
— Доверенность на участие в ОСС от имени собственника, являющегося физическим лицом, может быть удостоверена администрацией стационарного лечебного учреждения, в котором доверитель находится на излечении;
— Во всех иных случаях доверенность должна быть удостоверена нотариально.

Следовательно, в случае если доверитель, являющийся физическим лицом, не находится на излечении в стационарном лечебном учреждении, не трудоустроен (например, является пенсионером), то единственным допустимым форматом доверенности признается нотариально удостоверенная доверенность.

Подсчет голосов на общем собрании собственников помещений в 2020 году

Итак, голоса подсчитываются следующим образом.

За 100% голосов берется общая площадь помещений, принадлежащих конкретным собственникам, без площадей, относящихся к общей долевой собственности.

Количество голосов можно исчислять как в %%, так и в числах. Исчисление в процентах удобнее, поэтому далее будем пользоваться им.

Допустим, у нас имеется дом на 3 квартиры и один офис.
Площади помещений
1я квартира — 30 кв.м
2я квартира — 25 кв.м
3я квартира — 35 кв.м

Сначала надо сложить все эти площади отдельных собственников:

30 + 25 + 35 + 40 = 130 кв.м
Причем в суммировании участвуют как жилые, так и нежилые помещения, все, кроме площадей, относящихся к общей долевой собственности всех собственников в доме.
Получилось 130 кв.м
Тогда общее количество голосов на 130 кв.м = 100% голосов
Каждый из собственников обладает процентом голосов, которые считаются так:
Например, у собственника 1й квартиры площадь 30 кв.м, то есть ее доля голосов 30 из 130 голосов.
Так как мы условились считать в процентах, надо посчитать сколько это в процентах.
Подсчет — если 130 = 100%, то 1 % = 130 / 100 = 1,3 кв.м
Теперь, чтобы понять сколько процентов составляют голоса собственника 1й квартиры нужно разделить его долю на абсолютное значение 1% и будет понятно количество этих процентов в ее доле, то есть
30 / 1,3 = 23,08% (здесь и далее мы округлили результат согласно правилам округления дробей)
Голоса собственника 2й квартиры:
25 / 1,3 = 19,23%
Голоса собственника 3й квартиры:
35 / 1,3 = 26,92%
Голоса собственника офиса:
40 / 1,3 = 30,77%

Теперь, чтобы проверить правильность подсчетов, нам достаточно сложить все голоса и в сумме получить 100%, так общее число голосов всех собственников не может меньше или больше 100%.
23,08 + 19,23 + 26,92 + 30,77 = 100%

Таким образом, голоса собственников помещений в многоквартирном доме при участии в общем собрании собственников подсчитаны верно.

Статья 37. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме
1. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Статья 48. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме
3. Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

Читайте так же:  Оформление земельного участка в собственность после аренды в 2020 году

ВЫСШИЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 20 декабря 2013 г. N ВАС-18121/13

ОБ ОТКАЗЕ В ПЕРЕДАЧЕ ДЕЛА В ПРЕЗИДИУМ
ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Доля собственника имущества относительно обслуживающих управляющей компанией мест общего пользования в квадратных метрах рассчитывается следующим образом: общее количество квадратных метров мест общего пользования делится на количество квадратных метров помещений, находящихся в частной собственности всех лиц, и умножается на количество квадратных метров, находящихся в собственности конкретного лица (плательщика услуг). При этом доля конкретного собственника в праве общей собственности на места общего пользования может быть определена также исчислением ее в процентах, путем деления количества квадратных метров, находящихся в собственности плательщика на один процент общей площади помещений, находящихся в собственности всех владельцев здания.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 августа 2012 г. по делу N А40-114528/10-136-299

Суд правильно применил положения статей 37, 39 Жилищного кодекса Российской Федерации и пришел к верному выводу о необходимости производить расчет платы за содержание общего имущества исходя из доли участия ООО «СПБ» в содержании общего имущества. Тогда как истец произвел расчет, указывая, что доля ответчика на 2009 год рассчитывалась от общедолевой площади офисов и составляла 29,74%, при этом истец делил площадь ответчика (2 233,9 кв. м), находящуюся в его собственности, на площадь всех офисов в количестве 7 510,4 кв. м, что противоречит пункту 1 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. В данном случае размер общей площади многоквартирного дома в 2009 году равен 26 788,6 кв. м, а не 7 510,4 кв. м. Кроме того, истец применял разную долю ответчика в праве общей собственности, тогда как доля ответчика не менялась и не может измениться. Истец указывал, что по состоянию на 2009 год доля ответчика составляла 29,74%, по состоянию на 2010 год — 2,85%. При этом не обосновал, в связи с чем в 2010 году доля ответчика уменьшилась в 10 раз.

Сколько процентов нужно для кворума на общем собрании собственников жилья

Внеочередное проводимое публично собрание собственников может быть инициировано любым из владельцев жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме. Количество таковых сборов неограниченно, однако важно учитывать, что именно инициатор обязан брать на себя все расходы и заботы по организации и проведению, включая своевременную отправку официальных уведомлений и дате и месте встречи.

Ссылаясь на статью 41.1 того же ЖК РФ, решения на проводимых открыто собраниях собственников жилья принимаются по результатам очных голосований (при личном присутствии), заочных голосований (заполнение письменных анкет) и очно-заочных.

Кворум, как форма подсчёта голосов

Сам кворум членов ТСЖ это количество таковых, утверждённое законодательно и пунктами устава управляющей по действующим документам организации, которое крайне необходимо, для того, чтобы проводимое публичное собрание собственников жилых помещений было фактически признано состоявшимся. А также для того, чтобы законно и неоспоримо было принято то или иное оговариваемое решение в соответствии с озвученной в оповещении повесткой дня. Статья 45 Жилищного действующего кодекса устанавливает, что собрание имеет кворум, если собравшиеся участники обладают пятьюдесятью и более процентами голосов от всего многоэтажного дома.

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

При этом следует учитывать, что голоса распределяются между владельцами недвижимости не поровну, а в соответствии с их долей площади в доме, включая также общее домовое имущество. Чтобы рассчитать, какова доля голосов у одного участника, необходимо поделить площадь его личного имущества (значение записано в правоустанавливающих документах) на сумму всех документально зафиксированных нежилых и жилых площадей в многоэтажном доме. Как правило, это значение имеется в техническом паспорте, однако порой оно носит устаревший характер или неточное по тем или иным причинам.

Для того чтобы узнать реальную площадь, необходимо, опять же, отталкиваться от действующего российского законодательства.

Предварительная работа

Перед тем как посчитать кворумы общего собрания собственников, необходимо обладать определённой информацией. В первую очередь это точная площадь вашего многоквартирного дома. Актуальные и точные сведения, в соответствии с Правительственным Постановлением РФ №491 от 13 августа 2006 года, касающегося утверждения правил по содержанию общего домового имущества, содержаться в Росреестре. Пункт четвёртый данного постановления гласит, что если информация в технических документах и Едином государственном реестре недвижимости не совпадает, руководствоваться следует данными последнего (Росреестр). Это также значит и то, что для уточнения общей площади следует сразу обратиться в данный орган.

Для очного собрания ТСЖ важно, чтобы кворум был, иначе проводить мероприятие нельзя. Чтобы определить наличие кворума, нужен так называемый явочный лист членов ТСЖ. Иными словами, каждый явившийся участник обязан иметь при себе личный паспорт и документы, подтверждающие право собственности на недвижимость в данном доме. Сведения из этих документов и паспорта вносятся в явочный лист, который в итоге должен быть подписан самим участником.

До начала собрания ответственные лица подсчитывают количество долей собственности и определяют наличие кворума.

Разъяснения и примеры

Все условия и требования к проведению собраний владельцев жилья в многоэтажных домах можно найти в отдельных статьях Жилищного действующего с изменениями кодекса Российской Федерации. Так, например, первая часть 48 статьи говорит о том, что право фактически голосовать по озвученным вопросам зафиксированной повестки дня имеют исключительно собственники помещений в данном доме. То есть, если речь идёт о жилой квартире, во внимание берётся лишь мнение её законного владельца, а проживающие с ним граждане, даже если они зарегистрированы, права голоса не имеют. Беря во внимание указанные выше правила подсчета доли на право общего владения совместным имуществом, если квартира имеет площадь 68 метров квадратных, в то время как весь дом – 6035 метров квадратных, доля общего имущества владельца составит 68/6035=0,011.

Третья часть этой же статьи ЖК РФ регламентирует, что сумма голосов владельца пропорциональна имеющейся законной доле в правах на наличествующее общее имущество, то есть, если брать пример выше, 0,011*100=1,1 – это количество голосов данного владельца.

Читайте так же:  Характеристика на мать от классного руководителя готовая в 2020 году

Именно частью третьей 45 статьи Жилищного кодекса установлено, что кворум имеет место, когда количество голосов присутствующих больше пятидесяти процентов. При этом вместо собственника может присутствовать его представитель по нотариально оформленной доверенности. Если возникает реальная необходимость в присутствии представителя, важно обратить внимание на вид выдаваемой доверенности, конкретный ограниченный список полномочий и срок действия, который имеет смысл ограничить один днём – датой проведения собрания.

Голоса владельцев жилья

Сумы голосов членов ТСЖ на проводимом открыто собрании в процентном соотношении определяются при математическом умножении общей площади в частной, приватизированной собственности присутствующих на значение 100 и делении на известную точную площадь всех имеющихся в многоквартирном (многоэтажном) доме помещений, включая в обязательном порядке нежилые, во владении юридических и при наличии физических лиц. Общая полезная известная по данным государственных структур площадь указана в технической актуальной документации или её можно уточнить в Росреестре.

Если взять за пример общую площадь всего дома 6035 метров квадратных, как было приведено выше, и участников собрания, которым принадлежит в общей сложности 3248 метров квадратных, получается:

3248*100/6035=53,81, что говорит о том, что кворум есть, собрание проводить можно и принимать решения путём голосования также разрешено.

Однако необходимо учитывать и то, какой вид собственности у голосующего участника. При этом все действия, даты и цифры обязательно вносятся в протокол собрания, который должны подписать участники. Форма протокола стандартна, никаких специфических требований не установлено.

Отсутствие кворума определяется точно также, если получилось значение менее пятидесяти. В таком случае придётся назначать сбор на другую дату и заново уведомлять об этом владельцев недвижимости.

Долевая собственность и совладение

В соответствии со статьями 245-252 в Гражданском действующем ныне с изменениями кодексе Российской Федерации, общее частное, приватизированное имущество может быть долевым или, ссылаясь на стати 253-259 того же кодекса, совместным. С долевой собственностью, как правило, никаких затруднений не возникает, поскольку доля конкретно выделена, о чём свидетельствуют соответствующие документы. Чтобы определить процент голосов здесь, необходимо площадь своей доли умножить на 100 и разделить на общую площадь дома, так же, как это делается в обычных случаях. При расчётах кворума на собрании во внимание берутся только те цифры и граждане, которые зафиксированы в документах.

Пример, как считается голос в долевой собственности
Квартира, площадью 68 метров квадратных, принадлежит двоим дольщикам, где одному принадлежит одна четвёртая, а второму – три четвёртых. При условии, что площадь многоквартирного дома 6035 метров квадратных, тогда:

первый дольщик имеет — (68/4)*100/6035=0,28 голосов

второй дольщик имеет — (68/4*3)*100/6035=0,84 голосов.

Первая и вторая часть 253 статьи в Гражданском кодексе РФ устанавливают, что владельцы помещения в совместной собственности используют недвижимость и распоряжаются ней на равных правах, поскольку доли не выделены. Таким образом, на собрании может присутствовать любой совладелец, и процент голосов будет определяться на квартиру, а не на отдельных совладельцев, на скольких бы ни было записано жильё.

Принятие решений

Первая часть 46 статьи Жилищного кодекса Российской Федерации предусматривает определённые требования, согласно которым все решения принимаются товариществами путём голосования. Принимается то решение, за которое проголосовало большинство процентов голосов, а не количество членов ТСЖ.

Кроме того, во внимание следует принимать вторую часть 44 статьи данного кодекса, где сказано, что для принятия решения нужно не просто большинство голосов, а как минимум две третьих таковых от общего количества возможных, а не присутствующих. Это могут быть решения касательно:

  • Реструктуризации многоэтажного жилого дома;
  • Пользования придомовой территорией, включая введение ограничений и передачу земли в аренду;
  • Эксплуатации общего домового имущества владельцев недвижимости данного многоквартирного дома посторонними гражданами и юридическими лицами, включая договора на оборудование рекламных конструкций, если это допустимо;
  • Определения ответственных лиц, которым жильцы доверяют заключение договоров на пользование общим домовым имуществом.

В качестве примера, для принятия решений по размещению рекламы форма проведения собраний стандартная, определенный ранее порядок ведения протокола соблюдается. Для того чтобы решение было одобрено, требуется, чтобы «За» проголосовали 66% и более всех владельцев помещений в доме, а не 66% присутствующих на собрании.

Cлужба государственного жилищного надзора Иркутской области

О нюансах подсчёта голосов на общем собрании собственников

О нюансах подсчёта голосов на общем собрании собственников

Виды права собственности на недвижимое имущество

Прежде чем перейти к подсчёту голосов на ОСС, необходимо определить виды права собственности

на помещения в МКД. Поскольку именно от вида права собственности на недвижимое имущество зависит правильность подсчёта голосов на общем собрании.

Например, если в квартире не один, а несколько собственников, то каждый из них будет обладать правом голоса пропорционально доле в праве общей собственности. Поэтому, если из какой-то квартиры на ОСС присутствовал только один собственник из двух или трёх дольщиков, то нельзя его голос засчитать за всех собственников данной квартиры, если у него нет доверенности от этих собственников. Из-за этого зачастую при неправильном подсчёте голосов может набраться или не набраться кворум, что впоследствии может быть оспорено в суде. В таком случае собрание будет признано недействительным.

Недвижимое имущество может принадлежать собственникам на праве совместной и общей долевой собственности

.

Согласно ст.244 ГК РФ имущество в собственности двух и более лиц принадлежит им на праве общей собственности. Общая собственность на имущество признаётся долевой, если только закон не предусматривает образование совместной собственности на это имущество.

В соответствии с п.1 ст.245 ГК РФ доли участников в праве общей собственности на недвижимое имущество могут определяться их соглашением или на основании закона. Если размер долей перечисленными способами не может быть определён, то они признаются равными.

Интересно, что Гражданский Кодекс РФ не уточняет, в каком выражении определяется размер долей в праве общей собственности

на недвижимое имущество. Однако из прецедентов правоприменительной практики вытекает точка зрения, которая позволяет выражать доли участников общей долевой собственности на недвижимое имущество и в дробях, и в процентах ( постановление ФАС Московского округа от 07.03.2003 №КГ-А40/944-03 ).

Аналогичное суждение содержится в п.5.18 Порядка заполнения формы «Сведения об инвентаризационной стоимости недвижимого имущества и иные сведения, необходимые для исчисления налогов» ( Приказ ФНС от 11.02.2011 №ММВ-7-11/[email protected] ).

Читайте так же:  При исполнении контракта перемена поставщика исполнителя подрядчика в 2020 году

Право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество

(ограничение, возникновение, переход и прекращение) подлежат госрегистрации в ЕГРП органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним ( ст.131 ГК РФ ).

В соответствии с Правилами ведения ЕГРП обязательно указывается размер доли в праве общей собственности ( Приказ Минэкономразвития №765 от 23.12.2003 года ). Эта норма определяет указание размера доли в виде правильной простой дроби.

На основании этой нормы некоторые суды отменяют решения нижестоящих судебных органов, в которых размер доли в праве на недвижимость указан в процентах ( постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 16.09.2011 №04АП-3334/07 ).

Как видно из приведённых выше примеров, указание в договоре размера доли в праве общей собственности в виде процентов иногда приводит к судебным спорам. Поэтому целесообразнее указывать в договоре мены размер долей участников общей долевой собственности в виде правильных дробей.

Также существует совместная общая собственность

в праве общей собственности на недвижимость, когда несколько человек вместе и по своему усмотрению могут пользоваться и распоряжаться имуществом, которое им принадлежит на доверительной основе. Как правило, совместная собственность на недвижимость возникает у супругов ( ст.256 ГК РФ ), если она приобретена в период брака.

Существует другой вариант совместной собственности на недвижимое имущество, который возникает при приватизации жилплощади совместно проживающими людьми не зависимо от их родственных связей. В бланке договора приватизации есть графа, позволяющая собственникам определить, в какую собственность они хотят перевести свою недвижимость: совместную или долевую.

Как подсчитать голоса собственников на ОСС

Подсчёт голосов собственников

на ОСС, как мы уже писали выше, зависит от вида права собственности на недвижимое имущество. Рассмотрим подсчёт голосов на общем собрании при голосовании участников общей совместной и долевой собственности.

Подсчёт голосов на ОСС при общей совместной собственности

Участники общей совместной собственности

, если иное не предусмотрено соглашением между ними, вместе владеют и пользуются общим имуществом ( ч.ч.1, 2 ст.253 ГК РФ ). Распоряжаться совместным имуществом может любой из собственников по согласию остальных независимо от того, кем из участников совершается сделка.

Суды считают, что при подсчёте голосов на ОСС учёту подлежат голоса всех участников общей совместной собственности (при соглашении между ними), если на общем собрании принял участие хотя бы один из них. Таким образом, один собственник на праве общей совместной собственности действует по согласию всех её участников. Поэтому его голос будет считаться как 100% присутствие собственников определённого жилого помещения в МКД.

Имеется выдержка из Апелляционного определения Самарского областного суда от 11.04.2013 по делу №33-3425/2013 : “Если помещение находится в общей совместной собственности без определения долей у нескольких лиц, то по соглашению между ними их интересы представляет на основании оформленной надлежащим образом доверенности один из собственников, который и подписывает бюллетень (лист) голосования либо каждый собственник».

Но если между собственниками на праве общей совместной собственности

на недвижимое имущество нет соглашения о совместном пользовании и распоряжении имуществом либо доверенности, оформленной надлежащим образом, то голос одного собственника нельзя засчитывать в принятии решения исходя из всей площади квартиры.

Имеется выдержка из определения Московского областного суда от 12.01.2012 по делу №33-566/2012(33-29450/201 1 : «Из материалов дела явствует, что квартиры: N являются совместной собственностью, при этом в голосовании принимал участие один из собственников указанных жилых помещений, несмотря на это его голос был посчитан, исходя из всей площади квартиры. Между тем голосовавшие лица не имели договоренности, соглашений и договоров друг с другом по управлению общим имуществом, предусмотренных положениям и ст.244 — 247 ГК РФ , а также голосовавшие собственники квартир не имели доверенностей от других собственников, в связи с чем согласно обоснованным выводам суда голосов, участвовавших в голосовании было менее 50%.

Подсчёт голосов на ОСС при общей долевой собственности

При подсчёте голосов участников общей долевой собственности

количество голосов этих собственников должно соответствовать принадлежащих им долям в праве на жилплощадь. Например, жилплощадь равна 45 кв.м. и на ОСС проголосовал только один из собственников с долей ⅓ данного помещения в МКД. Тогда этот собственник обладает только 15 голосами, которые должны быть учтены при подсчёте голосов.

Например, Саратовский областной суд в апелляционном определении от 27.07.2012 №33-3710 пришёл к выводу, что из-за отсутствия кворума ОСС признано недействительным для выбора способа управления МКД. Также суд сослался на тот факт, что некоторые участники голосования являются собственниками только по 1/2 доли в праве общей долевой собственности на жилплощадь в доме. Но, как выяснилось, при проведении подсчёта голосов на ОСС их голоса были посчитаны без учёта долевой собственности. Это не легитимно и неверно.

Ещё в одном судебном прецеденте установлено, что при подсчёте голосов на ОСС собственников нескольких жилых помещений их голоса были учтены как единоличных собственников жилых помещений в доме

. Но указанные квартиры по данным Росреестра находились в общей долевой собственности. При этом, остальные участники общей долевой собственности в указанных жилых помещениях в голосовании участия не принимали.

На основании изложенного суд пришёл к выводу, что голоса указанных лиц при подсчёте результатов голосования ОСС должны были быть учтены пропорционально долям проголосовавших собственников в праве общей долевой собственности на жилплощадь ( апелляционное определение Мурманского областного суда от 15.08.2012 по делу №33-2032 ).

Поэтому очень важно вести правильный подсчёт голосов результатов проведённого общего собрания собственников

. От этого напрямую зависит наличие кворума на собрании или его отсутствие. Следовательно, зависит и исход общего собрания собственников.

Вот почему мы рекомендуем управляющим организациям проверять документы, подтверждающие право собственности на недвижимое имущество

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

перед общим собранием, и вносить эти данные в реестр участников ОСС. Тогда вы точно будете знать, какой процент голосов учитывать исходя из площади того или иного помещения. И никаких претензий со стороны собственников или контролирующих органов к вам не возникнет. Собрание и принятые на нём решения будут абсолютно легитимными.

Подсчет голосов на общем собрании собственников помещений в 2020 году
Оценка 5 проголосовавших: 1

КОНСУЛЬТАЦИЯ ЮРИСТА


УЗНАЙТЕ, КАК РЕШИТЬ ИМЕННО ВАШУ ПРОБЛЕМУ — ПОЗВОНИТЕ ПРЯМО СЕЙЧАС

8 800 350 84 37

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here