Что делать дольщикам если застройщик объявлен банкротом в 2020 году

Самое важное в статье: "Что делать дольщикам если застройщик объявлен банкротом в 2020 году". Актуальность информации вы всегда можете проверить, задав вопрос дежурному специалисту.

Банкротство застройщиков в 2019 году

Статью подготовила ведущий эксперт-экономист по бюджетированию Ошуркова Тамара Георгиевна. Связаться с автором

Вернуться назад на Банкротство 2019

Нестабильная экономическая ситуация в стране приводит к тому, что происходит банкротство застройщика. В этой ситуации страдают все участники начиная от застройщиков, заканчивая дольщиками.

Банкротством называют финансовую несостоятельность и неспособность совершать оплату платежей кредиторам, которые признает арбитражный суд. Первый признак банкротства заключается в том, что заводится дело и его признают неплатежеспособным субъектом.

Чтобы началось судебное разбирательство у застройщика должны быть признаки несостоятельности:

• Сумма задолженности. Для юридических лиц – от 100 тыс. руб., для физических – от 10 тыс. руб. Сумма высчитывается, как общий размер задолженности перед различными кредиторами, даже если объем каждого из них самостоятельно не достигает минимума. Если минимальный порог не достигнут, суд не начинает разбирательство;

• Просрочка оплаты. Если в течение трех месяцев после установленной даты не проводилась оплата, кредитор имеет полное право обратиться в судебные органы;

• Неосуществимость взыскания. Если задолженность невозможно взыскать на протяжении 30 дней.

Если признаки замечены руководством, все учредители и участники должны быть незамедлительно проинформированы.

При подаче заявления в суд обязательно нужно указать, что лицо является застройщиком, если суд не узнает этого до, он узнает об этом после возбуждения дела, и процедура пройдет с применением правил для застройщика.

Исходя из последних поправок процедура включает следующие особенности:

• Начало ликвидации; это может произойти по добровольному решению застройщика или из-за наступившего разорения;

• Подачу заявления в суд;

• Получение решения судебных органов и начало процедуры наблюдения;

• Передачу дела по месту проживания большинства дольщиков или по месту размещения обанкротившегося объекта;

• Установление запрета для хозяина земельного участка о передаче или сдаче в аренду объекта кому-либо еще;

• Оповещения паевых дольщиков на протяжении пяти дней о факте возбуждения дела про банкротство объекта;

• Возможные требования дольщиков передать им готовые квартиры из баланса должника, если такие имеются и погасить существующую задолженность;

• Передачу недвижимости пайщикам, если их сумма, которую они хотят получить как компенсацию превышает стоимость объекта не более чем на 5%;

• Ликвидацию юридического лица.

Кроме того, сделка в отношении строительного объекта считается недействительной или незаключенной, а недвижимое имущество передается в хозяйственное ведение. Государство регистрирует переход права собственности на недвижимость.

Преднамеренное банкротство часто воплощается в жизнь самим руководителем со спланированными действиями. Это помогает поставить в недоумение всех участников начиная от сотрудников и кредиторов, заканчивая конкурентами.

Такой вид разорения незаконный и уголовно наказуем в соответствии с нормами законодательства РФ.

Основная цель умышленного банкротства заключается в том, чтобы отстрочить платежи или вовсе избежать их уплату. А также это делают для вывоза ценного имущества и активов. Конечно, прежде застройщик создает правдоподобную картину в виде огромных вложений в строительство, а после признания о банкротстве создает остаточное предприятие.

Именно в таком предприятии можно оставить персонал, задолженность и имущество, которое не представляет ценности. Такой вид банкротства представляет иллюзию неплатежеспособности, для достижения главной цели – разорение фирмы в глазах кредиторов.

Одним из вариантов для разорения будущего липового банкрота является использование подрядчиков. Подрядчики используются в прямом смысле слова, так как застройщик заведомо знает, что не будет с ними расплачиваться.

Далее, он объявляет, что не может оплатить предоставленные услуги, что существенно затягивает процесс строительства. Процесс затягивается и работы постепенно приостанавливаются. После всего, должник официально объявляется банкротом.

В этом случае подрядчик в такой же ситуации, как и дольщик. Он вложил средства, силы и время в строительство и не был за это вознагражден. На некоторых строительных объектах подрядчики в заговоре банкротом, это дает им преимущество в предъявлении требований раньше дольщика.

Если сговора нет, требования пайщиков и работников рассматриваются согласно существующим правилам. Если подрядчик может быть проинформирован о предстоящем мошенничестве и принять соответствующие действия, вплоть до увольнения с работы, то дольщик нечего не знает до последнего.

Именно поэтому долевого застройщика следует внимательно выбирать из предоставленных, подробно изучив информацию о каждом.

Дольщики защищены государством, а именно Законом о банкротстве. Они являются не простыми гражданами, которые наделены правами, а теми, кто приобретают статус участника строительства по договору, который предоставляет им ряд преимуществ.

Некоторые из возможностей недоступны даже кредиторам, что делает их особенной категорией участников, защищенных законодательной базой государства.

Среди данных им привилегий в случае разорения застройщика, дольщики могут:

• Самостоятельно устанавливать убытки за неисполнение застройщиком обязательств;

• Выбирать форму выражения погашения – денежную или в виде жилого помещения;

• Проводить независимые сборы с личными полномочиями.

Все законные требования граждан к застройщику удовлетворяются, если они включены в реестр требований кредиторов.

Кроме того, дольщики находятся в третьей очереди удовлетворения требований, в то время как все остальные кредиторы находятся в четвертой.

Всех дольщиков защищает единый закон о долевом строительстве (214-ФЗ). В целях повышения открытости и исключения обманутых вкладчиков в будущее жилье в законопроекте были приняты изменения.

Чтобы избавиться от кризиса в строительстве, следует оставить на рынке надежных застройщиков, которые могут завершить строительство. Именно поэтому их уставной капитал должен быть в размере 4% от стоимости объектов.

Следует также предусматривать в дальнейшем открытие специальной страховой строительной компании, которая бы формировалась за счет обязательных взносов всех застройщиков. Всего лишь 1% с каждого объекта мог бы приносить больше 30 млрд. руб. и решать все строительные проблемы.

Нововведения в законе предполагают создание единого реестра всех застройщиков, что позволило бы потенциальным клиентам сделать правильный выбор вложения средств.

Конечно, существует черный список компаний, в который заносят те предприятия, где замечено неблагоприятное развитие в сфере строительства. Однако ежедневное наблюдение таких списков не так эффективно, как первоначальный выбор надежной компании из реестра.

Инициировать банкротство могут лица, предусмотренные законом. Эта возможность наделяется:

• Федеральной налоговой службе.

Очередность удовлетворения требований кредиторов.

И кредиторы, и налоговики при первой возможности начнут инициировать этот процесс, так как у каждого из них есть денежная заинтересованность.

Читайте так же:  Сублицензионный договор на передачу неисключительных прав в 2020 году

Разделяют такие стадии:

При первой стадии уполномоченный орган или конкурсный кредитор подает заявление в суд, чтобы признать должника банкротом. Если в заявлении указано, что должник выступает в роли застройщика, арбитражный суд руководствуется правилами параграфа 7 для принятия или непринятия должника банкротом.

В данном случае, те, кто подают заявление не заинтересованы в том, чтобы в отношении должника была введена процедура банкротства застройщика, так как не имеют с ним финансовых отношений.

Вторая стадия наступает тогда, когда факт того, что должник выступает в роли застройщика становиться известным для арбитражного суда уже после возбуждения дела.

Разорение строительного объекта является сложным процессом как для застройщиков, так и для дольщиков. Только при знании своих прав и возможностей можно значительно снизить риски, связанные с незаконченным строительством.

Банкротство застройщика что делать

Что делать дольщику в случае банкротства застройщика

Обычно первое, что решает делать заемщик, – это прекратить выплачивать платежи в банк. Он мотивирует это тем фактом, что залогом выступают права на имущество и банк должен сам разбираться со строительной организацией. Но это не соответствует действительности. Ответственность перед банком несет заемщик. Сама по себе процедура принудительного взыскания несет для заемщика дополнительные затраты. Если средств, вырученных в результате процедуры, не хватит для полного погашения задолженности, то остаток должен будет погасить заемщик.

После того как инициирована процедура банкротства, все дольщики в пятидневный срок получают соответствующее уведомление. В нем указано, что дольщик имеет право предъявить требования о передаче ему в собственность жилого помещения и/или возврат вложенных денежных средств.

Что делать дольщику в случае банкротства застройщика

Если исполнение обязательств застройщика по договору долевого участия было обеспечено поручительством банка или организации — учредителя (участника) застройщика, участник строительства вправе потребовать от поручителя выплаты денежных средств в размере включенного в реестр требований кредиторов денежного требования.

Примечание. Обязанность по отчислению застройщиком обязательных взносов в компенсационный фонд возникает в случае, если договор участия в долевом строительстве с первым участником строительства представлен на государственную регистрацию после 20.10.2020 ( ч. 5 ст. 25 Закона N 218-ФЗ).

Что делать обманутым дольщикам при банкротстве застройщика

Последующие события зависят от того, на каком из этапов находятся строительные работы. Так, если дом уже возведен, вопрос решается Арбитражным судом. После этого дольщик получает документы, подтверждающие передачу денег строительной компании. Кроме того, формируется специальный реестр кредиторов, согласно которого оформляется право собственности на недвижимость.

В действующих законах нет четких рекомендаций, что делать обманутым дольщикам при банкротстве застройщика. Человек, который оказался в сложной ситуации, часто теряет драгоценное время на поиски необходимой информации, из-за чего не успевает выполнить необходимые процедуры для возврата денег. Ниже рассмотрим, как действовать дольщику при наличии финансовых проблем у строительной компании, куда необходимо обращаться, и стоит ли доводить дело до суда. Приведенные рекомендации помогают быстро сориентироваться в ситуации, и повысить шансы на возврат инвестированных средств.

Что делать дольщику, если застройщик при долевом строительстве обанкротился

Банкротство застройщика – страшные слова, которые больше всего боится услышать любой человек, доверивший свои деньги строительной фирме. К сожалению, такое сегодня случается нередко, с завидной регулярностью разоряются большие и малые компании, оставляя за собой целый шлейф невыполненных обязательств и долгов. Но бывает и по-другому – предприятие преднамеренно объявляет себя несостоятельным и ликвидируется, чтобы уйти от ответственности. На что может рассчитывать дольщик, если произошло банкротство застройщика при долевом строительстве, что делать в этом случае, и как выйти из положения с наименьшими потерями?

Права дольщиков при банкротстве значительно шире, чем у других кредиторов, которые могут рассчитывать только на денежные выплаты. Дольщикам закон дает возможность выбора: потребовать с застройщика возврата вложенных в строительство денег или само жилье. И это очень большой плюс, поскольку исходя из сложившейся практики дел о банкротстве, денежной массы должника, как правило, не хватает на всех кредиторов. Большая доля средств уходит на погашение текущих расходов, и существует очень маленькая вероятность, что черед дойдет до третьей очереди кредиторов, к которой принадлежат участники долевого проекта.

Что делать дольщику, если застройщик банкрот

Получается, что лучшим выходом для дольщиков становится расторжения ДДУ и взыскание денежных средств с застройщика, но это не всегда так. Правовые реалии на данный момент таковы, что квартиру все-таки можно получить методом признания целого ряда прав собственности в суде. Но для этого необходимо воспользоваться услугами грамотного юриста специализирующегося именно на делах подобного рода и не забывать о страховании квартир и сделок с ними.

Шансы отстоять собственность увеличиваются в разы, когда дом введен в эксплуатацию и имеются обмеры и технические паспорта БТИ. Если же здание воздвигнуто, но еще имеет статус незавершенного строительства можно потребовать от суда назначения строительно-технической экспертизы для признания права собственности на долю в объекте.

Банкротство застройщика что делать

«Банкротство само по себе не страшно, надо не паниковать, а самоорганизоваться и сотрудничать», – советует Ирина. Из-за банкротства застройщика ЗАО «МЭННИ» почти 500 дольщиков в Лукино ждали своих квартир на четыре года дольше положенного. Однако в конце прошлого года силами ФСК «Лидер» оба корпуса были введены в эксплуатацию.

Более того, добавляет министр, в ряде случаев только банкротство позволяет оценить реальную экономику объекта. В рамках формирования реестра кредиторов становится ясно, сколько квартир продано, сколько свободно, каковы долговые обязательства застройщика. А без такой информации просто невозможно привлечь к достройке новую компанию.

Застройщик банкротится – что делать дольщику

Нередкой причиной банкротства застройщика может быть банальное мошенничество со стороны руководства компании или ее владельцев. Дольщики отдают свои деньги на строительство дома, а лица, к которым финансовые средства попадают в распоряжение, используют их в своих личных целях. В этой ситуации и объект не построен, и компанию приходится признавать неплатежеспособной.

Российские строительные компании банкротятся по многим причинам. Мелкие компании не выдерживают конкуренции, срывают сроки сдачи объектов, качество строительства жилья порой оставлять желать лучшего. Суды с застройщиком по качеству строительства приносят убытки для таких компаний. Кроме того, адвокаты по строительным спорам советует дольщикам подать в суд на застройщика за просрочку передачи квартиры. Положительное решение суда в пользу дольщиков в случае споров с застройщиком по просрочке также может вылиться в крупные убытки для строительной компании.

Читайте так же:  Процедура перерегистрации автомобиля без снятия с учета в 2020 году

Застройщик — банкрот, что делать

На официальном сайте застройщика, как обязывает его основной закон о долевом строительстве ФЗ-214, должны быть опубликованы как документы о компании, так и проектная документация объекта. Если таковой не имеется, или в нее вносится слишком много изменений (которые также должны быть опубликованы отдельным файлом с указанием изменений) – стоит насторожиться.

Принять квартиру в собственность вы сможете только в случае ввода дома в эксплуатацию. Таких ситуаций практически не встречается – в базе данных дел суда можно найти только несколько ситуаций. Если же вы встретились именно с такой ситуацией – нужно как можно быстрее подать в арбитражный суд иск о включении вас в специальный список-реестр с требованиями о передаче жилых помещений. Полную информацию о списке документов можно получить в ст. 201 п.6 закона о банкротстве. И квартиру вы можете получить только в случае, если акт приема передачи будет подписан до банкротства застройщика.

Банкротство застройщика в 2020 году

Статью подготовила ведущий эксперт-экономист по бюджетированию Ошуркова Тамара Георгиевна. Связаться с автором

Вернуться назад на Банкротство 2020

По стереотипному мнению, банкротство застройщика считается в 100% случаев ситуацией, когда после вывода своих активов он ликвидируется намеренно. Такие мошеннические действия конечно имеют место, но далеко не в большинстве случаев, как считают дольщики.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

На самом деле, в 2020 году 80% застройщиков попадают под процедуру банкротства по следующим причинам:

• Выплаты валютных кредитов. Резкий скачок курса может в несколько раз увеличить задолженность по кредиту. Такая ситуация является не редкостью и уже привела к банкротству многих застройщиков.
• Цены на строительные материалы значительно выросли. Увеличение издержек, регулярные просрочки расчетов с контрагентами могут привести к аресту активов, принудительному взысканию, как следствие, жалобам дольщиков, выплате неустойки, нехватке средств и итоговому банкротству.
• Неграмотное ведение хозяйственной деятельности. Внесенные гражданами-участниками средства в долевое строительство могут быть нецелесообразно растрачены, использованы в личных целях застройщика, либо на другие нужды. В этом случае, может не хватить средств для завершения постройки объекта, а застройщик обанкротится.
• Взносы на квартиру увеличились, но способность покупать квартиры у граждан снизилась. Если стоимость жилья оказывается больше, чем россияне способны заплатить, при этом застройщик уже вложился в долевое строительство, это может привести к отказу дольщиков продолжать инвестирование строительства и банкротству.

При наступлении банкротства, дольщики смогут получить правовую защиту согласно 7 главе ФЗ-127. В течение 5 дней после объявления застройщика банкротом, строительная компания обязана направить дольщикам уведомления, о начатой процедуре банкротства, после чего, каждый гражданин-участник может предъявить свои требования в страховую компанию для возмещения убытков.

Бывают ситуации, когда страховщик, призванный обезопасить вложения дольщика, также заявляет о несостоятельности и не может выплатить требуемую компенсацию. В таком случае возмещение ущерба необходимо взыскать с застройщика, обратившись в суд.

Финансирование строительства дает дольщику право рассчитывать на приобретение права собственности в строящейся многоэтажке. Но если застройщик банкротиться, не достроив дом, реализовать это права не представляется возможным. Единственное что может дольщик, как и другие кредиторы, требовать возвратить вложенные в строительство деньги.

При банкротстве строительной компании, ее имущество выставляется на торги, полученные деньги идут на уплату долгов кредиторам – инвесторам, контрагентам, бюджету, сотрудникам компании, дольщикам и т.д.

Выплаты кредиторам, согласно законодательства о банкротстве осуществляются в порядке очереди, которая распределяется следующим:

1. Отдаются долги сотрудникам компании банкрота, выплачиваются зарплаты, премии и т.д.
2. Выплачивается компенсация лицам, которым был нанесен вред здоровью.
3. Возвращаются средства дольщиков.
4. Выплачиваются задолженности компаниям, инвесторам и другим лицам.

В случае если у застройщика нет активов или средства от их продажи закончились раньше, чем очередность выплаты дошла до дольщиков, от всех остальных долгов он освобождается, а оставшиеся кредиторы, включая дольщиков, соответственно, без удовлетворения.

В такой ситуации можно воспользоваться вторым способом защиты прав граждан-участников долевого строительства – обратиться к органам исполнительной власти, ссылаясь на ФЗ-214 и потребовать выполнения условий, прописанных в ДДУ.

Ведь муниципальные органы изначально разрешили застройщику строительство, выдав соответствующие документы, признав таким способом его надежность. И теперь, при банкротстве застройщика, они должны нести ответственность перед дольщиком, гарантировав ему получение жилья.

Не стоит забывать об этом альтернативном способе защитить права дольщиков, который реализуется путем подачи заявления о включении в общефедеральный реестр по правилам, указанным в Приказе № 403, утвержденном Минрегиона.

Законодательство о банкротстве наделяет дольщиков особым статусом – участник строительства. Их выделяют в особую группу, что дает им преимущества перед другими кредиторами.

Основными привилегиями дольщиков, недоступными другим кредиторам, являются:

1. Возможность выбрать форму требований: деньги или предоставление жилья. Государственная защита не зависит от выбора дольщика и предоставляется в полном объеме.
2. Задолженность перед дольщиками погашается в третью очередь, а не в четвертую, как перед остальными кредиторами.
3. Граждане-участники могут организовывать и проводить собственные собрания кредиторов, коллективно принимать решения путем голосования на собраниях.
4. Как участники строительства дольщики могут претендовать на компенсацию убытков, понесенных в результате нарушения застройщиком взятых на себя обязательств.
5. Для заключения мирового соглашения требуется не меньше 3/4 голосов участников, состоящих в реестре требований кредиторов.
6. Требования по передачи жилого объекта могут осуществляться тремя разными способами, в зависимости степени завершенности строительства.

Согласно ст. 2, 201.9 ФЗ-127, если граждане-участники предъявили требование на предоставление жилья, они не относятся к кредиторам, и, соответственно, не могут претендовать на очередь в разделе имущества должника. Порядок погашения не денежных задолженностей в рамках долевого строительства регулируется ст. 201.10-201.11 ФЗ-127.

Чтобы претендовать на часть от продажи имущества банкрота, дольщику необходимо быть включенным в реестр требований кредиторов.

Предъявить свои денежные требования дольщики должны в определенные законодательством о банкротстве срок:

• 30 дней — после выхода публикации о банкротстве застройщика;
• 2 месяца – если застройщика признали банкротом и суд ввел относительно него конкурсное производство.

Если срок пропущен, дольщик останется «за реестром» и шанс получить вложенные в строительство средства в этом случае практически отсутствует.

Включение в реестр лишь часть процедуры, основная цель – получение возврат инвестированных средств или получение жилья.

Если выбор дольщиков — получения жилья, погасить такие требования Закон о банкротстве предлагает несколькими способами:

Читайте так же:  Оформить земельный участок в собственность без документов в 2020 году

• Передача недостроенного дома. В таком случае, граждане-участники, восстановленные в правах дольщиков, создают жилищно-строительный кооператив, на баланс которого переходит объект незавершенного строительства. Осуществляют финальный этап строительства они своими силами (ст. 201.10).
• Передача готового для проживания объекта. Если объект был построен и введен в эксплуатацию, дольщики могут требовать передачи жилья в их распоряжение. Особенности такого способа прописаны в статье 201.11. Подойдет он только при 100% готовности объекта.
• Привлечение нового застройщика. Согласно ст. 201.15-1-201.15-2, права и обязательства можно возмездно передать другому застройщику для продолжения долевого строительства.

Стоит учитывать, что в любой момент, дольщики могут изменить свои требования путем голосования и подачи заявления о переходе в другой реестр. Судебная практика на этот счет противоречива. Некоторые суды считают, что такая возможность прямо не предусмотрена законодательством. Разбираться в подобных нюансах должен только специалист в области права.

Автоматическое включение дольщиков в реестр требований кредиторов не предусмотрено законом. Об этом придется ходатайствовать перед Арбитражным судом, рассматривающим дело о банкротстве конкретного застройщика.

Если ДДУ не прошел гос. регистрацию, включение в реестр кредиторов считается невозможным. Поэтому, при заключении договора долевого участия, убедитесь в его регистрации в соответствующих органах.

Все требования указанные в заявлении направленном в суд должным быть обоснованы и подтверждены нормативными актами. При неграмотном составлении заявления или неубедительном изложении требований, суд вправе отказать во включении в реестр.

Пакет документов для арбитража потребуется следующий:

• Заявление с требованием включить дольщика в реестр кредиторов или реестр требований о передаче жилья.
• Копия ДДУ.
• Копии платежных документов, подтверждающих инвестиции в строительство.
• Копия паспорта дольщика.
• Другие документы, в зависимости от конкретной ситуации.

Госпошлину дольщики не оплачивают.

Если дольщик решит заявить дополнительные требования к застройщику, нарушившему сроки ДДУ, о выплате неустойки, потребуется составить отдельное заявление. В этом случае на рассмотрение в упрощенном порядке не стоит рассчитывать, придется прийти в судебное заседание.

Если дольщики вступили в брак до заключения ДДУ и намеревались получить квартиру в общую долевую собственность (а не совместную как супруги), подавать заявление и отдельный пакет документов должен каждый супруг.

Что ждет дольщика, если застройщик признан банкротом?

Многие люди, когда задумываются о покупке своей квартиры, встают перед выбором: на каком рынке жилья ее приобретать. Вроде бы понятно: новые дома прослужат дольше времени. А если строители соблюдали все нормы, то стены предотвращают утечку тепла, а также возможность слышать жизнедеятельность соседей. Кажется, что это оптимальный вариант, и большинство должно отдавать предпочтение первичному рынку. Но на самом деле у такого жилья есть недостаток — жилого дома еще не существует. Поэтому возникает необходимость ждать, когда застройщик возведет и сдаст здание в эксплуатацию. В такой ситуации покупатель рискует вложить деньги в строительство дома, производимое недобросовестной фирмой, которая может объявить банкротство.

Людей, вложивших в строительство здания, называют дольщиками, и требуется знать, что делать, если компания заморозила строительство или объявила себя банкротом. В первом случае следует обратиться к юристу, чтобы он составил требование возвратить денежные средства и оценил моральный ущерб. Если суд признает справедливость требований, то выдает исполнительный лист, по которому компания должна совершить платеж в пользу заявителя.

Но существуют фирмы, которые уклоняются от выплаты обязательств. В таком случае необходимо снова обратиться в суд с просьбой объявить компанию банкротом. Для этого нужно, чтобы с даты первого постановления прошло 90 дней, и сумма компенсации превышала 100 000 рублей.

Если суд удовлетворяет заявление, то начинается процедура банкротства. При этом вкладчики должны в течение 60 дней внести себя в реестр кредиторов, высказав, что они желают получить. Существует два варианта: вкладчик может потребовать обратно денежные средства или чтобы в его собственность отдали недостроенное жилье.

Требовать отчуждения недостроенного здания имеет смысл, когда до завершения осталось небольшое количество шагов. Для этого вкладчики должны организовать жилищно-строительный кооператив и подать соответствующее прошение. После его удовлетворения здание переходит к новым владельцам. При этом необходимо помнить, что для дальнейшего строительства придется вкладывать дополнительные средства. Когда вкладчиков слишком мало, чтобы суд утвердил их претензии на здание, то рассчитывается их доля в строительстве и возмещается в денежном эквиваленте.

Все вышеперечисленное относится к компаниям, которые объявили о банкротстве и не собираются дальше курировать здание. Но зачастую фирмы не желают проходить через долгие проверки и перепоручают завершить строительство другой компании. При этом новые застройщики берут на себя все обязанности и не имеют права разрывать или изменять условия договоров, заключенных с дольщиками.

Что делать, если застройщик объявил о банкротстве?

Содержание:

Всегда хочется думать, что беда пройдет стороной. Но риск того, что фирма-застройщик обанкротится все же есть. В этой статье по пунктам описано, что делать в такой ситуации, как защитить себя, когда нужно обращаться в судебные органы и чего от них ожидать.

Законодательная база: Закон о банкротстве

Детально ознакомиться с законом о банкротстве застройщиков можно в Конституции РФ или на соответствующих сайтах. В двух словах: закон о банкротстве застройщика представляет собой план действий при сложившейся ситуации. Также в законе указано, какая существует очередность удовлетворения требований кредиторов и вид этого удовлетворения: передача кредиторам (покупателям) незаконченного строительного объекта или же передача одного или нескольких жилых объектов (в зависимости от количества покупателей и вида жилья). Обращаясь в арбитражный суд также нужно свериться с законом о банкротстве, потому что в нем четко и ясно расписано, как и на каких основаниях подавать заявление, чего ждать, а на что даже и не надеяться.

Основные признаки банкротства

Банкротство происходит тогда, когда физическое или юридическое лицо перестает быть платежеспособным и это подтверждается юридически. В данном случае, когда речь идет о застройщике, за банкротство принимается его неспособность погашения финансовых обязательств и дальнейшая задержка исполнения в течение 3-6 месяцев. Говоря простым языком: банкротство застройщика — это невозможность достроить объект и сдать его, а деньги-то уже в обороте. И изымать их оттуда не хочется.

Стоит помнить, что банкротство может быть фиктивным и преднамеренным. Подтвердить это не так просто, но реально. Процедура банкротства специально может быть начата благодаря действиям, которые к нему приводят или же полным бездействием руководства. Для подтверждения фиктивности необходимо собрать и проанализировать факты:

  • на каких условиях заключалась сделка
  • какие расходы присутствовали
  • были ли расходы вне плана
  • какова платежеспособность перед кредиторами.
Читайте так же:  Удержание вещи как способ обеспечения исполнения обязательства в 2020 году

Конечно, человеку без соответствующего опыта сделать это проблематично.

Способы защиты дольщика

Для начала стоит помнить о том, что люди живут не первый день и все прекрасно знают об обманах там, где идет стройка, и уж тем более там, где есть большие деньги. Соответственно, есть списки и реестры недобросовестных как застройщиков, так и дольщиков (долевой участник строительства). Перед тем как заключать сделку, лучше свериться с этими реестрами: нет ли там того, с кем предстоит работать?

Подписывая договор долевого участия, дольщик обеспечивает себя некоторой гарантией на то, что жилище все-таки будет достроено и передано в эксплуатацию. Но это не полная гарантия, риск все-таки остается возможным. Во-первых, нужно просмотреть в вышеописанные реестры, во-вторых, знать закон о долевом строительстве, основные положения и тонкости.

Дольщик имеет право претендовать на передачу ему в собственность дома на любой стадии застройки при несостоятельности застройщика или же, если речь идет о многоквартирном доме, право на часть объекта. Права дольщика позволяют объявить сделку с застройщиком недействительной. А также дольщик может рассчитывать на взыскание неустойки, на возмещение убытков, на обнуление контракта и выплату морального ущерба.

Основания для обращения в арбитражный суд

Этот пункт, в общем-то, понятен: банкротство застройщика. Но не стоит спешить. Для начала есть способы досудебного решения проблемы. Например, обратиться к застройщику с письменной претензией, в которой будут указаны все обстоятельства, нарушенные застройщиком, предъявление тех или иных требований к нему же, а также ссылки на документы, акты и законы, которые могу подтвердить права и обязанности обеих сторон спора. Предъявляя требование с выплатой компенсации, неустойки или пени, необходимо указывать реквизиты расчетного счета, иначе выплата будет несовершенной.

Для составления иска к застройщику необходимы причины. Вот самые частые из них:

  • несоответствие временным рамкам, отведенным на строительство (затягивание стройки);
  • -дача в эксплуатацию жилья низкого качества;
  • внезапное повышение цены на достроенное жилье;
  • банкротство;
  • отказ застройщика устранять возникшие проблемы в ходе эксплуатации, если гарантийный срок еще не истек.

Исковое заявление должно быть составлено по образцу, взять который можно либо в суде, у юриста, либо скачать в интернете. В этом заявлении должны быть указаны реквизиты подписанного договора, дата окончания строительства и передачи в пользование, площадь жилья, его стоимость, а также обязательно нужно сделать копии со всех документов и договоров. В образце искового заявления все подробно расписано, ничего сложного.

Что дает судебное решение?

В зависимости от того, какие требования и как они предъявлены, какие доказательства банкротства приложены к заявлению и как построено обвинение, так и будет вынесено судебное решение. Судебная система нашей страны опирается только не неоспоримые факты, поэтому основная сложность — документальное подтверждение нанесенного ущерба. Конечно, гарантий того, что судебное разбирательство решится в сторону дольщика нет. Здесь также играет роль того, как выстроена защита застройщика. Потому что виноватым быть не хочется и деньги отдавать тоже. Нужно готовиться к тому, что судебное разбирательство затянется.

Как добиться исполнения судебного решения?

Прийти в суд подготовленным — большая часть успеха. Решение суда в пользу дольщика — еще лучше. Но все же как привести в исполнение решение суда о выплате средств? Проблема в том, что застройщик может не иметь жилья в собственности, которую можно было бы отдать за долги, сбережений нет, ничего нет для выплаты по решению суда. В этом случае вступают в силу три пункта закона:

  1. исполнительный лист (требование о взыскании) может подаваться в службу судебных приставов неограниченное количество раз. Подал — а имущества нет. Подал через полгода — а застройщик себе за то время особняк купил. Вот его и взяли за долги.
  2. взыскание может быть обращено на имущество третьих лиц, если есть сведения о том, что оно принадлежит должнику, даже если оформлено на кого-то другого.
  3. исполнительный акт может быть обращен на жилье временного или фактического пребывания должника (съемная квартира, жилье родственников или друзей)

При взыскании средств по распоряжению суда, дольщик имеет полное право на то, чтобы отстаивать свои права всеми способами: делать копии любых документов и выписки из них, принимать участие в исполнительном процессе, ходатайствовать и возражать против доводов других лиц, заявлять об обжаловании судебного пристава. Главное — всегда сверяться с законодательными актами и консультироваться у профессиональных юристов.

Советуем посмотреть недвижимость в Турции – сейчас там адекватные цены.

Если застройщик банкротится

Если застройщик обанкротился, не — все пропало

Покупатель квартиры в течение месяца с момента возбуждения дела о банкротстве застройщика может написать заявление в арбитражный суд с обоснованием своих требований. Подать заявление в суд при процедуре банкротства дольщику необходимо в течение месяца Подать заявление нужно обязательно не позднее 30 дней — кто не успеет, может остаться и без денежной компенсации, и без жилья.

  • Не все дольщики выдвигают требования о получении квартир, половина может находиться в реестре кредиторов, то есть требовать возврата денег.
  • Передача незавершенного строительства производится, если стоимость собственности застройщика (это — недостроенный объект вместе с земельным участком) не больше 5% всех суммарных требований участников строительства, либо при доплате недостающих до 5% средств на депозит арбитражного суда.
  • Если имущества должника не хватает на платежи кредиторам первой-второй очереди, члены ЖСК должны внести на депозит арбитражного суда сумму, покрывающую эту разницу, но не более 10% стоимости всех прав застройщика на земельный участок и строительный объект.

Куда обращаться дольщикам, если суд признал застройщика банкротом

Третий вариант самый затратный, граждане должны вкладывать средства для завершения строительства. Если оно находится на начальном этапе, вероятность закончить проект вызывает сомнения. Эта возможность появилась в 2015 г., судебной практики по ней еще недостаточно, чтобы оценить ее влияние на дела о банкротстве.

  1. большая часть кредиторов, относящихся к четвертой очереди, согласна;
  2. имущества, остающегося после передачи жилых помещений дольщикам, достаточно для уплаты обязательных расходов;
  3. дом не заложен иным лицам;
  4. квартир достаточно для удовлетворения требований всех граждан, участвующих в проекте.

Что делать дольщику, если застройщик при долевом строительстве обанкротился

  • дольщик может предъявить требование о признании права собственности на жилое помещение;
  • участник может потребовать передать ему жилой объект;
  • недостроенный дом может быть передан дольщикам для самостоятельной достройки;
  • объект передается новому застройщику, который принимает на себя все обязательства прежней компании перед дольщиками.
Читайте так же:  Что такое государственная аккредитация образовательных учреждений в 2020 году

Права дольщиков при банкротстве значительно шире, чем у других кредиторов, которые могут рассчитывать только на денежные выплаты. Дольщикам закон дает возможность выбора: потребовать с застройщика возврата вложенных в строительство денег или само жилье. И это очень большой плюс, поскольку исходя из сложившейся практики дел о банкротстве, денежной массы должника, как правило, не хватает на всех кредиторов. Большая доля средств уходит на погашение текущих расходов, и существует очень маленькая вероятность, что черед дойдет до третьей очереди кредиторов, к которой принадлежат участники долевого проекта.

Что делать дольщику в случае банкротства застройщика

Обычно первое, что решает делать заемщик, – это прекратить выплачивать платежи в банк. Он мотивирует это тем фактом, что залогом выступают права на имущество и банк должен сам разбираться со строительной организацией. Но это не соответствует действительности. Ответственность перед банком несет заемщик. Сама по себе процедура принудительного взыскания несет для заемщика дополнительные затраты. Если средств, вырученных в результате процедуры, не хватит для полного погашения задолженности, то остаток должен будет погасить заемщик.

Со стороны законодательства, дольщики являются наиболее защищенной категорией кредиторов, так как они имеют право на компенсацию взносов, неустойки, процентов банку и морального ущерба. Кроме того, законом № 214-ФЗ предусмотрено обязательное страхование. Страховое возмещение должно покрыть все убытки дольщика. Но, к сожалению, может сложиться ситуация, когда страховая компания просто не в состоянии выплатить все возмещения и тоже себя объявляет банкротом. Поэтому на 100% защищенным себя чувствовать участник долевого строительства не может.

Алгоритм действий дольщика при банкротстве застройщика по долевому строительству

Немного другая ситуация будет, если дом еще не сдан в эксплуатацию. Требования граждан, вложивших свои средства в строительство дома, подлежат удовлетворению не в первую очередь. Перед этим обязательно должен быть произведен расчет с работниками фирмы, которым должна быть выплачена заработная плата. А также, тем лицам, которым был нанесен вред здоровью в результате отношений с данной фирмой (например, производственная травма).

Объявлено банкротство застройщика при долевом строительстве, что делать дольщику? Новость о банкротстве строительной фирмы звучит для гражданина как приговор, квартиры ему можно уже не ждать. Возникают страхи, что наряду с потерей будущей жилой площади, не удастся вернуть потраченные денежные средства.

Застройщик банкротится – что делать дольщику

Если все же момент упущен и у застройщика уже началась процедура банкротства, дольщику лучше всего заручиться поддержкой юриста по долевому строительству или самому вникать в тонкости банкротного законодательства в сфере долевого строительства.

В противоположной ситуации Верховный суд РФ высказал иной подход. Дольщик изначально просил включить его требования в реестр жилых помещений, а затем решил, что деньги ему нужнее и подал иск об установлении денежного требования. ВС РФ встал на сторону участника долевого строительства и подтвердил законность «трансформации» его требований из жилищных в денежные (Определение ВС РФ от 21 января 2020 года № 304-ЭС15-12057).

Застройщик – банкрот

  1. на практике у банкрота уже не хватает денег на выплаты по долгам (потому он и оказался банкротом);
  2. остаток средств банкрота еще больше уменьшается за счет ряда приоритетных (в т.ч. коммунальных) платежей, возмещения судебных расходов, вознаграждения арбитражного управляющего, и т.п.;
  3. участники долевого строительства находятся только в 3-й очереди на денежные выплаты (если у компании накоплены долги по зарплате, то выплаты пойдут сначала туда);
  4. общий объем финансовых требований к банкроту значительно возрастает за счет применения кредиторами неустоек по всем обязательствам;
  5. та недвижимость, которая уже оформлена в собственность отдельных кредиторов (в т.ч. по суду) не участвует в конкурсной массе (т.е. не будет продана с торгов для увеличения денежных выплат кредиторам).

Иначе… перспектива достройки дома и получения квартиры становится совсем призрачной. Ведь если недостроенный дом стоит несколько лет брошенным (стройка не законсервирована как положено), то происходит его естественное разрушение, и достройка его уже технологически невозможна. Проще снести и построить новый.

Если застройщик банкротится

Необходимо обратить внимание на тот факт, что денежные требования физических лиц по договорам, предусматривающим передачу жилых помещений, подлежат включению в третью очередь реестра требований кредиторов застройщика, а юридические лица и иные кредиторы – в четвертую.

«Слово «банкротство» вызывает у людей панический ужас, так как под ним, не вдаваясь в юридические детали, многие понимаю полный крах компании, отказ от исполнения обязательств, потерю вложенных денег», – говорит Ирина Ермакова, руководитель инициативной группы дольщиков объектов квартала Лукино в Балашихе.

Что делать дольщику, если застройщик банкрот

Требовать признания права собственности на квартиру можно тогда, когда недвижимость уже существует в наличии, или введена в эксплуатацию. Эта именно та ситуация когда, не предъявив данного требования квартира инвестора включается в конкурсную массу, продается и в итоге дольщик получает денежные средства, при чем в большинстве случаев, гораздо меньше положенной суммы.

Шансы отстоять собственность увеличиваются в разы, когда дом введен в эксплуатацию и имеются обмеры и технические паспорта БТИ. Если же здание воздвигнуто, но еще имеет статус незавершенного строительства можно потребовать от суда назначения строительно-технической экспертизы для признания права собственности на долю в объекте.

Что делать обманутым дольщикам при банкротстве застройщика

Для последнего варианта характерна ситуация, когда суд принимает решение о завершении действия документа и выносит решение о выплате компенсации. Если дольщиком оформлен ДДУ на недостроенный объект, судебный орган может признать его недействительным из-за отсутствия номера регистрации у квартиры. Дольщику придется доказывать факт оформления договора, что впоследствии позволяет получить не только недвижимость, но и неустойку за несвоевременную сдачу объекта.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

В ситуации, когда возведение объекта было «заморожено» на начальной стадии, и квартиры дольщика еще нет, можно обращаться с заявлением о передаче прав о собственности. Такое решение будет принято лишь в том случае, если дом возьмется достраивать другой застройщик.

Что делать дольщикам если застройщик объявлен банкротом в 2020 году
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here