Общее имущество собственников помещений в нежилом здании в 2020 году

Самое важное в статье: "Общее имущество собственников помещений в нежилом здании в 2020 году". Актуальность информации вы всегда можете проверить, задав вопрос дежурному специалисту.

Общее имущество в нежилых зданиях

Общее имущество в нежилых зданиях

В настоящее время при разрешении аналогичных ситуаций необходимо руководствоваться Постановлением Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 « О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» ( далее — Постановление Пленума ВАС РФ N 64). Это Постановление во многом произвело революцию в сложившейся судебной практике, изменив ее в некоторых случаях на прямо противоположную.

Пленум ВАС РФ дал официальное разъяснение, в котором по аналогии распространил нормы об общем имуществе в многоквартирном доме и на нежилые здания.

Отсюда следует, что:

— на принадлежность или составную часть сложной вещи не может быть признано право частной собственности, если соответствующее имущество может быть отнесено к общему имуществу нежилого здания;

— наличие зарегистрированного права частной собственности на объект, относящийся к общему имуществу здания, не устраняет режим общей собственности на общее имущество нежилого здания и не позволяет частному собственнику устранять остальных собственников от использования такого имущества и чинить им препятствия;

— если имущество относится к общему имуществу нежилого здания, то требование об установлении сервитута на это имущество является, по существу, ненадлежащим способом защиты прав.

Все это имеет решающее значение при выборе способа защиты прав для обеспечения надлежащей и полноценной эксплуатации собственного имущества. Избрание ненадлежащего способа защиты прав может повлечь отказ в удовлетворении требований, задержку по времени и, возможно, пропуск срока исковой давности.

Таким образом, первый шаг, который необходимо предпринять, — определение, является ли искомое имущество частью общего имущества в нежилом здании.

Пленум ВАС РФ разъяснил, дублируя положения статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование ( технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Права собственника помещения на общее имущество в здании не зависят от наличия или отсутствия у него регистрации прав или иных особых условий.

Например, суд обязал ответчика устранить незаконную перепланировку, вследствие которой истец лишился свободного доступа в свое помещение, несмотря на наличие возможности попасть в помещения истца иным способом. Судом установлено, что проход в помещение N 36 заложен со стороны общего имущества здания, а именно лестничной клетки, вследствие чего отсутствует беспрепятственный доступ общественной организации в указанное помещение, что подтверждается техническим паспортом ( Определение ВАС РФ от 07.09.2010 N ВАС-11669/10).

Наличие государственной регистрации частной собственности на имущество, являющееся по существу общим имуществом в здании, не препятствует предъявлению иска о признании права долевой собственности на это имущество. В некоторых случаях суд выносит решение о прекращении государственной регистрации права частной собственности без признания права долевой собственности.

Главный факт предмета доказывания в такой ситуации — наличие общего интереса и необходимости в использовании имущества и его предназначение для удовлетворения общих потребностей.

Так, установив, что водопроводный ввод предназначен для обеспечения водоснабжения не только помещений ответчика, но и близлежащих зданий, суд прекратил зарегистрированное право частной собственности на этот объект и признал недействительной регистрацию права ( Постановление ФАС Северо-Западного округа от 01.10.2009 по делу N А56-29315/2008 и Определение ВАС РФ по этому делу от 07.04.2010 N ВАС-18164/09).

Теоретически такая возможность основана на том, что право долевой собственности на общее имущество не зависит от его государственной регистрации ( пункт 3 Постановления Пленума ВАС РФ N 64). Нельзя не отметить, что такой подход не нашел пока последовательного отражения в правовых позициях ВАС РФ.

Например, Определением от 25.11.2009 N ВАС-14730/09 ВАС РФ оставил в силе акты нижестоящих судов об отказе в удовлетворении иска об оспаривании зарегистрированного права со ссылкой на то же Постановление Пленума ВАС РФ N 64, указав, что действующее законодательство и практика не предусматривают такого способа защиты, как оспаривание зарегистрированного права.

Принцип исчерпания прав тем самым не распространяется на споры по поводу общего имущества. Даже если правоустанавливающие документы не дают повода полагать, что с приобретаемым нежилым помещением передавалось еще какое-либо имущество, право на общее имущество в нежилом здании все равно возникло.

Очевидно, вопрос исчерпания прав и недопустимости оспаривания зарегистрированного права на объект без признания права общей долевой собственности на него связан с вопросами о границах общего имущества. Если довести ситуацию до абсурда, то можно требовать прекращения права частной собственности на ТЭС, поскольку ТЭС предназначена для обслуживания целого массива зданий — жилых и нежилых. Очевидно, что такая граница должна определяться, во-первых, физическими пределами здания, во-вторых, границами земельного участка, если он сформирован под этим зданием, и, наконец, назначением отдельно стоящих строений ( подстанций и т.п.), которое можно почерпнуть из проектной, технической документации и правомерного фактического использования.

Следует также обратить внимание на рекомендации самого Пленума ВАС РФ по вопросам выбора надлежащего способа защиты прав.

Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании, они вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. На это требование не распространяется исковая давность ( по аналогии с негаторным иском).

Если же собственники не владеют элементом общего имущества, а лицо, чье право зарегистрировано, владеет им, собственники могут предъявить лишь виндикационный иск, а на эти требования распространяется общий срок исковой давности.

Как правильно провести общее собрание в нежилом здании

Распространяется ли Жилищный кодекс РФ на нежилые (коммерческие) здания?

Мы готовим документы и помогаем проводить собрания собственникам помещений (апартаментов, машино-мест и т.д.) в нежилых зданиях. При подготовке документов для таких собраний мы ориентируемся на требования Жилищного кодекса РФ и вот почему.

Если в здании создано товарищество собственников недвижимости, то управление таким зданием в значительной мере регулируется уставом товарищества. Однако чаще всего собственники не создают ТСН, и вопросы управления таким зданием остаются мало чем регламентированными.

Читайте так же:  Прекращение банкротства в связи с отсутствием финансирования в 2020 году

В старом Постановлении Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» также указано, что отношения собственников помещений, нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в нём, прямо законом не регулируются.

В связи с этим Высший Арбитражный Суд РФ указал, что в силу п. 1 ст. 6 Гражданского кодекса РФ в таких случаях применяется аналогия, то есть нормы, регулирующие сходные отношения, в том числе статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса РФ.

В более свежем Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ» ответ на вопрос о возможности применения аналогии жилищного законодательства к нежилым зданиям прописан однозначно. В п. 41 Постановления указано, что в соответствии с п. 1 ст. 6 Гражданского кодекса РФ к отношениям собственников помещений в нежилом здании по поводу общего имущества применяются нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, например, уже упомянутые статьи 249, 289 и 290 Гражданского кодекса РФ, а также статьи 44 — 48 Жилищного кодекса РФ.

Статьи 44-48 Жилищного кодекса РФ как раз регулируют порядок проведения общих собраний собственников.

Нижестоящие суды в своей практике руководствуются указанными разъяснениями ВАС РФ и ВС РФ:

Постановление Президиума Верховного суда Республики Башкортостан от 15.04.2015 по делу N 44г-59/2015

Суд нижестоящих инстанций посчитали, что к нежилым зданиям не применяются положения жилищного законодательства и для решения вопросов управления общим имуществом необходимо согласие всех собственников помещений. Однако Президиум республиканского суда с ними не согласился и решения отменил. Он указал, что особенности взаимоотношений собственников зданий не позволяют их регулировать без учета норм жилищного законодательства, применяемого в похожих взаимоотношениях между собственниками жилых помещений. Иначе «допускается ситуация, когда собственники незначительной площади нежилых помещений могут препятствовать принятию решений по управлению общим имуществом собственникам, имеющим реальный имущественный интерес».

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 29.12.2014 N Ф06-18364/2013 по делу N А65-3512/2014

Суд, указав на необходимость применения по аналогии норм жилищного законодательства, при разрешении спора руководствовался ст. 15 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ», согласно которой доля лица в праве общей собственности на общее имущество в жилом доме пропорциональна размеру общей площади принадлежащего ему на праве собственности помещения, если принятым до вступления в силу этого Федерального закона собственники на общем собрании или другим соглашением не решили иначе.

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 24.03.2015 N Ф07-1022/2015 по делу N А56-37850/2014

Суды при рассмотрении спора о решениях общего собрания в нежилом здании применяли статьи 44-46 Жилищного кодекса РФ, в том числе про обязательность таких решений для всех собственников, про возможность и порядок оспаривания таких решений. Также суд указал, что собственники помещений в нежилом здании по аналогии с жилищным законодательством имеют право избрать способ управления таким зданием.

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13.07.2018 N Ф08-3708/2018 по делу N А32-39251/2017

Суд рассматривал спор по иску управляющей компании к товариществу о взыскании задолженности по договору управления. Договор был заключен товариществом на основании решения общего собрания собственников. Суд при рассмотрении дела руководствовался Жилищным кодексом РФ, указав, что товарищество не вправе в одностороннем порядке отказаться от оплаты тех или иных видов расходов, установленных общим собранием и договором.

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 15.06.2016 N Ф10-1632/2016 по делу N А35-6384/2015

Суды взыскали с собственника нежилого помещения в здании задолженность по оплате расходов на содержание. Доводы собственника об отсутствии заключенного с ним договора суд отклонил, сославшись на обязанность собственника нести бремя расходов по техническому обслуживанию спорного здания и содержанию общего имущества соразмерно своей доле, а также на решение общего собрания, принятого в соответствии с Жилищным кодексом РФ, о выборе способа управления.

Апелляционное определение Московского городского суда от 08.12.2014 по делу N 33-39233

В данном деле суды рассматривали вопрос о действительности решения общего собрания о выборе управляющей организации в нежилом здании, проверяя соблюдение порядка его проведения требованиям ст. 45-47 Жилищного кодекса РФ, в том числе процедуру уведомления собственников о собрании. В иске собственника было отказано, так как неучастие истца, обладающего 3% голосов, в голосовании не могло повлиять на принятое решение (ч. 6 ст. 46 Жилищного кодека РФ).

Апелляционное определение Омского областного суда от 01.09.2017 по делу N 33-4814/2017

Собственник обратился в суд в связи с несогласием о проведении текущего ремонта в здании. Решение о текущем ремонте было принято на общем собрании. Суд по аналогии сослался на пп. 4.1 п. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ и указал, что в компетенцию общего собрания входит решение о текущем ремонте общего имущества.

Принятое решение собрания о текущем ремонте не оспаривалось в суде, недействительным не признано, в связи с чем «принимается судебной коллегией в качестве надлежащего доказательства согласования собственниками порядка проведения ремонта общего имущества, которое обязательно для истца».

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 23.03.2018 N Ф04-471/2018 по делу N А45-14594/2017

Суды указали, что к отношениям собственников нежилых объектов применяются по аналогии нормы жилищного законодательства.

Аналогичная позиция выражена также в определение Краснодарского краевого суда от 21.10.2016 N 44г-1755/2016 и других решениях.

Часто суды распространяют действие Жилищного кодекса РФ не только на собрания собственников, но и на другие вопросы, например, на порядок переустройства, реконструкции, установления платы за содержание общего имущества.

Апелляционное определение Челябинского областного суда от 19.02.2019 по делу N 11-2028/2019

Рассматривался вопрос о наличии согласия всех собственников в нежилом здании на уменьшение общего имущества. Суд для разрешения спора посчитал возможным применение положений главы 6 Жилищного кодекса РФ, в частности статей 36 и 40, регулирующих вопросы пользования общим имуществом, по аналогии. Он указал, что «Протокол общего собрания собственников помещений нежилого здания подтверждением согласия собственников административного здания на уменьшение общего имущества в виде подвала, несущих и ограждающих конструкций, земельного участка не является, поскольку явно выраженного согласия именно на уменьшение общего имущества данный документ не отражает. »

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 15.09.2016 N Ф01-3598/2016 по делу N А79-7332/2015.

Возник спор о размере платы за содержание общего имущества. Суд установил, что собственники на собрании размер такой платы не определяли, в связи с чем применил по аналогии ч. 4 ст. 158 Жилищного кодекса РФ, согласно которой в случае, если собственники не принимали решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (в городах федерального значения — органом государственной власти соответствующего субъекта).

Читайте так же:  Порядок получения имущественного вычета при покупке квартиры в 2020 году

Далее суд указал, что в постановлениях Правительства города Москвы утверждены ставки планово-нормативных расходов на содержание и ремонт общего имущества, и пришел к выводу, что сумма расходов на содержание и ремонт общего имущества должна определяться исходя из согласованных сторонами в твердом размере платежей и тарифа, установленного в постановлениях уполномоченного органа власти.

Аналогичная позиция отражена в постановлении Арбитражного суда Московского округа от 22.03.2018 N Ф05-974/2018 по делу N А40-54498/2017.

Если вы проводите собрание собственников в нежилом здании, не забывайте проверять свои действия на соответствие ст. 44-48 Жилищного кодекса РФ. В случае существенных нарушений решения собрания могут быть признаны судом недействительными. Лучше потратить немного времени на изучение этих норм и провести всё грамотно, чем потом организовывать новое собрание.

Управление общим имуществом в здании: что нужно знать собственникам помещений?

Материал для подписчиков издания «ЭЖ-Юрист». Для оформления подписки на электронную версию издания перейдите по ссылке.

Российская правовая газета, издается с 1998 года. Освещает новости законодательства, практику применения законов и нормативных актов, судебную практику по различным отраслям права, предлагает аналитику наиболее актуальных вопросов правоприменения, отвечает на вопросы читателей.

Периодичность выхода: еженедельно, 50 номеров в год. Объем: 16 полос.

Общее имущество собственников помещений в нежилом здании в 2020 году

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Учреждению на праве оперативного управления принадлежат нежилые помещения, находящиеся в здании. В здании есть еще несколько нежилых помещений, принадлежащих разным собственникам, в том числе есть подземные парковки. Управление общим имуществом здания осуществляет управляющая компания (далее УК). На 1 и 2 этажах здания установлена система кондиционирования (чиллер). Договор на электроснабжение для чиллера заключен УК с энергоснабжающей организацией. УК выставляет счета за электроснабжение чиллера собственникам нежилых помещений здания пропорционально площадям их помещений. Собственникам парковок счета не выставляет. Система кондиционирования в здании была запроектирована изначально.
Каким образом должно осуществляться возмещение? Необходимо ли проведение общего собрания собственников? Обязаны ли собственники парковок участвовать в возмещении расходов?

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Ерин Павел

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Александров Алексей

18 апреля 2019 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

Передача общего имущества в пользование

Передача общего имущества в пользование

Федеральным законом от 27.09.2009 № 228 ФЗ в ЖК РФ и ст. 19 Федерального закона от 13.03.2006 № 38 ФЗ «О рекламе» (далее – Закон о рекламе) внесены изменения, касающиеся передачи в пользование объектов общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме в целом и для установки рекламных конструкций в частности.

Вначале перечислим нововведения.

Начиная с 29.09.2009 пп. 3 п. 2 ст. 44 ЖК РФ изложен так: к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.
Кроме того, в отдельную позицию (пп. 3.1) в уже упомянутом п. 2 ст. 44 ЖК РФ вынесено принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания.

Также изменения внесены в п. 1 ст. 46 ЖК РФ. Их суть сводится к тому, что принятие двух указанных категорий решений общего собрания возможно только квалифицированным большинством голосов собственников помещений в многоквартирном доме (не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников).
Из пункта 2 ст. 145 ЖК РФ исключен пп. 12, согласно которому принятие решений о сдаче в аренду общего имущества в многоквартирном доме или передаче иных прав на него относилось к компетенции общего собрания членов ТСЖ.

Поправки, введенные в Закон о рекламе, корреспондируют изменениям в ЖК РФ. Так, в п. 5 ст. 19, касающийся требований к договору на установку и эксплуатацию рекламной конструкции, внесено дополнение о необходимости получить согласие собственников помещений в многоквартирном доме, если для установки и эксплуатации рекламной конструкции предполагается использовать общее имущество. Причем договор заключает лицо, уполномоченное на это общим собранием собственников помещений.

К заявлению, представляемому в орган местного самоуправления для получения разрешения на размещение рекламной конструкции, с 29.09.2009 следует приложить протокол общего собрания собственников, если для установки конструкции предполагается использование общего имущества многоквартирного дома. Соответствующее дополнение внесено в пп. 2 п. 11 ст. 19 Закона о рекламе.

Теперь перейдем к анализу изменений.

Использование общего имущества

Уточнение формулировки пп. 3 п. 2 ст. 44 ЖК РФ позволяет сделать вывод, что исполь-зование общего имущества самими собственниками помещений не требует принятия решения квалифицированным большинством голосов собственников. Имеются в виду ситуации, когда один из собственников помещений (например, организация, владеющая нежилым помещением) использует общее имущество, например, для размещения рекламы (подробнее см. статью «Использование общего имущества собственником нежилого помещения», № 3, 2009). Так, теперь четко написано, что решение об использовании общего имущества иными лицами (всеми, кроме собственников помещений) принимается общим собранием собственников помещений. Полагаем, что к иным лицам также следует отнести и арендаторов нежилых помещений.

Решение принимают собственники

Согласно новому пп. 3.1 п. 2 ст. 44 ЖК РФ на общем собрании собственников квали-фицированным большинством голосов должно быть также принято решение, во первых, об условиях пользования общим имуществом, которые должны найти отражение в договоре, и, во вторых, об определении лиц, которые уполномочены от имени собственников заключать такие договоры. Безусловно, эти требования следуют из общих норм Жилищного кодекса. Так, и до принятия изменений суд признавал правомерным отказ в выдаче разрешения на установку рекламной конструкции (брандмауэра на стене многоквартирного дома) без дого-вора, заключенного с собственниками помещений многоквартирного дома (Постановление ФАС ПО от 20.08.2009 № А65-20008/2008).

Читайте так же:  Письмо о подтверждении добросовестности поставщика образец в 2020 году

Однако на практике приходилось сталкиваться со множеством злоупотреблений. Например, очень часто органы местного самоуправления предписывали потенциальным рекламодателям заключать договоры на установку рекламных конструкций именно с ними, без какого бы то ни было участия собственников помещений в многоквартирном доме. Соответственно, плата поступала в бюджет. Напомним, что именно так зачастую происходило и с передачей в аренду нежилых помещений в многоквартирном доме (подвалов, чердаков и т. д.). Однако если в отношении нежилых помещений суть спора состоит в определении их статуса (являются они самостоятельным объектом или включаются в состав общего имущества), то по поводу крыши и фасада дома споры такого рода вряд ли уместны. Точно так же в домах, находящихся в управлении управляющих организаций, последние самовольно брали на себя полномочия заключать договоры о размещении рекламы в лифтах.Собственников помещений даже не уведомляли о порядке размещения рекламы, размере получаемого дохода и порядке его использования.

Если найдутся заинтересованные лица, которые обратятся в суд с требованием о признании договора о размещении рекламы, заключенного органом местного самоуправления или управляющей организацией, ничтожным, суд удовлетворит такой иск, ведь именно общее собрание собственников помещений должно дать согласие на использование общего имущества тем или иным образом. Однако, если решением этого вопроса никто не занимается, доходы от использования общего имущества проходят мимо его собственников.
Нужно признать, что изменения и дополнения, внесенные комментируемым законом, позволят предотвратить злоупотребления и нарушение прав собственников помещений только при размещении рекламных конструкций. Ведь орган местного самоуправления может выдать разрешение на установку рекламной конструкции лишь при наличии протокола общего собрания собственников. А договор на установку и эксплуатацию рекламной конст-рукции заключается только с лицом, уполномоченным на это общим собранием собственни-ков помещений в многоквартирном доме.

Поскольку использование общего имущества иным образом (размещение рекламы без использования рекламных конструкций, передача в пользование части холлов и т. д.) регулируется соглашением сторон и не контролируется уполномоченными органами, ситуация останется прежней – при заключении договора без санкции общего собрания собственники будут вынуждены отстаивать права в судебном порядке.

Новости для ТСЖ

Исключение из числа полномочий общего собрания членов ТСЖ принятия решения о сдаче в аренду общего имущества в многоквартирном доме или передаче иных прав на него (пп. 12 п. 2 ст. 145 ЖК РФ) устранило коллизию, когда принимать решение о передаче общего имущества в пользование должно было и общее собрание собственников, и общее собрание членов ТСЖ (подробнее см. статью «Кого пригласить на собрание в многоквартирном доме?», № 4, 2008, стр. 44). Члены ТСЖ не вправе включать в компетенцию того или иного органа управления товариществом принятие решения о передаче общего имущества собственников в пользование. Это будет противоречить ЖК РФ.

До настоящего времени преобладала точка зрения, согласно которой, если в доме создано ТСЖ, именно оно должно заключать договор о передаче общего имущества в пользование (Постановление ФАС МО от 14.03.2008 № КА-А40/1701-08). После вступления в силу рассматриваемых поправок собственники помещений самостоятельно выбирают лицо, которое будет заключать договор, и наделяют его соответствующими полномочиями, что отражается в протоколе общего собрания собственников помещений. Вовсе не обязательно, что это будет ТСЖ в лице его председателя. Например, собственники вправе выбрать одного из собственников – граждан. Право ТСЖ предоставлять в пользование часть общего имущества в случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников, закреплено в пп. 1 п. 2 ст. 137 ЖК РФ. Полагаем, это право может быть реализовано, если собственники помещений решат большинством голосов (2/3) наделить полномочиями по заключению договора товарищество.

Остается один важный вопрос. Федеральный закон от 27.09.2009 № 228 ФЗ не затро-нул положения ст. 152 ЖК РФ. Напомним, что пп. 3 п. 2 этой статьи относит сдачу в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме к одному из видов хозяйственной деятельности ТСЖ. Причем доход от такой хозяйственной деятельности расходуется по решению общего собрания членов ТСЖ на уставные цели (п. 3 ст. 152 ЖК РФ). Теперь общее имущество может быть передано в пользование третьим лицам и без участия ТСЖ (если на заключение договора уполномочено другое лицо, не товарищество).

Полагаем, что независимо от того, кто именно будет выступать уполномоченным лицом, собственник доходов от использования общего имущества должен определяться одинаково. Исходя из ст. 248 ГК РФ доходы от использования общего имущества принадлежат его собственникам соразмерно их долям в праве общей долевой собственности на общее имущество (иное распределение может быть установлено соглашением между собственниками). Поэтому неправильно считать, что при заключении товариществом договора о пользовании общим имуществом доход будет возникать у ТСЖ, а при заключении договора уполномоченным лицом – у собственников помещений. Лицо, определенное общим собранием собственников, наделяется лишь полномочиями по заключению договора на условиях, установленных решением общего собрания. Доходы от использования имущества не поступают в собственность этого уполномоченного лица.

Условия договора о пользовании общим имуществом

В соответствии с пп. 3.1 п. 2 ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников принимает решение об определении лиц, которые от имени собственников помещений уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества на условиях, установленных общим собранием. На наш взгляд, читать эту норму следует так: часть собственников (участ-вующая в собрании и обладающая минимум 2/3 голосов) от имени всех собственников передает полномочия одному лицу. Эти полномочия сводятся исключительно к заключению договора. Условия договора также устанавлива-ются указанной частью собственников. Они касаются, в частности, следующих моментов:
– объекта общего имущества, режим пользования которым устанавливается;
– пользователя;
– порядка использования;
– размера вознаграждения, выплачиваемого пользователем;
– порядка расчетов (каким образом и в какие сроки вносится плата).

Кроме того, общее собрание вправе установить, от чьего имени выступает уполномоченное лицо – от своего или от имени собственников. Выше мы пришли к выводу, что доходы от использования общего имущества в любом случае принадлежат собственникам помещений, поэтому, полагаем, уполномоченному лицу нецелесообразно выступать в договоре с контрагентом от своего имени. Тем более что договор заключается на основании протокола общего собрания, в котором указываются данные собственников, как присутствовавших на собрании, так и всех остальных (ведь следует указать, от имени каких собственников лицо наделено полномочиями по заключению договора).

Читайте так же:  Помощь в получении ипотеки без официального трудоустройства в 2020 году

Выбор уполномоченного лица связан исключительно с удобством подписания договора. Как указано в пояснительной записке к законопроекту № 166060-5 (который впоследствии стал Федеральным законом от 27.09.2009 № 228 ФЗ), подписание договора каждым собственником общего имущества, проголосовавшим за его заключение, в ряде случаев затруднительно. Добавим, что в п. 7 Постановления от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» Пленум ВАС отметил, что стороной договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все сособственники общего имущества здания, которые образуют множественность лиц в соответствии с действующим законодательством. Полагаем, что сказанное полностью справедливо и по отношению к сособственникам общего имущества в многоквартирном доме.

Принадлежность дохода от пользования общим имуществом собственникам помещений и заключение договора от их имени означают, что пользователь (контрагент по договору) приобретает обязанности налогового агента по НДФЛ (подробнее см. статью «Аренда общего имущества: избавляемся от ЕНВД», № 8, 2009).
Подводя итоги рассмотрению нового закона, следует отметить его положительный характер для собственников помещений в многоквартирном доме. Поправки направлены на защиту прав собственников общего имущества, устранили имевшуюся в Жилищном кодексе коллизию. Как они будут применяться на практике, покажет время.

Статья 44 ЖК РФ. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме

Новая редакция Ст. 44 ЖК РФ

1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

1.1. Лица, принявшие от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, вправе принимать участие в общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме и принимать решения по вопросам, отнесенным настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом, в течение года со дня выдачи разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:

1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме;

1.1) принятие решений о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета в российской кредитной организации, совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете;

1.1-1) принятие решений о размере взноса на капитальный ремонт в части превышения его размера над установленным минимальным размером взноса на капитальный ремонт, минимальном размере фонда капитального ремонта в части превышения его размера над установленным минимальным размером фонда капитального ремонта (в случае, если законом субъекта Российской Федерации установлен минимальный размер фонда капитального ремонта), размещении временно свободных средств фонда капитального ремонта, формируемого на специальном счете, на специальном депозите в российской кредитной организации;

1.2) принятие решений о получении товариществом собственников жилья либо жилищно-строительным кооперативом, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, управляющей организацией и при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в этом доме лицом, уполномоченным решением общего собрания таких собственников, кредита или займа на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, об определении существенных условий кредитного договора или договора займа, о получении данными лицами гарантии, поручительства по этим кредиту или займу и об условиях получения указанных гарантии, поручительства, а также о погашении за счет фонда капитального ремонта кредита или займа, использованных на оплату расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, и об уплате процентов за пользование данными кредитом или займом, оплате за счет фонда капитального ремонта расходов на получение указанных гарантии, поручительства;

2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, а также о заключении соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу в многоквартирном доме;

2.1) принятие решений о благоустройстве земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и который относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе о размещении, об обслуживании и эксплуатации элементов озеленения и благоустройства на указанном земельном участке;

3) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;

3.1) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций), на представление документов на согласование переустройства и (или) перепланировки помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме, на заключение соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, и о лицах, уполномоченных на подписание указанных соглашений, а также о порядке получения денежных средств, предусмотренных указанными соглашениями на условиях, определенных решением общего собрания;

3.2) принятие решений об использовании системы или иных информационных систем при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования;

3.3) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на использование системы или иных информационных систем при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования (далее — администратор общего собрания);

3.4) принятие решения о порядке приема администратором общего собрания сообщений о проведении общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме, решений собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, а также о продолжительности голосования по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования с использованием системы;

Читайте так же:  Свидетельство о внесении в единый государственный реестр в 2020 году

3.5) принятие решения о порядке финансирования расходов, связанных с созывом и организацией проведения управляющей организацией, правлением товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива общего собрания в соответствии с частью 6 статьи 45 настоящего Кодекса;

4.1) принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

4.2) принятие решения о наделении совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

4.3) принятие решения о наделении председателя совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений по вопросам, не указанным в части 5 статьи 161.1 настоящего Кодекса, за исключением полномочий, отнесенных к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;

4.4) принятие решения о заключении собственниками помещений в многоквартирном доме, действующими от своего имени, в порядке, установленном настоящим Кодексом, соответственно договора холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) (далее также — договор, содержащий положения о предоставлении коммунальных услуг), договора на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами с ресурсоснабжающей организацией, региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами;

4.5) принятие решения о согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение;

5) другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Комментарий к Статье 44 ЖК РФ

1. Правила, установленные в ст. ст. 44 — 48 Кодекса, являются принципиально новыми, в ЖК 1983 г. и Основах они отсутствовали. При этом указанные статьи, посвященные органу управления многоквартирным домом, включены в главу 6 раздела II «Право собственности и другие вещные права на жилые помещения», что представляется не вполне логичным. Соответствующие положения, с нашей точки зрения, следовало установить в разделе VIII Кодекса «Управление многоквартирными домами».

Частью 1 ст. 44 Кодекса введено понятие «орган управления многоквартирным домом». Таким органом признано общее собрание собственников помещений многоквартирного дома. Данное положение сформулировано в императивной норме и не предполагает исключений. Иными словами, указанный орган управления должен действовать во всех многоквартирных домах, помещения в которых находятся в государственной, муниципальной, частной собственности.

2. Установлен перечень вопросов, относящихся к компетенции общего собрания (ч. 2 ст. 44 Кодекса). Этот перечень не является исчерпывающим, так как собрание вправе решать и иные вопросы, указанные в других статьях Кодекса. Обратим внимание на то, что буквальное толкование нормы, установленной в п. 5 ч. 2 ст. 44, позволяет утверждать, что общее собрание собственников помещений лишено права принимать к своему рассмотрению вопросы, прямо не отнесенные Кодексом к его компетенции.

К иным вопросам, помимо указанных в ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, отнесенным Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, относятся, в частности:

определение конкретного помещения в многоквартирном доме, в котором размещаются сообщения о решениях, принятых общим собранием, и об итогах голосования по соответствующим вопросам (ч. 3 ст. 46);

определение места или адреса хранения протоколов общих собраний (ч. 4 ст. 46).

Нетрудно заметить, что указанные вопросы носят в основном технический, процедурный характер и по существу ничего не добавляют к компетенции общего собрания, прямо предусмотренной в п. п. 1 — 4 ч. 2 ст. 44 Кодекса.

С учетом этого данная юридическая конструкция выглядит не вполне убедительно. Например, совершенно очевидно, что в случае непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме (см. ст. 164 ЖК) общему собранию указанных собственников на практике потребуется решать многие другие вопросы, помимо прямо отнесенных Кодексом к его компетенции, в частности, вопросы, подобные тем, которые решают единоличные и коллегиальные исполнительные органы юридических лиц. Поэтому, с нашей точки зрения, формулировка положений п. 5 ч. 2 ст. 44 Кодекса требует уточнения путем внесения в нее соответствующих изменений.

Другой комментарий к Ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации

1. Определенные вопросы, связанные с «жизнью» многоквартирных домов — ремонт, реконструкция, обслуживание и т.п., — решаются общим собранием собственников помещений (как жилых, так и нежилых). Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления этим домом.

2. Статья 44 определяет перечень вопросов, относящихся к компетенции общего собрания. Перечень не является закрытым; иные вопросы, относимые к компетенции общего собрания, могут быть определены, как предусматривает п. 5 ч. 2 ст. 44, Жилищным кодексом РФ.

К компетенции общего собрания относятся:

1) вопросы о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), о строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, о ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

2) вопросы о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

3) принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме;

4) выбор способа управления многоквартирным домом;

5) другие вопросы, отнесенные к его компетенции.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Статья 46 ЖК устанавливает, что решение общего собрания обязательно для всех собственников помещений, в том числе для тех, кто не участвовал в голосовании, а также определяет юридическую силу решения. Так, по вопросам, предусмотренным п. 1 — 3, решение принимается большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников, по вопросу, предусмотренному п. 4, — простым большинством голосов собственников, принимающих участие в данном собрании.

Что касается обозначенных в ст. 156 (ч. 7) и ст. 158 (ч. 2) вопросов о размере платы за содержание и ремонт жилья в многоквартирном доме и размере оплаты расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома (вопросы, дополняющие перечень, установленный данной статьей, — п. 5 ч. 2), то согласно ч. 1 ст. 46 ЖК они решаются большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участие в собрании.

Общее имущество собственников помещений в нежилом здании в 2020 году
Оценка 5 проголосовавших: 1

КОНСУЛЬТАЦИЯ ЮРИСТА


УЗНАЙТЕ, КАК РЕШИТЬ ИМЕННО ВАШУ ПРОБЛЕМУ — ПОЗВОНИТЕ ПРЯМО СЕЙЧАС

8 800 350 84 37

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here