Передача тех документации при смене управляющей компании в 2020 году

Самое важное в статье: "Передача тех документации при смене управляющей компании в 2020 году". Актуальность информации вы всегда можете проверить, задав вопрос дежурному специалисту.

Содержание

  • Вопрос: УК получила уведомление о выборе новой УК и необходимости передачи ей технической документации на МКД, в том числе бухгалтерской. Какие бухгалтерские документы включаются в состав документов, подлежащих передаче при смене УК? (журнал «Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение», N 7, июль 2016 г.)

    УК получила уведомление о выборе новой УК и необходимости передачи ей технической документации на МКД, в том числе бухгалтерской. Какие бухгалтерские документы включаются в состав документов, подлежащих передаче при смене УК?

    бухгалтерский учет и налогообложение»

    Журнал «Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение», N 7, июль 2016 г., с. 12-15.

    Законом не установлена обязанность управляющего МКД передавать какую-либо бухгалтерскую информацию при передаче дома новому управляющему. Особый случай — данные учета фонда капитального ремонта, формируемого на специальном счете, при условии, что прежний управляющий был его владельцем, а новый управляющий назначен его новым владельцем. Их следует передать.

    Обоснование. Состав технической документации на МКД, подлежащей передаче при смене способа управления домом, назван в нескольких подзаконных нормативных актах. Так, в п. 24 Правил содержания общего имущества приведен следующий перечень:

    документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;

    документы на установленные ОПУ и сведения о проведении их ремонта, замены, поверки, информация об оснащении помещений в доме ИПУ в том числе информация о каждом установленном счетчике (технические характеристики, год установки, факт замены или поверки), датах последней проверки технического состояния и последнего контрольного снятия показаний;

    документы (акты) о приемке результатов работ, сметы, описи работ по проведению текущего ремонта, оказанию услуг по содержанию общего имущества собственников помещений в МКД;

    акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в МКД, конструктивных частей дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;

    акты проверок готовности к отопительному периоду и выданные паспорта готовности МКД к отопительному периоду;

    инструкция по эксплуатации МКД.

    В пункте 26 Правил содержания общего имущества перечислены иные документы, связанные с управлением МКД, которые также передаются новому управляющему:

    копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;

    выписка из реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;

    заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством РФ формы градостроительного плана земельного участка);

    документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящихся к части земельного участка (при наличии сервитута);

    проектная документация (копия проектной документации) на МКД, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) дома (при наличии);

    списки собственников и нанимателей помещений в МКД, а также лиц, использующих общее имущество на основании договоров (по решению общего собрания собственников), составленные с учетом требований законодательства РФ о защите персональных данных;

    договоры об использовании общего имущества собственников помещений в доме;

    оригиналы решений и протоколов общих собраний собственников помещений в МКД;

    иные связанные с управлением домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений.

    Дополнительно в п. 25 Правил осуществления деятельности по управлению МКД названы сведения и документы, необходимые для расчета платы за коммунальные услуги, которые подлежат передаче лицу, принявшему на себя обязательства по управлению МКД в случае, когда действие лицензии прежней УК было прекращено либо ее лицензия была аннулирована, либо в случае, когда сведения о доме были исключены из реестра лицензий субъекта РФ:

    журнал учета показаний ОПУ, информация о показаниях ОПУ, ИПУ за последние три года;

    журнал учета показаний ИПУ, если управляющий уполномочен снимать такие показания самостоятельно;

    акты об установлении количества граждан, временно проживающих в жилом помещении;

    информация об окончании срока проживания временно проживающих в помещении потребителей на основании заявления собственника или постоянно проживающего потребителя о пользовании жилым помещением временно проживающими в нем потребителями.

    Как видим, никакая бухгалтерская документация не входит в названные перечни. У прежней УК по закону нет обязанности передавать новой компании:

    данные о состоянии расчетов с собственниками помещений за жилое помещение и коммунальные услуги (по умолчанию после прекращения договора управления все расчеты завершаются между сторонами договора);

    сведения об остатке неизрасходованных средств на текущий ремонт общего имущества (эта информация раскрывается в отчете об исполнении договора управления).

    Вместе с тем закон не запрещает урегулировать правоотношения между прежним и новым управляющими путем заключения договора.

    Особый случай — когда управляющий МКД выступает в качестве владельца специального счета, на котором формируется фонд капитального ремонта общего имущества в МКД. В соответствии с ч. 12 ст. 175 ЖК РФ прежний владелец в течение трех дней с даты принятия решения о выборе владельца специального счета обязан передать, а владелец счета — принять документы, связанные с открытием и ведением специального счета, в том числе:

    договоры с российской кредитной организацией, в которой открыт специальный счет;

    документы, представляемые в органы ГЖН;

    иные документы, связанные с осуществлением деятельности владельцем специального счета;

    договоры займа и (или) кредитные договоры, по которым погашение соответствующих займов и (или) кредитов осуществляется за счет средств, поступающих на специальный счет (при их наличии).

    Читайте так же:  Ходатайство о рассмотрении жалобы в отсутствие заявителя в 2020 году

    Владелец специального счета, ведущий учет фонда капитального ремонта, не вправе удерживать информацию о состоянии расчетов каждого собственника помещения в МКД по платежам в фонд (сведения содержатся в иных документах, связанных с осуществлением деятельности владельцем специального счета). Эта информация необходима для исполнения обязанностей владельца специального счета новым управляющим.

    Актуальная версия заинтересовавшего Вас документа доступна только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете приобрести документ за 54 рубля или получить полный доступ к системе ГАРАНТ бесплатно на 3 дня.

    Купить документ Получить доступ к системе ГАРАНТ

    Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.

    Журналы издательства «Аюдар Инфо»

    На страницах журналов вы всегда найдете комментарии и рекомендации экспертов, ответы на актуальные вопросы, возникающие в процессе вашей работы. Авторы — это аудиторы-практики, налоговые консультанты и работники налоговых служб, они всегда подскажут вам, как правильно строить взаимоотношения с налоговой инспекцией, оптимизировать налоги законным путем, помогут разобраться в новом нормативном акте, применить его на практике и избежать ошибок в работе.

    Издатель: ООО «Аюдар Инфо»

    Почтовый адрес: 125124, г. Москва, 1-я улица Ямского поля, д. 15

    Телефон редакции: (495) 925-11-73 (многоканальный)

    ВС РФ: старая УК не должна восстанавливать и передавать новой УК ту техдокументацию на МКД, которой у нее не было

    AntonLozovoy / Depositphotos.com

    Если «старая» УК никогда не имела технической и иной документации на МКД, то она и не должна восстанавливать ее и передавать «новой» УК. Такую обязанность можно возложить на «старую» УК только в том случае, если указанные документы ей когда-то передавались и ею же были впоследствии утрачены. С этим согласился ВС РФ, рассматривая жалобу органа госжилнадзора (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 10 июля 2019 г. № 303-ЭС19-9889).

    Ранее ГЖН предписал управляющей компании, недавно «покинувшей» МКД, передать техническую и иную документацию на МКД своей «преемнице»: лицензионная проверка показала, что необходимые документы не были переданы вновь избранной управляющей организации.

    УК – «предшественница» оспорила предписание в суд по мотивам его неисполнимости: у нее, оказывается, документов на МКД вообще никогда не было, потому что когда она в свое время получила МКД в управление (выиграв муниципальный конкурс), прежняя, «доконкурсная», УК никаких документов на МКД ей не передавала. В подтверждение своих доводов УК приложила переписку с органом МСУ, в которой она как победитель открытого конкурса просила у администрации как инициатора этого конкурса передать ей техническую документацию на спорный МКД, поквартирные карточки, а также ключи от подвалов, чердаков и других технических помещений. Орган МСУ же отвечал УК, что вся техническая и иная документация находится у той УК, которая управляла МКД до конкурса.

    Нельзя не отметить забавную деталь: «новой» УК, которая требовала передачи ей документации на МКД, являлась та же самая УК, которая управляла МКД до того, как муниципалитет провел открытый конкурс по выбору УК для этого МКД. То есть документы на дом никогда и не покидали «новую» УК.

    И тем не менее, суд первой инстанции признал предписание ГЖН правомерным:

    • в период до выбора жителями на ОСС «новой» УК спорным домом управляла «старая» УК – победитель муниципального конкурса,
    • следовательно, у ранее управлявшей МКД организации возникает безусловная обязанность по передаче «пришедшей» УК изготовленной или полученной в период управления технической документации и иных документов, связанных с управлением МКД,
    • утрата указанной документации не является основанием для прекращения данной обязанности,
    • следовательно, требования ГЖН законные, а УК должна восстановить и передать «новой» УК спорные документы.

    Однако апелляционная инстанция, с мнением которой согласились суд округа и ВС РФ, отметила следующее:

    ВС РФ не усмотрел оснований для пересмотра дела, повторно отметив, что техдокументация на МКД во владение «старой» УК не передавалась, а обязанность по её восстановлению лежит на прежней управляющей компании только в случае передачи ей такой документации и ее утраты данной организацией.

    Отметим, однако, что этот вопрос является дискуссионным в судебной практике. Так, буквально за три недели до комментируемого определения ВС РФ, Президиум АС Московского округа утвердил по данному вопросу рекомендацию Научно-консультативного совета при АС Московского округа. Однако позиция Научно-консультативного совета при АС МО отличается от позиции ВС РФ: по вопросу о том, является ли самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований УК МКД об обязании предыдущей УК передать техническую и иную документацию на управление МКД, отсутствие доказательств предварительной передачи данной документации ответчику, НКС рекомендовал судам придерживаться позиции, согласно которой «новая» УК вправе требовать передачи технической и иной документации, необходимой для осуществления деятельности по управлению и содержанию общего имущества, вне зависимости от отсутствия или утраты такой документации предыдущей управляющей организацией.

    О передаче технической документации при смене способа управления (управляющей организации)

    ВОПРОС:
    Собственники многоквартирного дома выбрали новую Управляющую организацию (УО), в соответствии с чем, вновь выбранной УО должна быть передана вся техническая документация на данный дом. Однако, предыдущей УО заявлено, что техпаспорт по данному дому отсутствует. Кто и за чей счет должен восстановить данный документ?

    Данный порядок имеет рекомендательный характер. Обязанностей для предыдущей управляющей организации по восстановлению техпаспорта за свой счет он не содержит.

    Далее, такой обязанности для предыдущей управляющей организации не содержится и в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме. Более того, там вообще в составе документации для управления многоквартирным домом нет технического паспорта, а есть, в составе иных документов, «проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии)».
    При этом п. 27 Правил устанавливает, что «ответственные лица обязаны в установленном законодательством Российской Федерации порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию на многоквартирный дом и иные документы, вносить в них необходимые изменения, связанные с управлением общим имуществом».

    Поэтому, думаю, обязать предыдущую управляющую организацию восстановить за ее счет техпаспорт на дом можно лишь если удастся доказать, что она не исполнила своих обязательств по приемке и (или) хранению этого документа.
    В ином случае восстанавливать документацию должна будет новая управляющая организация за счет собственников помещений (расходы включаются в плату за управление).

    О передаче технической документации на МКД при смене управляющей организации

    В соответствии с пунктом 10 статьи 162 ЖК РФ управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.

    Читайте так же:  Правила внутреннего трудового распорядка гостиницы образец в 2020 году

    Порядок передачи технической документации

    Порядок уведомления о смене способа управления МКД

    Порядок передачи технической документации

    Документы, которые будут переданы должны содержать актуальную информацию о составе и состоянии общего имущества.

    Если отсутствует один или несколько документов, которые входят в состав технической документации, ранее управлявшая организация должна принять меры, чтобы их восстановить. Для этого выделяется три месяца со дня получения уведомления о смене способа управления. Такие документы также передаются по акту приёма-передачи ( п. 21 ПП РФ от 15.05.2013 № 416 ).

    Прежняя управляющая организация должна уведомить новую управляющую организацию или ТСЖ о передаче технической документации. Для этого нужно передать новой компании уведомление. Это нужно сделать любым способом, который позволяет достоверно установить отправителя уведомления.

    В уведомлении указывается место и дата передачи документации (но не ранее чем через 7 дней со дня отправки сообщения). Это делается для того, чтобы новая управляющая организация успела получить уведомление и подготовиться к приёму документации.

    Чаще всего документы в таком случае передаются через Почту России, иногда с курьером или лично.

    Процесс приёмки документов занимает какое-то время, так как нужно тщательно проверить их наличие, сохранность, актуальность и т.д.

    На передачу документации даётся 30 календарных дней.

    Если новая управляющая организация считает, что какие-то сведения в переданных документах неактуальны или чего-то не хватает, она указывает это в протоколе приёма-передачи.

    Копия составленного акта должна в течение 3 дней со дня подписания его сторонами быть направлена в орган ГЖН.

    Что касается инструкции, принятой от застройщика, то её подписывает тот, кто инструкцию передаёт и принимает (принимать может собственник или юридическое лицо), с указанием реквизитов обеих сторон или паспортных данных, если принимал собственник.

    Как происходит процесс передачи дома от старой управляющей компании к новой?

    Итак, вы решили сменить управляющую компанию. Следуя нашему руководству вы подготовили документы и провели собрание, после чего подписали договор управления.

    Что происходит потом?

    Выбранная вами управляющая организация при заключении договора управления многоквартирным домом должна в течение трех рабочих дней направить соответствующие документы в Государственную жилищную инспекцию (ГЖИ) для внесения изменений в реестр лицензий субъекта РФ (часть 2 статьи 198 Жилищного кодекса РФ) и внести изменения в списки обслуживаемых домов на сайте Реформа ЖКХ.

    Документы, передаваемые в ГЖИ:

    — Надлежащим образом заверенные копии протокола собрания и решений собственников,

    — Надлежащим образом заверенные копии договоров управления.

    Это обязательный перечень документов, необходимых для подачи в ГЖИ, чтобы МКД включили в лицензию управляющей компании. Более подробно список передаваемых документов описан в Приказе Минстроя РФ от 25.12.2015 г. № 938/пр.

    Необходимо отметить, что в зависимости от региона местные ГЖИ могут предъявлять иные требования к лицензиатам.

    Если ГЖИ просит управляющую организацию предоставить не только надлежащим образом заверенные копии, но и оригиналы документов, то необходимо выполнить это требование. В данном случае ГЖИ сверят все данные и возвратят УК оригиналы документов.

    Отдельно отметим то, что касается сайта ГИС ЖКХ, определенном как сайт обязательный для раскрытия информации всеми управляющими компаниями. Новая управляющая компания в течение трех дней после проведения собрания указывает на данном сайте, что она теперь управляет вашим домом.

    Однако фактическое управление вашим домом она начнет тогда, когда жилищная инспекция завершит внесение вашего дома в лицензию выбранной управляющей компании.

    После получения документов от управляющей компании органы государственного жилищного надзора проводят необходимые проверки. Проверяется правильность проведения собрания, наличие кворума, соответствие договора управления Жилищному кодексу.

    Если все документы будут в порядке, то изменения в лицензию вносятся в течение 10 рабочих дней с момента поступления заявления (п.4 Порядка, утвержденного приказом Министерства строительства и ЖКХ РФ от 25.12.2015 г. № 938/пр).

    Если органы государственного жилищного надзора найдут противоречия или несответствия в предоставленных документах, либо в указанный 10-дневный срок к ним поступят аналогичные документы от другой управляющей организации в отношении того же многоквартирного дома, внесение изменений в лицензию может быть приостановлено на срок до 30 рабочих дней для проведения дополнительных проверок.

    Порядок передачи технической документации закреплен в Постановлении Правительства РФ № 416 от 15.05.2013, а ее состав описан в Постановлении Правительства РФ № 491 от 13.08.2006

    Видео удалено.
    Видео (кликните для воспроизведения).

    Если старая УК не передаст всю техническую документацию в данные сроки, то ей грозит крупный штраф. Если старая УК утратила что-то из технической документации, она обязана в течение трех месяцев восстановить ее за свой счет.

    После получения технической документации от старой УК, новая УК заключает договора с ресурсоснабжающими организациям (РСО). При этом, договора старой управляющей компании с РСО считаются расторгнутыми с того дня, когда внесены изменения в реестр и дом исключен из лицензии старой управляющей компании.

    Перечень того, что входит в техническую документацию:

    а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;

    а.1) документы на установленные коллективные (общедомовые) приборы учета и сведения о их ремонте, замене, поверках, информацию об индивидуальных, общих (квартирных) приборах учета;

    б) документы (акты) о приемке результатов работ, сметы, описи работ по проведению текущего ремонта, оказанию услуг по содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

    в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;

    в.1) акты проверок готовности к отопительному периоду и выданные паспорта готовности многоквартирного дома к отопительному периоду;

    г) инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома по форме (для домов веденных в эксплуатацию после 1 июля 2007 года), установленной федеральным органом исполнительной власти.

    Читайте так же:  Списание кредиторской задолженности с истекшим сроком давности в 2020 году

    Кроме того, с технической документацией в новую управляющую организацию передаются:

    а) копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;

    б) выписка из Реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;

    в) заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по установленной форме (при наличии);

    г) документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);

    д) проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии);

    д.1) списки собственников и нанимателей помещений в многоквартирном доме, а также лиц, использующих общее имущество в многоквартирном доме на основании договоров, составленные с учетом требований законодательства Российской Федерации о защите персональных данных;

    д.2) договоры об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

    д.3) оригиналы решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме (если решением собрания определено место хранения таких документов в управляющей компании);

    е) иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений.

    Если у старой управляющей компании остались какие то накопленные собственниками средства

    После того, как договор управления со старой управляющей компанией будет считаться официально расторгнутым (после исключения дома из ее лицензии), собственники имеют право потребовать возврата остатков средств, полученных старой управляющей компанией. Речь идет о остатках денег, уплаченных собственниками по графе содержание и текущий ремонт, старых накоплениях на капитальный ремонт, доходах от использования общедомового имущества.

    Эти деньги должны быть переданы новой управляющей компании, если решением собрания собственников не установлено иное.

    Также, бывают случаи, когда собственники наоборот должны управляющей компании, то есть она провела какие-то работы в долг, с согласия собственников, не дожидаясь накопления необходимой суммы. В таком случае уже собственникам придется заплатить старой управляющей компании.

    Подводные камни

    Новая управляющая компания может начать выставлять платежки уже с того момента, когда на сайте Реформа ЖКХ будет сделана запись, что именно она управляет данным домом.

    Это незаконно. Выставлять счета на оплату она имеет право только тогда, когда дом уже включен в ее лицензию.

    Точно также и старая управляющая компания имеет право требовать оплаты до того момента, когда ваш дом исключат из ее лицензии.

    Оставить комментарии к данному материалу вы можете на наших страницах в социальных сетях ВКонтакте, Facebook и Одноклассники.

    Суд обязал управляющую компанию восстановить документы, которые ей не передал застройщик

    Управляющая компания обязана передать техническую документацию.

    При смене управляющей компании или при создании товарищества собственников жилья (ТСЖ) договор управления с прошлой управляющей организацией расторгается. После его расторжения у предыдущей компании возникает обязанность передать техническую документацию на дом и другие документы, которые необходимы для управления домом. Это предусмотрено в ч. 10 ст. 162 Жилищного кодекса РФ, а сам порядок передачи прописан в разделе V Правил №416 (так называемые стандарты управления МКД). Основной перечень документов можно посмотреть в п. 24 Правил содержания жилья №491.

    Решения общих собраний об отказе от услуг не понравившихся жителям управляющих компаний часто оспариваются в суде, а техническая документация удерживается и никому не передается. Тем, кто начинает управлять домом, приходится идти в арбитражные суды, чтобы добиться получения нужных документов. Практика по таким делам вполне однозначна: кто управляет домом, тот и должен владеть документами, необходимыми для управления домом.

    Однако есть вопрос, по которому суды расходятся: что делать с документами, которых у старой компании нет. Вариантов всего два: «отсутствующие документы передавать не надо» и «недостающие документы надо восстановить и передать».

    В этой статье расскажем об одном из свежих дел по таким спорам (дело №А41-91509/17), дошедших до Верховного Суда РФ и рассмотренных им в октябре 2019 года.

    Пример из судебной практики.

    Жители двух домов в Московской области создали ТСЖ, отстояли решение о его создании в суде, зарегистрировали товарищество и приступили к самостоятельному управлению своими домами. Так как управляющая компания не передала ТСЖ полную техническую документацию на дом, товариществу пришлось идти в Арбитражный суд Московской области.

    Суд удовлетворил просьбу товарищества. При этом он сослался не только на Правила содержании общего имущества №491, но и на Правила и нормы эксплуатации жилфонда №170. В них также содержится список технической документации долговременного хранения (п. 1.5).

    Также управляющую компанию обязали в случае отсутствия каких-либо документов изготовить их самостоятельно, восстановить или получить у третьих лиц.

    Управляющая компания не согласилась с таким решением и обратилась в Десятый арбитражный апелляционный суд. В жалобе она указала, что часть документов у нее отсутствует, так как застройщиком ей не передавалась.

    Апелляционная инстанция удовлетворила эту жалобу, посчитав, что управляющая компания передала все документы, что у нее имелись, и больше ничего передавать или восстанавливать не обязана. Например, суд посчитал необоснованным требование о передаче кадастровых паспортов на земельные участки, так как они от застройщика по актам не передавались, собственники не поручали компании их изготовить, а приказ Минэкономразвития России от 25.08.2014 №504, которым была утверждена форма кадастрового паспорта земельного участка, утратил силу.

    По мнению апелляционного суда, прошлая управляющая компания обязана восстанавливать и передавать документацию новой организации лишь в том случае, если такие документы передавались старой компании и она их утратила. Так как в рассмотренном споре компания передала всё, что получила от застройщика, суд отказал в требованиях ТСЖ. В своем решении он сослался на позицию Верховного Суда РФ (определение от 22 апреля 2016 №303-ЭС16-3028). Там товариществу действительно отказали в передаче несуществующей у управляющей компании документации.

    Арбитражный суд Московского округа по жалобе товарищества вновь отменил решение нижестоящего суда, посчитав правильным первоначальное решение по делу. Он не согласился с апелляционным судом и указал, что необходимость передачи документации связана с возникновением у вновь выбранной организации прав и обязанностей в отношении общедомового имущества, а так же необходимостью исключения неоправданных расходов на их изготовление.

    Ответственные лица обязаны принимать, хранить и передавать техническую документацию, а её отсутствие или утрата не является причиной для прекращения такой обязанности. В этом случае документы подлежат восстановлению за счет того, кто управляет домом (п. 21 Правил №416).

    Читайте так же:  Юридическая консультация по миграционному праву в акколь в 2020 году

    Верховный Суд РФ в определении от 01 октября 2019 г. № 305-ЭС19-16644 согласился с судом 1 инстанции и судом округа, на этот раз оставив в силе решение об обязании управляющей компании передать даже те документы, которых у нее нет. Такое решение отличается от ранее поддержанных судом позиций, поэтому мы и решили о нем рассказать.

    5 главных шагов в процессе передачи дома в управление новой УО

    Смена управляющей домом организации – событие нечастое и непростое. УО, принимающей МКД в управление, следует соблюсти все этапы этого процесса, чтобы в дальнейшем не столкнуться с оспариванием её права на управление домом. Рассказываем об основных шагах, которые должны предпринять собственники и новая компания при смене УО.

    Шаг 1. Проведите общее собрание собственников помещений

    Первый этап при смене управляющей организации – проведение общего собрания собственников. Инициатором может выступить либо кто-то из владельцев помещения в МКД, либо действующая УО, если расторжение договора управления происходит по обоюдному согласию (ч.ч. 4, 6, 7 ст. 45 ЖК РФ).

    Инициаторы собрания должны помнить, что нельзя просто отказаться от услуг старой УО, не избрав новую. Поэтому в случае смены управляющей организации перед проведением ОСС инициаторы должны определить, какую организацию они предложат в качестве новой для управления домом. Название УО и проект договора управления необходимо вынести на голосование собственников.

    В повестку ОСС обязательно нужно включить вопросы об избрании председателя, секретаря и счётной комиссии, месте хранения протокола, а затем вынести на голосование вопросы о смене УО: о расторжении договора управления с действующей организацией, о выборе новой компании, об утверждении договора управления, перечня работ и услуг, размера платы за жилое помещение.

    Провести собрание необходимо строго в соответствии с ст. ст. 44 – 46 ЖК РФ: в таком случае меньше шансов на то, что кто-то оспорит решение собственников о смене управляющей организации.

    Вопрос о расторжении договора управления и выборе новой УО решается простым большинством, то есть 50% + 1 голос от числа голосов, присутствующих на ОСС (ч. 4 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

    Собственники, выступающие инициаторами ОСС, обязаны направить в УО оригиналы протокола и приложений к нему в течение десяти дней после проведения общего собрания, а УО – направить их в орган ГЖН в течение пяти дней с момента их получения, перед этим сняв необходимое количество копий (ч.ч. 1, 1.1 ст. 46 ЖК РФ).

    Шаг 2. Подпишите договор управления в соответствии с требованиями ЖК РФ

    Когда решение о выборе новой УО принято, то сторонам необходимо подписать утверждённый собственниками договор управления. Согласно ч. 1 ст. 162 ЖК РФ, сделать это должны собственники, обладающие более 50% голосов от всех голосов в доме.

    Если этого не сделать, то при обращении несогласных со сменой УО в суд договор может быть признан незаключённым. Это подтверждает судебная практика. В деле № А56-107136/2017 суд признал правомерным включение дома в реестр лицензий УО-1 и отказ от этого в отношении УО-2, поскольку последняя не предоставила подписанный собственниками договор управления.

    О наличии подписанного в соответствии с ч. 1 ст. 162 ЖК РФ договора управления как доказательства реализации решения ОСС о выборе управляющей организации говорит и ВС РФ в деле № А17-1382/2018.

    Обычно договор управления подписывается непосредственно на ОСС, на котором принято решение о выборе управляющей организации. Это упрощает процесс сбора подписей: в ином случае представителю УО, председателю Совета дома придётся дополнительно обходить квартиры.

    Собственники также могут доверить право подписи уполномоченному лицу: обычно это председатель Совета МКД. Однако следует помнить, что в таком случае на имя председателя должны быть оформлены соответствующие доверенности (п. 3 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ).

    Шаг 3. Уведомите бывшую УО о принятом на собрании решении

    Когда собственники приняли на ОСС решение о выборе новой управляющей организации, подписали договор управления, УО должна начать процесс включения дома в свою лицензию и передачи дома ей в управление от предыдущей компании.

    Необходимо проследить, чтобы инициаторы собрания или уполномоченное собранием лицо уведомили предыдущую УО о принятом на собрании решении. На это отводится пять рабочих дней с момента составления протокола ОСС (п. 18 ПП РФ № 416). К письму прилагаются копии протокола собрания и приложений к нему, подтверждающие легитимность данного решения.

    Шаг 4. Подайте заявление в орган ГЖН на внесение изменений в реестр лицензий

    Общее собрание собственников проведено, протокол составлен, договор управления подписан. Следующий, один из самых важных, этапов для УО – сообщить об этом в орган ГЖН и подать заявление на включение дома в лицензию.

    Для этого новой управляющей организации необходимо разместить в ГИС ЖКХ сведения о том, что она управляет домом, а затем направить документы в орган ГЖН. Сделать это нужно в течение пяти рабочих дней с момента подписания договора управления (ч. 2 ст. 198 ЖК РФ). Орган ГЖН, получив заявление на внесение изменений в реестр лицензий, обязательно проверит выполнение этого требования законодательства (пп. «д» п. 5 № 938/пр).

    Согласно п. п. 2, 3 № 938/пр, новая УО должна подать в орган Госжилнадзора заявление, в котором обязательно указываются адрес дома и основания для включения МКД в лицензию, данные о себе (наименование, ИНН, номер лицензии).

    В некоторых субъектах РФ, например, Москве, Московской области, Краснодарском крае госжилинспекции разработали свой шаблон такого заявления, который следует использовать УО при обращении в эту инспекцию.

    К заявлению необходимо приложить копию протокола ОСС, на котором УО была выбрана для управления домом, и копию договора управления, подписанного собственниками в соответствии с ч. 1 ст. 162 ЖК РФ.

    Орган ГЖН проверит достоверность представленных сведений и примет решение в течение 10 рабочих дней. При отсутствии нарушений и противоречий дом будет включён в лицензию УО в день принятия решения об этом (п.п. 4, 14 № 938/пр). Управление домом начнётся именно с даты внесения изменений в реестр лицензий (ч. 7 ст. 162, ч. 4 ст. 198 ЖК РФ).

    Шаг 5. Получите у бывшей УО техдокументацию и иные документы на дом

    Получив право на управление домом, новая управляющая организация должна истребовать у своих предшественников техническую документацию на дом и иные документы, которые необходимы для выполнения условий договора управления.

    Читайте так же:  Что относится к типам организации промышленного производства в 2020 году

    О смене УО предыдущая компания узнаёт из уведомления, направленного ей инициаторами ОСС или уполномоченным лицом не позднее пяти рабочих дней с момента принятия такого решения (п. 18 ПП РФ № 416).

    После этого, согласно п. 19 ПП РФ № 416, ч. 10 ст. 162 ЖК РФ, бывшей УО отводится не более трёх рабочих дней на то, чтобы передать новой организации:

    • техническую документацию;
    • иные связанные с управлением домом документы;
    • ключи от помещений, входящих в состав общего имущества с;
    • электронные коды доступа к общедомовому оборудованию;
    • иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации дома и управления им.

    Если у предыдущей компании нет каких-то обязательных документов, то, согласно п. 21 ПП РФ № 416, она должна их найти/восстановить за 3 месяца, и направить новой УО. Все передачи документов оформляются актами (п. 22 ПП РФ № 416).

    Новой управляющей организации следует строго контролировать сроки получения техдокументации и иных документов на дом. Если предыдущая УО затягивает процесс передачи документов, отказывается от этого, передала неполный пакет документов, то новой организации следует зафиксировать это документально и обратиться в орган ГЖН, прокуратуру или в суд.

    Поделитесь положительным опытом смены УО

    Организация, планируя получить в управление многоквартирный дом, который входит в лицензию другой УО, должна быть готова к долгой и кропотливой работе. Необходимо соблюсти все формальности, чётко следовать требованиям ЖК РФ, ПП РФ № 416, ПП РФ № 491, № 938/пр, не нарушать установленные сроки.

    Это позволит не только ускорить и облегчить УО процесс перевода дома в её управление, но и защитить свои права на управление МКД в суде, если кто-то из собственников или предыдущая организация решат оспорить такие изменения.

    На практике сменить управляющую организацию непросто. Но мы уверены, что примеры могут привести даже наши читатели. Поделитесь в комментариях примерами, когда собственники отказались от услуг другой УО и успешно подписали новый договор управления с вашей компанией.

    Суд обязал управляющую компанию восстановить документы, которые ей не передал застройщик

    Управляющая компания обязана передать техническую документацию.

    При смене управляющей компании или при создании товарищества собственников жилья (ТСЖ) договор управления с прошлой управляющей организацией расторгается. После его расторжения у предыдущей компании возникает обязанность передать техническую документацию на дом и другие документы, которые необходимы для управления домом. Это предусмотрено в ч. 10 ст. 162 Жилищного кодекса РФ, а сам порядок передачи прописан в разделе V Правил №416 (так называемые стандарты управления МКД). Основной перечень документов можно посмотреть в п. 24 Правил содержания жилья №491.

    Решения общих собраний об отказе от услуг не понравившихся жителям управляющих компаний часто оспариваются в суде, а техническая документация удерживается и никому не передается. Тем, кто начинает управлять домом, приходится идти в арбитражные суды, чтобы добиться получения нужных документов. Практика по таким делам вполне однозначна: кто управляет домом, тот и должен владеть документами, необходимыми для управления домом.

    Однако есть вопрос, по которому суды расходятся: что делать с документами, которых у старой компании нет. Вариантов всего два: «отсутствующие документы передавать не надо» и «недостающие документы надо восстановить и передать».

    В этой статье расскажем об одном из свежих дел по таким спорам (дело №А41-91509/17), дошедших до Верховного Суда РФ и рассмотренных им в октябре 2019 года.

    Пример из судебной практики.

    Жители двух домов в Московской области создали ТСЖ, отстояли решение о его создании в суде, зарегистрировали товарищество и приступили к самостоятельному управлению своими домами. Так как управляющая компания не передала ТСЖ полную техническую документацию на дом, товариществу пришлось идти в Арбитражный суд Московской области.

    Суд удовлетворил просьбу товарищества. При этом он сослался не только на Правила содержании общего имущества №491, но и на Правила и нормы эксплуатации жилфонда №170. В них также содержится список технической документации долговременного хранения (п. 1.5).

    Также управляющую компанию обязали в случае отсутствия каких-либо документов изготовить их самостоятельно, восстановить или получить у третьих лиц.

    Управляющая компания не согласилась с таким решением и обратилась в Десятый арбитражный апелляционный суд. В жалобе она указала, что часть документов у нее отсутствует, так как застройщиком ей не передавалась.

    Апелляционная инстанция удовлетворила эту жалобу, посчитав, что управляющая компания передала все документы, что у нее имелись, и больше ничего передавать или восстанавливать не обязана. Например, суд посчитал необоснованным требование о передаче кадастровых паспортов на земельные участки, так как они от застройщика по актам не передавались, собственники не поручали компании их изготовить, а приказ Минэкономразвития России от 25.08.2014 №504, которым была утверждена форма кадастрового паспорта земельного участка, утратил силу.

    По мнению апелляционного суда, прошлая управляющая компания обязана восстанавливать и передавать документацию новой организации лишь в том случае, если такие документы передавались старой компании и она их утратила. Так как в рассмотренном споре компания передала всё, что получила от застройщика, суд отказал в требованиях ТСЖ. В своем решении он сослался на позицию Верховного Суда РФ (определение от 22 апреля 2016 №303-ЭС16-3028). Там товариществу действительно отказали в передаче несуществующей у управляющей компании документации.

    Арбитражный суд Московского округа по жалобе товарищества вновь отменил решение нижестоящего суда, посчитав правильным первоначальное решение по делу. Он не согласился с апелляционным судом и указал, что необходимость передачи документации связана с возникновением у вновь выбранной организации прав и обязанностей в отношении общедомового имущества, а так же необходимостью исключения неоправданных расходов на их изготовление.

    Ответственные лица обязаны принимать, хранить и передавать техническую документацию, а её отсутствие или утрата не является причиной для прекращения такой обязанности. В этом случае документы подлежат восстановлению за счет того, кто управляет домом (п. 21 Правил №416).

    Видео удалено.
    Видео (кликните для воспроизведения).

    Верховный Суд РФ в определении от 01 октября 2019 г. № 305-ЭС19-16644 согласился с судом 1 инстанции и судом округа, на этот раз оставив в силе решение об обязании управляющей компании передать даже те документы, которых у нее нет. Такое решение отличается от ранее поддержанных судом позиций, поэтому мы и решили о нем рассказать.

    Передача тех документации при смене управляющей компании в 2020 году
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here