Фз 159 об особенностях отчуждения недвижимого имущества в 2020 году

Самое важное в статье: "Фз 159 об особенностях отчуждения недвижимого имущества в 2020 году". Актуальность информации вы всегда можете проверить, задав вопрос дежурному специалисту.

Содержание

Федеральный закон от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями)

Информация об изменениях:

Наименование изменено с 3 июля 2018 г. — Федеральный закон от 3 июля 2018 г. N 185-ФЗ

Федеральный закон от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ
«Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»

С изменениями и дополнениями от:

17 июля 2009 г., 2 июля 2010 г., 2 июля 2013 г., 29 июня 2015 г., 3 июля 2016 г., 1 июля 2017 г., 3 июля 2018 г.

Принят Государственной Думой 4 июля 2008 года

Одобрен Советом Федерации 11 июля 2008 года

См. комментарии к настоящему Федеральному закону

О некоторых вопросах применения настоящего Федерального закона см. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 5 ноября 2009 г. N 134

Президент Российской Федерации

22 июля 2008 года

Субъектам малого и среднего предпринимательства предоставлено преимущественное право приобретать арендуемое ими недвижимое имущество, находящееся в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности.

Для этого необходимо, чтобы организация арендовала имущество не менее 3 лет, арендная плата перечислялась вовремя и арендованная площадь не превышала установленные законами субъектов РФ предельные значения.

Недвижимость приобретается по рыночной стоимости, определяемой независимым оценщиком. Возможна рассрочка платежа, но до полной оплаты имущество останется в залоге. Срок рассрочки устанавливается законами субъектов РФ.

Преимущественное право выкупа не распространяется на имущество, переданное организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, принадлежащее государственным или муниципальным учреждениям на праве оперативного управления и недвижимое имущество, которое ограничено в обороте. Таким правом также не смогут воспользоваться кредитные и страховые организации, инвестиционные фонды, негосударственные пенсионные фонды, профессиональные участники рынка ценных бумаг, ломбарды, участники соглашений о разделе продукции, предприниматели в сфере игорного бизнеса, нерезиденты РФ, а также лица, которые занимаются добычей и переработкой полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых).

Также в законе установлено, в каких случаях малые и средние предприятия теряют право на выкуп имущества. Во-первых, если они отказались от заключения договора купли-продажи или договора о залоге. Во-вторых, если они не подписали договор с продавцом по истечении 30 дней со дня получения ими предложения о покупке арендуемого помещения. В-третьих, в случае существенного нарушения условий договора купли-продажи.

Указанные преференции будут действовать до 1 июля 2010 г.

Федеральный закон вступает в силу по истечении 10 дней после дня его официального опубликования, за исключением отдельных положений, для которых предусмотрен иной порядок вступления в силу.

Федеральный закон от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»

Настоящий Федеральный закон вступает в силу по истечении десяти дней после дня его официального опубликования, за исключением частей 2, 3 и 4 статьи 9 настоящего Федерального закона

Части 2, 3 и 4 статьи 9 настоящего Федерального закона вступают в силу с 1 января 2009 г.

Текст Федерального закона опубликован в «Парламентской газете» от 31 июля 2008 г. N 47-49, в «Российской газете» от 25 июля 2008 г. N 158, в Собрании законодательства Российской Федерации от 28 июля 2008 г. N 30 (часть I) ст. 3615

В настоящий документ внесены изменения следующими документами:

Федеральный закон от 3 июля 2018 г. N 185-ФЗ

Изменения вступают в силу с 3 июля 2018 г.

Федеральный закон от 1 июля 2017 г. N 141-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 3 июля 2016 г. N 265-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 августа 2016 г.

Федеральный закон от 29 июня 2015 г. N 158-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 2 июля 2013 г. N 144-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 июля 2013 г.

Федеральный закон от 2 июля 2010 г. N 150-ФЗ

Изменения вступают в силу по истечении 10 дней после дня официального опубликования названного Федерального закона

Читайте так же:  Претензия на возмещение ущерба юридическому лицу образец в 2020 году

Федеральный закон от 17 июля 2009 г. N 149-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2019. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Законопроект: правила отчуждения арендуемых помещений сохранят еще на два года

Депутаты рассмотрели на сегодняшнем пленарном заседании законопроект, продлевающий правила отчуждения государственного или муниципального имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (МСП).

В документе предлагается с 1 июля 2015 года до 1 июля 2017 года продлить срок действия положений Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Одновременно авторы считают необходимым изменить правило, по которому предприниматель имеет возможность приобрести арендуемое помещение на льготных условиях. В действующей редакции заявитель может выкупить муниципальную или государственную недвижимость в том случае, если «арендуемое имущество по состоянию на 1 сентября 2012 года находится в его временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение пяти и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества» (пункт 1 части 2.1 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ). Если проект пройдет в первоначальном виде, то после его принятия заработает новое требование — «арендуемое имущество по состоянию на 1 марта 2014 года находится в его временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества». Это позволит сблизить статусы арендаторов, пользующихся недвижимостью, которая внесена и не внесена в перечни государственного/муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам МСП, уточняется в пояснительной записке.

Пояснительная записка «К проекту Федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и Федеральный закон «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации»

ФИНАНСОВО-ЭКОНОМИЧЕСКОЕ ОБОСНОВАНИЕ
ПРОЕКТА ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА «О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ
В ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН «ОБ ОСОБЕННОСТЯХ ОТЧУЖДЕНИЯ НЕДВИЖИМОГО
ИМУЩЕСТВА, НАХОДЯЩЕГОСЯ В ГОСУДАРСТВЕННОЙ СОБСТВЕННОСТИ
СУБЪЕКТОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ИЛИ В МУНИЦИПАЛЬНОЙ
СОБСТВЕННОСТИ И АРЕНДУЕМОГО СУБЪЕКТАМИ МАЛОГО И СРЕДНЕГО
ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВА, И О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В ОТДЕЛЬНЫЕ
ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ АКТЫ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ»
И ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН «О РАЗВИТИИ МАЛОГО И СРЕДНЕГО
ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВА В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ»
Принятие проекта Федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и Федеральный закон «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» не потребует дополнительного расходования средств из федерального бюджета.

ПЕРЕЧЕНЬ
АКТОВ ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА, ПОДЛЕЖАЩИХ
ПРИЗНАНИЮ УТРАТИВШИМИ СИЛУ, ПРИОСТАНОВЛЕНИЮ, ИЗМЕНЕНИЮ,
ДОПОЛНЕНИЮ ИЛИ ПРИНЯТИЮ В СВЯЗИ С ПРИНЯТИЕМ ПРОЕКТА
ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА «О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В ФЕДЕРАЛЬНЫЙ
ЗАКОН «ОБ ОСОБЕННОСТЯХ ОТЧУЖДЕНИЯ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
НАХОДЯЩЕГОСЯ В ГОСУДАРСТВЕННОЙ СОБСТВЕННОСТИ СУБЪЕКТОВ
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ИЛИ В МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ
И АРЕНДУЕМОГО СУБЪЕКТАМИ МАЛОГО И СРЕДНЕГО
ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВА, И О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В ОТДЕЛЬНЫЕ
ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ АКТЫ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ»
И ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН «О РАЗВИТИИ МАЛОГО И СРЕДНЕГО
ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВА В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ»
Принятие проекта Федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и Федеральный закон «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» не потребует признания утратившими силу, приостановления, изменения, дополнения или принятия других актов федерального законодательства.

Малый бизнес получит право на бессрочный преимущественный выкуп арендуемого имущества

На едином портале размещения проектов нормативных актов опубликован текст поправок в Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Чиновники предлагают два масштабных изменения, которые позволят бизнесменам выкупить арендуемую государственную или муниципальную недвижимость.

Первая поправка касается отказа от конкретного срока, установленного для использования преимущественного права на выкуп арендуемых площадей. Сейчас в законе прописано, что срок действия такого права прекращается 1 июля 2018 года.

Вторая поправка – изменение правил подсчета срока аренды имущества. В действующей редакции закона №159-ФЗ указано, что срок владения исчисляется с 1 июля 2015 года. Чиновники предлагают уточнить, что он должен исчисляться без привязки к этой дате.

Авторы инициативы подчеркивают, что передача в аренду недвижимости позволяет вовлечь в полноценный хозяйственный оборот государственное или муниципальное имущество, которое не используется непосредственно органами власти. Поэтому предоставление бессрочного права на преимущественный выкуп недвижимости выгоден как бизнесу, который становится полноценным хозяином площадей, так и государству, которое избавляется от ненужных объектов.

Выкуп арендуемого имущества по 159-ФЗ стал бессрочным (закон о «малой приватизации»)!

Выкуп арендуемого имущества по 159-ФЗ стал бессрочным!

3 июля 2018 г. Президент РФ подписал Закон №185-ФЗ, направленный на расширение имущественной поддержки малого и среднего бизнеса.

Основные изменения коснулись Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (так называемый закон о «малой приватизации»). А именно:

Преимущественное право на приобретение субъектами МСП арендуемого ими недвижимого имущества становится бессрочным.

Данное право распространяется на федеральное имущество. Ранее воспользоваться им можно было только в отношении недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта РФ или муниципальной собственности.

Читайте так же:  Расчет квартальной премии за фактически отработанное время в 2020 году

При определении права на выкуп привязка к конкретной дате заключения договора аренды (до 01.07.2015 г.) отменяется. Арендуемое имущество должно непрерывно находиться во временном владении и (или) временном пользовании субъекта МСП в течение двух и более лет на день подачи заявления о реализации права (три года – в отношении имущества, включенного в перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства).

Также закон вносит изменения в Земельный кодекс РФ, позволяющие использовать земельные участки для оказания поддержки предпринимателям.

Процедура выкупа муниципального имущества разделена на определенные этапы и занимает достаточно много времени. И практически на каждой стадии процесса выкупа потенциальные собственники (арендаторы) сталкиваются с определенными проблемами.

Специалисты Группы компаний «ЛЕВЪ&ЛЕВЪ-АУДИТ» имеют передовой опыт работы по выкупу арендуемого муниципального имущества, в том числе проведут полное сопровождение выкупа арендуемого имущества, помогут арендаторам с возникающими проблемами, при необходимости проведут судебное обжалование каких-либо действий и актов в ходе выкупа.

За дополнительной информацией обращайтесь к Александру Малмыгину — руководителю Отдела договорной и хозяйственной практики Группы компаний «ЛЕВЪ&ЛЕВЪ-АУДИТ».

Профессиональная деятельность: подготовка и экспертиза договоров и сделок, а также возникающих в связи с ними правоотношений; сопровождение сделок с недвижимым имуществом; оформление прав на землю; внешнеэкономические сделки; консультирование и защита прав в области гражданского, административного, трудового, земельного права, представление интересов клиентов в суде.

Раздел 3. Перечень объектов недвижимого имущества, приватизация которых планируется в соответствии с Федеральным законом от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»

Информация об изменениях:

Решением районного Совета депутатов муниципального образования «Черняховский муниципальный район» Калининградской области от 28 ноября 2013 г. N 109 в раздел 3 настоящего приложения внесены изменения

Раздел 3.
Перечень объектов недвижимого имущества, приватизация которых планируется в соответствии с Федеральным законом от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»

Наименование и адрес объекта

Нежилое здание общей площадью 492,8 кв. м по адресу: Калининградская область г. Черняховск ул. Ленина, д. 11 литера А.

Нежилое здание передано в аренду индивидуальному предпринимателю Буланенко А.В.

Нежилое помещение общей площадью 42,0 кв. м. по адресу: Калининградская область г. Черняховск ул. 22 Января, д.2 помещение Д5 из литера Д. Нежилое помещение передано в аренду индивидуальному предпринимателю Пряничниковой Е.Н.

Нежилое помещение (подвал) общей площадью 73,7 кв. м, по адресу: Калининградская область, г. Черняховск, ул. Калининградская, д.1 помещение I. Договор аренды с Устиной О.В.

Соответствует условиям Федерального Закона N 159-ФЗ

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас или получите полный доступ к системе ГАРАНТ на 3 дня бесплатно!

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.

Законопроект, упрощающий порядок выкупа субъектами МСП арендуемой государственной и муниципальной недвижимости, принят в первом чтении

apid / Depositphotos.com

На прошлой неделе Государственная Дума приняла в первом чтении правительственный законопроект, который направлен на расширение имущественной поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства (далее – субъектов МСП).

Согласно законопроекту, планируется:

  • сделать бессрочным преимущественное право на приобретение субъектами МСП арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности. В настоящее время срок реализации такого преимущественного права ограничен 1 июля 2018 года (п. 3 ст. 10 Федерального закона от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»; далее – Закон № 159-ФЗ);
  • распространить это преимущественное право на федеральное имущество (сейчас воспользоваться им можно лишь в отношении недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта РФ или муниципальной собственности);
  • отменить привязку к конкретной дате – 1 июля 2015 года, по состоянию на которую арендуемое имущество должно непрерывно находиться во временном владении и (или) временном пользовании субъекта МСП в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества для реализации преимущественного права выкупа (п. 1 ст. 3 Закона № 159-ФЗ). Законопроектом предусмотрено, что данное условие должно соблюдаться на день подачи заявления о реализации преимущественного права;
  • создать возможность для вовлечения земельных участков в механизм оказания имущественной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства 1 .

Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ
«Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»

Сделано в Санкт-Петербурге

© 1997 — 2019 PPT.RU
Полное или частичное
копирование материалов запрещено,
при согласованном копировании
ссылка на ресурс обязательна

Ваши персональные данные обрабатываются на сайте в целях
его функционирования в рамках Политики в отношении
обработки персональных данных. Если вы не согласны,
пожалуйста, покиньте сайт.

Вы уверены, что хотите удалить используемое изображение и заменить его аватаром по умолчанию?

Льготы для субъектов малого и среднего предпримательства по 159-ФЗ

Автор:
Администрация

ЗАЧЕСТНЫЙБИЗНЕС

В рамках господдержки субъектов малого и среднего бизнеса граждане могут воспользоваться преимущественным правом выкупа в соответствии с ФЗ №159 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства». Был инициирован ряд поправок в закон.

Читайте так же:  Судьи подчиняются только конституции и федеральному закону в 2020 году

Как данные поправки отразились на предпринимательском сообществе и деловом климате страны в целом?

С какими трудностями коммерсанты могут столкнуться при взаимодействии с госорганами?

Что гласит буква закона

Трудности по выкупу помещений у города начались у предпринимателей после внесения ряда поправок в закон ФЗ-159. Эти поправки и будут критериями получения льготного права на выкуп городского помещения, как одна из мер поддержки субъектов малого и среднего бизнеса. Но все ли так прозрачно? Делимся рядом инструментов и пошаговыми инструкциями как получить преимущественное право выкупа с беспроцентной рассрочкой на максимально выгодных для вас условиях, которые могут показаться наиболее привлекательными для стартаперов.

Ключевая льгота для предпринимателя: выкуп помещения на льготных условиях с 5-летней рассрочкой по льготной ставке (1/3 ставки рефинансирования), а также возможность не платить 18% НДС.

Что необходимо учитывать? В первую очередь, не полениться и бегло ознакомиться с новой редакцией Федерального закона №159 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства». Этот закон – ваш базис и инструктаж к дальнейшим процедурам получения льготного выкупа или оспаривания кадастровой стоимости имущества в случае разногласий по цене, установленной государственными органами.

Критерии для получения льготы на выкуп недвижимости: памятка предпринимателю

Во-первых, помещение, которое намерен выкупить предприниматель, должно находиться у него в аренде не менее двух лет, в соответствии с поправками в 159-ФЗ от 01.07.2015 года. Будьте внимательны! Договоры, заключенные позднее 01.07.2013 — не будут соответствовать критериям льготного выкупа. В случае, если вы правомерно ведете свой бизнес на протяжении 2-х лет, а также зарекомендовали себя, как добропорядочный резидент, а ваше имущество не было подвержено арестам, не сдавалось в субаренду, исправно начислялись платежи по аренде и налогам, тогда проблем со сбором документов и взаимодействии напрямую с департаментом государственного имущества у вас точно не возникнет.

Во-вторых, у владельца компании должна отсутствовать задолженность по арендной плате и неустойкам. Таким образом, подача предпринимателем заявления о реализации своего преимущественного права на приобретение в собственность ранее арендуемого помещения, по факту предполагает отсутствие у субъекта малого бизнеса каких-либо задолженностей, связанных с арендой этого помещения.

В-третьих, помещение должно находиться в Росреестре (Федеральная кадастровая палата и все изменения о субъектах, находящихся в ее реестре теперь можно отследить в Росреестре) и должно быть установлено право собственности со стороны муниципального образования. Для этого Вы можете заранее запросить кадастровую выписку и сверить ее с техническим чертежом в договоре. Если расхождения по стоимости помещения незаметны, скорее всего, все будет хорошо с согласованием вашей кандидатуры на выкуп помещения на льготных условиях и с беспроцентной рассрочкой сроком на 5 лет. Вы также сами должны находиться официально в реестре субъектов МСП, иначе льготу от государства вы не получите.

В-четвертых, помещение не должно сдаваться в незаконную субаренду. Нецелевое использование объекта аренды, предоставленный в пользование городом, — исключено.

Также имейте ввиду, что в случае прохождения бюрократических процедур по сбору пакета документов на право выкупа и их подача в межведомственную комиссию департамента городского имущества города Москвы, у Вас могут возникнуть проблемы с согласованием подаваемых информационных данных об объекте. Также очень важно подать документы в срок, в соответствии с регламентом Правительства Москвы. Информационные центры по поддержке малого и среднего предпринимательства есть в каждом районе Москвы и в каждом субъекте РФ, консультации проводятся специалистами на безвозмездных началах в рамках господдержки малого и среднего бизнеса.

Следует резюмировать, что если вы состоите в реестре субъектов малого и среднего бизнеса, у вас отсутствуют задолженности по арендной плате и налогам; помещение, которое вы хотите выкупить не выставлено на торги для сдачи в аренду другим резидентам и департамент государственного имущества провел объективный технический аудит вашего помещения для последующего определения кадастровой стоимости, — если все заявленные условия соблюдены, тогда вы смело можете воспользоваться преимущественным правом выкупа. Но во многих случаях есть свои исключения. И не всегда приятные.

ПРАВИЛО ТРЕХ «ЕСЛИ»

При взаимодействии с госорганами не все так прозрачно и не всегда можно добиться желаемого результата. Самый главный камень преткновения, — согласование по цене помещения, поскольку оценщик от ДГИ (Департамента государственного имущества) назначит максимально завышенную цену, не всегда посильную рядовому предпринимателю, особенно если это молодой человек или девушка до 30 лет.

В соответствии с этим, сценариев дальнейшего развития событий у вас может быть несколько:

1. Если не согласен с кадастровой оценкой, назначенной Департаментом государственного имущества вашего города, оспорь ее за счет инструмента привлечения независимого оценщика и составления протокола разногласий.

На этапе оспаривания стоимости помещения, вы столкнетесь с тремя его оценками. Первая оценка, — непосредственно с вашей стороны, вторая — оценка технического специалиста из ДГИ и третья оценка «перманентного арбитра» в лице назначения судебной экспертизы. Но это крайняя мера, однако владельцы бизнеса зачастую обращаются к нам по оспариванию кадастровой стоимости помещения и ее последующего снижения через процедуры апелляции и кассации, инициированные мэрией примерно на 30-40%.

2. Если не устраивает сам процесс согласования цены с городом и на взаимодействие с госорганами у вас аллергия, для вас наиболее подходящий инструмент — переуступка прав аренды, то есть продажа вашего юридического лица и права на аренду потенциальному покупателю, а без грамотного due diligence и бухгалтерского аудита тут не обойтись.

Вообще переуступка прав аренды (ППА) является, на наш взгляд, привлекательным способом инвестирования свободных средств, но только при условии, если имущество продавца ликвидно и ценится по качественным характеристикам на рынке стрит-ритейла. В этом случае покупатель заключает два договора купли-продажи и с юридическим лицом, выставившим свое ИП на продажу вместе с правами на аренду, и в дальнейшем с ДГИ.

Читайте так же:  Право потребителя на возврат товара надлежащего качества в 2020 году

Конечно, можно столкнуться с рисками, связанные с приобретением проблемного и «нечистого» юридического лица, как зачастую это бывает при покупке квартиры, но компетентных специалистов по юридическому аудиту еще никто не отменял. При вдумчивом due dilligence со стороны юристов покупателя и правильном сопровождении сделки, эти риски получится существенно уменьшить.

3. Если с оценкой помещения, которое вы хотите выкупить, со стороны департамента городского имущества все в порядке и вас все устраивает по финансовым условиям, можете смело приступать к сбору документов при условии серьезного подхода к этому процессу. Но помните, что процесс согласования на межведомственной комиссии вашей кандидатуры и получение договора купли-продажи может занять до 40 дней, в соответствии с процессуальными нормами.

Помните, что малейшая ошибка может стоить вам временных и моральных затрат.

Наберитесь терпения: взаимодействие с госорганами проще, чем вы думали

При подаче документов в департамент городского имущества города Москвы следует обратить внимание на то, что согласование пакета документов на выкуп помещений на максимально льготных условиях для предпринимателя (в пакет документов входят справка об отсутствии задолженностей по аренде и налогам, наличие предприятия в реестре субъектов малого и среднего бизнеса, оценка помещения, технический план, определение цены) требует временных затрат. Сама процедура рассмотрения документов на выкуп межведомственной комиссией составляет от 30 до 40 рабочих дней, что замедляет процесс преимущественного права выкупа.

Если оценка специалиста из ДГИ не соответствует вашему техническому плану помещения и независимой экспертизе сторонних специалистов, следовательно, Ваши действия следующие:

1. Составление протокола разногласий с приложением экспресс оценки помещения (в случае если вы не согласны с назначенной мэрией кадастровой стоимостью вашего помещения, вы можете оспорить ее в судебном порядке). Кассации и апелляции в данном случае не избежать, но вы должны держаться стойко и набраться терпения. Результат не заставит вас ждать. Долгий судебный процесс сопровождается результатом снижения кадастровой цены в среднем на 30-40% и возможность экономной рассрочки сроком на 5 лет в соответствии с предлагаемой льготой в рамках господдержки предпринимательского сообщества.

2. После подготовки протокола разногласий с департаментом городского имущества с приложенной экспресс оценкой помещения следует назначение судебной экспертизы по его объективной оценке со стороны сторонних независимых экспертов, что обеспечивает объективизм бухгалтерского аудита и due diligence . Напоминаем, что возможность снижения кадастровой стоимости может осуществляться через комиссию или через суд.

3. После прохождения всех процедур заключается договор купли-продажи с городом на выгодных для вас условиях, и городское имущество отчуждается в вашу пользу на льготных условиях (рассрочка на 3-5 лет, по тарифу 1/3 ставки рефинансирования) и освобождение от уплаты 18% НДС.

Таким образом, вы используете свое преимущественное право на выкуп помещения для последующего ведения своего бизнеса в соответствии с законом и программой господдержки малого и среднего бизнеса, инициированной Правительством РФ.

Специально для ЗА ЧЕСТНЫЙБИЗНЕС

Арбитражный суд Уральского округа

Уважаемые посетители сайта! Предлагаем Вам принять участие в интерактивном опросе, касающийся доверия к суду, открытости и доступности судебной системы

Арбитражный суд Уральского округа информирует, что в соответствии с антикоррупционным законодательством Российской Федерации запрещено дарение подарков лицам, замещающим государственные должности, федеральным государственным гражданским служащим

Уважаемые посетители суда! 20 декабря 2019 года нарочный прием документов в Арбитражном суде Уральского округа будет осуществляться до 13:00

Итоговая справка по вопросам, возникающим при рассмотрении дел, связанных с применением ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ

И Т О Г О В А Я С П Р А В К А

по вопросам, возникающим при рассмотрении дел, связанных с применением ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» 1

(одобрена президиумом Федерального арбитражного суда 22.03.2013)

1. Распространяется ли действие Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ на субъекта малого или среднего предпринимательства, который владеет и (или) использует имущество на основании договора субаренды?

Условия, которым должен соответствовать субъект малого и среднего предпринимательства, желающий выкупить арендуемое им имущество, установлены Законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ. Перечень данных условий является исчерпывающим и не подлежит расширительному толкованию.

Необходимым условием реализации субъектами малого и среднего предпринимательства права на выкуп является факт нахождения арендуемого имущества в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу названного Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества (п. 1 ст. 3 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ).

В абз. 6 п. 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» 2 указано, что при применении положений ст. 3 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества.

Таким образом, возможность реализации права на приобретение имущества связана с правовым основанием пользования данным имуществом, которым является именно договор аренды.

Абз. 3 п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации 3 , согласно которому к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами, не подлежит применению к отношениям по приватизации недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства. Из содержания данной нормы следует, что к договорам субаренды применяются положения Гражданского кодекса, регулирующие заключение, исполнение, расторжение договоров аренды, а также признание их недействительными, в то время как Закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ регулирует не арендные правоотношения, а отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (п. 1 ст. 1 названного Закона).

Читайте так же:  Увольнение сотрудника в отпуске по собственному желанию в 2020 году

Кроме того, поскольку договорные отношения в отношении переданного в субаренду имущества возникают у субарендатора не с публичным собственником, который наделен полномочиями по распоряжению имуществом, находящимся в государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности, а с арендатором, у публичного собственника не может возникнуть обязанности по отчуждению имущества, которая основана на договоре субаренды.

Таким образом, действие Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ не распространяется на субъекта малого или среднего предпринимательства, который владеет и (или) использует имущество на основании договора субаренды.

2. Вправе ли субъект малого или среднего предпринимательства повторно (неоднократно) обращаться с заявлением о реализации права на выкуп одного и того же арендуемого имущества?

Закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ не содержит положений, устанавливающих для субъектов малого и среднего предпринимательства каких-либо ограничений или запретов по количеству обращений с заявлением о выкупе одного и того же арендуемого имущества.

Следовательно, субъект малого или среднего предпринимательства имеет право повторно (неоднократно) обращаться с заявлением о реализации права на выкуп одного и того же имущества, арендуемого по договору аренды.

3. Следует ли при определении рыночной стоимости выкупаемого имущества учитывать обременение данного объекта правом аренды?

В силу ч. 1 ст. 3 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» 4 .

Согласно ст. 20 Закона об оценочной деятельности требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.

Как установлено в подп. «е» п. 8 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» 5 , в отчете об оценке должны быть приведены количественные и качественные характеристики объекта оценки. Данная информация в зависимости от объекта оценки должна содержать, в частности, сведения об имущественных правах и обременениях, связанных с объектом оценки.

В то же время по смыслу ст. 1-3 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ реализация муниципального (государственного) имущества направлена на отчуждение объекта недвижимости конкретному лицу. Совершение сделки купли-продажи оцениваемого объекта по правилам, установленным данным Законом, с участием на стороне покупателя третьего лица, к которому в случае приобретения объекта перешло бы обременение данного объекта арендными отношениями, является невозможным.

Таким образом, при заключении договора купли-продажи имущества в порядке, установленном Законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ, договор аренды прекращается в силу совпадения должника и кредитора в одном лице (ст. 413 Гражданского кодекса).

Поскольку приобретение арендованного имущества в порядке реализации положений Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ предопределяет прекращение обременения выкупаемого имущества в момент заключения договора купли-продажи, следовательно, объект приобретается субъектом малого или среднего предпринимательства свободным от прав третьих лиц и обременения арендными правоотношениями.

Определение рыночной стоимости имущества в целях его приобретения арендатором в порядке Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ с учетом обременения правами аренды этого же арендатора противоречит требованиям ст. 3 указанного Закона и приводит к необоснованному занижению цены имущества, которое приобретается при отсутствии иных претендентов.

Вышеизложенное свидетельствует о том, что при определении рыночной стоимости объекта не следует учитывать обременение оцениваемого имущества правом аренды.

4. Вправе ли лицо, выкупившее имущество на основании Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, при передаче ему товара ненадлежащего качества воспользоваться правами покупателя, предусмотренными в п. 1 ст. 475 Гражданского кодекса?

Согласно п. 1 ст. 1 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ названный нормативный правовой акт регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу данного закона, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

Как следует из п. 3 ст. 1 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные данным Законом, регулируются Федеральным законом от 21.12.2011 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» 6 .

В п. 4 ст. 3 Закона о приватизации государственного и муниципального имущества установлено, что к отношениям по отчуждению государственного и муниципального имущества, не урегулированным данным Законом, применяются нормы гражданского законодательства.

Положениями Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ и Закона о приватизации государственного и муниципального имущества не урегулированы отношения сторон договора купли-продажи, заключенного в порядке реализации преимущественного права на выкуп, в случае передачи покупателю имущества ненадлежащего качества.

Поскольку после заключения соответствующего договора и регистрации перехода права собственности на указанное в нем имущество не исключается наличие между продавцом и покупателем споров, в том числе относительно качества товара, в отсутствие специального правового регулирования данные споры подлежат разрешению на основании норм гражданского законодательства о купле-продаже.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Следовательно, субъект малого или среднего предпринимательства, которому по договору купли-продажи был передан товар ненадлежащего качества и данные недостатки не были оговорены продавцом в момент заключения договора, вправе воспользоваться правами, предусмотренными в п. 1 ст. 475 Гражданского кодекса.

  • 1 Далее — Закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ.
  • 2 Далее — информационное письмо от 05.11.2009 № 134.
  • 3 Далее — Гражданский кодекс.
  • 4 Далее — Закон об оценочной деятельности.
  • 5 Утвержден приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 254.
  • 6 Далее — Закон о приватизации государственного и муниципального имущества.
Фз 159 об особенностях отчуждения недвижимого имущества в 2020 году
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here